Nu am avut mult succes investind în imobiliare, cel puțin nu direct. De aceea nu vorbesc despre investițiile imobiliare mai mult decât fac eu. Dar acum aproximativ trei ani am început să investesc în crowdfunding imobiliar prin Fundrise și sunt bucuros să spun că am câștigat bani cu asta.
Am auzit de asta Fundrise înainte și mi se părea o oportunitate investește în imobiliare fără a-mi pierde cămașa. Dar așa cum mi-a devenit calea de-a lungul anilor, am decis să intru și să încerc. Pentru mine, acesta este cel mai bun mod de a învăța.
Asta a fost acum trei ani și recent am primit o notificare de felicitare de la Fundrise pentru „aniversarea” mea. Acest lucru a făcut acum să pară un moment bun pentru a privi înapoi și a vedea exact cum a funcționat investiția.
Nici nu este vorba doar de a privi acea performanță. Vreau, de asemenea, să știu cum se compară această performanță cu rezultatele din imobiliare în general, din investițiile imobiliare concurente și, de asemenea, cu investițiile non-imobiliare.
Sper să nu vă deranjeze că vom strânge o grămadă de numere aici. Dar aceasta este singura modalitate de a ști ce se întâmplă cu adevărat atunci când vine vorba de investiții.
Cine este Fundrise?
Fundrise au început în 2012 și de atunci au devenit una dintre platformele de top din spațiul de crowdfunding imobiliar the platforma de sus. Până în 2019, au obținut 1,1 miliarde de dolari în tranzacții imobiliare comerciale. Aceasta include atât investiții în capitaluri proprii, cât și investiții în datorii în proprietăți cu o valoare totală de 4,9 miliarde de dolari.
În februarie 2021, valoarea totală a investițiilor imobiliare este de 5,1 miliarde de dolari, iar compania a plătit investitori un dividend incredibil de 100 de milioane de dolari.
REIT-uri private
Când eram planificator financiar, m-am implicat în trusturi private de investiții imobiliare (REIT). Acestea sunt similare cu Fundrise, așa că sunt familiarizat cu conceptul.
În calitate de planificator financiar, îți place să vinzi aceste investiții. Asta pentru că au plătit comisioane cuprinse între 7% și 10% din investiția făcută. Dacă un client a făcut o investiție de 100.000 USD, ați putea câștiga 7.000 USD sau mai mult din venituri din comisioane. Ceea ce le place la fel de mult planificatorilor financiari este că, atunci când investitorul își vinde poziția, de obicei nu erau conștienți de comisionul pe care l-au plătit.
Unele dintre REIT-urile private s-au descurcat destul de bine - adică până la prăbușirea imobiliară din 2008. A fost mai rău decât doar scăderea valorii trusturilor. În mijlocul Marii recesiuni, chiriașii își rupeau contractele de leasing, fluxul de numerar s-a uscat și investitorii și-au dorit banii înapoi.
În acel moment, problema era că directorii care conduceau aceste REIT-uri private nu aveau bani pentru a rambursa investitorii. A fost o criză de lichiditate, ceea ce însemna că era aproape imposibil să recuperezi chiar și o parte din investiția ta.
Nu este un rezultat imposibil cu REIT-urile private. Îngropat în litere mici, limbajul îi sfătuiește pe investitori că pot exista circumstanțe în care își pot pierde parțial sau total investiția. Dar, după cum vă puteți imagina, puțini investitori investesc în orice tip de investiție cu ideea că vor pierde bani din investiția lor, să nu mai vorbim să pierdem întreaga sumă.
S-a întâmplat chiar unui prieten de-al meu sau chiar mamei unui prieten. A pus 100.000 sau 200.000 de dolari într-un REIT privat, apoi a primit scrisoarea prin care o informa că totul a dispărut.
Nu așa funcționează Fundrise, ceea ce reprezintă o mare parte din motivul pentru care îmi plac.
Soluția Fundrise
Ceea ce aveți cu REIT-uri private este o combinație de risc ridicat și o lipsă de transparență a comisioanelor legate de investiție.
