Recenzie Unchii bogați: investiți în proprietăți imobiliare cu doar 5 USD

Ați auzit vreodată sfatul că adevărata cale spre avere este prin imobiliare?

Pentru mulți americani, proprietățile imobiliare reprezintă un procent imens din acestea valoarea netă. Cumpărarea unei case este visul american, iar plățile ipotecare lunare creează capitaluri proprii. Este încă o construire a bogăției, dar ca un produs secundar al nevoii unui loc unde să locuiți.

Dacă doriți să diversificați și să investiți într-o clasă de active cu un istoric puternic, proprietatea imobiliară este o modalitate fiabilă din punct de vedere istoric.

Dar este greu să găsiți oferte bune, mai ales dacă vă limitați la piața locală. Este greu să cumperi în afara pieței fără un sistem de asistență. Și, în cele din urmă, este greu să gestionezi proprietățile, mai ales dacă speri să mărești.

Există o întreagă recoltă de platforme imobiliare crowdfunded asta vă va permite investește în proprietăți imobiliare fără a cumpăra proprietăți individuale.

Unul dintre cei mai noi participanți este o companie numită Unchii bogați.

Ce este unchii bogați?

Rich Uncles este o platformă de investiții imobiliare care oferă REIT-uri cu strategii de investiții unice. Aceste strategii sunt disponibile de la brokeraje mai mari precum Vanguard și Fidelity.

Cine sunt unchii bogați?

„Unchii” sunt Ray Wirta, investitor fondator, și Harold Hofer, director executiv. Ray Wirta este președintele grupului CBRE (NYSE: CBG), o companie Fortune 500 cotată la bursă, care este cea mai mare firmă de investiții și servicii imobiliare comerciale din lume. S-ar putea să recunoașteți sigla sub o mulțime de panouri de autostradă, dar acestea sunt uriașe. Au 80.000 de angajați și o capitalizare de piață de aproape 17 miliarde de dolari!

Harold Hofer este CEO-ul Rich Uncles. Este un expert imobiliar cu experiență, care are o experiență tranzacțională de 2 miliarde de dolari. În ultimii treizeci de ani, a sponsorizat multe oferte imobiliare cu o varietate de situații și configurări.

Fondată în 2012, numele oficial al companiei este BrixInvest, LLC (au denumirea „Unchii bogați”). Scopul declarat este de a face imobilele comerciale mai accesibile persoanelor fizice. Acestea fac acest lucru oferind REIT-uri cu minime scăzute. Un fond are un minim de 500 USD, în timp ce studiul REIT pentru locuințe are o investiție minimă de doar 5 USD. Nu trebuie să fiți investitor acreditat.

Cele mai mari două fonduri sunt RW Holdings NNN REIT cu active de ~ 145 milioane USD și Rich Uncles Real Estate Investment Trust I cu active de ~ 147 milioane USD.

Strategii de investiții imobiliare

Unchii bogați are două fonduri - Unchii bogați NNN REIT și Unchii bogați REIT Locuința studențească. Numele rezumă abordările lor.

The Rich Uncles NNN REIT este specializată în investiții în proprietăți comerciale care valorifică o structură de leasing NNN („triplă netă”), cu o durată medie de leasing rămasă de 8 ani. Acestea limitează datoria de cumpărare la 50% din portofoliu și se concentrează pe proprietățile cu un singur chiriaș închiriate de chiriașii cu valoare creditoare.

Acestea listează proprietățile deținute în fiecare REIT. Acest lucru vă poate oferi o idee bună despre strategia lor de investiții. Dețin proprietăți precum o sală de fitness de 24 de ore în Las Vegas și o facilitate de 3M în DeKalb, IL. Acestea sunt spații comerciale mari închiriate companiilor despre care ați mai auzit. Fondul național se concentrează pe leasingurile Triple Net (de unde și NNN) și achiziționează proprietățile cu 50% + numerar în jos.

The Rich Uncles Student Student REIT este specializat în locuințe studențești. Acestea sunt rate de ocupare minime de 150 de paturi, 90% la o distanță de mers pe jos de o universitate NCAA Divizia I cu cel puțin 15.000 de studenți înscriși. Una dintre ultimele lor investiții a fost Stadium View Suites de lângă statul Iowa. Este o unitate de locuit cu 518 paturi, cu o ocupare de 99%.

Este greu de găsit pe site, dar NNN REIT a obținut un randament anual de 7%. REIT pentru locuințe pentru studenți a obținut o rentabilitate anuală de 6% până în prezent. Ambii și-au făcut distribuțiile lunar la timp și încă nu au ratat o plată. Acestea fiind spuse, performanțele anterioare nu indică rentabilitățile viitoare. 🙂

Nivelul lor de divulgare a deținerilor de fonduri este OK. Fiecare listă va citi ca o mini-broșură și va fi ușoară în detalii, dar oferă o perspectivă. Cu toate acestea, vă oferă un gust bun despre ceea ce face fondul.

Proces de înscriere

Unele alte platforme imobiliare cu finanțare participativă vă permit să priviți investițiile fără a vă înregistra. Rich Uncles vă cere să vă înregistrați, deși este complet gratuit.

