Creditele ipotecare inverse au crescut în popularitate în ultimii ani, datorită unei combinații de factori. Pe lângă creșterea valorii proprietăților și a costurilor de trai mai mari, milioane de bătrâni cu venituri fixe doresc să rămână în casele lor.
Zeci de creditori participă la programele de credit ipotecar inversat, care sunt adesea făcute publicitate la televizor, la radio și online. Dar ce este o ipotecă inversă, cum funcționează o ipotecă inversă și este potrivită pentru tine?
Cuprins
- Ce este o ipotecă inversă și cum funcționează?
- Cerințe pentru împrumutat
- Cerințe de proprietate
- Cerințe de vârstă
- Repartizarea încasărilor
- Avantajele ipotecare inversă
- Ipotecile inversate elimină plata lunară a principalului și a dobânzii
- Ipoteca inversă poate oferi numerar suplimentar sau un venit suplimentar
- Nu există consecințe fiscale pentru retragerile inverse de capital ipotecar
- Ar putea fi cel mai bun mod de a sta în casa ta
- Nu îți vei pierde casa dacă valoarea scade
- Dezavantaje ipotecare inversă
- Reducerea capitalului propriu
- Suma împrumutului este limitată de capitalul propriu
- Ipotecile inverse au costuri mari de închidere
- Încă trebuie să plătiți impozite pe proprietate, reparații de asigurare și întreținere
- Ipotecile inverse au o cerință de vârstă
- Ar trebui să luați o ipotecă inversă?
Ce este o ipotecă inversă și cum funcționează?
O ipotecă inversă este un program special oferit prin Federal Housing Administration (FHA). Termenul tehnic pentru o ipotecă inversă este Ipoteci de conversie a capitalului propriu sau HECM pe scurt. Sunt concepute pentru a ajuta proprietarii mai în vârstă să acceseze capitalul propriu din casele lor fără a crea o plată lunară corespunzătoare.
Termenul „revers” se referă la plata în sine. În loc să facă plăți lunare pentru împrumut, împrumutatul poate primi plăți lunare de la creditor. Acest lucru permite proprietarilor seniori să aibă acces la capitalul propriu din casele lor fără a accepta un credit ipotecar tradițional și condițiile de rambursare a acestuia.
Cerințe pentru împrumutat
Pentru a vă califica pentru o ipotecă inversă, trebuie să îndepliniți anumite cerințe foarte specifice ale programului:
Trebuie să ai cel puțin 62 de ani.
Locuința cu care va fi garantată ipoteca inversă va fi ocupată de proprietar ca reședință principală.
Trebuie să aveți capitaluri proprii substanțiale în casă; cu cât aveți mai multe capitaluri proprii, cu atât mai mulți numerar veți putea accesa.
Nu puteți fi delincvent pentru nicio datorie față de guvernul federal.
Odată ce ați luat împrumutul, trebuie să fiți pe deplin capabil să gestionați plățile pentru impozitele pe proprietate, asigurări, utilități și reparații și întreținere.
Vi se va cere să participați la o sesiune de informare a consumatorilor de la un consilier aprobat de FHA.
Cerințe de proprietate
Proprietatea trebuie să fie o casă detașată de la 1 la 4 familii sau un condominiu sau o casă prefabricată aprobată de FHA. Sumele maxime ale creditului sunt stabilite și actualizate de către Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA). Pentru 2021, maximul poate varia între 548.250 USD și 822.375 USD. Suma exactă va depinde de județul în care se află locuința, precum și de numărul de unități de locuit pe care le include.
Dar exact cât puteți împrumuta va depinde și de o combinație a capitalului propriu pe care îl aveți în casa dvs. și vârsta dvs. la momentul depunerii cererii.
Capitalul propriu este determinat de valoarea evaluată a locuinței, mai puțin orice datorie existentă față de aceasta.
Cerințe de vârstă
FHA nu publică procente specifice de capitaluri proprii legate de vârstă pentru sumele împrumutului. Dar cu cât ești mai în vârstă, cu atât este mai mare procentul de capital pe care îl poți accesa din casă. De exemplu, este posibil să puteți accesa 50% din capitalul propriu din casa dvs. la vârsta de 62 de ani și până la 80% pot fi disponibile dacă aveți 80 de ani sau peste.
Repartizarea încasărilor
Odată aprobat pentru o ipotecă inversă, veți avea opțiunea de a stabili o linie de credit pe care o puteți accesa după cum este necesar sau de a primi plăți lunare regulate.
Plățile lunare pot fi fie pentru o anumită perioadă de timp, fie în plăți lunare egale. Cel puțin un împrumutat trebuie să locuiască în continuare în casă ca reședință principală.