Este exact ceea ce Fundrise și-a propus să remedieze. Investițiile Fundrise au comisioane mai mici și transparență deplină în prezentarea acestor comisioane.
Ce este și mai important este că nu aveți nevoie de 100.000 USD sau mai mult pentru a investi. Puteți investi cu doar 500 USD, ceea ce înseamnă că aproape oricine poate participa. Chiar dacă pierdeți o investiție atât de mică, probabil că nu este genul care vă va șterge financiar așa cum au făcut REIT-urile private unor investitori în ultima recesiune.
Fundrise dezvăluie riscurile investițiilor imobiliare comerciale. Asta include posibilitatea ca dvs. să nu vă puteți lichida poziția.
Chiar înainte de pandemia COVID, am primit câteva notificări de la Fundrise, clarificând acest punct. Scrisorile subliniau că, dacă piața ar face o scufundare mare, Fundrise ar putea fi forțată să oprească răscumpărările investiționale.
Acesta este doar un risc inerent în cazul investițiilor imobiliare comerciale, pur și simplu pentru că proprietatea imobiliară - și mai ales imobiliarele comerciale - nu este o investiție lichidă. Spre deosebire de un fond mutual, un REIT privat nu poate vinde acțiuni pentru a strânge bani pentru a plăti investitorii. De asemenea, este aproape imposibil să vinzi o clădire de birouri sau un complex de apartamente pe o piață proastă, unde probabil nu există cumpărători.
Este inevitabil, dar acord Fundrise credit pentru actualizarea regulată a investitorilor cu privire la această posibilitate.
Cu Fundrise, nu există taxe inițiale și veți ști exact în ce veți primi - inclusiv taxele pe care le plătiți pe parcurs.
Alte platforme imobiliare de finanțare participativă
Fundrise nu este singura platformă de crowdfunding imobiliar existentă. Există altele care oferă oportunități similare, oferind, de asemenea, investiții reduse și structuri transparente de taxe.
YieldStreetfuncționează similar cu Fundrise prin faptul că oferă investiții în imobiliare comerciale. Dar includ și investiții alternative, cum ar fi împrumuturi maritime, lucrări de artă și credit de afaceri private. Este probabil mai potrivit pentru investitorii mai sofisticați, cu un apetit mare pentru risc.
Podea investește și în imobiliare comerciale, dar nu în același mod ca Fundrise. În loc să ofere investiții de capitaluri proprii și o oportunitate de creștere pe termen lung, aceștia se concentrează pe investițiile în finanțarea proiectelor comerciale. Puteți investi cu doar 10 USD, iar investițiile sunt pe termen scurt - în general mai puțin de un an.
DiversyFundeste o altă platformă de crowdfunding imobiliar care investește în imobiliare comerciale. Dar se concentrează în primul rând pe complexe mari de apartamente, despre care consideră că sunt investiții mai bune pe termen lung. Puteți investi în REIT-ul lor cu doar 500 USD.
Eu cred RealtyMogul este probabil cel mai apropiat concurent de Fundrise. Puteți începe să investiți cu doar 1.000 de dolari, dar ofertele în care investesc sunt mult mai specializate. De exemplu, puteți investi în proprietăți individuale. Dar cea care prinde cu RealtyMogul este că trebuie să fii investitor acreditat, ceea ce înseamnă că trebuie să îndepliniți anumite criterii financiare destul de stricte pentru a vă califica.
Faptul că există mai multe platforme imobiliare de crowdfunding pe piață confirmă o cerere puternică pentru acest tip de investiții. Dar la fel de importantă, concurența obligă fiecare platformă să ofere clienților o ofertă de investiții mai bună.
Cum începeți cu Fundrise?
Unul dintre marile avantaje cu Fundrise este că au produsul lor pe site-ul lor webși chiar oferă acces mobil. Acest lucru este diferit de acele REIT-uri private despre care vorbeam mai devreme, unde informațiile sunt greu de găsit și adesea îngropate în amprenta mică. Fundrise pune totul acolo, așa că veți ști exact ce se întâmplă în orice moment.
