Как инвестировать в приусадебный участок

Когда дело доходит до инвестирования, два самых популярных варианта - это фондовый рынок и недвижимость.

В каждом из них есть разные классы активов. На фондовом рынке есть небольшие компании и большие компании. У вас есть внутренние и международные. С каждым типом компании внутри них тоже разные. Вы можете избежать многих головных болей, просто купив ETF или паевой инвестиционный фонд, состоящий из одного класса или всего рынка.

С недвижимостью все не так просто. Существуют публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT), и они предлагают хороший вариант, если вы хотите иметь доступ к недвижимости, но не хотите владеть какой-либо собственностью.

Но один класс активов, который меня очаровал, - это сельхозугодья.

Оглавление

1. Зачем инвестировать в сельхозугодья?
2. Как инвестировать в приусадебный участок
1. Специализированные REIT
2. Краудфандинговые платформы для сельскохозяйственных угодий

Зачем инвестировать в сельхозугодья?

Меня интересуют сельхозугодья, потому что они обеспечивают рост стоимости капитала, а также приток денежных средств. Когда вы инвестируете в сельскохозяйственные угодья, сама земля может вырасти в цене, так как стоимость сельскохозяйственных угодий увеличивается, но вы также можете получать наличные от продажи урожая и / или арендных платежей.

Министерство сельского хозяйства США регулярно публикует отчеты о стоимости земли, и последний отчет, который я видел, от Август 2020 г., показывает, что акр сельскохозяйственных угодий (вся собственность) стоит примерно 3160 долларов в 2020 году (без изменений по сравнению с 2019 годом):

Стоимость пахотных земель, на которых выращиваются сельскохозяйственные культуры, немного выше и составляет 4100 долларов за акр:

Эти значения являются общенациональными, и вы увидите огромные различия в значениях в зависимости от штата:

Некоторые области стоят больше, чем другие, например, Калифорния и Кукурузный пояс (Айова, Миссури, Иллинойс, Индиана и Огайо), но в целом это относительно стабильный класс активов, поскольку он подвержен гораздо меньшей волатильности по сравнению с фондовым рынком (который должен быть ожидал).

Еще одна причина, по которой он меня интересует, заключается в том, что он имеет низкую корреляцию с фондовым рынком. Людям всегда нужна еда, и в хорошие, и в плохие времена, поэтому стоимость сельхозугодий, похоже, не сильно меняется вместе с фондовым рынком. Он давал положительную прибыль даже в плохие годы на фондовом рынке.

Наконец, поскольку сельскохозяйственные угодья производят продукты питания, они получают выгоду от инфляции.

(Также еще один скрытый бонус от сельскохозяйственных угодий, иногда они устанавливают вышки сотовой связи или ветряные турбины, и ферма может получать арендную плату за эти единицы.)

Как инвестировать в приусадебный участок

Есть несколько способов инвестировать в сельхозугодья, не покупая землю самому (я не стал бы хорошим фермером, я бы даже не стал плохим фермером… Я был бы УЖАСНЫМ).

Специализированные REIT

Самый простой способ - инвестировать в специальные REIT, инвестирующие в сельхозугодья. Двумя самыми большими являются Партнеры по сельхозугодьям (FPI) и Gladstone Land Corporation (ЗЕМЛЯ).

Farmland Partners - это компания из Денвера, штат Колорадо, основанная в 2013 году, которой принадлежит около 156 600 человек в 16 штатах Северной Америки. Им принадлежат фермы в Алабаме, Арканзасе, Калифорнии, Колорадо, Флориде, Джорджии, Иллинойсе, Канзасе, Луизиане, Мичигане, Миссисипи, Небраске, Северной Каролине, Южной Каролине, Южной Дакоте и Вирджинии.

Gladstone Land Corporation базируется в Вирджинии и существует с 1997 года. Они владеют 115 фермами, занимающими 89 128 акров в 10 штатах (Аризона, Калифорния, Колорадо, Флорида, Мэриленд, Мичиган, Небраска, Северная Каролина, Орегон, Техас и Вашингтон).

