У меня не было большого успеха в инвестировании в недвижимость, по крайней мере, напрямую. Вот почему я не говорю об инвестировании в недвижимость больше, чем я. Но около трех лет назад я начал инвестировать в краудфандинг недвижимости через Fundrise, и я рад сообщить, что зарабатывал на этом деньги.
Я слышал о Фандрайз раньше, и это казалось возможностью инвестировать в недвижимость, не потеряв рубашку. Но, как это было принято с годами, я решил вскочить и попробовать. Для меня это лучший способ учиться.
Это было три года назад, и недавно я получил от Fundrise поздравительное письмо с моей «годовщиной». Теперь кажется, что сейчас хорошее время, чтобы оглянуться назад и увидеть, как именно сработали инвестиции.
Дело не только в том, чтобы посмотреть на эту производительность. Я также хочу знать, как эти показатели соотносятся с результатами в сфере недвижимости в целом, от конкурирующих инвестиций в недвижимость, а также с инвестициями, не связанными с недвижимостью.
Надеюсь, вы не возражаете, что мы будем собирать здесь кучу цифр. Но это единственный способ узнать, что на самом деле происходит с инвестированием.
Кто такой Fundrise?
Фандрайз были запущены в 2012 году, и с тех пор они стали одной из ведущих платформ в сфере краудфандинга в сфере недвижимости. Они могут даже быть в верхняя платформа. В течение 2019 года они совершили сделки с коммерческой недвижимостью на 1,1 миллиарда долларов. Это включает в себя как долевые, так и долговые инвестиции в недвижимость на общую сумму 4,9 миллиарда долларов.
По состоянию на февраль 2021 года общая стоимость инвестиций в недвижимость составляет 5,1 миллиарда долларов, а компания выплатила инвесторам невероятные 100 миллионов долларов дивидендов.
Частные REIT
Когда я был специалистом по финансовому планированию, я участвовал в частных инвестиционных фондах недвижимости (REIT). Они похожи на Fundrise, поэтому я знаком с этой концепцией.
Как специалист по финансовому планированию, вы любите продавать эти вложения. Это потому, что они платили комиссию в размере от 7% до 10% от сделанных инвестиций. Если клиент вложил 100 000 долларов, вы можете заработать 7 000 долларов и более в виде комиссионного дохода. Не менее нравится специалистам по финансовому планированию, что, когда инвестор продает свою позицию, они обычно не знают, какую комиссию заплатили.
Некоторые частные REIT преуспели - то есть до краха рынка недвижимости в 2008 году. Это было хуже, чем просто падение стоимости трастов. В разгар Великой рецессии арендаторы расторгали договоры аренды, денежные потоки иссякали, а инвесторы хотели вернуть свои деньги.
На тот момент проблема заключалась в том, что у руководителей, которые управляли этими частными REIT, не было денег, чтобы выплатить долг инвесторам. Это был кризис ликвидности, а это означало, что было практически невозможно вернуть даже часть ваших инвестиций.
Это не исключительный результат с частными REIT. Мелким шрифтом похоронен язык, говорящий инвесторам, что могут возникнуть обстоятельства, при которых они могут потерять часть или все свои вложения. Но, как вы понимаете, немногие инвесторы идут в какой-либо тип инвестиций с мыслью, что они потеряют деньги на своих инвестициях, не говоря уже о потере всей суммы.
Такое случилось даже с моей подругой, или на самом деле с матерью друга. Она вложила 100 000 или 200 000 долларов в частный REIT, а затем получила письмо, в котором сообщалось, что все пропало.
Fundrise работает не совсем так, и это большая часть причины, по которой они мне нравятся.
Решение Fundrise
То, что у вас есть с частными REIT, - это сочетание высокого риска и отсутствия прозрачности в отношении комиссий, связанных с инвестициями.
