Cât de mult puteți plăti la domiciliu?

La o conferință antreprenorială recentă în care am fost invitat să stau într-un panou de oaspeți, panoul nostru a primit o întrebare foarte bună de către o tânără studentă universitară cu privire la plățile ipotecare. Natura întrebării a fost aceasta: Părinții mei m-au sfătuit întotdeauna cu privire la cât de mult mi-am putut plăti o casă pe baza unui procent din salariul meu. Dar știu că regulile s-au schimbat de pe vremea părinților mei și cu atât mai mult de la criza financiară din 2008. Care este procentajul aproximativ care este recomandabil pentru plata unei ipoteci vs. venitul lor brut? Wow! Ce întrebare grozavă. Când am auzit prima dată această întrebare, gândul meu inițial era „Cât de bine ne-ar fi din punct de vedere financiar dacă mai mulți oameni ar pune întrebări de acest gen?” Raspunsul este: mult, mult mai bine.

Răspuns manual

Nemaiputând să-mi amintesc rapoartele exacte, primul loc pe care am știut să-l verific a fost materialele mele de studiu CFP®. Încă pe raftul meu pentru situații de genul acesta, m-am îndreptat spre capitolul „Fluxul de numerar și gestionarea datoriilor” pentru a-mi găsi răspunsul. În ghidul meu de studiu, se referă la cel mai frecvent utilizat raport de administrare a datoriilor ca „

raportul datoriei consumatorilor“. Acesta este raportul dintre plățile lunare ale datoriilor consumatorilor și veniturile lunare nete (sau după impozitare). În acest caz, datoria consumatorului se referă la orice altceva decât plata casei dvs.

O regulă generală în lumea planificării financiare este că acest raport nu trebuie să depășească 20%.

În plus față de rata datoriei consumatorilor, poate fi utilizat un alt raport pentru a determina cât de stabilă financiară este o gospodărie. Acest raport include toate datoriile, inclusiv datoria de locuințe, ca procent din datoria totală. Iată procentele pe care aceste rapoarte nu trebuie să le depășească:

• 28% din venitul lunar brut pentru costurile de locuință, cum ar fi chiria sau plata lunară a unei persoane ipotecare, inclusiv plățile de principal și dobânzi la ipotecă, impozitele pe proprietate și prima de asigurare a proprietarului de locuință (PITI)
• 36% din venitul brut pentru datoria totală, inclusiv costurile și datoria consumatorilor.

Ca reamintire, nu ar trebui depăși aceste procente.

Exemplu de raportare a datoriei consumatorilor (Acesta este un exemplu de întrebare de test din examenul CFP®):

John câștigă 80.000 de dolari pe an ca inginer. În prezent, economisește 10% în planul 401k al companiei sale. Locuiește într-o casă modestă, unde este lunar plata ipotecii este de 1.500 USD și include taxe și asigurări. Pe baza acestui lucru, care este raportul dintre veniturile lui John care este dedicat costurilor de locuință? Amintiți-vă, raportul include „venitul brut”, astfel încât faptul că amână 8.000 de dolari în 401.000 de euro este irelevant. În cazul său, raportul costurilor de locuință este de 22,5% (1.500 dolari împărțiți la 6.666 dolari - venitul său lunar). Bine, acum că am avut o idee decentă despre ceea ce cred că planificatorii financiari este un procent adecvat din dvs. plata ipotecii la venitul dvs. brut, m-am gândit că ar fi îngrijit să obțineți o opinie de la altul perspectivă.

Perspectiva unui bancher

L-am contactat pe bancherul meu, care ne-a ajutat să ne pregătim pentru pașii de finanțare de care aveam nevoie pentru a construi prima noastră casă. John Streuter, alături de Banca Națională a Poporului, a fost în industria ipotecară de peste 25 de ani, așa că am știut că ar putea arunca o lumină asupra modului în care industria a evoluat de-a lungul anilor. Înainte de a începe, aici sunt câțiva dintre termenii și definițiile mai frecvente din industrie:

Raportul MOTI și raportul DTI sunt aceleași și adesea denumite „raportul back-end”. Sunt interschimbabile, depinde doar cu cine vorbiți de ce lingo folosesc. Cei cu care vorbiți vor folosi fie PITI și MOTI împreună, fie PTI și DTI împreună, fie front-end și back-end împreună pe măsură ce discută aceste rapoarte, foarte rar nu se vor folosi într-unul din aceste trei grupări. Clar ca noroiul? Bine 🙂 Pentru discuția noastră, voi folosi PTI (plata la venit) și DTI (datorie la venit).

