As taxas de juros das hipotecas caíram drasticamente durante o verão, a ponto de os empréstimos imobiliários nunca terem sido mais baratos na maior parte de nossa vida adulta. Com taxas em baixas históricas, você pode ter considerado tirar proveito delas, seja comprando uma nova casa ou refinanciando sua hipoteca atual.
Números recentes de Freddie Mac mostram que os refinanciamentos de hipotecas aumentaram no primeiro trimestre de 2020, com quase US $ 400 bilhões dos primeiros empréstimos imobiliários refinanciados. No entanto, como se constatou, refinanciar sua hipoteca pode, na verdade, ser mais caro do que comprar uma nova casa.
Isso também nos surpreendeu - por que haveria diferença?
Investigamos como as taxas de refinanciamento e as taxas de empréstimo para novas aquisições são definidas e encontramos várias razões para essa disparidade de taxas. Além da diferença de taxas, o refinanciamento de hipotecas é ainda mais difícil de se qualificar, dada a economia atual.
Refinanciar sua hipoteca existente pode absolutamente fazer sentido em termos de economia de juros, mas não descarta a compra de uma nova casa.
Antes de correr para refinanciar sua casa, continue lendo para reunir as informações de que você precisa para tomar a decisão financeira certa para sua situação.
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Assim como as taxas de hipotecas caíram, os bancos e credores apertaram os parafusos dos mutuários devido ao COVID-19, exigindo pontuações de crédito e valores de entrada mais altos. Chase, por exemplo, aumentou seus requisitos mínimos de pontuação FICO para compras de casa e refinanciamentos para 700 com um requisito de pagamento inicial de pelo menos 20%.
As taxas baixas também impulsionaram uma grande mudança para o refinanciamento de hipotecas. De acordo com o mesmo relatório do Freddie Mac, 42% dos proprietários que refinanciaram o fizeram com um valor de empréstimo maior para que pudessem "sacar".
Infelizmente, os proprietários que desejam refinanciar podem enfrentar os mesmos requisitos rigorosos de empréstimo que aqueles que estão fazendo um empréstimo para compra. As taxas de refinanciamento de hipotecas também são geralmente mais altas do que as taxas de compra de casa por um punhado de razões, todas as quais podem tornar o refinanciamento consideravelmente menos atraente.
Como as taxas de refinanciamento são calculadas
Embora alguns credores possam não deixar claro que suas taxas de refinanciamento são mais altas, outros tornam claros os preços mais altos de uma casa para refinanciar. Quando você acessa a seção de hipotecas no site da Wells Fargo, por exemplo, ela lista as taxas de compra de uma casa e o refinancia separadamente, com uma diferença de 0,625 nas taxas de um empréstimo de trinta anos.
Existem alguns motivos pelos quais os grandes bancos podem cobrar taxas mais altas para refinanciar, incluindo:
Taxas de refinanciamento adicionadas
Em agosto de 2020, a Fannie Mae e a Freddie Mac anunciaram que estavam cobrando uma taxa de 0,5% sobre o refinanciamento de hipotecas a partir de 1º de setembro. Esta taxa será avaliada em refinanciamentos de saque e sem refinanciamentos de saque. De acordo com Freddie Mac, a nova taxa foi introduzida "como resultado da gestão de risco e previsão de perda precipitada pela COVID-19 relacionada à incerteza econômica e de mercado."
Ao tornar o refinanciamento mais caro, os credores podem reduzir o número de empréstimos de refinanciamento que precisam processar, dando-lhes mais tempo para se concentrar na compra de empréstimos e outros negócios.
Credores restringindo novo volume de aplicativos
A demanda por refinanciamento de hipotecas tem sido tão alta que alguns credores não conseguem atender a todos os pedidos. Relutantes em adicionar mais funcionários para lidar com um aumento que não durará para sempre, muitos credores estão simplesmente limitando o número de pedidos de refinanciamento que eles processam ou definição de termos adicionais que limitam o número de empréstimos que podem qualificar.
Observe também que alguns credores estão priorizando novos empréstimos para compra em vez de pedidos de refinanciamento de hipotecas, uma vez que os novos compradores de imóveis têm prazos a cumprir. Com o mercado imobiliário também em alta em muitas partes do país, muitos grandes bancos e credores simplesmente não conseguem acompanhar.