Это именно то, что Fundrise намеревается исправить. Инвестиции в фондовый доход имеют более низкие комиссии и полную прозрачность в раскрытии этих комиссий.
Что еще более важно, вам не нужно инвестировать 100 000 долларов и более. Вы можете инвестировать всего лишь в 500 долларов, а это значит, что участвовать может практически любой желающий. Даже если вы понесете убыток от такой небольшой инвестиции, она, вероятно, не уничтожит вас в финансовом отношении, как частные REIT с некоторыми инвесторами во время последней рецессии.
Fundrise не раскрывает риски инвестирования в коммерческую недвижимость. Это включает в себя вероятность того, что вы не сможете ликвидировать свою позицию.
Незадолго до пандемии COVID я получил несколько уведомлений от Fundrise, в которых это четко разъяснялось. В письмах подчеркивалось, что, если рынок резко упадет, Fundrise может быть вынужден прекратить выплаты по инвестициям.
Это просто неотъемлемый риск для инвестиций в коммерческую недвижимость просто потому, что недвижимость - и особенно коммерческая недвижимость - не является ликвидным вложением. В отличие от паевого инвестиционного фонда, частный REIT не может продавать акции, чтобы собрать наличные для выплаты инвесторам. Также практически невозможно продать офисное здание или жилой комплекс на плохом рынке, где, вероятно, нет покупателей.
Это неизбежно, но я отдаю должное Fundrise за то, что они регулярно информируют своих инвесторов об этой возможности.
С Fundrise не требуется никаких авансовых платежей, и вы будете точно знать, на что вы попадете, включая сборы, которые вы платите в процессе.
Другие платформы для краудфандинга недвижимости
Fundrise - не единственная краудфандинговая платформа в сфере недвижимости. Есть и другие, которые предоставляют аналогичные возможности, также предлагая низкие вложения и прозрачную структуру комиссионных.
YieldStreetработает аналогично Fundrise в том, что они предлагают инвестиции в коммерческую недвижимость. Но они также включают альтернативные инвестиции, такие как морские ссуды, произведения искусства и кредиты для частного бизнеса. Вероятно, он больше подходит более искушенным инвесторам с большим аппетитом к риску.
Первый этаж также инвестирует в коммерческую недвижимость, но не так, как Fundrise. Вместо того, чтобы предлагать инвестиции в акционерный капитал и возможность для долгосрочного роста, они сосредотачиваются на инвестировании в финансирование коммерческих проектов. Вы можете инвестировать всего лишь с 10 долларами, и это краткосрочные инвестиции - обычно менее одного года.
ДиверсиФонд- еще одна краудфандинговая платформа в сфере недвижимости, которая инвестирует в коммерческую недвижимость. Но они ориентируются в первую очередь на крупные жилые комплексы, которые, по их мнению, лучше подходят для долгосрочных инвестиций. Вы можете инвестировать в их REIT всего за 500 долларов.
думаю RealtyMogul вероятно, ближайший конкурент Fundrise. Вы можете начать инвестировать всего с 1000 долларов, но сделки, в которые они инвестируют, гораздо более специализированы. Например, вы можете инвестировать в отдельные объекты недвижимости. Но единственная загвоздка RealtyMogul заключается в том, что вы должны быть аккредитованный инвестор, что означает, что вы должны соответствовать определенным довольно строгим финансовым критериям, чтобы пройти квалификацию.
Тот факт, что на рынке существует несколько платформ краудфандинга в сфере недвижимости, подтверждает высокий спрос на этот вид инвестиций. Но не менее важно то, что конкуренция вынуждает каждую платформу предоставлять своим клиентам более выгодное инвестиционное предложение.
Как начать работу с Fundrise?
Одним из больших преимуществ Fundrise является то, что у них есть свой продукт на их сайте, и они даже предлагают мобильный доступ. Это не похоже на те частные REIT, о которых я говорил ранее, где информацию трудно найти и часто скрывают мелким шрифтом. Fundrise все это выкладывает, поэтому вы всегда будете точно знать, что происходит.
