Antes da década de 1990, investir em imóveis exigia grandes somas de capital. Isso limitava o número de pessoas que podiam participar àquelas que tinham dinheiro suficiente para comprar e manter imóveis.
Mas junto vieram os fundos de investimento imobiliário. Estes fornecem uma maneira para o investidor médio acessar setores imobiliários lucrativos por possuir ações de um fundo estabelecido que investe em uma variedade de setores imobiliários.
A versão curta
- Os fundos de investimento imobiliário são tipos de fundos mútuos que permitem que investidores de varejo acessem imóveis que, de outra forma, poderiam ser muito caros para investir.
- Existem quatro tipos de fundos, cada um com seus prós e contras: fundos mútuos imobiliários, REITs, fundos de private equity imobiliários e fundos de dívida imobiliária.
- Se você é um investidor e deseja diversificar seu portfólio, mas não deseja comprar um imóvel diretamente, vale a pena considerar um fundo de investimento imobiliário.
O que é um Fundo de Investimento Imobiliário?
Existem quatro tipos gerais de investimentos que são chamados de “fundo de investimento imobiliário”.
- Fundos mútuos imobiliários
- REITs (trusts de investimento imobiliário)
- Fundos de private equity imobiliários
- Fundos de dívidas imobiliárias
Essencialmente, cada um é um tipo de fundo mútuo que investe em títulos oferecidos por empresas imobiliárias públicas estabelecidas apenas para o fundo. E as empresas geralmente gerenciam as listagens de propriedades. As empresas quer gerir activa ou passivamente os fundos. Esses fundos facilitam para o investidor médio diversificar seu portfólio investindo em imóveis.
Fundo Mútuo Imobiliário
O fundo mais comum é um fundo mútuo imobiliário. Este tipo de gestão profissionalmente Regulado pela SEC fundo investe em ações e títulos de empresas imobiliárias estabelecidas e/ou diretamente em propriedades.
Os fundos mútuos imobiliários oferecem uma maneira alternativa de investir passivamente em imóveis. Você simplesmente compra ações de um fundo mútuo em vez de colocar uma grande parte dos fundos na compra de imóveis. Possuir e gerenciar uma propriedade em um local requer envolvimento ativo - uma proposta arriscada se você não for um especialista. Mas o fundo detém investimentos diversificados em muitos tipos de ativos e setores imobiliários. Comprar e vender uma propriedade específica leva tempo e é um processo complicado. Mas como investidor de fundos mútuos imobiliários, você pode comprar e vender suas ações com facilidade e rapidez.
Você obtém todos os benefícios de um investidor de fundos mútuos de ações.
- O investimento mínimo é baixo.
- Seu envolvimento é passivo.
- A diversificação está incorporada.
- Seu investimento é altamente líquido.
Fundo de Investimento Imobiliário (REIT)
UMA fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma entidade fiduciária ou corporação que investe diretamente em imóveis comprando, mantendo e vendendo propriedades ou hipotecas. Os REITs são estruturalmente diferentes dos fundos mútuos imobiliários de várias maneiras.
- Eles são obrigados pelo IRS a pagar 90% de seus lucros tributáveis aos acionistas a cada ano.
- Pelo menos 75% dos ativos de um REIT devem ser investidos em imóveis.
- Pelo menos 75% do rendimento bruto do REIT deve provir de rendas, juros hipotecários ou ganhos com a venda de imóveis detidos pelo REIT.
Existem três tipos básicos de REITs:
REITs de ações possuir e administrar propriedades comerciais. Estes incluem apartamentos, edifícios de escritórios, hotéis e shopping centers. Esses REITs cobram aluguéis e taxas de leasing. E isso fornece uma receita de aluguel estável e fácil de prever que tende a aumentar com o tempo.
REITs de hipoteca emprestar dinheiro para hipotecas, comprar hipotecas existentes ou comprar títulos garantidos por hipotecas. Eles recebem renda de juros à medida que as hipotecas são pagas.
