Стратегия планирования недвижимости "Купи, займи, умри"

Если кажется, что богатые играют по другому набору правил, то это потому, что они это делают.

Недавно я узнал о концепции «Купи, займи, умри», и это очаровательный. Я не эксперт по имущественному планированию или налогам, или я достаточно богат, чтобы заниматься этим (пока!), Но это подчеркивает, как различные части налогового законодательства могут объединиться для чего-то (вероятного) непреднамеренного.

Насколько я могу судить, происхождение этого фреймворка (или, по крайней мере, забавное название) происходит от Профессор Эдвард Маккаффери, юридический факультет Гулда Университета Южной Калифорнии. Это указано на его сайте Народная налоговая страница о налоговом планировании 101: покупай, занимай, умри.

Эта стратегия состоит из трех частей - купить, взять взаймы и умереть.

Если вам нужно создать план недвижимости, рассмотрите Доверие и воля. Они могут помочь вам составить имущественный план, который составляет часть стоимости найма юриста, который поможет вам составить завещание. На него обязательно стоит взглянуть, если вы еще не настроили это.

Также есть несколько бесплатные онлайн завещания вы можете использовать вместо этого.

Оглавление

1. 1. Купить
2. 2. Занимать
1. Это НЕ Заем 401 (k)
3. 3. Умереть
4. Есть ли улов?
5. Это не такая уж безумная идея

1. Купить

Сначала вы что-то покупаете.

У вас много денег, и вы хотите вложить их в повышение стоимости активов, чтобы навсегда уйти на пенсию. Также важно, чтобы те, кто ценит активы, не облагались налогом (или, точнее, отсрочивали налоги).

Вы захотите вложить эти деньги в фондовый рынок, недвижимость или другой класс активов, который будет цениться. Покупка автомобиля для этого будет плохой идеей, потому что стоимость машины со временем падает. Также будет лучше, если вы выберете класс активов, который попадает под влияние инфляции, повышающей его номинальную стоимость.

Недвижимость для этого практически идеальна, потому что:

• его стоимость имеет тенденцию к росту,
• это не летучий
• вы можете обесценить его, что снизит ваш подоходный налог
• его легко принять в качестве залога.

И залог важен для второго шага. Вы хотите выбрать актив, который можно использовать в качестве залога по ссуде. Вложение в бизнес друга плохо для этого. Было бы лучше инвестировать в собственный бизнес, но не так хорошо, как в недвижимость.

Банк может не захотеть использовать ваш бизнес в качестве залога, но все они возьмут недвижимость.

2. Занимать

Затем вы занимаетесь под свой актив.

Как правило, если вы богаты активами и бедны с деньгами, вы можете продать часть своих активов за наличные, чтобы жить. Когда вы это сделаете, это приведет к приросту капитала.

Чтобы избежать этого, вы не продаете свои активы, чтобы получить наличные. Вместо этого возьмите ссуду в банке под залог своих активов. Сохраняя активы в том виде, в каком они есть, где они продолжают расти, вы не запускаете налогооблагаемые события. Вы по-прежнему получаете наличные, это просто ссуда.

Самое приятное в этом то, что когда вы получаете ссуду, она не считается доходом. Поскольку вы занимаетесь заем под актив, вы получили наличные деньги, но у вас также есть заем, который необходимо погасить.

Используйте часть средств ссуды для выплаты ссуды.

Это НЕ Заем 401 (k)

Если это немного похоже на получение ссуды у 401 (k), это не то же самое. Когда вы берете ссуду из своего 401 (k), вы уменьшаете стоимость счета на сумму ссуды. Вы платите себе проценты, что отчасти приятно, но вы упускаете любую прибыль (или убыток), которая возникает, когда деньги заканчиваются на вашем 401 (k).

Мы избегаем любых налогов на прирост капитала из-за статуса отложенного налогообложения 401 (k).

При использовании стратегии «Купить, заимствовать» ваши активы используются в качестве залога и никогда не затрагиваются. Его можно и дальше ценить.

Возьми свой торт и съешь его тоже! (хотя в качестве процентов вам нужно отрезать небольшой кусок от банка - так что бесплатного обеда нет)

3. Умереть

Каждый хороший план требует хорошей стратегии выхода, а этот полагается на окончательную стратегию выхода - смерть.