Вы можете зарегистрировать учетную запись прямо на сайте Fundrise. Открыть счет можно бесплатно, и вы можете выбрать как сумму, которую хотите инвестировать, так и конкретный план, который лучше всего подойдет вам.
Fundrise предлагает четыре разных плана, о которых я подробно расскажу в следующем разделе.
Планы и портфели Fundrise
Fundrise предлагает четыре портфеля, Базовый, Базовый, Продвинутый и Премиум. Но если вы новичок в инвестировании в коммерческую недвижимость, вы можете рассмотреть вариант Starter Plan.
Стартовый план
Одна из особенностей Fundrise, которая мне очень нравится, - это их стартовый портфель. Я знаю, что есть и другие инвесторы, подобные мне, которые хотя бы немного опасаются вложения в коммерческую недвижимость. Но в этом весь смысл этого плана.
Вы можете инвестировать в Starter Plan всего за 500 долларов, которые можно открыть бесплатно. Это небольшие вложения, но на самом деле они обеспечивают впечатляющую диверсификацию. Они не только инвестируют в коммерческую недвижимость, такую как офисные здания и жилые комплексы, но также включают инвестиции в недвижимость для одной семьи. Вы также получаете географическую диверсификацию, поскольку объекты, входящие в портфель, расположены по всей стране.
Базовый
Вложив 1000 долларов, вы можете инвестировать в их базовый план. Этот план дает вам доступ к реинвестированию дивидендов, автоматическому инвестированию, а также возможность создавать свои инвестиционные цели и управлять ими. Базовый план также дает вам три месяца бесплатного пользования для каждого друга, которого вы приглашаете в Fundrise, который открывает и пополняет счет.
Основной
Далее идет основная инвестиционная стратегия, требующая минимальных инвестиций в размере 5000 долларов США. Это включает в себя все функции базового плана, а также частный фонд eREIT от Fundrise, а также возможность настраивать свою инвестиционную стратегию.
Это план, который у меня есть прямо сейчас, и он включает в себя три разные инвестиционные стратегии:
- Дополнительный доход - это план, который вы бы выбрали, если ваш основной интерес - получение регулярного дохода.
- Долгосрочный рост - это похоже на инвестирование в фондовый рынок, где вы будете в первую очередь ориентироваться на долгосрочный прирост капитала.
- Сбалансированное инвестирование - этот вариант предлагает вам сочетание дополнительного дохода и долгосрочного роста.
Передовой
Расширенный план требует минимальных вложений в размере 10 000 долларов США. С этим планом у вас будут все функции и преимущества трех других планов, но вы получите девять месяцев отмены платы за каждого друга, которого вы пригласите присоединиться к Fundrise. (Они не говорят, распространяется ли отказ от комиссии только на друзей, которые подписались на план за 10 000 долларов, или распространяется ли он на любой план, предлагаемый Fundrise.)
Премиум
Наконец, есть премиум-план, требующий минимальных вложений в размере 100 000 долларов США. Я не собираюсь углубляться в это, потому что, вероятно, это выходит за рамки того, что ищут большинство читателей этого блога, или даже того, что я мог бы рассмотреть.
Мой портфель Fundrise
Я начал инвестировать в Fundrise в феврале 2018 года с 1000 долларов в базовом диверсифицированном портфельном плане. Примерно через месяц Fundrise предлагал первичное публичное размещение акций (IPO), что всегда привлекало мое внимание. Но чтобы воспользоваться преимуществами IPO, мне нужно было вложить не менее 5000 долларов, а это означало перейти к плану Core. Это было так же просто, как добавить дополнительные 4000 долларов к моим первоначальным инвестициям.
Текущий баланс моего счета составляет около 8 991 доллар США. Из них 6 429 долларов - это рост первоначальных инвестиций в 5 000 долларов. Оставшийся баланс на счете - это моя часть IPO Fundrise.
