Când vine vorba de investiții, cele mai populare două opțiuni sunt piața de valori și imobiliarele.
În fiecare dintre acestea, există diferite clase de active. La bursă, aveți companii mici și companii mari. Aveți interne și internaționale. Cu fiecare tip, companiile din cadrul lor sunt, de asemenea, destul de diferite. Puteți evita o mulțime de dureri de cap prin simpla cumpărare a unui ETF sau a unui fond mutual format dintr-o singură clasă sau a întregii piețe.
În cazul imobilelor, nu este la fel de simplu. Există trusturi de investiții imobiliare tranzacționate public (REIT) și oferă o opțiune bună dacă doriți expunerea la proprietăți imobiliare, dar nu doriți să dețineți nicio proprietate.
Dar o clasă de active care m-a fascinat este terenul agricol.
Cuprins
- De ce să investim în terenuri agricole?
- Cum să investești în terenuri agricole
- REIT de specialitate
- Platforme de Crowdfunding pentru terenuri agricole
De ce să investim în terenuri agricole?
Sunt interesat de terenurile agricole, deoarece oferă apreciere a capitalului propriu, precum și flux de numerar. Când investiți în terenuri agricole, terenul în sine se poate aprecia pe măsură ce crește valoarea terenurilor agricole, dar puteți primi și bani din vânzarea culturilor și / sau plăți de închiriere.
USDA publică în mod regulat rapoarte privind valoarea terenurilor și cel mai recent pe care l-am văzut, de la August 2020, arată că un acru de teren agricol (întreaga proprietate) valorează aproximativ 3.160 USD în 2020 (fără modificări din 2019):
Valoarea terenurilor cultivate, care este terenul pe care se cultivă culturile, este ușor mai mare, la 4.100 dolari pe acru:
Aceste valori sunt la nivel național și veți vedea o variație imensă a valorilor bazate pe stat:
Unele zone valorează mai mult decât altele, cum ar fi California și Corn Belt (Iowa, Missouri, Illinois, Indiana și Ohio), dar în general, este o clasă de active relativ stabilă, deoarece are o volatilitate mult mai mică în comparație cu piața de valori (care urmează să fie așteptat).
Un alt motiv pentru care mă interesează este că are o corelație scăzută cu piața de valori. Oamenii au nevoie întotdeauna de mâncare, în vremuri bune și în vremuri rele, astfel încât valoarea terenurilor agricole nu pare să se miște prea mult pe piața bursieră. A avut randamente pozitive chiar și în anii de piață bursieri.
În cele din urmă, deoarece terenurile agricole produc alimente, acestea beneficiază de inflație.
(De asemenea, un alt avantaj ascuns de terenurile agricole, uneori instalează turnuri de telefonie mobilă sau turbine eoliene, iar ferma poate primi plăți de chirie pentru acele unități.)
Cum să investești în terenuri agricole
Există câteva modalități de a investi în terenuri agricole fără a cumpăra eu singur terenul (nu aș face un fermier bun, nici nu aș face un fermier rău... aș fi unul ORIBIL).
REIT de specialitate
Cea mai ușoară cale este de a investi în REIT-uri de specialitate care investesc în terenuri agricole. Cele două mari sunt Parteneri de terenuri agricole (FPI) și Gladstone Land Corporation (TEREN).
Farmland Partners este o companie din Denver, CO, fondată în 2013, care deține aproximativ 156.600 în 16 state din America de Nord. Dețin ferme în Alabama, Arkansas, California, Colorado, Florida, Georgia, Illinois, Kansas, Louisiana, Michigan, Mississippi, Nebraska, Carolina de Nord, Carolina de Sud, Dakota de Sud și Virginia.
Gladstone Land Corporation are sediul în Virginia și există din 1997. Dețin 115 ferme compuse din 89.128 de acri în 10 state (Arizona, California, Colorado, Florida, Maryland, Michigan, Nebraska, Carolina de Nord, Oregon, Texas și Washington).