Vă puteți înscrie pentru un cont direct pe site-ul Fundrise. Este gratuit să deschideți un cont și puteți alege atât suma pe care doriți să o investiți, cât și planul specific care va funcționa cel mai bine pentru dvs.
Fundrise oferă patru planuri diferite, pe care le voi detalia în secțiunea următoare.
Planuri și portofolii Fundrise
Fundrise oferă patru portofolii, Basic, Core, Advanced și Premium. Dar dacă sunteți nou în ceea ce privește investițiile în imobiliare comerciale, vă recomandăm să luați în considerare Planul de începere.
Plan de început
Una dintre caracteristicile Fundrise care îmi place foarte mult este Portofoliul lor de începători. Știu că sunt și alți investitori ca mine, cărora le va fi cel puțin puțină frică să investească în imobiliare comerciale. Dar despre asta este vorba în acest plan.
Puteți investi în Planul Starter cu doar 500 USD, care este deschis gratuit. Aceasta este o investiție mică, dar oferă de fapt o cantitate impresionantă de diversificare. Nu numai că investesc în proprietăți comerciale, cum ar fi clădiri de birouri și complexe de apartamente, dar includ și investiții imobiliare unifamiliale. De asemenea, obțineți diversificare geografică, deoarece proprietățile deținute în portofoliu sunt situate în întreaga țară.
De bază
Cu o investiție de 1.000 USD, puteți investi în planul lor de bază. Acest plan vă oferă acces la reinvestirea dividendelor, investiții automate și capacitatea de a vă crea și gestiona obiectivele de investiții. Planul de bază vă oferă, de asemenea, trei luni fără taxe pentru fiecare prieten pe care îl invitați la Fundrise care deschide și finanțează un cont.
Miezul
Urmează Strategia de investiții de bază, care necesită o investiție minimă de 5.000 USD. Aceasta vine cu toate caracteristicile planului de bază, plus fondul privat eREIT al Fundrise, precum și posibilitatea de a vă personaliza strategia de investiții.
Acesta este planul pe care îl am acum și include trei strategii de investiții diferite:
- Venituri suplimentare - acesta este planul pe care l-ați alege dacă dobânda dvs. principală generează un venit regulat.
- Creștere pe termen lung - este ca și cum ai investi în piața de valori, unde te vei uita în primul rând la câștigurile de capital pe termen lung.
- Investiții echilibrate - această opțiune vă oferă un amestec de venituri suplimentare și creștere pe termen lung.
Avansat
Planul avansat necesită o investiție minimă de 10.000 USD. Cu acest plan, veți avea toate caracteristicile și avantajele celorlalte trei planuri, dar veți primi nouă luni de taxe pentru fiecare prieten pe care îl invitați să se alăture Fundrise. (Nu spun dacă scutirea de taxă se aplică numai prietenilor care se înscriu la planul de 10.000 USD sau dacă se extinde la orice plan oferit de Fundrise.)
Premium
În cele din urmă, există Planul Premium și necesită o investiție minimă de 100.000 USD. Nu am de gând să aprofundez acest lucru, pentru că probabil depășește ceea ce caută majoritatea cititorilor acestui blog sau chiar ceea ce aș considera.
Portofoliul meu Fundrise
Mi-am început investiția Fundrise în februarie 2018 cu 1.000 USD în planul de portofoliu diversificat de bază. Aproximativ o lună mai târziu, Fundrise oferea o ofertă publică inițială (IPO), ceea ce îmi atrage întotdeauna atenția. Dar, pentru a profita de IPO, a trebuit să investesc cel puțin 5.000 de dolari, ceea ce însemna trecerea la planul de bază. A fost la fel de ușor ca și adăugarea a încă 4.000 USD la investiția mea inițială.
Soldul curent al contului meu este de aproximativ 8.991 USD. Dintre acestea, 6.429 dolari reprezintă creșterea investiției inițiale de 5.000 dolari. Soldul rămas din cont este partea mea din IPO Fundrise.
Concentrându-mă doar pe partea imobiliară, investiția mea de 5.000 USD a crescut cu 1.429 USD în doar trei ani.
