Muitas pessoas ganham dinheiro investindo em imóveis.
Mas existe a versão real e a versão para TV.
Eu me apaixonei pela versão para TV.
Com base em pouco mais do que um livro de uma autoproclamada superestrela do mercado imobiliário, avancei e comprei minha primeira propriedade de investimento imobiliário.
Foi um fracasso total.
Aprendi sete lições com essa falha e agora vou compartilhá-las com você.
1. Se parece bom demais para ser verdade, provavelmente é - e era!
Você já ouviu falar de um cara chamado Carlton Sheets? Ele era um daqueles gurus de como ficar rico em imóveis sem realmente fazer nada dos anos 1980 e 1990.
Eu não ficaria surpreso se você não soubesse nada sobre ele - ele não tem estado muito por perto ultimamente. Ele teve uma série de infomerciais convincentes na TV, bem como cursos e livros pagos sobre investimentos imobiliários, e teve bastante sucesso por vários anos.
Meu sogro comprou para mim um de seus livros e, depois de lê-lo, fiquei viciado. Eu seria um milionário do setor imobiliário. Cuidado, Donald Trump,
Jeff Rose está atrás de você e irá ultrapassá-lo na pista rápida em apenas alguns anos!Pelo menos foi isso que me convenci.
2. Fique com o que você conhece e ama
Além do livro de Carlton Sheets, a soma total do meu conhecimento acumulado sobre investimento imobiliário foi zero. Eu nunca tinha realmente investido em imóveis, pelo menos não fora minha própria casa.
Mas se você já viu um daqueles infomerciais chamativos na TV sobre como ficar rico, você tem que admitir que eles são muito convincentes. Sou um cara positivo e cheio de energia, e imaginei que, se alguém poderia fazer esse plano funcionar, seria eu.
Mas havia um problema com meu pensamento: investir em imóveis não é exatamente minha praia. E isso significa tudo!
O planejamento financeiro é, e eu estou totalmente nisso. Essa pode ser a maior lição que aprendi ao fracassar em investimentos imobiliários. Sempre se atenha ao que você conhece e ama, e deixe as outras coisas para outras pessoas.
3. Negócios verdadeiros são mais difíceis de encontrar do que você jamais imaginou
Meu sogro e eu decidimos que entraríamos juntos neste empreendimento de investimento imobiliário. Eu era um cara experiente em dinheiro, e meu sogro é um faz-tudo realizado. Foi o conjunto perfeito para investir em imóveis.
Eu estudei o livro de Carlton e conhecia a "fórmula" para comprar uma propriedade de investimento vencedora - comprar uma propriedade do qual você pode esperar razoavelmente receber uma renda mensal de aluguel igual a pelo menos 1% da compra preço.
Encontramos essa propriedade. O preço pedido era $ 120.000, e os dados de mercado indicavam que ele poderia ser alugado por $ 1.200 mensais. Exatamente 1%! Estávamos a caminho.
Mas as fórmulas do infomercial da TV e a realidade não se misturam. Compramos a propriedade com um depósito em dinheiro de $ 500. Discuti então o negócio com meu contador, ele próprio um investidor imobiliário com mais de uma dúzia de propriedades. Ele rapidamente me disse que pagamos a mais pela propriedade.
Foi um golpe direto no estômago - bem como no meu ego. Como acabamos de fechar a propriedade, ele recomendou que saíssemos de qualquer maneira que pudéssemos. Com a cooperação de nosso corretor imobiliário, conseguimos, de fato, anular o negócio.
Mas aprendi outra coisa para meu amigo CPA. Encontrar um imóvel barato para investimento não é nada fácil. Uma vez que todos os outros investidores imobiliários em busca de pechinchas, você nunca as encontra nos lugares habituais.
Mais sobre isso na Lição # 6 abaixo.
4. Nunca pague a mais por uma propriedade
Este é enorme. Você precisa pagar muito menos pela propriedade do que seu verdadeiro valor de mercado.
Isso não apenas proporcionará o lucro da venda, mas também proporcionará alguma proteção no caso de o imóvel ter reparos caros e inesperados.
5. Fluxo de caixa é tudo - e é melhor calculá-lo da maneira certa na primeira vez
Esqueça a regra de 1%, o aluguel mensal deveria ser muito mais alto. Meu amigo CPA me informou disso depois que fechamos a propriedade, que foi quando me preocupei em perguntar a ele.
O fluxo de caixa também é fundamental para o sucesso de qualquer investimento imobiliário.
O aluguel deve ser suficiente não apenas para cobrir o custo mensal de financiamento, impostos sobre a propriedade, seguro e o senhorio pagou serviços públicos, mas também tem que fornecer um lucro, bem como um subsídio para alguns dos inesperados despesas. Despesas como um novo telhado ou forno.
Mas quem pensou? Definitivamente não eu enquanto ainda estava na minha “fase de especialista”.
6. Procurando ofertas em todos os lugares errados
Quando você está procurando comprar um imóvel para investimento, não encontrará ofertas realmente boas nos classificados do jornal (onde encontrei minha “oferta”) ou mesmo no serviço de listagem múltipla local. É mais provável que você encontre uma propriedade vencedora por meio do boca a boca e de outros canais secretos. Muitas vezes, é uma questão de localizar as vendas de propriedades em dificuldades antes que elas cheguem ao mercado.
O problema é que o investimento imobiliário é muito competitivo. Você nunca é a única pessoa procurando o próximo grande negócio. Por esse motivo, todos os lugares usuais em que você pode encontrar uma propriedade são rapidamente apanhados, poucos que existem.
O investimento imobiliário de sucesso requer muita paciência e investimento de tempo. Você tem que pesquisar muito e conhecer muitas pessoas para encontrar os negócios que farão com que funcione.
7. Nunca deixe a ganância controlar suas ações
Muitas pessoas ficaram ricas por investindo em imóveis é difícil ignorar a oportunidade, mesmo que você não saiba nada sobre ela. Isso se chama ganância, e a combinação de grandes lucros e infomerciais de TV habilidosos pode torná-lo bom demais para ser ignorado.
Mas isso nunca é uma decisão baseada na realidade financeira, ou mesmo em uma avaliação razoável de seu próprio conjunto de habilidades. É baseado puramente na ganância. Você vê muito dinheiro sendo ganho e quer entrar. Mas querer participar e ser capaz de fazer acontecer são duas coisas muito diferentes.
De agora em diante, vou ficar com o que sei e deixar a promessa de riqueza instantânea para as pessoas que escrevem livros sobre isso.
Essa é minha história. Você já caiu no que acabou sendo um esquema para ganhar dinheiro? Compartilhe e me faça sentir melhor sobre meu próprio crash-and-burn.
Esta postagem apareceu originalmente em Forbes.com.