Não é nenhuma surpresa; Existem MUITAS Foreclosures no mercado imobiliário no momento.
Também não é surpresa que essas casas possam ser compradas com grandes descontos.
Na verdade, Foreclosures, em minha opinião, são a coisa mais quente acontecendo em investimentos imobiliários.
O mercado está cheio deles e os bancos estão segurando milhares, para não inundar ainda mais o mercado. Como muitos de vocês sabem, os bancos não atuam no mercado imobiliário. Eles estão no negócio de emprestar dinheiro.
Quando um banco obtém uma execução hipotecária, é um ativo tóxico nos livros do banco. Agora, mais do que em qualquer outro momento da história, os bancos estão despejando esses ativos tóxicos por centavos de dólar.
Antes de largar seu trabalho diário e decidir que vai ficar rico comprando e vendendo execuções hipotecárias, saiba o seguinte:
A palavra Foreclosure significa várias coisas diferentes e tem vários estágios diferentes. Dependendo do estágio de execução duma hipoteca em que uma casa está, dependerá da quantidade de risco que você assumirá. Vejamos os diferentes estágios da execução hipotecária e os pontos positivos e negativos da compra em cada estágio.
Antes de continuar lendo, entenda que cada estado lida com execuções hipotecárias de maneira diferente. Os cronogramas e os exemplos que dou a seguir não serão necessariamente o padrão de onde você mora.
O pré-encerramento
O primeiro estágio do processo de encerramento é conhecido como Pre-Foreclosure. Isso significa que o indivíduo que possui a hipoteca está atrasado em seus pagamentos. Dependendo do banco, os pagamentos podem estar atrasados entre 3-12 meses. Sim, alguns bancos não iniciam o período de pré-execução hipotecária por 12 meses!
Nesta fase, o proprietário ainda vive na casa. Juros e multas estão acumulando em seu empréstimo, mas a única coisa que realmente está acontecendo é sua pontuação de crédito está caindo (rapidamente) e eles estão recebendo muitas cartas pelo correio do Banco. O banco ainda não decidiu realizar a execução hipotecária total, pois está tentando resolver algo com o dono da casa e evitar o alto custo do processo de execução hipotecária.
O aspecto positivo de comprar nesta fase do processo de encerramento é que você obviamente tem um vendedor motivado. Dependendo da situação, eles podem estar dispostos a vender sua casa muito barato, a fim de evitar a execução hipotecária e economizar o que puderem de seu crédito.
O negativo é que eles podem não ter muito patrimônio líquido na casa e, portanto, sua motivação pode não ser um fator. Não adianta nada ao investidor comprar uma casa quando ela vale o que o vendedor deve por ela (ou como é o caso de muitas propriedades neste mercado, a casa não vale o que o vendedor deve).
Você busca motivação, mas faz compras com base no patrimônio líquido.
Sem se aprofundar muito na estratégia de investimento, saiba que em alguns casos pode valer a pena fazer pagamentos inadimplentes e comprar a casa com financiamento criativo. Não discutiremos isso neste post, mas sabemos que é uma opção viável e que discutiremos em posts futuros.
The Short Sale
A próxima etapa no processo de encerramento é quando você pode comprar a casa em uma venda a descoberto. Uma venda curta é quando o banco está disposto a cobrar menos pela casa do que o que é devido atualmente sobre a propriedade. Não há um período de tempo definido para quando uma casa passa do status de pré-execução hipotecária para o banco estar disposto a fazer uma venda a descoberto sobre ela.
Quando o banco decidiu que fará uma venda a descoberto, basicamente chegou à conclusão de que o atual proprietário não será capaz de fazer seus pagamentos atrasados e continuar com o hipoteca. A única razão pela qual um banco aceita uma venda a descoberto é renunciar ao longo processo e ao alto custo de execução da hipoteca inadimplente.
Existem alguns pontos positivos e MUITOS negativos em comprar nesta fase de encerramento. Alguns investidores adoram comprar neste estágio, mas como você verá, é muito trabalhoso, leva muito tempo e raramente produz um negócio.
O lado positivo de comprar uma casa como uma venda a descoberto é que você pode obter um desconto muito grande…. Isso é tudo!
Os negativos são os seguintes: O proprietário atual deve se inscrever para uma venda a descoberto, enviando muitos informações financeiras basicamente convencendo o banco de que eles não estão mais em condições de pagar seus hipoteca.
Isso leva uma eternidade!
Assim que a casa for aprovada para venda a descoberto, o atual proprietário deve concordar com seu preço e enviá-lo ao banco para aprovação. Esse processo também leva uma eternidade (vários meses). Uma venda a descoberto pode facilmente levar de 6 a 9 meses para ser concretizada, e eu vi casos em que demorou mais de um ano.
Aqui está a assustadora realidade das vendas a descoberto, pode ser até o fim e você acha que o negócio no qual está trabalhando há meses está prestes a ser concretizado e BOOM, o banco o rejeita. Há dinheiro a ser ganho em vendas a descoberto, mas definitivamente não é um método para basear seu negócio de investimento.