Iată cum se împarte acest lucru în funcție de randamentul anual procentual:
- 2018: 7.4%
- 2019: 9.2%
- 2020: 7.6%
- YTD, până în aprilie 2021: 1,9%
- Randament mediu anual: 8,1%
Nu am defalcarea totală a dolarului pentru fiecare an, dar iată ce am, împreună cu împărțirea dintre dividende și aprecierea capitalului:
- 2018: dividende, 274 USD; apreciere de capital, 74 USD, pentru o rentabilitate totală de 348 USD, net de comisioane.
- 2019: dividende, 383 USD; aprecierea capitalului, 131 dolari; comision consultativ, 7,97 USD, pentru o rentabilitate totală netă de 506 USD.
- 2020: dividende, 226 USD; aprecierea capitalului, 234 dolari, pentru o rentabilitate totală de 452 dolari, net de comisioane.
- YTD, până în aprilie 2021: randament total de 123 USD, net de comisioane.
- Randament net total pentru toți cei patru ani: 1.429 USD
Asta îmi place foarte mult! Acestea descompun exact cât câștigi și, de asemenea, unde câștigi. De asemenea, vă anunță când a fost vândută o proprietate. Toate aceste informații sunt disponibile în tabloul de bord Fundrise.
Alocările mele specifice de portofoliu
Cel mai mult m-a interesat creșterea pe termen lung, așa că am investit în REIT de creștere. De asemenea, oferă REIT-uri de pe Coasta de Est, Coasta de Vest și Heartland (Midwest).
Dar, analizând distribuția pe diagrama mea circulară, spune că am investit 36% în venit fix, 15% în Core Plus, 33% în Value Add (de obicei, proiecte de renovare) și 15% în Opportunistic.
Nu numai că știu întotdeauna în ce investesc, dar Fundrise îmi oferă chiar și imagini în ceea ce investesc. De exemplu, o exploatație este un proiect de construcție de 5,8 milioane de dolari, Mosby University City. Este un complex de apartamente de 300 de unități din Charlotte, Carolina de Nord și au anunțat că a fost finalizat recent.
Un alt exemplu este investiția recentă într-o dezvoltare de închiriere unifamilială lângă Dallas, Texas. Vă oferă strategia, care este oportunistă, și valoarea totală de 16,5 milioane de dolari. Altele sunt proiecte în Atlanta, Los Angeles și Austin, Texas. Ei dezvăluie chiar și unele investiții, situate în apropierea locului în care locuiesc.
Ideea este că știu unde sunt investiți banii mei în orice moment.
Cum se compară rentabilitățile Fundrise cu alte investiții?
Așadar, am o rentabilitate medie anuală cu investiția mea Fundrise de 8,1% în puțin peste trei ani. Dar este o revenire bună?
Totul se concentrează pe întrebarea de bază: „Dacă mi-aș fi investit banii în altceva? ”
Aceasta poate include și alte investiții imobiliare, precum și acțiuni și cripto.
Depinde cu adevărat care sunt obiectivele dvs. de investiții și cu ce comparați aceste rentabilități.
Fundrise vs. Alte investiții imobiliare
Pentru a recapitula, rentabilitatea medie pe trei ani a investiției mele Fundrise a fost de 8,1%, net de cheltuieli.
Nu pot face o comparație validă între alte platforme de crowdfunding imobiliar, deoarece sunt investit doar cu Fundrise.
Dar putem privi randamentele Fundrise în raport cu cele furnizate de fondurile tranzacționate la bursă (ETF), care sunt disponibile pe scară largă pe bursele de pe piață.
Fundrise vs. VNQ
Probabil cel mai popular este Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Aceasta nu este o comparație completă mere-mere, deoarece nu am început investiția mea Fundrise până la aproximativ sfârșitul primului trimestru al anului 2018.
Chiar și așa, în 2018 randamentul meu net cu Fundrise a fost de 7,4%. Acest lucru se compară cu un -5,9% pentru VNQ. Aceasta este o diferență de peste 13% între cele două investiții și aș prefera să câștig bani, apoi să-i pierd.
