Нет!
Я готов поспорить, что во время более чем одного отпуска кто-то подходил к вам и предлагал вам что-то бесплатно, чтобы посидеть на коммерческой презентации таймшера.
Если вы когда-нибудь задумывались, на что был похож этот опыт, сегодня ваш счастливый день! Я сидел в одном из них, когда только закончил колледж. Мы обсудим, что такое таймшер, а затем поговорим о питче, который я пережил в 2004 году, а затем немного о математике. Затем мы дополним его мыслями моего друга, который любит свой таймшер и часто его использует.
Что такое таймшер?
Основы таймшера просты - это соглашение, по которому вы разделяете расходы на использование объекта недвижимости.
Это как если бы вы и 51 ваш друг объединились, чтобы купить недвижимость для отпуска, и каждый выбрал неделю, в течение которой вы могли бы ее использовать. Вы вносите предоплату за покупку недвижимости, а затем ежегодную плату за содержание, ремонт, техническое обслуживание и другие расходы. Вам также придется добавить некоторые административные расходы на планирование и управление имуществом.
За исключением того, что вы все незнакомцы.
Основная суть таймшеров довольно проста, но их структура может измениться. Таймшер обычно бывает трех видов - с правом пользования, с простой платой и с системой баллов / клубом для отпуска.
С правом использования таймшера вы не владеете собственностью, но вместо этого имеете договор аренды с таймшером на использование собственности в течение установленного периода времени каждый год в течение установленного количества лет. В течение времени, пока у вас есть это право, вы оплачиваете все сборы и можете арендовать (сдавать в субаренду) свое время, отдавать его или продавать право на использование собственности.
Используя простой таймшер, вы покупаете недвижимость на определенный период времени каждый год. Вы оплачиваете покупную цену и свою часть гонорара, которая включает в себя техническое обслуживание, а также налоги на имущество и другие специальные взносы (капитальный ремонт и т. Д.).
Используя систему баллов или клуб отдыха, вы покупаете баллы в клубе отдыха. Затем вы используете эти баллы для покупки отпусков, которые можно использовать в других отелях клуба и в другое время года.
(Я написал версию этого поста более десяти лет назад, и далее я вспоминаю то время, а не сейчас, в 2020 году)
Что такое таймшер-презентация?
Это случилось со мной в отпуске в Лас-Вегасе, штат Невада, в 2004 году за пределами острова Сокровищ. Поле было для Polo Towers, которое является частью собственности ближе к краю Мандалай-Бэй на Стрипе, чем к концу TI. Будучи молодыми студентами колледжа, мы согласились пойти на это в обмен на восемь билетов на Folies Bergère в Tropicana, классическое шоу третьего уровня в Лас-Вегасе.
В то время Polo Towers была отдельным предприятием, но в настоящее время, похоже, принадлежит Diamond Resorts International: таймшерской компании с почти 400 точками по всему миру.
Поле было три часа агрессивного маркетинга продаж Polo Towers и их клубов / сетей отдыха. Цена начиналась с 15000 долларов и вскоре к третьему часу упала до уровня от 3000 до 4000 долларов. Мы обманули наши учетные данные (вам должно было быть 23+ и иметь зарплату выше 40 000 долларов - я был единственным, кто квалифицирован), потому что в противном случае квалифицировался бы только я, поскольку другие все еще учились в школе (но они не проверяли и не заботились).
Нас дважды передали, и мы использовали разные предложения (хороший парень, торгующий хорошей сделкой, не такой хороший парень, который много торгует, подлая дама, которая разозлилась, потому что мы не прыгали на офигенная сделка). В конце концов, мы освободились после того, как они поняли, что на нас не будут оказывать давление на эту «сделку».
После того, как они дали нам билеты, у выходов стояли продавцы, предлагавшие нам четверым по 200 долларов, чтобы мы вернулись на следующий день! Как только мы поняли, что это трехчасовая битва, мы отказались, потому что мы ценили наши три часа больше, чем 50 долларов на человека. Мы вошли в это, думая, что это будет стоить нам всего часа!