REITs híbridos investir em uma combinação de ações e hipotecas. Os REITs híbridos lucram se as taxas de juros aumentam ou diminuem. Os REITs somente de ações e somente hipotecas podem estar sujeitos a flutuações durante períodos de volatilidade das taxas de juros.
Os fundos mútuos imobiliários e os REITs são uma maneira conveniente e passiva de investidores individuais diversificarem seus investimentos em um segmento do mercado imobiliário. Ao possuir ações, os investidores se beneficiam de vários dos benefícios exclusivos de possuir imóveis sem comprar e manter imóveis pessoalmente.
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Fundos de Private Equity Imobiliário
Fundos de private equity imobiliários reunir fundos de investidores individuais e investir diretamente em oportunidades pré-aprovadas e específicas. Essas empresas atuam como o que é chamado de “parceiro geral” (GP). Eles levantam dinheiro de investidores privados, conhecidos como “parceiros limitados” (LPs). O sócio comanditado identifica e adquire ou financia investimentos imobiliários. E gerencia o portfólio para fornecer um retorno sobre o investimento aos sócios limitados.
As cotas de fundos de private equity imobiliários não são vendidas nas principais bolsas do mercado e normalmente estão disponíveis apenas para investidores credenciados.
Os investidores primários incluem fundos de pensão, companhias de seguros, doações universitárias, investidores institucionais e indivíduos de alto patrimônio líquido. Essas empresas geralmente locais investem em uma mistura de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais menores e cuidadosamente selecionados. Os investidores consideram esses fundos mais especulativos do que os fundos mútuos imobiliários. Os fundos pagam dividendos regularmente aos investidores.
Eu pessoalmente invisto com uma empresa de private equity, Parceiros de empréstimo Trius. Ele empresta dinheiro para nadadeiras locais. A administração da empresa examina os mutuários e as propriedades/oportunidades. Em seguida, fornece empréstimos de curto prazo para investidores/nadadores imobiliários qualificados. Essas pessoas compram, reabilitam e revendem as propriedades reais. A Trius cobra 12% de juros do flipper e paga 8% a investidores como eu. E a Trius ganha dinheiro com o spread da taxa de juros (a diferença de 4%) e com as taxas de início de empréstimo cobradas dos mutuários.
Fundos de Dívida Imobiliária
UMA fundo de dívida imobiliária é semelhante a um fundo de private equity, muitas vezes em maior escala. O fundo normalmente levanta dinheiro de grandes investidores institucionais. E investe no desenvolvimento ou remodelação de propriedades comerciais substanciais que exigem grandes somas de dinheiro. Estes incluem shopping centers, complexos de edifícios de escritórios e outros projetos de longo prazo.
A maioria dos fundos de dívida se especializa em uma estratégia de empréstimo específica. Os bancos fornecem tipos de empréstimos de tamanho único e cortador de biscoitos. Mas os credores de dívida privada trabalham com mutuários que têm situações financeiras complexas. E eles oferecem empréstimos e condições que os credores tradicionais não podem ou não fornecerão. Eles oferecem financiamento para construtores de apartamentos multifamiliares, desenvolvedores industriais, reformadores de hotéis/hotelaria, empresas de construção e desenvolvedores de varejo/compras.
Tanto os fundos de private equity quanto os fundos de dívida imobiliária são garantidos (ou garantidos) pelo imóvel sobre o qual o empréstimo é concedido. Em caso de inadimplência do empréstimo, o fundo tem a opção de tomar posse do título do imóvel. Isso proporciona uma grande vantagem para os investidores. Mas, na maioria das vezes, o credor modifica ou reestrutura o empréstimo para cobrar dos mutuários. Como os bancos que estão no negócio de emprestar dinheiro em vez de manter imóveis, os fundos de dívida imobiliária se concentram em manter seu dinheiro girando e ganhar juros para pagar aos investidores.
Qual é a diferença entre um REIT e um fundo mútuo imobiliário?