Când vă înscrieți, există o listă drop-down care vă solicită obiectivul de investiții. Puteți alege de la planificarea pensionării, fluxul de numerar, diversificarea portofoliului sau investiții imobiliare comerciale. De acolo, completați informațiile tipice de înregistrare (nume, e-mail, număr de telefon, parolă, țară și stat).

De aici - selectați un tip de proprietate de cont. După ce parcurgeți acest pas, aveți un cont deschis și puteți începe să vă uitați la proprietățile pe care le dețin.

Dacă continuați, începeți procesul de înscriere pentru investiții - individual, comun, de încredere, entitate sau pensionare - și acestea oferă explicații pentru fiecare. Dacă doriți să investiți printr-un plan de pensionare, va trebui să configurați separat un cont de pensionare autodirigit. Am ales Individual.

De aici, puteți alege cele două investiții disponibile:

Deși nu există o cerință de investitor acreditat, există cerințe de venit și de valoare netă. Nu sunt sigur de ce există, dar există.

Pentru fondul Rich Uncles NNN REIT - dacă aveți un venit anual mai mic de 70.000 USD, aveți nevoie de o valoare netă mai mare de 250.000 USD. Dacă doriți să investiți în fondul pentru locuințe pentru studenți, trebuie să atestați că investiția dvs. nu reprezintă mai mult de 10% din valoarea totală netă.

Am selectat Fondul pentru studenți cu minimum 5 USD.

Puteți investi cu doar cinci dolari, ceea ce vă aduce o singură acțiune și optați pentru investiții automate. Puteți colecta dividende sub formă de numerar sau puteți opta pentru reinvestirea acestora. După aceasta, trebuie să furnizați informații despre cont, inclusiv identitate și SSN, plus surse de finanțare pentru a vă înscrie banii. În câteva minute, ai terminat!

Taxe pentru unchii bogați

Rich Uncles nu percepe comisioane de tranzacționare sau comisioane atunci când cumpărați acțiuni din REIT-urile lor. Multe REIT tranzacționate public, precum cele de la Vanguard, nu percep taxe de tranzacție sau comisioane / sarcini. Multe dintre platformele imobiliare cu finanțare participativă nu percep nici comisioane de tranzacție.

Când vindeți acțiunile, există o taxă bazată pe cât timp ați deținut acțiunile:

• Deținut mai puțin de un an - 3% comision administrativ
• Deținut 1-2 ani - 2% comision administrativ
• Deținut 2 - 3 ani - 1% comision administrativ
• Deținut de peste 3 ani - fără taxă administrativă

Acest lucru nu este neobișnuit și multe alte platforme nici măcar nu vă permit să vindeți înainte de încheierea tranzacției (pentru oferte individuale).

Deși nu există taxe de tranzacționare, există taxe pe care REIT le vor plăti, care vă vor reduce rentabilitatea. Pentru a ști care sunt toate aceste taxe, trebuie să consultați circulara de oferte a acelui REIT.

De exemplu, în REIT pentru locuințe studențești Brix, taxele sunt la pagina 18 a circularei (a fost o majorare maximă de 50.000.000 USD):

• Cheltuieli de organizare și oferte - Până la 3% din încasările brute rambursate sponsorului.
• Taxa de achiziție - 3% consilierului pentru fiecare achiziție realizată de REIT.
• Taxa de administrare a activelor - comision lunar de 0,1% din valoarea investiției totale a activelor (valoarea contabilă).
• Taxa de coordonare a finanțării - Orice finanțare în afara ipotecii, taxa de coordonare este de 1% din finanțare.
• Costuri de operare - Acoperă cheltuielile de funcționare aferente serviciilor către REIT, cum ar fi chiria, costurile angajaților, utilitățile și IT; să nu depășească 2% din activele investite medii sau 25% din venitul net (acest lucru devine puțin complicat, așa că citiți circulara dacă doriți să aflați detaliile complete).
• Compensarea directorului independent - directorii independenți primesc 1.000 de acțiuni de acțiuni ordinare pentru fiecare ședință de consiliu sau reuniune a comitetului la care participă, 200 de acțiuni pentru fiecare revizuire și evaluare a proprietății.
• Taxa de eliminare - 3% consilierului pentru fiecare activ pe care REIT îl vinde.
• Taxa de participare subordonată - Aceasta este o taxă de performanță este puțin prea complicată pentru a explica într-un singur glonț, ideea de bază este că, dacă randamentele sunt mai mari decât o anumită sumă, atunci consilierul primește o taxă care acționează în acea cu susul.
• Taxa de lichidare - Consilierul primește 30% din creșterea valorii rezultate pe acțiune în comparație cu cel mai mare NAV anterior pe acțiune (acest lucru este similar cu taxa de participare, dar se declanșează la o vânzare sau fuziune).

Vai!

Deci, cum se compară acest lucru cu alții?

La prima vedere, sună ca o mulțime de taxe. Dar este acesta un caz de unchi bogați care vă arată cum se face cârnații?

