Как купить второй дом, который окупается сам за себя

Последние данные из Бюро переписи населения США показывает, что продажи домов выросли более чем на 17% в июне 2020 года по сравнению с предыдущим месяцем и более чем на 13% по сравнению с предыдущим годом. Тем, у кого есть средства для покупки второго дома, разумно взять на себя ипотечный долг (или реорганизовать свой текущий долг) в сегодняшних условиях низких процентных ставок.

С низкие 30-летние ставки по ипотекевладение арендуемой недвижимостью, которая «окупается» за счет ежемесячного арендного дохода, особенно прибыльно при значительно более низких выплатах по ипотеке. Если вам интересно купить второй дом и сдать его в аренду, продолжайте читать, чтобы узнать об основных проблемах, о которых вам следует знать, о скрытых расходах, связанных с тем, чтобы стать арендодателем, и многом другом.

Важные факторы при покупке краткосрочной аренды

Проблемы, связанные с покупкой дома для аренды, сильно различаются в зависимости от того, где вы планируете покупать. В конце концов, покупка лыжного домика в районе с сезонным туризмом и достопримечательностями может потребовать соображения, отличные от покупки дома в крупном мегаполисе, где туристы посещают все год.

Но есть некоторые факторы, которые должен учитывать каждый потенциальный арендодатель, независимо от его местоположения. Вот несколько наиболее важных соображений:

• Расположение. Потребители снимают дома для отпуска практически где угодно, но вы должны быть уверены, что ищете дома в районе, где краткосрочная аренда популярна и выгодна. Вы можете провести базовое исследование AirDNA.co, данные о краткосрочной аренде и аналитический сервис, или проверьте конкурирующие варианты аренды в интересующем вас районе.
• Сборы за управление недвижимостью. Если вы планируете использовать компанию по управлению недвижимостью для управления своей краткосрочной арендой, а не управлять ею самостоятельно, вам следует выяснить, сколько другие владельцы платят за управление. Кроме того, сравните плату за размещение вашего второго дома с такой платформой, как Airbnb или VRBO.
• Налоги. Налог на недвижимость может быть выше для второго дома, поскольку вы не имеете права на освобождение от налога на усадьбу. Это означает более высокие фиксированные расходы каждый месяц, что может затруднить покрытие вашей ипотеки доходом от аренды.
• Соревнование. Проверьте, не заполнена ли рассматриваемая вами область аренды конкурирующими объектами аренды, которые никогда не бывают заполнены. Вы можете найти эту информацию на VRBO или Airbnb, просмотрев различные варианты аренды и проверив их календари бронирования.
• Возможные арендные платежи. Проверьте сайты аренды, чтобы узнать, сколько вы можете взимать за свой второй дом на ночной, еженедельной или ежемесячной основе.

5 шагов к аренде вашего второго дома

Перед покупкой второго дома найдите время, чтобы запустить различные сценарии, используя реалистичные цифры, в зависимости от рынка аренды, на который вы ориентируетесь. Следующие шаги помогут вам подготовить вашу недвижимость к краткосрочной аренде.

1. Изучите рынок

Во-первых, вам нужно иметь общее представление о рынке аренды, на который вы выходите. Сколько в среднем уходит на краткосрочную аренду за каждую ночь или каждую неделю? Каков средний уровень вакантных площадей при аренде в год?

Изучите свой местный рынок аренды, среднюю цену аренды в вашем районе, различные функции, предлагаемые конкурирующими арендными платами, и многое другое.

Пункт действия: Погрузитесь в эти цифры, используя AirDNA.co. Просто введите почтовый индекс или город, и вы узнаете среднюю суточную ставку, заполняемость, доход и многое другое. Хотя некоторые функции сайта требуют ежемесячной подписки, вы можете получить основную информацию о своем рынке аренды бесплатно.

2. Знай свои числа

Перед тем, как сдавать в аренду второй дом, вам необходимо знать массив реальных чисел, включая следующие:

• Средняя цена за ночь
• Средняя заполняемость
• Фиксированные расходы, такие как платеж по ипотеке, налоги и страхование аренды.
• Плата за управление недвижимостью и расходы на уборку между арендаторами
• Дополнительные фиксированные расходы на такие вещи, как вывоз мусора, доступ в Интернет и кабельное телевидение.
• Затраты на маркетинг вашего пространства на таких платформах, как VRBO или Airbnb, которые могут составлять фиксированную плату или 3% от вашей арендной платы в зависимости от платформы.

Вы будете использовать эти числа, чтобы вычислить средние ежемесячные эксплуатационные расходы на ваш второй дом и потенциальный доход, который вы могли бы получить. Не указав сначала эти цифры, вы попадете в ситуацию, когда ваша краткосрочная аренда не окупать себя, и вам придется ежемесячно пополнять операционные расходы.