Indo para o Leilão
A terceira fase do processo de execução hipotecária é quando a propriedade está sendo leiloada nas etapas do tribunal. Este é o momento mais perigoso para comprar, e apenas investidores experientes devem tentar comprar no leilão do tribunal!
Nesta fase, o banco já passou pela legalidade do processo de Execução de Hipoteca e a casa está em leilão. O banco enviará um representante para licitar pelo menos o que é devido pelo imóvel, e quem estiver disposto a pagar acima disso pode comprar a casa.
O lado positivo disso é que, se houver muito patrimônio líquido na casa, você terá a chance de conseguir um bom negócio. Aqui estão os negativos. Muitas vezes, o indivíduo ainda pode estar em casa neste estágio! Mesmo que você compre, eles podem jogá-lo no lixo ao sair. Portanto, você não tem como calcular quais serão os reparos na casa.
Além disso, nesta fase, o banco NÃO remove necessariamente todos os ônus da propriedade. Você pode comprar a casa e descobrir que há um penhor de mecânica, um penhor da cidade ou vários outros gravames que VOCÊ agora herdou.
Além disso, cada estado tem um período de resgate para o proprietário anterior pagar a hipoteca e todas as taxas, após a venda em leilão.
Concedido, isso é MUITO improvável, mas é algo a se considerar. Além disso, nas etapas do tribunal, o comprador é obrigado a colocar uma grande quantia em dinheiro como depósito, com uma janela muito pequena para levantar o saldo restante.
Se você não for um comprador em dinheiro, terá muita dificuldade em comprar essas propriedades. Mais uma vez, pode-se ganhar dinheiro comprando casas no leilão do tribunal, mas é muito perigoso, e aí há várias coisas que você pode descobrir depois de comprar a propriedade que mudam completamente as perspectivas financeiras do acordo.
Se a frase “Comprador, cuidado” já foi apropriada, é ao comprar na escadaria do tribunal!
REO... Speedwagon? Não exatamente
O estágio final do processo de execução hipotecária é o meu favorito. Este é o ponto onde a casa se torna um "REO". Uma vez que um leilão no tribunal começa lugar e ninguém licita mais do que o lance do banco, a propriedade volta para o banco e torna-se um REO ou "Propriedade imobiliária" propriedade.
Neste ponto, o banco tem lidado com esse ativo tóxico por um bom tempo, sem dinheiro entrando e apenas dinheiro saindo! Você deve entender os custos do banco, para entender por que eles estão extremamente motivados para vender essas propriedades.
Conforme afirmado anteriormente, o banco tem esse ativo inadimplente em seus livros há muito tempo. Eles gastaram dinheiro com honorários advocatícios, preservação de propriedade, seguro, etc. A maioria dos grandes bancos tem milhares desses ativos inadimplentes e eles precisam desesperadamente deles fora dos livros.
Os pontos positivos de comprar nesta fase são muitos. Em primeiro lugar, uma vez que a propriedade é um REO, quando o banco vende a propriedade, eles são obrigados a entregar um título limpo e remover todos os gravames. Assim, você não terá nenhuma surpresa depois de comprar a casa.
Além disso, ninguém vai morar na casa neste momento. O banco constatou que os proprietários anteriores desocuparam o imóvel, sem chance de resgatar o empréstimo. Os pontos negativos para comprar nesta fase são que os proprietários anteriores muitas vezes deixam a casa em más condições. Dependendo de como você encara as coisas, isso pode não ser negativo de forma alguma. Quanto pior estiver uma propriedade, melhor será o desconto. Quando você se torna bom em estimar reparos, esse é simplesmente um fator que entrará em sua oferta.
Isso pode surpreendê-lo, mas, como investidores, a casa pouco importa quando se trata de receber um cheque.
Não estou dizendo que a condição da propriedade não desempenha nenhum papel na decisão de buscar um investimento, mas a condição da casa não é o fator principal.
Meu ponto é, não se afaste de casas que cheiram a xixi de gato ou estão em mau estado, há dinheiro lá! Muitas das casas existentes no mercado não têm financiamento bancário, devido ao seu estado de conservação. Isso serve apenas como um bônus para você, investidor!
No momento em que este livro foi escrito, a Fannie Mae, Freddie Mac e a FHA (Federal Housing Administration) sozinhas mantinham cerca de 250.000 casas REO. Como investidor, o mercado de execução hipotecária é definitivamente algo que você também deve prestar atenção.
Embora existam vários estágios de execução hipotecária e cada estágio carregue uma quantidade diferente de risco, cada estágio também permite a oportunidade de criar uma grande quantidade de riqueza. Embora existam vários caminhos para focar ao tentar ganhar dinheiro no mercado imobiliário, neste mercado, poucos chegam perto do poder de aproveitar o patrimônio de REO's em dificuldades bancárias.
Concentre-se em sua educação e aprenda o processo de execução hipotecária, e então vá ganhar algum dinheiro!
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