Сделал бы я это снова? Может, когда мне было двадцать с небольшим, точно не сегодня.
Если вы хотите сделать это ради халявы, убедитесь, что вы можете сопротивляться смолам. Согласитесь на халяву только в том случае, если вы готовы отказать людям, которые с течением времени будут становиться все более агрессивными. Если вы не можете остановить импульсивную покупку, не делайте этого.
Когда я вернулся домой из поездки, у меня возникло несколько вопросов, поэтому я их записал, собрал ответы, и вот они.
Что делать с таймшерами? Почему компании готовы дать вам всевозможные бесплатные вещи, только чтобы вы сели и слушали презентацию таймшера?
Они делают это, потому что могут заработать смехотворную сумму денег, если только небольшой процент людей купит таймшер. Эта страница предназначена для ответа на менее известные вопросы о том, как работает таймшер, не обязательно на более понятные части типов таймшера, торговли правами таймшера и т. Д.
Я хотел знать, как работает мягкий низ живота. Как они могут позволить себе раздавать так много вещей? Какова стоимость перепродажи таймшеров? Какие еще странные вещи вы, вероятно, не знали и не знали, как спросить о таймшерах?
Они здесь:
Сколько стоит таймшер?
Это будет зависеть от того, где находится таймшер, в какой сети он находится и какие недели у вас есть.
Американская ассоциация развития курортов (ARDA), которая представляет собой группу по торговле таймшерами, оценивает, что средний таймшер стоит 21 455 долларов США, а средняя годовая плата за обслуживание составляет 1000 долларов США (с их Состояние индустрии таймшеров для совместного отпуска в 2019 году: исследование США).
Это означает, что за каждую неделю (типичный интервал) вы платите 142 доллара в день (плата за обслуживание, разделенная на семь дней) сверх 21 455 долларов, которые вы уже заплатили за приобретение прав!
Как они могут позволить себе дать такие хорошие стимулы слушать?
Застройщик создает таймшер, покупая землю и развивая курорт, а затем продавая единицы людям, желающим их купить. Некоторые из этих разработчиков сомнительны и обманывают (предыдущая группа разработчиков была менее чем скрупулезной. операторов, и именно поэтому таймшеры имеют плохую репутацию), но некоторые из них хорошо известны, например, Disney's Vacation Клуб.
Закончив строительство, они начинают свою маркетинговую программу, чтобы продавать единицы покупателям, и потратят более 50% окончательной продажной цены единицы только на маркетинге. Они могут привлечь стороннюю организацию для маркетинга, но в конечном итоге, когда вы заплатите 10 000 долларов за таймшер, около 5 000 долларов будут потрачены на маркетинг.
Они могут отдать так много вещей, потому что они берут тонну за таймшер. Они могут заработать больше, если вы решите использовать их финансирование для покупки таймшера.
Наконец, таймшеры также включают компонент компании по управлению недвижимостью, где компания может заработать еще больше, управляя недвижимостью. Это необходимо, потому что вам нужен кто-то, кто будет координировать бронирование, обслуживать недвижимость, ремонтировать ее и т. Д.
Какова стоимость перепродажи таймшеров?
В основном ужасно.
Предложение намного превышает спрос, о чем свидетельствует тот факт, что первоначальные разработчики раздают огромные бесплатные подарки только для того, чтобы люди могли послушать презентации. Человек не может на таком уровне соревноваться с разработчиками! Добавьте это к тому факту, что вы не можете легко исследовать, как продаются аналогичные единицы, как в традиционной недвижимости, и вы обнаружите, что находитесь в очень плохой ситуации. Это рынок идеального покупателя. Это означает, что если вы хотите таймшер, купите его подержанным!
Как я могу купить его подержанным?
Если они сильно теряют в стоимости и их трудно продать, разве вы не можете воспользоваться этим, купив их на вторичном рынке? Да!
