4 tipuri de credite ipotecare primare

Discuțiile despre creditele ipotecare se concentrează de obicei pe împrumuturi ca un singur tip. Dar nimic nu poate fi mai departe de adevăr. Nu numai că există diferite tipuri de credite ipotecare, dar există și diferite programe de credit ipotecar, ca să nu mai vorbim creditori ipotecari.

Vom discuta atât despre diferitele tipuri de credite ipotecare, cât și despre diferitele programe care le oferă. Cu toate acestea, aceasta este o discuție generală a celor mai populare tipuri, deoarece există mai multe tipuri de împrumuturi mai puțin populare și chiar emitenți.

Diferite tipuri de programe ipotecare

Există patru programe principale de credit ipotecar disponibile:

Convenţional

În general, creditele ipotecare convenționale se referă la împrumuturile care sunt finanțate de Asociația Națională Federală Ipoteca (Fannie Mae) și de Corporația Federală pentru Împrumut Ipoteca (Freddie Mac). Acestea sunt de obicei create de bănci, uniuni de credit, bănci ipotecare, companii ipotecare și alți creditori, apoi vândute uneia dintre cele două agenții de credit ipotecar majore.

Aceste împrumuturi sunt, de asemenea, caracterizate de ceea ce este cunoscut sub numele lor respectarea limitelor de împrumut. Adică, există o limită a sumei care poate fi împrumutată în cadrul unui program convențional. Această limită este în general 548.250 USD pentru 2021. Cu toate acestea, împrumuturile convenționale pot fi mai mari pentru casele cu două până la patru familii și, de asemenea, pentru proprietățile situate în zonele desemnate drept costuri ridicate. (Acestea sunt piețele de locuințe cu costuri mai mari situate de obicei pe coasta de est și de vest, inclusiv New York City, Boston, Washington DC, San Francisco și Los Angeles.)

Creditele ipotecare convenționale se disting, de asemenea, de împrumuturile FHA și VA prin cerința de asigurare ipotecară. Denumit în mod obișnuit ca asigurare ipotecară privată, sau PMI, este un tip de acoperire de asigurare care plătește împrumutătorului ipotecar o parte din soldul împrumutului dacă nu împrumuți împrumutul.

Unele dintre caracteristicile majore ale creditelor ipotecare convenționale includ următoarele:

• Avansul minim este de 5%, dar oferă împrumuturi cu o reducere de până la 3% pentru cei care cumpără pentru prima dată o casă, precum și pentru gospodăriile cu venituri mici și moderate.
• Spre deosebire de creditele ipotecare FHA și VA, PMI se plătește doar lunar ca parte a plății împrumutului. Nu există costuri de asigurare ipotecare în avans.
• Scorul minim de credit pentru împrumuturile convenționale este de 620, dar veți obține o rată a dobânzii mai bună cu cât scorul dvs. de credit este mai mare.
• Împrumuturile convenționale pot fi utilizate pentru achiziționarea de case secundare și de proprietăți de investiții în plus față de locuințele principale.
• Împrumuturile sunt disponibile atât cu rată fixă, cât și cu ARM.

Reclame pe bani. Este posibil să fim compensați dacă faceți clic pe acest anunț.Anunț

A cumpăra o casă nu trebuie să fie greu. Lăsați experții Quicken Loan să vă ghideze fiecare pas.

Consultarea unui expert în credite ipotecare este o modalitate inteligentă de a afla toate faptele și de a lua o decizie bine informată. Faceți clic mai jos și rezervați-l acum.

Fă-te azi

FHA

Împrumuturile FHA funcționează în același mod ca și împrumuturile convenționale, dar parametrii sunt mai de bază. De exemplu, cerința minimă de avans este de 3,50%, chiar și pentru cumpărători pentru prima dată.