Evoluția ratelor ipotecare

Sunt sigur că ratele au evoluat începând cu numere mult mai mici, dar, ca punct de referință, am fost în domeniul ipotecii din 1985 și de aici va începe discuția mea. La subscrierea pentru împrumuturi ipotecare în urmă cu 25 de ani, rapoartele pe care le-am folosit erau 25% PTI (plată la venit) și 35% DTI (datorie la venit). Împrumuturile au fost subscrise manual de către ofițerul de împrumut și aprobate în mod normal fie de o combinație de doi ofițeri de împrumut, fie de un comitet de împrumut. Rapoartelor li s-a permis foarte rar să depășească acest lucru, dar sistemele erau la locul lor pentru a face excepții. Undeva, la sfârșitul anilor 80 / începutul anilor 90, raporturile s-au extins la 28% PTI și 36% DTI pentru împrumuturile convenționale și împrumuturile guvernamentale (FHA, VA, USDA-RD) au fost 29% PTI și 41% DTI (împrumuturile guvernamentale utilizează lingoul PITI - MOTI). Oficial, pentru împrumuturile subscrise manual, aceste două seturi de rapoarte (28/36 și 29/41) există încă.

Explozia anilor 90

Explozia a început la începutul anilor 90, când scorurile FICO au devenit predominante în industrie și în trei birouri naționale majore de credit (adesea numite depozite) au evoluat. Înainte de aceasta, o bancă ar solicita un raport de credit ipotecar rezidențial (RMCR) de la un serviciu de credit local agenţie. O agenție locală de servicii de credit ar fi, de obicei, legată doar de unul dintre depozitele naționale. De exemplu, timp de mulți ani am avut o agenție locală situată în Mt Vernon, care a fost legată de filiala St Louis a TransUnion. Majoritatea creditorilor din sudul Illinois au folosit acest serviciu, deci aproape toți din zona noastră au folosit rapoarte Trans Union. Pe măsură ce era computerelor s-a extins și a apărut scorurile FICO, toate micile agenții regionale de servicii de credit au închis deoarece băncile ar putea primi informații de credit prin descărcarea computerului de la unul dintre principalele depozite (TransUnion, Equifax și Experian). În foarte scurt timp, depozitele au început să ofere un raport „tri-merge”, ceea ce înseamnă că le-au conectat computer și a combinat informațiile despre clienți și le-a raportat într-un raport concis, mai degrabă decât 3 diferite rapoarte. Așadar, la mijlocul anilor 90, subscrierea pe piața secundară a început să necesite un raport „tri-fuzionare” pentru a avea o imagine completă a istoricului creditului unui împrumutat.

Nu uitați de Freddie și Fannie

Toate acestea duc la mijlocul până la sfârșitul anilor 90, când Freddie Mac și Fannie Mae au dezvoltat modele de computer pentru subscriere numite „Sisteme de subscriere automate” sau AUS. Freddie Mac a spus că există „Loan Prospector” (LP), iar Fannie Mae a spus că există Desktop Underwriter (DU). Aceste sisteme au reușit să obțină scoruri clienților pe baza scorului de credit, istoricul creditului, cantitatea de credit restante, limite ale cardului de credit față de soldurile cardului de credit, raportul împrumut / valoare, raport PTI și raport DTI. Până în prezent, modelele exacte de notare atât pentru scorurile de credit, cât și pentru AUS sunt secrete proprietare și, în calitate de creditori, nu putem ghici decât care sunt unii dintre factorii mari care intră în aceste modele. Ni se spune că modelele conțin mai mulți factori, dar cei pe care i-am afirmat sunt evidenți. Cu aceste modele AUS, un împrumutat a fost notat ca Accept sau a Prudență. Acceptați însemnând că, dacă toate informațiile au fost verificate, clientul a fost aprobat pentru vânzare către Fannie și Freddie. O precauție a necesitat un împrumut subscris manual, folosind vechile standarde de subscriere cu rapoarte de 28/36. Odată cu apariția AUS, Fannie și Freddie au permis modelelor lor să extindă raporturile la 33% PTI și 40% DTI. Nu au durat doar câțiva ani până când Fannie / Freddie și-au reglat modelele pe baza accesului la informații statistice care ei și birourile de credit obțineau probabilitatea de neîndeplinire a obligațiilor prin combinarea informațiilor despre scorul de credit cu AUS informație. Așa că, foarte curând, am reușit să subscriem debitorii, folosind AUS, cu rapoarte 33/45, apoi rapoarte 35/49.

