Cum să cumperi o a doua casă care se plătește pentru sine

Date recente din Biroul de recensământ al SUA arată că vânzările de case au crescut cu peste 17% în iunie 2020 față de luna precedentă și au crescut cu peste 13% comparativ cu anul precedent. Cei care au mijloacele necesare pentru a cumpăra o a doua casă sunt înțelepți să își asume datorii ipotecare (sau să-și reorganizeze datoriile actuale) în mediul de interes scăzut de astăzi.

Cu rate ipotecare scăzute la 30 de ani, deținerea unei proprietăți de închiriere care „se plătește singură” prin venituri lunare din închiriere este deosebit de profitabilă, cu o plată ipotecară semnificativ mai mică. Dacă sunteți curios să cumpărați o a doua casă și să o închiriați, continuați să citiți pentru a afla despre problemele majore de care ar trebui să fiți conștienți, despre costurile ascunse ale devenirii proprietarului și multe altele.

Factori importanți la cumpărarea unei închirieri pe termen scurt

Problemele legate de cumpărarea unei case de închiriat variază dramatic în funcție de locul în care intenționați să achiziționați. La urma urmei, cumpărarea unei cabane de schi într-o zonă cu turism sezonier și atracții ar putea necesita considerente diferite decât cumpărarea unei case într-o zonă metropolitană importantă unde turiștii vizitează toate tot anul.

Dar există câțiva factori pe care ar trebui să-i ia în considerare orice potențial proprietar, indiferent de locație. Iată câteva dintre cele mai importante considerații:

• Locație. Consumatorii închiriază case de vacanță aproape oriunde, dar veți dori să vă asigurați că vă uitați la case dintr-o zonă în care închirierile pe termen scurt sunt populare și viabile. Puteți face câteva cercetări de bază pe AirDNA.co, un serviciu de analiză și date privind închirierea pe termen scurt sau verificați închirierile concurente din zona pe care o luați în considerare.
• Taxe de administrare a proprietății. Dacă intenționați să utilizați o companie de administrare a proprietății pentru a vă gestiona închirierea pe termen scurt în loc să o gestionați singură, ar trebui să aflați cât plătesc alți proprietari pentru administrare. De asemenea, comparați taxele de listare pentru a doua dvs. casă cu o platformă precum Airbnb sau VRBO.
• Impozite. Impozitele pe proprietate pot fi mai mari pentru locuințele secundare, deoarece nu vă calificați pentru o scutire de gospodărie. Aceasta înseamnă costuri fixe mai mari în fiecare lună, ceea ce ar putea face mai dificilă acoperirea ipotecii dvs. cu venituri din închiriere.
• Concurență. Verificați dacă o zonă de închiriere pe care o luați în considerare este plină de închirieri concurente care nu sunt niciodată pline. Puteți găsi aceste informații pe VRBO sau Airbnb uitându-vă la diverse închirieri și verificând calendarele rezervărilor.
• Taxe potențiale de închiriere. Verificați site-urile de închiriere pentru a vedea cât de mult ați putea fi taxat pentru a doua dvs. casă pe o bază de noapte, săptămânală sau lunară.

5 pași pentru a închiria a doua casă

Înainte de a achiziționa o a doua casă, alocați-vă timp pentru a rula diferite scenarii folosind numere realiste pe baza pieței de închiriere pe care o vizați. De acolo, pașii următori vă pot ghida în pregătirea proprietății pentru piața de închiriere pe termen scurt.

1. Cercetează piața

În primul rând, veți dori să aveți o înțelegere generală a pieței de închiriere pe care o intrați. Cât costă chiria medie pe termen scurt pentru fiecare noapte sau săptămână? Care este rata medie a posturilor vacante pentru închirieri pe o bază anuală?

Cercetați piața locativă de închiriere, prețul mediu al închirierilor din zona dvs., diverse caracteristici oferite de închirierile concurente și multe altele.

Acțiune: Sapă în aceste cifre folosind AirDNA.co. Introduceți doar un cod poștal sau un oraș și veți afla rata medie pe noapte, rata de ocupare, veniturile și multe altele. Deși unele dintre funcțiile site-ului necesită un abonament lunar, puteți afla gratuit informații de bază despre piața dvs. de închiriere.

2. Cunoaște-ți numerele

Înainte de a închiria a doua casă, trebuie să cunoașteți o serie de numere reale, inclusiv următoarele:

• Tarif mediu pe noapte
• Rata medie de ocupare
• Costuri fixe, cum ar fi plata ipotecii, taxele și asigurarea pentru închiriere
• Taxe de administrare a proprietății și costuri pentru curățenia între chiriași
• Costuri fixe suplimentare pentru lucruri precum preluarea gunoiului, acces la internet și televiziune prin cablu
• Costuri pentru comercializarea spațiului dvs. pe o platformă precum VRBO sau Airbnb, care ar putea fi o taxă fixă ​​sau 3% din taxa de închiriere, în funcție de platformă

Veți utiliza aceste numere pentru a afla costul mediu lunar de funcționare pentru a doua casă și venitul potențial pe care ați putea să-l aduceți. Fără a rula mai întâi aceste numere, ajungeți într-o situație în care închirierea pe termen scurt nu plătiți singuri și în cazul în care trebuie să suplimentați lunar cheltuielile de funcționare.