Avantajele ipotecare inversă
Ipotecile inversate elimină plata lunară a principalului și a dobânzii
Încă o dată, acesta este conceptul de bază al unui credit ipotecar inversat. În loc să facă plăți lunare către creditor, împrumutatul primește plăți lunare (sau acces la o linie de credit împotriva casei) pentru o anumită perioadă de timp.
Veți fi în continuare responsabil pentru plata altor costuri legate de întreținerea și întreținerea casei dvs. Dar nu veți fi responsabil pentru plata lunară a principalului și a dobânzii către creditor, așa cum ați face dacă ați face o refinanțare tradițională.
Dacă aveți în prezent plăți de principal și dobândă la primul dvs. credit ipotecar existent, luați un revers ipoteca poate face această plată să dispară dacă suma ipotecară inversă depășește soldul curent credit ipotecar.
Ipoteca inversă poate oferi numerar suplimentar sau un venit suplimentar
Unul dintre motivele principale pentru care proprietarii seniori aleg ipoteci inversate este accesul la capitalul propriu al proprietății. Refinanțarea ipotecară tradițională are dezavantajul de a crea o plată lunară nouă și mai mare. Acesta nu va fi cazul unei ipoteci inversate.
Puteți accesa veniturile împrumutului printr-o linie de credit de capital propriu și aveți fonduri pregătite și disponibile oricând aveți nevoie de ele.
Alternativ, puteți alege să luați încasările sub formă de plăți lunare. În acest fel, veți crea un flux suplimentar de venituri din casa dvs.
Acest flux suplimentar de venituri le permite adesea seniorilor să continue să locuiască în casele lor, chiar și atunci când venitul lunar nu acoperă în totalitate cheltuielile de trai.
Nu există consecințe fiscale pentru retragerile inverse de capital ipotecar
Numerarul dintr-o ipotecă inversă poate deveni o sursă de venit fără impozit. Deoarece veniturile din împrumut reprezintă un avans al capitalului propriu, nu sunt considerate venituri și, prin urmare, nu sunt impozabile.
Acest lucru este spre deosebire de alte strategii pentru generarea de venituri sau accesarea numerarului. De exemplu, dacă vindeți acțiuni deținute într-un cont impozabil, va trebui să plătiți impozit pentru orice câștig de capital.
În mod similar, dacă luați distribuții dintr-un plan de pensionare protejat de impozite, aceste distribuții pot fi impozabile ca venit obișnuit. Retragerea unei sume mari vă poate pune chiar într-o categorie de impozitare mai mare.
O ipotecă inversă oferă același numerar fără ca veniturile să fie reduse de taxe.
Ar putea fi cel mai bun mod de a sta în casa ta
Dacă aveți un venit fix, ca mulți seniori, este posibil să nu țină pasul cu costul vieții. Venitul suplimentar dintr-o ipotecă inversată vă poate permite să rămâneți în casă, chiar și cu un venit fix.
Nu îți vei pierde casa dacă valoarea scade
Cu o ipotecă inversă, nu există nicio amenințare de a vă pierde casa dacă valoarea proprietății scade sub soldul creditului ipotecar. Puteți continua să locuiți în casă pentru tot restul vieții.
Nici împrumutătorul nu vă poate obliga să rambursați anticipat împrumutul.
Este posibil chiar să refinanțați un credit ipotecar invers existent. Dacă valoarea proprietății crește substanțial, veți avea acces la un procent mai mare de capital propriu în casă.
Alte scenarii în care v-ați putea califica pentru o refinanțare ipotecară inversă: există o scădere semnificativă a ratelor dobânzilor; există o creștere a sumei maxime permise pentru credit ipotecar; căutați să convertiți un credit ipotecar cu rată ajustabilă într-o rată fixă sau; dacă trebuie să schimbați un împrumutat pe împrumut.
Dezavantaje ipotecare inversă
Reducerea capitalului propriu
O ipotecă inversă vă oferă acces la capitalul propriu din casa dvs., la fel ca o refinanțare ipotecară tradițională. Dezavantajul este că veți avea mai puține capitaluri proprii în viitor dacă aveți nevoie de ele în alte scopuri.
De exemplu, să presupunem că decideți să vă mutați într-o altă casă mai târziu. Valoarea redusă a capitalului propriu înseamnă mai puține opțiuni de mutare într-o casă nouă sau într-o locație diferită.
Suma împrumutului este limitată de capitalul propriu
Capitalul pe care îl aveți în casa dvs. este un factor important în determinarea cât de mult puteți împrumuta. Capitalul propriu insuficient va însemna fie mai puține venituri, fie chiar refuzul împrumutului.
De exemplu, să presupunem că ai 62 de ani, casa ta valorează 400.000 USD și ipoteca actuală este de 250.000 USD. Cu o sumă maximă de împrumut de 200.000 USD, nu veți putea finaliza refinanțarea. În această situație, soldul creditului ipotecar actual depășește suma maximă admisă a ipotecii inversate la vârsta de 62 de ani.