Ferește-te: aici vine subpremier

Până la începutul anului 2000, creditorii neconformi sau ceea ce numim creditori „subprimi” au explodat. Folosind propriile modele hibride AUS (numite Desktop Originator, „DO”), am văzut că industria a început să ignore raportul PTI, iar raportul DTI s-a extins la 55%.

Creditorii sub-prime ar aproba debitorii cu rapoarte DTI de până la 60-70%.

Nu după mult timp, mă gândesc până în 2003, Fannie și Freddie erau atât de încrezători în modelele lor AUS încât au început procesul de „renunțare la raport”. Dacă modelul lor AUS a acordat clientului calitatea de Accept, ați putea ignora raporturile PTI și DTI. Afirmația lor este că LP & DU au luat în considerare raporturile clienților împreună cu ceilalți factori pentru a determina probabilitatea de neplată. Așadar, ați avut clienți cu un credit ridicat și cu capitaluri proprii mari care, în teorie, ar putea fi aprobați cu DTI 100%. Deschizând astfel ușa pentru toate împrumuturile „fără venituri - fără active” și împrumuturile cu „venituri declarate”.

Aici vine bula

Până în 2007, bula imobiliară a început să se scurgă și, chiar dacă încă am operat cu scutiri de raport, ați putut vedea că modelele AUS încep să se strângă la raportul DTI și rareori ar primi un Accept peste 55%. În 2008, știm cu toții că bula imobiliară a izbucnit, că piața s-a înrăutățit și, pe măsură ce piața se înrăutățea în fiecare lună, Fannie și Freddie își puneau la punct modelele AUS aproape lunar. Într-o ordine foarte scurtă, am văzut raportul DTI redus la 49%, apoi la 45%.

Ratele datoriei pentru ziua modernă

Astăzi, avem de fapt multe rapoarte diferite de trăit. Standardul pentru subscrierea manuală este de 28% PTI și 36% DTI la împrumuturile convenționale și 29% / 41% pentru împrumuturile guvernamentale.

Nota editorului: Mi se pare amuzant că rapoartele au recurs la raporturile originale găsite în ghidurile mele de studiu CFP®.

Pentru subscrierea AUS, PTI este în continuare renunțat dacă primim un Accept în profilul nostru AUS. Pentru debitorii cu scoruri de credit ridicate și cu 20% sau mai mult capital propriu, DTI admisibil poate ajunge la 49%. Pentru refinanțările de consolidare sau refinanțările de retragere, DTI maxim admis este de 45%. Pentru debitorii cu un capital mai mic de 20%, care necesită PMI, valoarea maximă admisibilă este de 42%, dar în cazurile în care scorul de credit este mai mare de 740, compania PMI poate acorda o renunțare și permite până la 45%. Asta îți oferă istoria mea de 25 de ani în industria ipotecară. Dacă înțelegeți toate acestea, există câteva companii ipotecare care ar dori să vă angajeze. Am văzut mai multe schimbări în ultimii 2 ani decât în ​​deceniul anterior anului 2008. Având în vedere că computerele încă adună statistici cu privire la probabilitatea ca împrumuturile să fie implicite, vom continua să vedem cum evoluează industria. +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + Vreau să îi mulțumesc lui John pentru că a împărtășit experiența sa din industria ipotecară din ultimele două decenii și jumătate. Cred că cea mai mare plată de la acest lucru este simplă: trăiește în limita posibilităților tale. Doar pentru că ai voie să împrumuți mai mult, nu înseamnă că ar trebui. Aici trebuie să intre în joc bunul simț. Încredeți-vă în intestin înainte de a achita o plată ipotecară care vă poate elimina.