Nu este o surpriză; există o mulțime de executări silită pe piața imobiliară chiar acum.
De asemenea, nu este o surpriză că aceste case pot fi cumpărate cu reduceri mari.
De fapt, executările silite, în opinia mea, sunt cel mai tare lucru în investițiile imobiliare.
Piața este plină de ele, iar băncile rețin mii, pentru a nu inunda și mai mult piața. După cum știți majoritatea dintre voi, băncile nu fac parte din domeniul imobiliar. Se ocupă de împrumutarea banilor.
Atunci când o bancă primește o executare silită, este un activ toxic pe cărțile băncilor. Acum, mai mult decât oricare altă perioadă din istorie, băncile aruncă aceste active toxice cu bani pe dolari.
Înainte de a renunța la locul de muncă de zi cu zi și de a decide că veți deveni bogat în cumpărarea și vânzarea de executări silite, știți acest lucru:
Cuvântul executare silită înseamnă mai multe lucruri diferite și are mai multe etape diferite. În funcție de stadiul de executare silită a unei case, va depinde de riscul pe care îl veți asuma. Să analizăm diferitele etape ale executării silite și aspectele pozitive și negative ale cumpărării în fiecare etapă.
Înainte de a citi mai departe, înțelegeți că fiecare stat tratează sechestrele în mod diferit. Cronologiile și exemplele pe care le dau mai jos nu vor fi neapărat standardul pentru locul în care locuiți.
Pre-executarea silită
Prima etapă a procesului de executare silită este cunoscută sub numele de pre-executare silită. Acest lucru înseamnă că persoana care deține ipoteca este în urmă cu privire la plățile sale. În funcție de bancă, plățile ar putea fi cu 3-12 luni în urmă. Da, unele bănci nu încep perioada de pre-executare silită timp de 12 luni!
În această etapă, proprietarul locuiește încă în casă. Dobânda și penalitățile se acumulează la împrumutul lor, dar singurul lucru care se întâmplă cu adevărat este scorul lor de credit scade (rapid) și primesc o mulțime de scrisori prin e-mail de la bancă. Banca nu a decis încă să pună în executare silită executarea silită, întrucât încearcă să rezolve ceva cu proprietarul casei și să-și salveze costul foarte ridicat al procesului de executare silită.
Aspectul pozitiv al cumpărării în acest stadiu al procesului de executare silită este, evident, că aveți un vânzător motivat. În funcție de situația lor, ei ar putea fi dispuși să-și vândă casa foarte ieftin, pentru a evita executarea silită și a economisi ceea ce pot din creditul lor.
Punctul negativ este că este posibil să nu aibă multă echitate în casă și, prin urmare, motivația lor poate să nu fie un factor. Investitorului nu îi este bine să cumpere o casă atunci când merită ceea ce vânzătorul îi datorează (sau, așa cum este cazul multor proprietăți de pe această piață, casa nu merită ceea ce vânzătorul datorează).
Căutați motivație, dar faceți achiziții pe capitaluri proprii.
Fără a vă adânci prea mult în strategia investițională, știți că, în unele cazuri, ar putea fi util să efectuați plăți delincvente și să cumpărați casa cu finanțare creativă. Nu vom discuta acest lucru în această postare, dar știm că este o opțiune viabilă și o vom discuta în postările viitoare.
Vânzarea scurtă
Următoarea etapă a procesului de executare silită este atunci când puteți cumpăra casa cu o vânzare scurtă. O vânzare scurtă este atunci când banca este dispusă să ia mai puțin pentru casă decât ceea ce se datorează în prezent pe proprietate. Nu există o perioadă de timp stabilită pentru care o casă trece de la statutul de pre-executare silită până când banca este dispusă să facă o vânzare scurtă pe aceasta.
Când banca a decis că va lua o Vânzare Scurtă, a ajuns la concluzia proprietarul actual nu va putea să-și facă plățile înapoi și să continue cu credit ipotecar. Singurul motiv pentru care o bancă va accepta o vânzare scurtă este să renunțe la procesul lung și la costul ridicat de excludere a creditului ipotecar delincvent.
Există câteva aspecte pozitive și o mulțime de aspecte negative la cumpărare în această etapă a executării silite. Unii investitori adoră să cumpere în această etapă, dar, după cum veți vedea, este o mulțime de muncă, necesită un timp extrem de mare și rareori produce o afacere.
Aspectul pozitiv pentru cumpărarea unei case ca vânzare scurtă este că puteți obține o reducere foarte mare... Cam asta este!
Negativele sunt următoarele: Proprietarul actual trebuie să solicite o Vânzare Scurtă, trimitând o mulțime de informațiile financiare convingând practic banca că nu mai sunt în măsură să le plătească credit ipotecar.
Acest lucru durează pentru totdeauna!
Odată ce casa a fost aprobată pentru o Vânzare Scurtă, proprietarul actual trebuie să fie de acord cu prețul dvs. și apoi să îl trimită băncii pentru aprobare. De asemenea, acest proces durează pentru totdeauna (câteva luni). O vânzare scurtă poate dura cu ușurință 6-9 luni și am văzut cazuri în care a durat peste un an.
Iată realitatea înfricoșătoare a vânzărilor scurte, poate fi până la capăt și credeți că afacerea la care lucrați de luni de zile este pe cale să treacă și BOOM, banca o respinge. Sunt bani de câștigat în vânzările scurte, dar cu siguranță nu este o metodă de a vă baza afacerea de investiții.