Специальные REIT - это удобный способ инвестировать в сельхозугодья, потому что:

• Кто угодно может инвестировать - вам не нужно быть аккредитованным инвестором;
• Акции ликвидны - поскольку их можно покупать и продавать на рынке;
• Вы получаете мгновенную диверсификацию - по штатам, хозяйствам, операторам, типам культур и т. Д .;
• Простая налоговая подготовка - поскольку это публично торгуемые REIT, это похоже на торговлю любой другой ценной бумагой.

Большой недостаток в том, что у вас есть рыночный риск. Если рынок ухудшится и люди начнут ликвидироваться, цена акций может упасть не по вине REIT или его операторов. Пока я пишу это, Farmland Partners торгуется со скидкой по отношению к своей балансовой стоимости. По состоянию на 17.12.2020 балансовая стоимость Yahoo Finance за акцию составляла 9,57 доллара США, в то время как акция торговалась на уровне около 8,73 доллара США.

Краудфандинговые платформы для сельскохозяйственных угодий

Если вы аккредитованный инвестор (чистая стоимость более 1000000 долларов или 200000 долларов годового дохода за последние два года), вы можете взглянуть на краудфандинговые платформы. Через эти платформы вы можете купить в собственность часть фермы, не покупая ее целиком.

AcreTrader Это платформа, с которой я наиболее знаком, поскольку я инвестировал в части трех ферм, и они позволяют вам покупать акры сельскохозяйственных угодий с относительно низкими минимальными затратами. Моя первая инвестиция была в растениеводческую ферму в Иллинойс-Роу с ветряной турбиной - минимальные вложения. было 5 акций (4750,50 долларов США) с чистой годовой доходностью 9,2% (то, что они называют чистой внутренней нормой доходности, IRR).

С каждой инвестицией они предлагают множество исследований, так что вы можете копнуть немного глубже, если хотите, и все это доступно без регистрации. я просмотрел AcreTrader если вам нужна дополнительная информация.

Ферма вместе - еще одна платформа, позволяющая инвестировать в индивидуальные фермы. Я еще не инвестировал в них, но их предложения имеют минимум 10 000 долларов, и они могут использовать кредитное плечо.

FarmTogether предлагает возможность единоличного владения. Вы можете купить целую ферму самостоятельно, если готовы выделить более 1 000 000 долларов. Одним из недостатков сайта является то, что они требуют, чтобы вы регистрировались, прежде чем увидеть дополнительную информацию (но это бесплатно).

Больше чтения - Обзор FarmTogether

Платформы для краудфандинга сельхозугодий хороши тем, что:

• Инвестируйте в конкретные фермы - Вы можете принимать активное участие в выборе инвестиций
• Сборы разумные - Стандартная структура комиссий AcreTrader 0,75% кажется справедливой.
• Вы выбираете сочетание роста капитала и денежного потока - Различные предложения предлагают разные структуры, поэтому вы можете выбрать то, что лучше всего подходит для вас.

Но есть и недостатки:

• Денежный поток - это в основном обычный доход. - Когда вы получаете распределения, это не будет долгосрочным приростом капитала или возвратом капитала. REIT могут иногда играть в налоговые игры, в которых часть распределения возвращает ваши деньги, но здесь этого нет.
• Вам нужно будет заполнить больше налоговых форм - Точно так же, как бейсболист должен подавать налоги в каждом штате, в котором он играет, теперь вам нужно будет подать налоговую декларацию штата для каждого штата, в котором у вас есть ферма. Это потому, что вы получаете доход в штате.
• Крайне неликвидный - Эти инвестиции имеют период удержания 5 и 10 лет без возможности вывода денег.

Я рассматриваю этот класс активов как хорошую защиту от рынка. Также интересно инвестировать во что-то другое.

Что вы думаете?