Pentru 2019, randamentul meu Fundrise a fost de 9,2%. VNQ a avut o rentabilitate de 28,89%. Chiar dacă am câștigat peste 9%, cu siguranță a durut că VNQ a făcut aproape 29%. Cel puțin pentru 2019, a fost un swing de 20 de puncte împotriva Fundrise.
Dar 2020? Fundrise a revenit cu 7,6% pentru anul, în timp ce VNQ a scăzut cu 4,64%. Este o mișcare de peste 12% în favoarea mea.
Spectacolele din 2018 și 2020 au fost nebănuite în favoarea Fundrise. Dar dacă aș fi început să investesc în 2019, investiția cu Vanguard ar fi produs o rentabilitate de trei ori mai mare decât cea pe care am obținut-o cu Fundrise pentru acel an.
Este o diferență dificilă de înghițit și, dacă s-ar întâmpla în mod consecvent, cu siguranță nu aș fi mulțumit de Fundrise. Oricând o investiție în mod constant depășește concurența, este vorba despre cele mai bune dovezi că aveți o investiție greșită.
Dar Fundrise a demonstrat un avantaj major față de VNQ ...
Factorul de coerență Fundrise
Chiar dacă VNQ a făcut ca Fundrise să arate rău în 2019, a depășit cu ușurință Vanguard în doi din trei ani.
Când am făcut un calcul pe trei ani al randamentului mediu anual de la Vanguard, a ajuns la 6,093%. Aceasta a fost cu mult sub media de 8,1% cu Fundrise.
Dar, cu toate acestea, o privire rapidă asupra rentabilității VNQ din anul până în prezent pentru 2021 arată o rentabilitate pozitivă de 13,54% până la sfârșitul lunii aprilie. În comparație cu rentabilitatea de 1,9% de la an până în prezent de la Fundrise, este posibil ca VNQ să fie avansat sau că randamentele dintre cele două sunt foarte apropiate.
Chiar și în continuare, faptul că Fundrise a avut trei ani consecutivi de rentabilitate pozitivă este, de asemenea, important. Una dintre principalele provocări pentru orice investitor este evitarea pierderii de bani. Acesta ar fi cazul unei investiții Fundrise din ultimii trei ani, în timp ce VNQ a înregistrat pierderi în doi din acei ani.
Coerența contează cu investițiile.
Fundrise vs. REET
Să aruncăm o privire la un alt exemplu de front imobiliar, iShares Global REIT ETF (REET).
Din nou, aceasta nu este tocmai o comparație între mere și mere. Acolo unde VNQ este un ETF cu sediul în SUA, REET ia investiții imobiliare din întreaga lume.
Similar cu VNQ, REET a scăzut în 2018 cu 4,89%. În 2019 a crescut cu 23,89%, apoi a scăzut cu 10,59% în 2020. Nu am de gând să descompun cifrele cu acesta, pentru că este destul de ușor să vezi că REET a performanțat atât Vanguard, cât și Fundrise pe o bază anuală medie.
Privind aceste două potențiale investiții imobiliare, nu am remușcări ale cumpărătorului cu privire la decizia mea de a investi cu Fundrise. A depășit ambele alternative pe parcursul a trei ani.
Fundrise vs. Bursa
Pentru 2018, indicele S&P 500 a scăzut cu 6,24%. În 2019, a crescut cu 28,88%. Și în 2020, a crescut cu 16,26%. Până în aprilie 2021, urmărim un câștig incredibil de 57,9%.
Ei bine, dar acestea sunt reveniri nebunești - mai ales în mijlocul unei pandemii globale. Și nu știu că vom mai vedea vreodată astfel de reveniri.
Când calculez în medie randamentele indicelui S&P 500 în ultimii trei ani și ajung la 12,96% pe an. Este cu aproape 5% pe an mai mult decât investiția mea Fundrise plătită.
(Sursă: YCharts)
Deci, în mod clar, dacă aș fi investit investiția mea de 5.000 de dolari Fundrise în S&P 500, aș fi ieșit înainte. Acesta este un cost clar de oportunitate de investiție.