Лучше всего покупать таймшеры на курортах у хорошо управляемых операторов и покупать их напрямую у владельцев. Это исключает посредников и любые связанные с ними комиссии и наценки. Обычно вы можете найти людей, которые хотят видеться в Интернете, если будете искать их (попробуйте Redweek или eBay).
Те же сайты, как Red Week, также показывают аренду, поэтому вы всегда можете арендовать ее на неделю, чтобы убедиться, что она вам нравится!
Если вы знаете, где вы хотите получить таймшер, вы можете напрямую позвонить на курорт. У них могут быть списки единиц, которые хотят продать. Есть также брокеры по перепродаже, специализирующиеся на таймшерах, в противном случае просто выполните поиск в Интернете - их миллион.
Стрелять! Купил и теперь не хочу, помогите! Как мне отменить покупку по таймшеру?
Обычно в контракте предусматривается период обдумывания менее двух недель. Проверьте договор и, если еще есть время, расторгните!
Прошло то время? Списывайте это на угрызения совести покупателя. Наслаждайтесь отдыхом, потому что это лучше, чем купить отель в последнюю минуту и заплатить целое состояние. Таймшер, в общем, неплохая идея (иначе никто бы их не получил), но игра в выжидательную игру часто бывает лучшим выходом. Всегда ждите, если вы сомневаетесь, потому что вы можете: 1) всегда получать больше бесплатных подарков для прослушивания презентации и 2) получать следующее предложение таймшера.
Этот таймшер слишком хорош, чтобы быть правдой! Как это дешево?
Либо никто больше не хочет этого таймшера, либо вам действительно повезло. Фактически, существуют ежегодные сборы, сборы за обслуживание, сборы за использование, торговые сборы (скажем, если вы торгуете на курортах) и другие различные сборы, о которых вы, вероятно, не думаете.
Таймшер - хорошая сделка (если вы не против, чтобы вас «заставляли», в некоторых случаях, использовать отпуск каждый год) для некоторых, поэтому сборы преодолеваются.
Другая мысль заключается в том, что, возможно, вас обманывают. Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, уходите.
Они будут напористыми, но просто гуляют. После этого выполните поиск в Интернете, чтобы увидеть, появляется ли он, потому что, скорее всего, его сначала не пробовали, и кто-то другой дал свисток. Худший случай? У вас нет таймшера, и вы можете сделать это в другой раз. Без больших потерь.
Почему таймшеры того стоят?
Реальность любого продукта такова, что для одних оно того не стоит, а для других оно того стоит. Я знаю кого-то, у кого есть таймшер, и хотя они не сказали бы, что это «отличная сделка», им это нравится.
То, что следует ниже, любезно предоставлено Ленивый человек и деньги:
Почти каждый гуру личных финансов скажет вам, что покупать таймшер редко имеет смысл. Они часто ссылаются на страшный мелкий шрифт, отсутствие гибкости в поездках и трудности с продажа таймшера. Это законные опасения. Мы с женой купили таймшер Marriott в Арубе более 15 лет назад. Мелкий шрифт и отсутствие гибкости в поездках были нашими основными проблемами. Мы подумали, что продать премиум-бренд таймшер (Marriott) в престижном месте (Аруба) не составит труда.
Мы ехали с моим лучшим другом, который оказался юристом по недвижимости. Он купил три года назад, и это вселило в нас уверенность, что нам не стоит беспокоиться о мелком шрифте. У Marriott гибкий сезон таймшера, поэтому мы не были привязаны к определенной неделе каждый год.
Наконец, мы никогда серьезно не думали о продаже таймшера. Девиз Арубы - «Один счастливый остров», и год за годом он выполняет это обещание для нашей семьи. Если вы когда-нибудь задумались о поездке в Арубу, вот несколько советы по экономии денег.