În exemplul următor, veniturile ipotecare inversate pot fi insuficiente, chiar dacă vă puteți califica.
Să presupunem că datorezi 150.000 USD pentru casa ta de 400.000 USD. Puteți împrumuta 50% sau 200.000 USD. Dar veniturile nete vor fi de numai 50.000 USD (200.000 USD mai puțin 150.000 USD pentru achitarea ipotecii existente).
În funcție de scopul ipotecii inverse, 50.000 USD ar putea să nu fie de ajuns.
Ipotecile inverse au costuri mari de închidere
De fiecare dată când iei o nouă primă ipotecă împotriva casei tale, vei suporta costuri de închidere. Aceste costuri de închidere vor reduce veniturile pe care le veți primi din noul împrumut. Dar, din cauza naturii unice a creditelor ipotecare inversate, aceste costuri de închidere sunt mai mari decât sunt în cazul refinanțărilor tradiționale.
Costurile de închidere ale unei refinanțări ipotecare tradiționale variază între 2% și 3% din valoarea împrumutului. Costurile de închidere inversă a creditelor ipotecare depășesc cu ușurință 4%., începând cu prima de asigurare ipotecară FHA sau MIP. MIP este taxa pe care o veți plăti către FHA pentru asigurarea creditorului pentru a face împrumutul.
Vi se va cere să plătiți un comision inițial de 2% din noua sumă ipotecară. În plus, există și un MIP anual egal cu 0,50% din soldul restant al împrumutului. Dacă suma împrumutului dumneavoastră este de 200.000 USD, prima anuală va fi de 1.000 USD (200.000 USD X 0,50%). În acest scenariu, se adaugă aproximativ 83 USD pe lună la costul împrumutului, reducând venitul lunar din împrumut.
Există, de asemenea, o taxă de inițiere. Creditorii pot percepe cel mai mare dintre 2.500 USD sau 2% din primii 200.000 USD din valoarea casei, plus 1% din valoarea de peste 200.000 USD. Aceasta înseamnă că un creditor poate percepe până la 4.000 USD (2%) dintr-o sumă de împrumut de 200.000 USD.
Se plătesc comisioane suplimentare părților implicate în acordarea împrumutului. Acestea includ taxe de titlu, evaluare, înregistrare și taxe de sondaj, pentru a numi câteva.
Încă trebuie să plătiți impozite pe proprietate, reparații de asigurare și întreținere
Deși nu există plăți lunare pentru un credit ipotecar inversat, totuși trebuie să acoperiți alte costuri de proprietate. Aceasta include impozitele pe proprietate, asigurarea proprietarului, utilitățile și costul reparației și întreținerii proprietății.
Chiar dacă aveți o ipotecă inversă, este posibil să pierdeți locuința pentru neplata taxelor imobiliare.
Ipotecile inverse au o cerință de vârstă
Creditele ipotecare inversate sunt disponibile numai pentru proprietarii de case eligibili cu vârsta de 62 de ani sau mai mult. Dacă nu ați împlinit încă această vârstă, o ipotecă inversă nu este o opțiune.
Chiar dacă vă calificați, suma pe care o puteți împrumuta se va baza în funcție de vârsta dvs. la momentul depunerii cererii. Cu cât ești mai tânăr, cu atât este mai mic procentul de capital pe care îl vei putea împrumuta împotriva casei.
Din acest motiv, creditele ipotecare inversate tind să funcționeze cel mai bine pentru debitorii de 70 sau 80 de ani. La acea vârstă, puteți accesa mai multe capitaluri proprii, ceea ce face mai probabil ca împrumutul să vă satisfacă nevoile financiare.
Ar trebui să luați o ipotecă inversă?
O ipotecă inversă este complicată de multiplele prevederi de care trebuie să fii conștient înainte de a aplica.
Ar trebui să începeți prin a evalua ceea ce vă așteptați să facă pentru dvs. un credit ipotecar inversat. Va fi în primul rând pentru a accesa numerarul din casa dvs. sau pentru a vă oferi un flux continuu de venituri? În ambele cazuri, aveți suficiente capitaluri proprii în casă pentru a satisface această nevoie?
De asemenea, trebuie să luați în considerare implicațiile pe termen lung. De exemplu, poate doriți să vă mutați în viitor, poate pentru a trăi mai aproape de copiii dvs. În acest caz, o ipotecă inversă vă poate reduce capitalul propriu suficient pentru a face o mișcare nepractică.
Înainte de a lua un credit ipotecar invers, asigurați-vă că sunteți la curent cu tot ceea ce este implicat. Și odată ce ați ajuns, ar trebui să vă gândiți serios să discutați propunerea cu un avocat, un CPA sau un planificator financiar. Deoarece se ocupă de credite ipotecare inversate, ei vă pot sfătui cu privire la cea mai bună cale de acțiune.