Dar cele două caracteristici principale ale împrumuturilor FHA, cele care le diferențiază cel mai mult de creditele ipotecare convenționale, sunt:

Asigurare ipotecară. PMI pentru împrumuturile FHA este denumită în mod obișnuit primă de asigurare ipotecară sau pur și simplu MIP. Cuvântul privat nu se aplică, deoarece asigurarea ipotecară este oferită de guvernul SUA prin Federal Housing Administration.

Asigurarea ipotecară este colectată în două moduri. La fel ca și împrumuturile convenționale, la plata casei tale se adaugă o primă lunară. Dar există și o primă de asigurare ipotecară în avans (UFMIP) care se adaugă la soldul împrumutului, deși poate fi plătită din buzunar la momentul închiderii împrumutului.

Considerații de credit. Probabil că nu există un motiv mai mare pentru popularitatea creditelor ipotecare FHA decât faptul că acestea sunt mai relaxate cu standardele de credit. De exemplu, în timp ce împrumuturile convenționale necesită un scor minim de credit de 620, împrumuturile FHA vor accepta un scor de până la 580. Dar vor ajunge până la 500 cu un avans de cel puțin 10%. Acesta este cu siguranță un program de împrumut de luat în considerare dacă aveți un credit corect sau slab.

Alte caracteristici ale împrumuturilor FHA de care trebuie să fii conștient includ:

• Deși avansul minim este de 3,5%, împrumuturile FHA sunt utilizate în mod obișnuit împreună cu programele de asistență pentru plata în avans care permit cumpărătorilor să cumpere case fără avans.
• În timp ce FHA se adaptează mai mult la scoruri de credit mai mici, programul nu ar trebui privit ca o ipotecă subprime. Nu veți putea obține un împrumut dacă aveți șase luni de faliment sau dacă aveți un model recent de întârziere semnificativă a plăților.
• Împrumuturile FHA sunt disponibile numai pentru locuințele principale ocupate de proprietar. Ele nu pot fi utilizate pentru finanțarea proprietăților de investiții sau a doua locuințe.
• Împrumuturile sunt disponibile atât cu rată fixă, cât și cu ARM.

Reclame pe bani. Este posibil să fim compensați dacă faceți clic pe acest anunț.Anunț

Nu ai 20% jos? Fără griji!

Cu un împrumut FHA vă puteți cumpăra prima casă cu un avans de până la 3,5%. Faceți clic mai jos pentru a vedea dacă vă calificați astăzi!

Vezi tarife

împrumuturi VA

împrumuturi VA au mult mai multe în comun cu împrumuturile FHA decât cu împrumuturile convenționale. Asta pentru că, la fel ca împrumuturile FHA, împrumuturile VA au asigurare ipotecară oferită de o agenție guvernamentală (Administrația Veteranilor). Asigurarea ipotecară este percepută ca o taxă unică, în avans, fără primă lunară adăugată la plata casei.

Împrumuturile sunt oferite de către creditori participanți, care pot include bănci, uniuni de credit și alți creditori ipotecari. Acestea sunt disponibile numai pentru veteranii eligibili și membrii actuali ai armatei SUA.

Cu toate acestea, marele avantaj al împrumuturilor VA este că oferă finanțare 100%. Aceasta înseamnă că un veteran eligibil poate achiziționa o casă fără bani. Și în timp ce prima de asigurare ipotecară este percepută în avans, se adaugă la suma împrumutului, deci nu există niciun cost inițial.

Prevederea de împrumut 100% se aplică limitei de împrumut conformă. Dar împrumuturile VA sunt disponibile și pentru proprietăți cu prețuri mai mari, dacă este necesar. Cu toate acestea, împrumutatul va trebui să producă un avans egal cu 25% din suma pe care împrumutul o depășește limita conformă a împrumutului.

De exemplu, dacă împrumutul depășește limita cu 100.000 USD, împrumutatul va avea dreptul la finanțare de 100% până la 548.250 USD, dar trebuie să avanseze 25.000 USD—25%—pentru suma în exces.