Mergând la licitație
A treia etapă a procesului de executare silită este atunci când proprietatea este licitată la treptele tribunalului. Acesta este momentul cel mai periculos pentru a cumpăra și numai investitorii experimentați ar trebui să încerce să cumpere la licitația tribunalului!
În această etapă, banca a trecut prin legalitățile procesului de executare silită și casa este scoasă la licitație. Banca va trimite un reprezentant să liciteze cel puțin ceea ce este datorat asupra proprietății, iar oricine este dispus să plătească mai sus poate cumpăra casa.
Aspectele pozitive sunt că, dacă există o tonă de capital propriu în casă, s-ar putea să fiți capabili să obțineți o afacere bună. Iată negativele. Individul de multe ori poate fi încă în casă în acest stadiu! Chiar dacă îl cumpărați, ar putea să-l arunce la gunoi în timp ce pleacă. Prin urmare, nu aveți nicio modalitate de a calcula care vor fi reparațiile dvs. pe casă.
De asemenea, în această etapă, banca NU elimină neapărat toate drepturile de proprietate. Puteți cumpăra casa și veți descoperi că există un drept de sechestru mecanic, un sechestru din oraș sau diverse alte sechele pe care TU le-ați moștenit acum.
De asemenea, fiecare stat are o perioadă de răscumpărare pentru ca proprietarul anterior să recupereze ipoteca și toate taxele, după vânzarea la licitație.
Desigur, acest lucru este FOARTE puțin probabil, dar este ceva de luat în considerare. De asemenea, la treptele tribunalului, cumpărătorul este obligat să depună o sumă mare de bani ca depozit, cu o fereastră foarte mică pentru a veni cu soldul rămas.
Dacă nu sunteți cumpărător de numerar, veți avea foarte greu să cumpărați aceste proprietăți. Încă o dată, sunt bani de achiziționat case la licitația tribunalului, dar sunt foarte periculoși și acolo sunt câteva lucruri pe care le puteți descoperi odată ce ați achiziționat proprietatea, care schimbă complet perspectivele financiare ale afacere.
Dacă sintagma „Cumpărător feriți-vă” a fost vreodată potrivită, atunci când cumpărați la treptele tribunalului!
REO... Speedwagon? Nu chiar
Etapa finală a procesului de executare silită este preferata mea. Acesta este punctul în care casa devine un „REO”. Odată ce se desfășoară o licitație la instanța de judecată loc și nimeni nu licitează mai mult decât oferta băncii, proprietatea revine la bancă și devine REO sau „Proprietate imobiliară”Proprietate.
În acest moment, banca se ocupă de acest activ toxic de destul de mult timp, fără a intra bani și a ieși doar bani! Trebuie să înțelegeți costurile băncii, pentru a înțelege de ce sunt extrem de motivați să vândă aceste proprietăți.
După cum sa menționat anterior, banca deține de mult timp acest activ neperformant în contabilitate. Au cheltuit bani pentru onorariile avocatului, conservarea proprietății, asigurări etc. Cele mai multe bănci mari au mii din aceste active neperformante și au nevoie de ele în mod negativ.
Aspectele pozitive ale cumpărării în această etapă sunt multe. În primul rând, odată ce proprietatea este un REO, atunci când banca vinde proprietatea, acestea trebuie să livreze un titlu curat și să elimine toate drepturile de garanție. Prin urmare, nu veți avea surprize odată ce ați cumpărat casa.
De asemenea, nimeni nu va locui în casă în acest moment. Banca a văzut că proprietarii anteriori au renunțat la proprietate, fără nicio șansă de a-și valorifica împrumutul. Punctele negative ale cumpărării în această etapă sunt că proprietarii anteriori părăsesc de multe ori casa în stare proastă. În funcție de modul în care îl priviți, este posibil ca acest lucru să nu fie deloc negativ. Cu cât starea unei proprietăți este mai proastă, cu atât reducerea este mai bună. Când devii bun la estimarea reparațiilor, acesta este pur și simplu un factor care va intra în oferta ta.
Acest lucru vă poate surprinde, dar, în calitate de investitori, casa contează foarte puțin atunci când vine vorba de obținerea unui cec.
Nu spun că starea proprietății nu joacă niciun rol atunci când se decide să urmărească o investiție, dar starea casei nu este factorul principal.
Ideea mea este să nu vă îndepărtați de casele care miroase a pipi de pisică sau sunt în stare proastă, există bani acolo! Multe dintre casele actuale de pe piață nu vor putea fi finanțate prin intermediul unei bănci, din cauza stării lor. Acest lucru servește doar ca bonus pentru dvs., investitorul!
Începând cu această scriere, Fannie Mae, Freddie Mac și FHA (Federal Housing Administration) dețin singure aproape 250.000 de case REO. În calitate de investitor, piața de executare silită este cu siguranță ceva ce ar trebui să fiți și voi atenți.
În timp ce există diferite etape de executare silită și fiecare etapă prezintă un risc diferit, fiecare etapă permite, de asemenea, posibilitatea de a crea o cantitate imensă de avere. Deși există mai multe căi pe care să ne concentrăm atunci când încercăm să câștigăm bani în imobiliare, pe această piață, puțini se apropie de puterea de a valorifica capitalul propriu din REO-urile băncii.
Concentrați-vă asupra educației și învățați procesul de executare silită, apoi mergeți să câștigați bani!
Vrei să afli mai multe despre cum să faci bani cu imobiliare?
Înscrieți-vă la newsletter-ul nostru gratuit, astfel încât să obțineți informațiile imediat ce apar.