Acțiune: Strângeți toate costurile implicate în operarea închirierii dvs. specifice pe termen scurt, apoi calculați totul cu cifrele lunare și anuale pe care le puteți planifica.

3. Cumpărați asigurarea potrivită

Dacă intenționați să utilizați a doua locuință ca închiriere pe termen scurt, va trebui să cumpărați o asigurare pentru închirieri de vacanță. Acest tip de asigurare pentru proprietarii de case este diferit de tipul pe care l-ați cumpăra pentru reședința dvs. principală. Este chiar unic din acoperirea asigurării proprietarului, deoarece trebuie să aveți o asigurare pentru a doua casă și conținutul acesteia.

Unele politici de închiriere de vacanță vă permit să plătiți pe utilizare și oferă avantajele asigurării proprietarilor de case (cum ar fi acoperirea proprietății, răspunderea și multe altele) plus protecție specială atunci când proprietatea dvs. este închiriată către o treime parte.

Acțiune: Căutați un plan de asigurare pentru proprietarii de locuințe, care este special conceput pentru închirieri de vacanță. Vedeți alegerile noastre de top pentru cele mai bune companii de asigurare pentru proprietarii de case acolo.

4. Creați un plan de gestionare a proprietății

Dacă locuiți în apropierea celei de-a doua case, este posibil să doriți să o gestionați singur. Nu este nimic în neregulă cu această opțiune, dar ar trebui să planificați să primiți apeluri și să vă ocupați de probleme la toate orele zilei.

Mulți proprietari de închirieri pe termen scurt plătesc unei companii de administrare a proprietății pentru a comunica cu chiriașii lor, pentru a gestiona fiecare perioadă de închiriere și pentru a rezolva orice problemă care apare. Administratorii imobiliari pot stabili, de asemenea, curățenii între fiecare închiriere și pot ajuta la comercializarea proprietății dvs.

Acțiune: Creați un plan de administrare a proprietății și țineți cont de orice costuri. Majoritatea administratorilor de proprietate percep 25% până la 30% din costul închirierii în mod continuu, deci nu puteți ignora această componentă a deținerii unei închirieri pe termen scurt.

5. Comercializează-ți spațiul

Asigurați-vă că comercializați în mod corespunzător spațiul dvs., ceea ce înseamnă de obicei să plătiți pentru fotografii profesionale și să creați o listă corectă și primitoare pe platformele alese. Administratorul proprietății dvs. vă poate ajuta să creați un plan de marketing pentru închirierea dvs. de vacanță, dar puteți crea această componentă a afacerii dvs. secundare dacă aveți cunoștințe tehnice și media.

Acțiune: Angajați un fotograf pentru a face fotografii profesionale cu închirierea dvs. și creați descrierea și listarea închirierii.

Riscurile achiziționării unei închirieri pe termen scurt

A deveni proprietar nu este pentru cei slabi de inimă. Există multe lucruri care pot merge prost, dar iată principalele riscuri de planificat:

• Obstacole guvernamentale. În destinațiile de la New York City la Barcelona, ​​oficialii guvernamentali au făcut o represiune împotriva închirierilor pe termen scurt și au încercat să-și limiteze capacitatea de a opera. Noile reguli ar putea face ca administrarea afacerii dvs. să fie mai costisitoare, mai dificilă sau chiar imposibilă.
• Casa dvs. ar putea fi deteriorată fără reparații. Dacă citiți panourile de mesaje Airbnb și alte forumuri ale proprietarilor, veți găsi o cantitate nesfârșită de povești de închiriere de coșmar despre case care au fost aruncate la gunoi și închirieri care durează mii de dolari în deteriora.
• Prăbușirea pieței imobiliare. Dacă piața imobiliară se prăbușește din nou, așa cum a făcut-o în 2008, s-ar putea să descoperi că datorezi mai mult decât merită a doua casă într-un moment în care este din ce în ce mai dificil să găsești chiriași.
• Dependența de turism. După cum am văzut în timpul pandemiei, circumstanțele care nu depășesc controlul nostru pot duce la întreruperea călătoriilor și a turismului. Deoarece închirierile pe termen scurt se bazează de obicei pe turism pentru a rămâne pe linia de plutire, scăderea călătoriilor poate afecta rapid viabilitatea afacerii dvs.
• Costuri și taxe continue ridicate. Impozitele pe proprietate mai mari, taxele de administrare a proprietății, taxele de curățenie și costurile de întreținere pot face ca operarea unei închirieri pe termen scurt să fie costisitoare pe termen lung. Dacă nu țineți cont de toate costurile și taxele implicate, s-ar putea să pierdeți bani în casa dvs. de vacanță în loc să aveți proprietatea „plătită pentru sine”.

Linia de fund

O închiriere pe termen scurt poate fi o oportunitate viabilă de afaceri, în funcție de unde doriți să cumpărați și de specificul pieței locale de închiriere. Dar există o mulțime de factori de luat în considerare înainte de a face saltul.

Înainte de a investi sute de mii de dolari, gândiți-vă la toate costurile și riscurile potențiale implicate. Veți dori să vă asigurați că ați făcut cercetări cuprinzătoare și că ați rulat numerele pentru fiecare scenariu posibil pentru a lua o decizie în cunoștință de cauză.