Пару лет назад мы с женой ездили отдыхать в Диснейуорлд. Семья прекрасно провела время, и я лично был рад уйти от дел. Мы останавливались в таймшере моих родителей Orange Lake Resort, который находится недалеко от парка.
Несмотря на то, что они владеют таймшером более 10 лет, я приехал туда впервые. Сам курорт очень красивый, имеет все удобства и находится в прекрасном месте. Однако я всегда считал, что покупка моих родителей была плохим решением. В конце концов, они заплатили за это 10000 долларов, а сегодня обслуживание составляет 750 долларов в год.
У меня вопрос: не будет ли дешевле просто остановиться в отеле или снять квартиру на курорте на эту неделю? К сожалению, ответ положительный.
Как работают таймшеры
Таймшер - это планы на отпуск, которые существуют в США с 1969 года. Сегодня, по данным Американская ассоциация развития курортов (ARDA). Это на самом деле довольно много по сравнению с почти 8 миллиардами долларов в музыкальной индустрии или 9 миллиардами долларов годового дохода от Высшей лиги бейсбола. В 2016 году только в США было 1558 таймшер-курортов, в среднем по 132 единицы на курорт.
Таймшер дает вам частичное владение недвижимостью для отдыха. Вы даже можете думать об этом как о владении акциями в аренде на время отпуска. Вы платите предоплату за приобретение устройства, а затем ежегодную плату за обслуживание. Это дает вам доступ к собственности на определенный период времени, который обычно составляет один и тот же временной интервал каждый год. Когда вы не используете таймшер, другие люди со схожими интересами используют.
По данным ARDA, средняя цена продажи недельного таймшера сегодня составляет примерно 20 940 долларов, а средняя годовая плата за обслуживание составляет 880 долларов. Большинство соглашений о таймшере представляют собой бессрочные контракты, что означает, что вы обязаны платить за обслуживание на неопределенный срок, что является большим финансовым обязательством.
Если вы хотите использовать свое устройство в течение еще одной недели, вы должны «отложить» свою неделю и обменять ее на другое время или место. В коммерческом предложении (я имел несчастье присутствовать на одном) курорт упомянул, что больше не делает недельный таймшер. Теперь это балльная система. Вы получаете X баллов в год, когда покупаете устройство, а затем можете использовать его по своему усмотрению.
Баллы можно использовать для многих других целей: для покупки авиабилетов, перехода в другое место или повышения уровня до более крупного объекта. Черт возьми, это как авиа-мили и баллы по кредитным картам. Вы можете использовать свои баллы в таких магазинах, как Best Buy и Bed Bath & Beyond. Отлично - я могу купить чехол на сиденье унитаза, вместо того, чтобы поехать в отпуск. Я уверен, что, как и в случае с баллами по кредитной карте, вы получаете справедливый обмен баллов на доллары.
Как будто вы не можете сказать, я говорю саркастично.
Я не проводил подсчетов, но уверен, что показатели конверсии ужасны. Так что, в конце концов, они делают даже одну неделю таймшера гораздо более абстрактной, чем владение твердым активом. Продавец высокого давления, пожалуйста, напомните мне еще раз, какова цель владения таймшером?
Недостающий инвестиционный компонент
В покере говорят, что если ты не можешь заметить парня, то это ты. Это касается покупки таймшера. От сделки выигрывают продавец и владельцы курорта. Вы, к сожалению, застряли на небольшом участке единицы, который имеет небольшую стоимость при перепродаже или не имеет ее вообще.
Вот проблемы с владением таймшером:
- Существует огромный рынок перепродажи. Часто вы можете получить единицы меньше, чем за половину первоначально уплаченной суммы.
- Как и машина, таймшер обесценивается, когда вы «сгоняете его с участка» (становитесь владельцем).
- Редко, когда таймшер растет в цене. Фактически, ожидайте, что он потеряет ценность, поскольку общая стоимость вашего владения была увеличена, чтобы покрыть презентации продаж, поощрения и раздачи.
- Таймшеры обычно продаются вам, когда вы в отпуске и ваша защита не работает.
- Большинство из них имеют высокие ежегодные сборы за обслуживание. В случае моих родителей их гонорары растут с каждым годом быстрее, чем уровень инфляции. За ту сумму, которую вы платите только за обслуживание (забудьте о первоначальных «инвестициях»), вы могли бы остановиться в приличном отеле на неделю.
Несмотря на эти недостатки, отрасль продолжает привлекать новых владельцев. В 2015 году 46% продаж таймшеров приходилось на новых владельцев, что полностью изменило предыдущую тенденцию увеличения зависимости от существующих владельцев. Если ты действительно хочешь попасть в инвестирование в недвижимость, нажмите здесь, чтобы прочитать наше руководство. Вы также можете начать со следующих поставщиков краудфандинга:
| Основные моменты |  |
 |
 |
| Рейтинг | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Минимальные инвестиции | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Комиссия за счет | 1 год | Вложения в обыкновенные акции: 0,5-1,5% годовых, плюс 10% от всей прибыли при выходе. | Комиссия за управление активами 1-1,25% / год |
| Частный REIT | |||
ЗарегистрироватьсяПрочитать обзор
|
Зарегистрироваться Прочитать обзор |
Зарегистрироваться Прочитать обзор |
Таймшер не приносит дохода
Теоретически, когда вы покупаете таймшер, у вас есть небольшая доля в собственности, на которой расположена аренда. Но важно понимать, что это не дает вам всех преимуществ, которые владение недвижимостью обычно имеет.