Почему таймшеры работают для нас
- Цифры нейтральные - Я проверял числа много раз за эти годы и получил один и тот же результат. Если бы мы взяли деньги, которые мы потратили на его покупку, и вложили их в инвестиции, приносящие 5-7% в год, мы могли бы использовать эти инвестиционные доходы, чтобы купить то, что у нас есть сейчас. Продавец таймшеров может продать вам стоимость отпуска с учетом инфляции в будущем. Тем не менее, мы обнаружили, что плата за обслуживание повышается на аналогичную сумму, что нивелирует это. Если мы продадим его по линии, мы сможем преуспеть с увеличением стоимости.
- У нас есть множество времени уходить - Десять лет назад мы думали: «Моя жена получает шесть недель отпуска из-за работы в армии. Я работаю из дома. Мы знаем, что собираемся использовать этот отпуск ». С детьми все усложняется. Их школьные каникулы плохо сочетаются с дешевыми перелётами. У нас есть меньшая гибкость сейчас, чем когда-либо прежде, но он по-прежнему работает для нас.
- У нас есть множество времени уходить - В то время я этого не знал, но недавно я примирился со своим хроническим сезонным аффективным расстройством (S.A.D.). Лучшее лекарство от этого - неделя на солнечном острове без сроков.
- Это заставляет нас взять отпуск - Иногда люди переходят в режим «работа, работа, работа», и это просто нездорово. Имея таймшер, мы «вынуждены» брать отпуск каждый год, что является достаточным поводом для того, чтобы спланировать и выйти за дверь. Если вы увлекаетесь работой, подумайте вот о чем: вы станете более продуктивным, если вернетесь после недели веселья на солнце.
- Это побудило нас увидеть мир - Мы мало путешествуем. Работа моей жены требовательная, и теперь у нас двое детей. Однако еще в 2009 году у нас была возможность посетить Австралию и Таиланд по доступной цене. Путешествие в Таиланд было дешевым, и нам была предоставлена возможность, которую мы не хотели упускать. Мы обменяли половину нашего таймшера (у нас две комнаты) на апартаменты, достойные императора. Жена в ванной сделала колесо телеги! Мы всегда можем путешествовать по разным местам, но мне трудно делать ставку на неизвестное, когда я уже нашел свое счастливое место.
Эти причины делают владение таймшером правом на нас. Однако это не значит, что он вам подходит.
Как и любая покупка, небольшое исследование и несколько разумных решений о покупке имеют большое значение.
Умный способ купить таймшер
-
Купить на вторичном рынке - Вы можете сэкономить 30% или больше, ища таймшеры на таких сайтах, как eBay или Red Week. Покупка напрямую у застройщика означает, что вы платите за весь маркетинг и халявы, которые они предлагают людям, просто чтобы послушать их презентацию. Подсчитано, что 50% стоимости таймшера идет на покрытие маркетинговых расходов. Это одна большая ошибка, которую мы сделали.
Единственная возможная загвоздка в том, что у большинства таймшеров есть первое право отказа. Это означает, что если вы найдете таймшер на сумму 30 000 долларов всего за 5 000 долларов, корпорация может заплатить те же 5 000 долларов и «украсть» их у вас. - Выберите недвижимость с выносливостью - Вы хотите выбрать имя, которое будет рядом. Мы не думали, что Marriott скоро обанкротится, поэтому доверились бренду. Раньше была старая поговорка, что никого никогда не увольняют за покупку IBM. Здесь действует аналогичная логика.
- Выберите желаемую недвижимость с таймшером - Нам пожизненно принадлежит таймшер Marriott. Мы можем передать это нашим детям и детям их детей. Есть некоторые таймшеры, которые имеют «право на использование» и истекают через определенное количество лет. Нам нравится то, что мы собственный недвижимость на Арубе.
- Выберите один с гибкими неделями - Некоторые таймшеры рассчитаны на определенные недели в году и только на эту неделю. Если вы покупаете 42-ю неделю и не можете продолжить ее, вам придется обменять ее, продать или потерять. С нашим таймшером мы можем выбрать любую неделю в пределах шестимесячного окна. Эта гибкость имеет решающее значение. Мы выбираем, когда идем, а не наоборот.
Что вы думаете о таймшерах? Хорошая цена или пустая трата денег и времени?