Fundrise vs. Crypto
Să mergem dincolo de acțiuni și alte investiții imobiliare și să vedem Fundrise în comparație cu o investiție alternativă adevărată: criptomonedă.
Nici aceasta nu este o comparație arbitrară. Am fost investit în criptografie din 2018, împreună cu investiția mea Fundrise.
Facem acest lucru doar pentru distracție, deoarece, cu siguranță, compararea finanțării imobiliare cu cripto este la fel de departe de o comparație între mere și mere, pe cât posibil. Dar să o facem oricum!
Vom compara Fundrise cu Bitcoin. Rentabilitatea totală pentru cripta respectivă în 2018 a fost de -72,6%. Dar asta vine după 2017, când Bitcoin a revenit 1,318%.
Dar situația se schimbă în următorii doi ani. Bitcoin a crescut cu 87,2% în 2019 și cu 302,8% în 2020. Mai mult, Bitcoin a continuat să avanseze în primele luni ale anului 2021.
Privind randamentul mediu anual al Bitcoin pentru 2018, 2019 și 2020, este incredibil de 105%.
Din fericire, am fost investit în bursă și cripto în același timp în care am fost în Fundrise, așa că nu am ratat. Dar acum aveți o comparație side-by-side a performanței Fundrise în comparație cu investițiile imobiliare comerciale și non-imobiliare, cum ar fi acțiunile și cripto.
Gândurile mele despre Fundrise
Am analizat o mulțime de numere în această analiză, dar trebuie să subliniez că investițiile nu sunt doar rentabilități. Mai important este, care este obiectivul tău cu banii tăi? Sau mai precis, la ce speri să folosești banii?
De exemplu, dacă doriți să economisiți bani pentru a face o plată în avans pe o casă sau să vă retrageți anticipat, o investiție în Bitcoin care scade cu peste 72% în primul an nu va face treaba.
Altceva pe care vreau să subliniez este că rentabilitățile pe piață în ultimii ani au fost fenomenale, dar nu sunt tipice. O corecție se va întâmpla la un moment dat, iar când va face investiții în acțiuni și chiar cripto va avea un mare succes.
Nu încerc să răspândesc nenorocirea și tristețea și să vă sfătuiesc să vă puneți toți banii în investiții sigure. Dar cu toții trebuie să fim pregătiți pentru o corectare. Vor fi pierderi, pe care le-am văzut atât în ETF-urile Vanguard, cât și în iShares în 2018 și 2020.
Asigurarea Fundrise ca parte a unui portofoliu echilibrat
Pentru mine, vreau o diversificare în imobiliare, dar nu sunt calificat să investesc în proprietăți individuale. Nu mă interesează să cumpăr, să închiriez, să gestionez și să vând proprietăți, dar doresc diversificarea imobilelor.
Am pus bani într-o REIT privată în IRA autodirigit, dar asta este în primul rând pentru investiții pe termen lung pentru pensionarea mea. Este o investiție complet pasivă, exact ceea ce face Fundrise pentru mine în afara IRA-ului meu.
Eu folosesc „metoda de investitie a barbellului”. Asta înseamnă că am investit o mulțime de bani în investiții sigure și o sumă mică investită în investiții cu risc ridicat / cu randament ridicat. Dar nu am prea multe la mijloc, ceea ce este practic ceea ce este Fundrise. Deci, pentru mine, returnările deoparte, Fundrise are un loc definit în portofoliul meu. Îmi oferă expunere la piața imobiliară comercială, plus actualizări regulate despre ceea ce se întâmplă în portofoliul meu.
O mare parte a construirii averii este implicată în diverse investiții, astfel încât să pot ști ce se întâmplă cu diferite clase de active. Acest lucru nu se întâmplă decât dacă sunt de fapt investit în aceste clase de active.
Dacă doriți imobile comerciale în portofoliu, vă recomand Fundrise. Este nevoie doar de o investiție mică, oferă o mulțime de opțiuni de investiții, taxe mici și transparente și veți ști întotdeauna ce se întâmplă cu banii dvs.