Сосредоточившись только на сфере недвижимости, мои вложения в 5000 долларов увеличились на 1429 долларов всего за три года.
Вот как это разбивается по годовой процентной доходности:
- 2018: 7.4%
- 2019: 9.2%
- 2020: 7.6%
- С начала года до апреля 2021 года: 1,9%.
- Средняя годовая доходность: 8,1%
У меня нет полной разбивки по долларам за каждый год, но вот что у меня есть, а также разница между дивидендами и приростом капитала:
- 2018: Дивиденды - 274 доллара США; прирост капитала, 74 доллара, с общим доходом в 348 долларов, за вычетом комиссионных.
- 2019: Дивиденды - 383 доллара США; прирост капитала, $ 131; гонорар за консультационные услуги в размере 7,97 долларов США при чистой общей прибыли в размере 506 долларов США.
- 2020: Дивиденды - 226 долларов США; прирост капитала, 234 доллара, с общим доходом в 452 доллара за вычетом комиссионных.
- С начала года до апреля 2021 года: общий доход в размере 123 долларов США без учета комиссий.
- Общая чистая прибыль за все четыре года: 1429 долларов.
Это то, что мне очень нравится! Они точно определяют, сколько вы зарабатываете, а также где вы это зарабатываете. Они также сообщают вам, когда недвижимость была продана. Вся эта информация доступна на панели инструментов Fundrise.
Мои конкретные распределения портфеля
Меня больше всего интересовал долгосрочный рост, поэтому я инвестировал в Growth REIT. Они также предлагают REIT для Восточного побережья, Западного побережья и Хартленда (Средний Запад).
Но если посмотреть на распределение на моей круговой диаграмме, то видно, что у меня 36% вложено в фиксированный доход, 15% - в Core Plus, 33% - в добавленную стоимость (обычно проекты реконструкции) и 15% - в Opportunistic.
Я не только всегда знаю, во что инвестирую, но Fundrise даже дает мне фотографии того, во что я инвестирую. Например, один из холдингов - это строительный проект стоимостью 5,8 млн долларов в Мосби-Юниверсити-Сити. Это жилой комплекс на 300 квартир в Шарлотте, Северная Каролина, и они объявили, что недавно он был завершен.
Другой пример - недавние инвестиции в жилой комплекс для сдачи в аренду на одну семью недалеко от Далласа, штат Техас. Он дает вам стратегию, которая является оппортунистической, и общей стоимостью 16,5 миллиона долларов. Другие проекты в Атланте, Лос-Анджелесе и Остине, штат Техас. Они даже раскрывают некоторые вложения, расположенные недалеко от того места, где я живу.
Дело в том, что я всегда знаю, куда вкладываются мои деньги.
Как соотносятся доходы от Fundrise с другими инвестициями?
Таким образом, у меня средняя годовая доходность с моей инвестицией Fundrise составляет 8,1% всего за три года. Но хорошая ли это отдача?
Все это сосредоточено на основном вопросе: «Что, если бы я вложил свои деньги во что-нибудь еще? »
Это может включать в себя другие инвестиции в недвижимость, а также акции и криптовалюту.
Это действительно зависит от ваших инвестиционных целей и от того, с чем вы сравниваете эти доходы.
Fundrise vs. Другие инвестиции в недвижимость
Напомним, что моя трехлетняя средняя доходность от инвестиций в Fundrise составила 8,1% без учета расходов.
Я не могу провести достоверное сравнение с другими краудфандинговыми платформами в сфере недвижимости, так как я инвестировал только в Fundrise.
Но мы можем сравнить доходность Fundrise с доходностью, предоставляемой фондами, торгуемыми на бирже недвижимости (ETF), которые широко доступны на рыночных биржах.