Пункт действия: Соберите все затраты, связанные с эксплуатацией вашей конкретной краткосрочной аренды, а затем подсчитайте все с ежемесячными и годовыми цифрами, которые вы можете запланировать.

3. Купите правильную страховку

Если вы планируете использовать второй дом в качестве краткосрочной аренды, вам нужно будет приобрести страховку для аренды на время отпуска. Этот тип страхования домовладельцев отличается от того, который вы покупаете для своего основного места жительства. Оно даже уникально для страховки домовладельца, поскольку вам необходимо иметь страховку для вашего второго дома и его содержимого.

Некоторые политики аренды на время отпуска позволяют платить за использование, и они предоставляют преимущества страхования домовладельцев. (например, имущественное страхование, ответственность и т. д.) плюс особая защита, когда ваша собственность сдается третьим лицам партия.

Пункт действия: Найдите план страхования домовладельцев, специально предназначенный для аренды на время отпуска. См. Наши лучшие подборки лучшие страховые компании домовладельцев там.

4. Создать план управления недвижимостью

Если вы живете рядом со своим вторым домом, возможно, вы захотите управлять им самостоятельно. В этом нет ничего плохого, но вы должны планировать принимать звонки и решать проблемы в любое время дня.

Многие владельцы краткосрочной аренды платят управляющей компании за связь со своими арендаторами, управление каждым периодом аренды и решение любых возникающих проблем. Управляющие недвижимостью также могут организовать уборку между каждой арендой и помочь с маркетингом вашей собственности.

Пункт действия: Создайте план управления имуществом и учитывайте любые расходы. Большинство управляющих недвижимостью взимают от 25% до 30% стоимости аренды на постоянной основе, поэтому вы не можете игнорировать этот компонент краткосрочной аренды.

5. Продвигайте свое пространство

Убедитесь, что вы правильно продаете свое пространство, что обычно означает оплату профессиональных фотографий и создание точного привлекательного объявления на выбранных вами платформах. Управляющий недвижимостью может помочь вам составить маркетинговый план для аренды на время отпуска, но вы можете сделать это самостоятельно, если разбираетесь в технологиях и средствах массовой информации.

Пункт действия: Нанять фотографа, чтобы он сделал профессиональные фотографии вашего объекта аренды, а также составьте описание и объявление об аренде.

Риски приобретения краткосрочной аренды

Стать домовладельцем не для слабонервных. Есть много вещей, которые могут пойти не так, но вот основные риски, на которые следует обратить внимание:

• Государственные преграды. В пунктах назначения от Нью-Йорка до Барселоны правительственные чиновники принимают жесткие меры в отношении краткосрочной аренды и пытаются ограничить их возможности работы. Новые правила могут сделать ведение вашего бизнеса более дорогостоящим, трудным или даже невозможным.
• Ваш дом может быть поврежден и не подлежит ремонту. Если вы прочитаете доску объявлений Airbnb и другие форумы домовладельцев, вы найдете бесконечное количество кошмарные истории об аренде домов, которые разрушаются, и об аренде за тысячи долларов. повреждать.
• Обвал рынка жилья. Если рынок жилья снова рухнет, как это произошло в 2008 году, вы можете обнаружить, что задолжали больше, чем стоит ваш второй дом, в то время как найти арендаторов становится все труднее.
• Опора на туризм. Как мы видели во время пандемии, обстоятельства, не зависящие от нас, могут резко остановить путешествия и туризм. Поскольку краткосрочная аренда обычно зависит от туризма, чтобы оставаться на плаву, сокращение поездок может быстро повлиять на жизнеспособность вашего бизнеса.
• Высокие текущие расходы и сборы. Более высокие налоги на недвижимость, плата за управление имуществом, плата за уборку и расходы на техническое обслуживание могут сделать краткосрочную аренду дорогостоящей в долгосрочной перспективе. Если вы не учитываете все связанные с этим расходы и сборы, вы можете потерять деньги на своем загородном доме вместо того, чтобы недвижимость «окупалась».

Суть

Краткосрочная аренда может быть жизнеспособной возможностью для бизнеса, в зависимости от того, где вы хотите купить, и специфики местного рынка аренды. Но есть много факторов, которые следует учитывать перед тем, как совершить прыжок.

Прежде чем инвестировать сотни тысяч долларов, подумайте обо всех возможных затратах и ​​рисках. Убедитесь, что вы провели всестороннее исследование и подсчитали все возможные сценарии, чтобы принять обоснованное решение.