Ori de câte ori cineva cumpără sau vinde o proprietate, există taxe. Toată lumea îi plătește. Vanguard îi plătește. Depozitul public le plătește. Fundrise le plătește. Unchii bogați le enumeră singuri.

Taxe vs. Avangardă

Aceasta nu este o comparație între mere și mere, dar să vedem oricum.

Când examinați prospectul Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), există taxe anuale de 0,26%. Taxele Vanguard sunt atât de ieftine, deoarece nu dobândesc proprietatea. Vanguard cumpără alte companii care cumpără companii. Aceste costuri similare devin integrate în randamente, astfel încât să nu le vedeți niciodată.

Taxa anuală de 0,26% a Vanguard este ieftină comparativ cu ~ 1,27% (0,1% compusă lunar timp de 12 luni), deoarece fondul Vanguard este imens.

Taxe vs. Fundrise

Fundrise este o comparație mai bună și în revizuirea oferind circulară pentru un fond național de 50.000.000 de dolari, Am găsit cheltuieli similare:

• Costuri de organizare și oferte - Aproximativ 500.000 $ (1%) rambursat sponsorului.
• Taxa de administrare a activelor - o taxă anualizată de 0,85% - 1,0% din valoarea totală a investiției activelor (NAV) plătite trimestrial.
• Taxa de eliminare - 1,5% consilierului pentru fiecare activ pe care REIT îl vinde în cazul în care managerul acționează ca dezvoltator sau este implicat în vânzare.
• Taxa de dezvoltare trimestrială - 5% pentru manager din costurile totale de dezvoltare, exclusiv proprietatea (similar cu o taxă de achiziție).

Unchii bogați par să aibă mai multe părți implicate implicate - consilier vs. manager - dar Fundrise are taxe ceva mai mici.

Despre REIT-urile publice non-tranzacționate

Rich Uncles oferă REIT-uri publice care nu sunt tranzacționate - sunt disponibile publicului, dar nu sunt tranzacționate pe nicio bursă. Trebuie să tratați investițiile ca acestea nelichide, deoarece nu există o piață pe care să le puteți vinde. Dacă doriți să vindeți (să vă răscumpărați) acțiunile, o puteți face numai cu Unchii bogați.

Dacă ați deținut acțiunile pentru mai puțin de trei ani, atunci va exista o taxă administrativă de 1-3% asociată vânzării.

De asemenea, există unele dificultăți în calcularea NAV-ului unui fond ale cărui active subiacente sunt imobiliare. Dacă, de exemplu, cumpărați acțiuni ale unui REIT non-tranzacționat la 5 USD pe acțiune și valoarea NAV este mai mică, atunci plătiți o primă. Această primă este efectiv o taxă, deoarece plătiți 5 USD pentru ceva în valoare de mai puțin de 5 USD.

Este mai puțin opac decât alte opțiuni și așa FINRA a pus la punct această fișă informativă despre REIT-uri nebursate pe care ar trebui să le revizuiți.

Ceva de care să fii conștient.

Alternative pentru unchii bogați

Până când Rich Uncles nu se deschide, recomand aceste alternative disponibile tuturor investitorilor (nu doar celor acreditați):

Fundrise

Fundrise este una dintre cele mai vechi platforme de investiții imobiliare pentru investiții neacreditați. Au un eREIT care le grupează investițiile, dar nu se concentrează la fel de restrâns ca unchii bogați. Ei au o strategie, descrisă în documentele lor de ofertă, și un minim de 1.000 USD. Noi avem o recenzie completă a Fundrise.

Aflați mai multe despre Fundrise

Streitwise

Streitwise este o alternativă care se concentrează pe imobiliare comerciale. Sunt relativ noi, dar au un istoric puternic în acest timp scurt, anticipând să plătească 8-9% dividende în 2021. De asemenea, au un minim de 5.000 USD și sunt accesibile tuturor nivelurilor de investitori.

Puteți vedea recenzia noastră completă despre Streitwise aici.

Aflați mai multe despre Streitwise

rezumat

Mi se pare fascinantă strategia lor de investiții. Este hiperconcentrat și oferă o rată de rentabilitate comparabilă cu alte platforme.

În timp ce o platformă de genul RealtyMogul vă va permite să investiți în proprietăți individuale, necesită să fiți un investitor acreditat. Cumpărați într-un fond pe unchii bogați, deci nu este nevoie să fiți investitor acreditat.

Fundrise este comparabilă, dar oferta lor nu este la fel de concentrată pe laser. Locuințele studențești bogate REIT se concentrează cu laser pe ceea ce doresc - trebuie să fie la o milă distanță de un campus de peste 15.000 de studenți cu cel puțin 150 de paturi. Asta este specific și îmi place asta.

Merită să aruncați o privire dacă doriți să vă implicați în domeniul imobiliar cu această strategie de investiții.

Unchii bogați

9

Per total

9.0/10

Puncte tari

• REIT hiperfocalizate
• Taxe rezonabile
• Nu trebuie să fii investitor acreditat

Puncte slabe

• Doar două strategii de investiții - NNN sau Student Housing