Ты умрешь.

Когда вы умираете, ваше имущество переходит к вашим наследникам. Кредиты погашаются активами, а затем активы получают повышение на (стоимостной) основе когда они переходят к вашим наследникам. Когда ваши бенефициары получают эти активы, в качестве основы их текущей стоимости в этом активе используется текущая рыночная цена (на момент вашей смерти). Это повышение может сэкономить вашим наследникам кучу налогов.

Например, если я купил акции Apple за 15 долларов в 2011 году и умер сегодня (по цене ~ 126 долларов), мои бенефициары получат повышение стоимости. Если они продадут эти акции сегодня по 126 долларов за штуку, они заплатят нет налог на прирост капитала, потому что они не имели прибыли. (Возможно, им придется платить налоги на наследство в результате получения этих акций.)

А как насчет ссуды? Вы расплачиваетесь выручкой от продажи.

Есть ли улов?

Никакого улова.

Что ж, загвоздка в том, что ваши активы должны продолжать расти. И вы должны умереть, но все мы, в конце концов, умираем, и эта часть заключается в названии стратегии, так что никаких сюрпризов.

Преимущество этой стратегии заключается в том, что, когда вы занимаете деньги в банке, а не продаете актив за наличные, вы платите банку проценты, а правительство не получает прирост капитала налог. Вы должны пройти еще несколько обручей из-за кредита. Продать актив и сообщить о продаже в налоговой декларации легко и не требует подачи заявления, но вы платите налоги.

Другое соображение заключается в том, что это, возможно, вообще не самый эффективный способ приобретения актива. Обычно вы можете владеть недвижимостью, заплатив часть стоимости ее покупки. Вы можете получить объект недвижимости при 20% первоначальном взносе (иногда меньше).

Наконец, эта стратегия так хорошо работает из-за взятая в основу «дыра». Если бы этого не было, этот план не был бы таким эффективным (но все же полезен с точки зрения налогового планирования). Повышение базиса устраняет потенциально огромную часть налоговой прибыли.

Если бы базис повышения был удален, вы все равно получите небольшую выгоду, потому что вы по-прежнему получаете денежные средства, сохраняя актив, чтобы он мог расти. Тем временем вам просто нужно продолжать выплачивать процентную ставку по ссуде, поэтому вам нужно, чтобы актив оценивался выше, чем процентная ставка по ссуде. На самом деле это ничем не отличается от займа денег для инвестирования, что не является чем-то необычным, но вы делаете это таким образом, чтобы избежать прироста капитала.

Это не такая уж безумная идея

Если стратегия звучит как действительно сумасшедшая идея, это не так - мы уже делаем это с нашими домами.

Вы покупаете дом, который, как правило, является дорогостоящим активом, и можете получить ссуду под стоимость дома (ссуда под залог собственного капитала). Когда вы идете на продажу, вы можете игнорировать прибыль в размере 250 000 долларов, если это было вашим основным местом жительства (аналогично переходу по базису). Если при продаже ссуда все еще остается непогашенной, вы можете погасить ссуду под залог собственного капитала за счет вырученных средств, и это не повлияет на стоимость вашего дома.

Вы когда-нибудь рефинансировали ссуду на дом после того, как ее оценили? Обналичить рефи? По сути, это та же стратегия.

Единственное, чего не хватает, - это то, что вы не можете обесценить стоимость вашего дома и использовать ее для компенсации вашего дохода. 🙂

По данным Федеральной резервной системы, количество возобновляемых кредитов под залог собственного капитала составляет более 263 миллиардов долларов (данные на 9 июля 2021 года):

Ссуды под залог собственного капитала - это просто ссуды, взятые под залог собственного капитала вашего дома. Buy Borrow Die - это всего лишь попытка использовать эту очень популярную идею.

Единственная проблема заключается в том, что большинство людей не берут ссуды под залог жилья для повседневных расходов - они обычно делают это для крупных покупок, но деньги взаимозаменяемы. Неважно, для чего вы его используете.

Хотите сделать это со своим портфелем акций? Некоторые, но не все, брокерские компании предлагают это. Например, Шваб называет это Линия залога.

Теперь вы знаете стратегию покупки и заимствования кубика!

Впечатлите своих друзей в загородном клубе. 🙂