Taxa de bloqueios custam dinheiro
De modo geral, custa mais aos credores bloquear a taxa para empréstimos de refinanciamento do que comprar empréstimos. Isso está deixando os credores desinteressados em alocar recursos no recente aumento de pedidos de refinanciamento de hipotecas.
Isso é especialmente verdadeiro porque muitos refinanciadores podem travar uma taxa com um provedor, mas trocar de credor e travar uma taxa novamente se as taxas de juros caírem. Afinal, os credores existem para obter lucro e faz sentido que eles gastem seu tempo em empréstimos que proporcionem o maior retorno.
Requisitos mais rígidos devido ao COVID-19
De acordo com Brookings Institute, Fannie Mae e Freddie Mac têm pedido aos credores que garantam que qualquer interrupção no emprego ou na renda do mutuário devido ao COVID-19 não afetará sua capacidade de pagar o empréstimo.
Muitos credores também estão aumentando a pontuação de crédito mínima que os mutuários devem ter, enquanto tornam outros requisitos mais difíceis de cumprir. Como exemplo, o U.S. Bank aumentou seu requisito de pontuação de crédito mínimo para 680 para clientes de hipotecas e também implementou uma relação dívida / renda máxima de 50 por cento.
Essa combinação de fatores pode dificultar a economia de tanto dinheiro com um refinanciamento ou até mesmo encontrar um credor que esteja disposto a processar seu pedido. Com isso em mente, faça as contas e veja se o refinanciamento é adequado para sua situação antes de entrar em contato com um credor hipotecário.
Como são calculadas as taxas de compra de hipotecas
As taxas de compra de hipotecas são calculadas usando um método semelhante às taxas de refinanciamento. Quando você solicita uma hipoteca residencial, o credor analisa fatores como sua pontuação de crédito, sua renda, seu pagamento inicial e outras dívidas para determinar sua elegibilidade.
A economia em geral também desempenha um papel gigante nas taxas de hipoteca para empréstimos imobiliários, incluindo empréstimos para compra e empréstimos de refinanciamento. As taxas de hipoteca tendem a subir durante os períodos de crescimento econômico acelerado e a cair durante os períodos de crescimento econômico mais lento. Enquanto isso, a inflação também pode desempenhar um papel. Os baixos níveis de inflação contribuem para reduzir as taxas de juros sobre empréstimos hipotecários e outros produtos financeiros.
Os credores hipotecários também podem precificar seus empréstimos com base no volume de negócios que estão realizando e se têm capacidade para processar mais empréstimos. Eles podem reduzir as taxas para angariar negócios ou aumentar as taxas quando estiverem na capacidade máxima ou se aproximando. Essa é parte da razão pela qual as taxas podem variar entre os credores e por que sempre faz sentido procurar um empréstimo imobiliário.
Muitas pessoas acreditam que o Federal Reserve define as taxas de hipoteca, mas isso não é exatamente verdade. O Federal Reserve define a taxa de fundos federais, que os credores usam para garantir que atendam aos requisitos de reserva de caixa obrigatórios. Quando o Fed aumenta essa taxa, os bancos precisam pagar mais para tomar empréstimos uns dos outros, e esses custos costumam ser repassados aos consumidores. Da mesma forma, os custos podem cair quando o Fed reduz a taxa de fundos federais, o que pode significar custos e taxas de juros mais baixos para os mutuários.
The Bottom Line
Refinanciar sua hipoteca existente pode absolutamente fazer sentido em termos de economia de juros, mas não descarta a compra de uma nova casa. Comprar uma nova casa pode ajudá-lo a economizar dinheiro com juros e obtenha o espaço e os recursos que você realmente deseja.
Lembre-se de que existem etapas que você pode seguir para se tornar um tomador de empréstimo mais atraente, independentemente de optar por refinanciar ou investir em um novo local. Você não pode controlar a economia ou o Federal Reserve, mas tem controle sobre suas finanças pessoais.
Melhorar sua pontuação de crédito imediatamente e pagar dívidas para reduzir sua relação dívida / receita são apenas algumas estratégias para começar. E se você está planejando comprar uma nova casa, certifique-se de economizar um valor considerável para o pagamento inicial. Essas etapas o ajudam a melhorar suas chances de obter as melhores taxas e condições, independentemente de você optar por se mudar ou ficar com a casa que possui.