Caracteristicile de bază ale împrumuturilor VA includ următoarele:

• Împrumuturile sunt disponibile numai membrilor actuali și foștilor eligibili ai armatei SUA și familiilor acestora.
• Deși există o primă de asigurare ipotecară în avans pentru împrumuturi, nu este necesară plata lunară a primei.
• Împrumuturile sunt disponibile pentru finanțare numai pentru reședința principală ocupată de proprietar. La fel ca și împrumuturile FHA, acestea nu sunt disponibile pentru proprietăți de investiții sau case secundare.
• VA nu are un punctaj de credit minim stabilit, dar se așteaptă ca debitorii să demonstreze un management responsabil al creditului.

Reclame pe bani. Este posibil să fim compensați dacă faceți clic pe acest anunț.Anunț

Obțineți o cotație gratuită de la Creditorul VA numărul 1 din țară!

Programele de împrumuturi pentru locuințe VA vă oferă să vă ajute să cumpărați, să construiți sau să îmbunătățiți o casă, precum și să vă refinanțați împrumutul actual pentru locuință. Faceți clic mai jos pentru a începe!

Incepe

Împrumuturi jumbo

După cum sugerează și numele, împrumuturile Jumbo sunt împrumuturi mai mari care depășesc limitele de împrumut conforme. Ca atare, sunt de obicei folosite pentru a cumpăra sau refinanța proprietăți cu prețuri mai mari. Sumele împrumutului pot ajunge la câteva milioane de dolari.

Împrumuturile Jumbo au mai multe în comun cu împrumuturile convenționale decât cu împrumuturile FHA și VA. Dar, spre deosebire de împrumuturile convenționale, care sunt finanțate de Fannie Mae și Freddie Mac, împrumuturile Jumbo sunt oferite de creditori independenți, precum băncile. Pentru că sunt, liniile directoare de împrumut sunt mai puțin standardizate decât sunt cu alte programe de împrumut. În general, au cerințe mai stricte de împrumut.

Caracteristicile de bază ale împrumuturilor Jumbo includ următoarele:

• Sumele împrumutului pot varia de la puțin peste limita de împrumut conformă până la câteva milioane de dolari.
• Împrumuturile pot fi disponibile pentru case secundare și proprietăți de investiții, dar un creditor le poate limita, de asemenea, doar la reședința principală ocupată de proprietar.
• În general, au nevoie de credit bun sau excelent pentru a se califica. Scorurile minime de credit pot fi de la 650 la mai mult de 700.
• Cerința tipică de plată în avans este de cel puțin 20%. Și vă puteți aștepta ca acest procent să crească la sume mai mari ale împrumutului.
• Deoarece sunt sume mai mari de împrumut, ratele dobânzilor percepute pentru creditele ipotecare Jumbo sunt de obicei mai mari decât cele ale altor tipuri de împrumuturi.

Rată fixă ​​vs. Ipoteci cu rată ajustabilă (ARM)

Rata fixă ​​și ARM sunt cele două tipuri principale de împrumuturi ipotecare oferite în cadrul celor patru programe principale de credit ipotecar (convențional, FHA, VA și Jumbo). Deși ambele sunt oferite de FHA și VA, majoritatea debitorilor care aleg unul dintre aceste programe de împrumut optează pentru un împrumut cu rată fixă.

Cu toate acestea, nu același lucru este valabil atât cu împrumuturile convenționale, cât și cu împrumuturile Jumbo. Împrumuturile ARM sunt oarecum mai populare cu fiecare dintre aceste tipuri de împrumuturi. Acest lucru este valabil mai ales pentru împrumuturile Jumbo, care se adresează debitorilor cu venituri mai mari care sunt adesea interesați să obțină cea mai mică rată a dobânzii posibilă.

În general, însă, împrumuturile ARM tind să fie destul de rare în zilele noastre. Potrivit informațiilor publicate de Bankrate în 2020, ARM-urile cuprind mai puțin de 3% din creditele ipotecare făcute în 2020. Acest lucru se datorează fenomenului recent în care creditele ARM sunt doar puțin mai mici decât ratele fixe. În plus, cu rate fixe la minime record, este logic ca majoritatea împrumutaților să blocheze acele rate, mai degrabă decât să își asume riscul la rate încă mai mici cu ARM-urile.