Fundrise vs. VNQ
Наверное, самым популярным является ETF Vanguard Real Estate (VNQ). Это не полное сравнение яблок с яблоками, потому что я не начинал инвестировать в Fundrise примерно до конца первого квартала 2018 года.
Тем не менее, в 2018 году моя чистая прибыль с Fundrise составляла 7,4%. Это сопоставимо с -5,9% для VNQ. Разница между двумя инвестициями составляет более 13%, и я лучше заработаю деньги, чем потеряю их.
В 2019 году мой доход от Fundrise составил 9,2%. Доходность VNQ составила 28,89%. Несмотря на то, что я заработал более 9%, определенно обидно, что VNQ заработал почти 29%. По крайней мере, на 2019 год это был поворот на 20 пунктов против Fundrise.
А как насчет 2020 года? Доходность Fundrise за год составила 7,6%, тогда как VNQ упал на 4,64%. Это колебание более чем на 12% в мою пользу.
Показатели в 2018 и 2020 годах были очевидны в пользу Fundrise. Но если бы я начал инвестировать в 2019 году, инвестиции в Vanguard принесли бы доход в три раза больше, чем я получил с Fundrise за тот год.
Это сложная разница, и если бы она происходила на постоянной основе, я бы определенно не был доволен Fundrise. В любое время вложения последовательно уступает конкурентам, это лучшее доказательство того, что вы сделали неправильные инвестиции.
Но Fundrise продемонстрировал большое преимущество перед VNQ ...
Фактор согласованности прироста финансирования
Несмотря на то, что VNQ заставил Fundrise плохо выглядеть в 2019 году, он легко превзошел Vanguard через два года из трех.
Когда я сделал трехлетний расчет средней годовой доходности Vanguard, она составила 6,093%. Это было намного ниже среднего показателя в 8,1% с Fundrise.
Но с учетом сказанного, беглый взгляд на доходность VNQ за 2021 год с начала года показывает, что к концу апреля положительная доходность составит 13,54%. По сравнению с доходностью Fundrise в 1,9% с начала года до даты, возможно, VNQ вырвался вперед или что доходность между ними очень близка.
Тем не менее, тот факт, что у Fundrise три года подряд была положительная доходность, также важен. Одна из основных задач любого инвестора - не потерять деньги. Так будет с инвестициями Fundrise за последние три года, тогда как VNQ понесла убытки за два из этих лет.
Последовательность имеет значение при инвестировании.
Fundrise vs. REET
Давайте посмотрим на еще один пример рынка недвижимости. iShares Global REIT ETF (REET).
Это опять же не совсем сравнение яблок с яблоками. Если VNQ является американским ETF, REET принимает инвестиции в недвижимость со всего мира.
Как и VNQ, REET снизился в 2018 году на 4,89%. В 2019 году он вырос на 23,89%, затем на 10,59% в 2020 году. Я не собираюсь приводить цифры в разбивке по этим цифрам, потому что довольно легко увидеть, что REET в среднем за год уступал и Vanguard, и Fundrise.
Глядя на эти две потенциальные инвестиции в недвижимость, я не испытываю угрызений совести по поводу моего решения инвестировать с Fundrise. Он превзошел обе альтернативы за три года.
Fundrise vs. Фондовый рынок
За 2018 год индекс S&P 500 снизился на 6,24%. В 2019 году он вырос на 28,88%. А в 2020 году - на 16,26%. К апрелю 2021 года мы ожидаем невероятного роста на 57,9%.
Что ж, но это сумасшедшая прибыль - особенно в разгар глобальной пандемии. И я не уверен, что мы когда-нибудь снова увидим такую отдачу.
Когда я усредняю доходность индекса S&P 500 за последние три года, получается 12,96% в год. Это почти на 5% в год больше, чем окупала моя инвестиция в Fundrise.
(Источник: YCharts)
Итак, очевидно, что если бы я вложил свои $ 5 000 вложения в фондовый ранг в S&P 500, я бы вышел вперед. Это определенная альтернативная стоимость инвестиций.