Во-первых, вы заинтересованы в том же подразделении, что и другие люди, которые участвуют в таймшере. Таким образом, ваш интерес - это не отдельная собственность. Вы не можете поступать с отрядом как хотите.
Например, существуют строгие ограничения на время, в течение которого вы находитесь в помещении. В отличие от настоящего загородного дома, вы не сможете сдать его в аренду в остальное время года, если вы не снимаете его для личного пользования.
Мы можем представить себе таймшер как частичную долю владения в отдельной собственности или квартире для отпуска. Ничего подобного владение недвижимостью для отдыха прямо, с преимуществами, возникающими в результате его наличия.
Согласно ARDA, владельцы таймшеров, как правило, моложе и более этнически разнообразны, чем тогда, когда эта отрасль начиналась и была ориентирована на пожилых людей. Средний возраст недавних покупателей - 39 лет, а 34% владельцев - американцы азиатского происхождения или афроамериканцы. Почти две трети имеют высшее образование. Их средний доход составляет 81 311 долларов.
Однако мне кажется, что рынок таймшеров нацелен на финансово неопытных. К сожалению, таймшеры, как правило, превращаются в недвижимость для отпуска для людей, которые не могут позволить себе недвижимость для отпуска. В рекламных материалах больше говорится о шиках и «хорошей жизни», чем о доходах от инвестиций. Это потому, что там является без возврата.
Если вы тратите деньги на будущее, это следует рассматривать как вложение. Если это не приносит дохода, это просто расходы. Ты май получать от этого удовольствие, но это все равно не вложение. Нажмите здесь, чтобы узнать как инвестировать
Таймшеры не очень ликвидны
Обычно только после того, как вы приобрели таймшер, вы понимаете, что больше людей хотят их продать, чем купить. Вероятность возврата ваших первоначальных инвестиций очень мала - не говоря уже о возмещении многолетних сборов за обслуживание.
Существуют веб-сайты, которые владельцы таймшеров могут использовать, чтобы попытаться продать свою собственность, например RedWeek, но они взимать листинговый сбор и ежегодный членский взнос за использование сайта - и нет никакой гарантии, что таймшер будет продавать.
А в сфере перепродажи очень много мошенничества. Мошенники охотятся на владельцев таймшеров, обещая продать недвижимость за вас - за предоплату - и как только вы заплатите комиссию, вы больше никогда о них не услышите.
Если вы сможете продать таймшер (а в этом никогда нельзя быть уверенным), вы, вероятно, получите лишь часть того, что вы за него заплатили. Когда дело доходит до их продажи, возникают две фундаментальные проблемы:
- Все больше строятся / предлагаются все время, наводняя рынок и
- Существующие собственники продают их, чтобы расплатиться с долгами, или как только они понимают, что это не та сделка, о которой они думали, когда покупали ее.
Если вы все еще думаете, что покупка таймшера - хорошая идея, и вы не хотите платить больше, чем когда-либо продадите, купите его на вторичном рынке. Есть много сайтов, где вы можете купить подержанный таймшер.
Компании, использующие таймшер, знают, что вы, вероятно, можете найти более дешевые варианты у существующих покупателей на таких сайтах, как Timeshare Users Group и RedWeek. Поэтому компании обычно предлагают стимулы для закрытия и другие льготы. Но эти льготы обычно не окупают деньги, которые вы сэкономили бы, купив у существующего владельца.
Лучшая альтернатива таймшеру
На мой взгляд, лучше остановиться в местном отеле, чем покупать таймшер. Возьмем для примера таймшер моих родителей. Они заплатили 10 000 долларов за первоначальную покупку, и если вы добавите 750 долларов в год за обслуживание, уплачиваемое в течение 10 лет, общая сумма инвестиций в этот таймшер составит 17 500 долларов.
За последние 10 лет их таймшер обеспечивал пребывание в течение одной недели каждый год - семь дней и шесть. ночей - всего 60 ночей, что составляет в среднем 291 доллар за ночь на отдых в одном и том же номере каждая. год. Если бы вы снимали качественный гостиничный номер примерно за 175 долларов за ночь, за полную стоимость таймшера вы бы купили 100 ночей проживания в отеле. Мало того, что проживание в отеле стоит меньше за ночь, вы также сможете разнообразить свой отпуск, остановившись в отелях, расположенных в разных местах.
Кроме того, вы сможете воспользоваться частыми программами поощрения пользователей и другими скидками, предлагаемыми отелями.
Визит |
Скорее всего, есть простые способы получить более 100 ночей проживания в отеле.
Лучше всего то, что вы не вложили бы капитал в таймшер, а деньги, которые нужно заплатить за таймшер, можно было бы инвестировать, чтобы получить прибыль от ваших инвестиций. При консервативной 5% -ной годовой доходности (начиная с 10 000 долларов и прибавляя 750 долларов в год), вы бы сейчас сидели на более чем 26 000 долларов. Это намного лучше с того места, где я сижу.