A principal diferença é como a própria entidade é estruturada, pois ambas são regulamentadas pela SEC. Um fundo mútuo imobiliário detém uma mistura de bens imóveis e ativos relacionados que são gerenciados profissionalmente para fornecer lucros aos acionistas.
Um REIT é uma empresa com vantagens fiscais que investe em imóveis. Os REITs pagam 90% de sua renda como dividendos aos acionistas. Como resultado, os REITs não pagam impostos corporativos.
As ações de REITs e fundos mútuos são negociadas nas bolsas de mercado populares e podem ser compradas e vendidas com facilidade e rapidez. E ambos pagam dividendos regulares aos investidores.
Como investir em um fundo de investimento imobiliário
Os fundos de investimento imobiliário foram inicialmente desenvolvidos para fornecer uma maneira conveniente e fácil de entender para as pessoas investirem em ativos imobiliários. No caso de REITs e fundos mútuos imobiliários, você pode comprar e vender ações por meio de um corretor da mesma forma que compraria e venderia ações da empresa. Ou confira nosso favorito plataformas de crowdfunding imobiliário, incluindo aquelas que oferecem REITs.
Os fundos de private equity e os fundos de dívida imobiliária normalmente estão fora do mercado e não são anunciados. Portanto, você deve fazer um pouco de escavação e pesquisa para encontrar e avaliar essas opções. E como a maioria dessas ofertas é um pouco mais sofisticada, o IRS geralmente exige que você seja um investidor credenciado.
Os prós e contras de investir em um fundo de investimento imobiliário
Em cada um desses quatro tipos de fundos de investimento imobiliário, o investidor tem um papel passivo e os fundos pagam dividendos periódicos.
prós
- Eles não estão diretamente correlacionados com o mercado de ações. Isso fornece a diversificação de portfólio necessária para alcançar um portfólio de investimento adequadamente equilibrado.
- Esses fundos exigem um investimento de prazo mais curto do que possuir imóveis definitivos.
- E eles exigem um investimento mínimo menor do que investir diretamente em imóveis.
- Mas seu investimento ainda é normalmente garantido por bens reais e tangíveis como garantia.
- Os fundos pagam dividendos regulares aos investidores.
- Os fundos proporcionam fácil diversificação entre tipos e localizações de imóveis.
contras
- Você não tem controle sobre as decisões sobre os ativos que sustentam seu investimento. Os gestores de fundos tomam todas essas decisões. Portanto, seu papel é verdadeiramente passivo. Se decisões ruins são tomadas pela administração, você pode perder dinheiro.
- Sua vantagem é limitada. Quando você compra um imóvel diretamente, você se beneficia da valorização do capital do próprio imóvel.
Você deve investir em um fundo de investimento imobiliário?
Como investidor, é importante diversificar seu investimento entre cinco classes de ativos que compõem um portfólio equilibrado:
- renda fixa
- capital próprio
- imobiliária
- commodities
- dinheiro
Os profissionais de patrimônio normalmente recomendam alocar de 15 a 20% de seu portfólio para imóveis. E os fundos de investimento imobiliário oferecem a maneira mais conveniente de conseguir isso sem a necessidade de entender os prós e contras de possuir um imóvel em si.
O mercado imobiliário é o seu próprio mercado. E a maioria das participações imobiliárias não está intimamente correlacionada com os altos e baixos do mercado de ações. Portanto, é um bom refúgio para diversificar seu portfólio mantendo alguns ativos em imóveis.
Os fundos geralmente se especializam em uma ou várias estratégias e tipos de ativos. No mercado de ações, você deve entender o negócio por trás de qualquer ação que esteja comprando. E é importante que você tenha uma compreensão básica dos tipos de ativos em que o fundo imobiliário que você escolher está investindo. Por exemplo, fundos que investem exclusivamente no desenvolvimento de novos escritórios não necessariamente se sairão bem se a tendência de trabalhar em casa continuar.
É importante analisar as perspectivas de negócios da estratégia de investimento do fundo. E faça sua devida diligência sobre os gestores de fundos.