Fundrise vs. Крипто
Давайте выйдем за рамки акций и других инвестиций в недвижимость и посмотрим на Fundrise в сравнении с настоящей альтернативной инвестицией: криптовалюта.
Это тоже не произвольное сравнение. Я инвестировал в криптовалюту с 2018 года вместе с инвестициями Fundrise.
Мы делаем это просто для развлечения, потому что сравнение краудфандинга в сфере недвижимости с криптовалютой - это как никогда далеко от сравнения яблок с яблоками. Но давайте все равно сделаем это!
Мы сравним Fundrise с биткойнами. Общий доход от этой криптовалюты в 2018 году составил -72,6%. Но это произошло после 2017 года, когда биткойн вернул 1,318%.
Но в ближайшие два года ситуация изменится. Биткойн вырос на 87,2% в 2019 году и на 302,8% в 2020 году. Более того, Биткойн продолжал развиваться в первые несколько месяцев 2021 года.
Если посмотреть на среднегодовую доходность биткойнов в 2018, 2019 и 2020 годах, то это невероятные 105%.
К счастью, я был инвестирован в фондовый рынок и криптовалюту одновременно с Fundrise, поэтому я не упустил шанс. Но теперь у вас есть параллельное сравнение того, как работает Fundrise по сравнению как с коммерческой недвижимостью, так и с инвестициями, не связанными с недвижимостью, такими как акции и криптовалюты.
Мои мысли о Fundrise
В этом анализе мы собрали множество цифр, но я должен отметить, что инвестирование - это не только прибыль. Более важно, какая у тебя цель с деньгами? Или, точнее, на что вы надеетесь потратить деньги?
Например, если вы хотите сэкономить, чтобы внести первоначальный взнос за дом или досрочно выйти на пенсию, инвестиции в биткойны, которые упадут более чем на 72% в первый год, не принесут результатов.
Еще я хочу отметить, что доходность рынка за последние несколько лет была феноменальной. но они нетипичны. В какой-то момент произойдет коррекция, и когда это произойдет, инвестиции в акции и даже криптовалюту сильно пострадают.
Я не пытаюсь сеять уныние и мрак и советую вложить все ваши деньги в безопасные инвестиции. Но всем нам нужно быть готовыми к исправлению. Это будут убытки, которые мы видели в ETF Vanguard и iShares в 2018 и 2020 годах.
Как сделать доход от финансирования частью сбалансированного портфеля
Что касается меня, я хочу диверсификацию в сфере недвижимости, но у меня нет права инвестировать в отдельные объекты. Я не заинтересован в покупке, аренде, управлении и продаже собственности, но мне нужна диверсификация, обеспечиваемая недвижимостью.
Я вложил деньги в частный REIT в своем самостоятельная ИРА, но это в первую очередь для долгосрочного инвестирования на пенсию. Это полностью пассивное вложение, и это именно то, что Fundrise делает для меня за пределами моего IRA.
Я использую "метод вложения штанги”. Это означает, что я вложил много денег в безопасные инвестиции и небольшую сумму в инвестиции с высоким риском / высокой доходностью. Но у меня не так много посередине, что в основном и есть Fundrise. Так что для меня, не говоря уже о доходах, Fundrise занимает определенное место в моем портфеле. Это дает мне возможность познакомиться с рынком коммерческой недвижимости, а также регулярно получать обновления о том, что происходит в моем портфолио.
Большая часть создания богатства связана с различными инвестициями, чтобы я мог знать, что происходит с разными классами активов. Этого не произойдет, если я действительно не инвестирую в эти классы активов.
Если вы хотите, чтобы в вашем портфеле была коммерческая недвижимость, я рекомендую Fundrise. Это требует небольших вложений, предлагает множество вариантов инвестирования, низкие и прозрачные комиссии, и вы всегда будете знать, что происходит с вашими деньгами.