Un împrumut cu rată fixă ​​este exact ceea ce implică numele. Atât rata dobânzii, cât și plata lunară sunt fixe pe toată durata împrumutului. Termenele de împrumut variază între 10 și 30 de ani.

La sfârșitul termenului de împrumut, principalul împrumutului va fi rambursat integral. Acest lucru va fi adevărat atât în ​​cazul unui împrumut cu rată fixă, cât și al unui ARM.

Arme

ARM-urile oferă o rată fixă ​​a dobânzii pentru o anumită perioadă de timp. Termenii inițiali tipici sunt trei ani, cinci ani, șapte ani și 10 ani. După perioada inițială de rată fixă, împrumutul va deveni ajustabil pe un an, rata schimbându-se aproape în fiecare an.

Ratele dobânzilor la ARM se bazează pe un indice comun, cum ar fi bonul de trezorerie al SUA pe un an sau LIBOR la ​​șase luni. Creditorul va adăuga apoi o marjă (puncte procentuale) la indice pentru a produce rata dobânzii pe care se vor baza modificările viitoare ale ratei.

De exemplu, dacă randamentul bonurilor de trezorerie americane pe un an este de 1,00% în momentul ajustării, iar marja este de 1,50%, rata dobânzii se va reseta la 2,5%. Rata respectivă va fi bună timp de un an și va fi reajustată folosind aceeași formulă ca și data următoarei ajustări.

Limitele plafonului ratei dobânzii ARM

Din fericire, ARM-urile au limite ale ratei care limitează cât de mare poate ajunge rata la orice ajustare unică sau chiar pe durata împrumutului.

O structură comună a capacului este 5/2/5. Fiecare număr reprezintă procentul maxim cu care rata complet indexată (indicele plus marja) se poate ajusta în momentul ajustării.

Primul număr înseamnă că rata nu poate crește cu mai mult de 5% peste rata inițială a dobânzii pentru modificarea inițială a ratei. Dacă rata dvs. inițială este de 2,50%, valoarea maximă la care creditorul o poate crește este de 7,50%.

Al doilea număr (2, sau 2%) este cel mai mult pe care rata se poate modifica la ajustările ulterioare. Dacă rata dvs. inițială este de 2,50% și crește la 3,50% la prima ajustare, dar apoi crește la 7,5% la a doua ajustare, cea mai mare rată pe care o veți plăti este de 5,50%. Aceasta este rata de 3,50%, plus 2%.

Cel de-al treilea număr din secvență reprezintă cea mai mare creștere a ratei dobânzii pe durata împrumutului. În exemplul de mai sus, aceasta este 5%. Aceasta înseamnă că, dacă rata dumneavoastră inițială este de 2,50%, cea mai mare rată pe care o puteți percepe pe durata împrumutului este de 7,50%, indiferent de cât de mari sunt ratele dobânzilor.

Dacă sunteți interesat să luați un ARM, asigurați-vă că vă familiarizați cu plafoanele ratei dobânzii asociate împrumutului. Creditorul trebuie să vă dezvăluie acest lucru în momentul depunerii cererii, dar va fi inclus și în documentele de închidere. Asigurați-vă că solicitați documentele care indică în mod specific aranjamentul plafonului de pe ARM înainte de a semna orice documente. Odată ce împrumutul se închide, structura plafonului nu poate fi modificată.

Când ar trebui să utilizați un credit ipotecar cu rată fixă ​​față de alte tipuri?