REIT-urile de specialitate sunt o modalitate convenabilă de a investi în terenuri agricole, deoarece:
- Oricine poate investi - nu este nevoie să fiți un investitor acreditat;
- Acțiunile sunt lichide - deoarece le puteți cumpăra și vinde pe piață;
- Obțineți o diversificare instantanee - între state, ferme, operatori, tipuri de culturi etc;
- Pregătirea simplă a impozitelor - deoarece este REIT tranzacționat public, este ca și cum ar tranzacționa orice altă garanție
Marele dezavantaj este că aveți un risc de piață. În cazul în care piața începe să se lichideze, prețul acțiunilor poate scădea fără vina REIT sau a operatorilor săi. În timp ce scriu acest lucru, Farmland Partners tranzacționează la o reducere la valoarea sa contabilă. În data de 17.12.2020, Yahoo Finance are valoarea sa contabilă pe acțiune la 9,57 USD, în timp ce acțiunile se tranzacționează cu aproximativ 8,73 USD.
Platforme de Crowdfunding pentru terenuri agricole
Dacă ești un investitor acreditat (cu o valoare netă de peste 1.000.000 USD sau 200.000 USD venituri anuale în ultimii doi ani), ați putea arunca o privire asupra platformelor de crowdfunding. Prin intermediul acestor platforme puteți cumpăra proprietatea asupra unei bucăți de fermă fără a cumpăra totul.
AcreTrader este platforma pe care o cunosc cel mai mult, după ce am investit în părți din trei ferme și vă permit să cumpărați acri de teren agricol cu minime relativ mici. Prima mea investiție a fost într-o fermă Illinois Row Crop cu o turbină eoliană - investiția minimă a fost de 5 acțiuni (4.750,50 dolari) cu o rentabilitate anuală netă de 9,2% (ceea ce ei numesc rata internă de rentabilitate internă, IRR).
Cu fiecare investiție, acestea oferă o mulțime de cercetări, astfel încât să puteți săpați un pic mai adânc dacă doriți și toate acestea sunt disponibile fără a fi nevoie să vă înregistrați. Eu AcreTrader revizuit dacă doriți mai multe informații.
FarmTogether este o altă platformă care vă permite să investiți în ferme individuale. Nu am investit încă cu ei, dar ofertele lor au un minim de 10.000 USD și s-ar putea să folosească efectul de levier.
FarmTogether oferă o opțiune de proprietate exclusivă. Puteți cumpăra singur o fermă întreagă dacă sunteți dispus să angajați peste 1.000.000 USD. Un dezavantaj al site-ului este că vă solicită să vă înregistrați înainte de a vedea mai multe informații (dar este gratuit).
Mai multe lecturi - recenzie FarmTogether
Platformele de crowdfunding pentru terenuri agricole sunt grozave deoarece:
- Investiți în ferme specifice - Veți lua un rol activ în alegerea investițiilor dvs.
- Taxele sunt rezonabile - Structura standard a taxelor de 0,75% a AcreTrader se simte corectă
- Vă alegeți mixul de creștere a capitalului propriu și flux de numerar - Oferte diferite oferă structuri diferite, astfel încât să puteți alege ce funcționează cel mai bine pentru dvs.
Există însă dezavantaje:
- Fluxul de numerar este în mare parte venit normal - Când primiți distribuții, nu vor fi câștiguri de capital pe termen lung sau returnare de capital. REIT-urile pot juca uneori jocuri de contabilitate fiscală în care o parte din distribuție vă returnează banii, dar nu primiți acest lucru aici.
- Va trebui să depuneți mai multe formulare fiscale - Așa cum un jucător de baseball trebuie să depună impozite în fiecare stat pe care îl joacă, va trebui acum să depuneți o declarație fiscală de stat pentru fiecare stat în care dețineți o fermă. Asta pentru că obțineți venituri în stat.
- Foarte nelichid - Aceste investiții au perioade de deținere de 5 și 10 ani, fără nicio modalitate de a vă scoate banii.
Văd această clasă de active ca o bună acoperire împotriva pieței. Este, de asemenea, distractiv să investești în ceva diferit.
Tu ce crezi?