Împrumuturile cu rată fixă ​​sunt de obicei cea mai bună alegere atunci când intenționați să rămâneți în casă mulți ani. Dacă vă așteptați ca casa actuală să fie „casa pentru totdeauna” sau vă așteptați să fiți acolo timp de cel puțin 10 ani, un credit ipotecar cu rată fixă ​​este de obicei cea mai bună opțiune. Va oferi protecție împotriva ratei și plăților, indiferent de ceea ce se întâmplă cu ratele dobânzilor. Și dacă ratele scad după ce ați luat împrumutul, puteți oricând să refinanțați pentru a beneficia de o rată mai mică.

O ipotecă cu rată fixă ​​este de asemenea recomandată dacă doriți să minimizați riscul de proprietate. Un dezavantaj inerent al ARM-urilor este că tarifele pot crește, poate suficient pentru a vă amenința capacitatea de a rămâne în casă. Dacă aceasta este o problemă pe care o aveți, alegeți un credit ipotecar cu rată fixă.

Pe aceeași linie, creditele ipotecare cu rată fixă ​​sunt, în general, o alegere mai bună pentru cei care cumpără pentru prima dată o casă. Ele oferă o mai mare predictibilitate și elimină un potențial șoc al ratei dobânzii care vine cu ARM-urile.

Cu toate acestea, având în vedere că ratele dobânzilor sunt în prezent la minime istorice, este logic să blocați acum o rată fixă. Deși este întotdeauna posibil ca ratele dobânzilor să scadă și mai mici în viitor, este greu de garantat. Și ori de câte ori ceva este la un minim istoric, probabilitatea unor scăderi suplimentare este mult mai puțin probabil să se întâmple.

Când ar trebui să utilizați un ARM?

Un ARM este cel mai bine utilizat atunci când vă așteptați să rămâneți în casa dvs. nu mai mult decât termenul cu rată fixă ​​a împrumutului. De exemplu, dacă vă așteptați să locuiți într-o casă în următorii cinci ani, este posibil să vă simțiți confortabil cu un ARM de 5 ani. Este probabil să vă mutați din casă înainte de prima ajustare a ratei dobânzii.

Desigur, cel mai mare motiv pentru a lua un ARM este din cauza unui avantaj al ratei dobânzii. De exemplu, dacă un ARM a avut o rată a dobânzii cu două puncte procentuale sub cea a unui împrumut cu rată fixă, economiile din primii ani ar putea justifica riscul ajustării ratei.

Din păcate, diferența dintre ratele ARM și creditele ipotecare cu rată fixă ​​nu este nici pe departe atât de mare. Aceasta explică în mare măsură de ce ARM reprezintă acum un procent foarte mic din toate creditele ipotecare luate.

De unde să obțineți tipul de ipotecă potrivit

Există o mulțime de instituții în care puteți obține un credit ipotecar, fie el convențional, FHA, VA sau Jumbo. Dar dacă nu aveți o bancă sau o uniune de credit preferată, marii creditori ipotecari naționali sunt o alegere excelentă.

Ipoteca rachetă este imaginea online a Quicken Loans, cel mai mare creditor ipotecar cu amănuntul din țară. Oferă toate tipurile de credite ipotecare, dar funcționează în întregime online, simplificând și accelerând procesul de solicitare.

loanDepot este, de asemenea, un creditor la nivel național, oferind împrumuturi convenționale, Jumbo, FHA și VA. Similar cu Rocket Mortgage, acestea oferă o aplicație online pentru a accelera procesul de solicitare a împrumutului.

Veteranii Unite este alegerea potrivită pentru veterani și personalul militar în serviciu activ care caută credite ipotecare VA. Fiind cel mai mare creditor ipotecar VA din țară, ei sunt specializați în tipul de împrumut și chiar oferă o rețea de agenți imobiliari prietenoși cu VA pentru a vă ajuta să găsiți o casă și să navigați în procesul de închidere.

Credibil este o piață de credit ipotecar online care oferă o oportunitate de a obține cotații de rate de la mai mulți creditori. În câteva minute, vei completa o scurtă cerere online și vei primi mai multe oferte din care să alegi. Acest lucru va elimina nevoia de a obține cotații de la creditori individuali, pe rând.