Quando refinanciar sua hipoteca

Com as taxas de juros das hipotecas pairando em níveis baixos históricos, nunca houve melhor momento para refinanciar do que agora. Também nunca houve mais opções de onde e quando refinanciar sua hipoteca. Existem centenas de credores hipotecários operando em todo o país, a maioria fornecendo seus serviços online.

O grande número de credores hipotecários é uma vitória completa para você, como proprietário. Se quiser refinanciar, você terá dezenas de opções de empréstimo para escolher. Isso lhe dará a oportunidade de escolher o credor com a melhor combinação de uma taxa baixa, baixos custos de fechamento e serviço rápido e eficiente.

Taxas de hipoteca atuais 

Como comparar taxas de hipoteca

Superficialmente, comparar as taxas de hipotecas é um processo simples. Tudo que você precisa fazer é ir online e ver quais taxas estão sendo oferecidas pelos credores.

Fácil, certo?

Bem, pode não ser bastante que simples. Em um esforço para ser o mais competitivo possível, os credores hipotecários anunciam as taxas mais baixas que cobrarão dos mutuários mais qualificados.

Infelizmente, pode não ser você. Mais qualificado refere-se a tomadores com crédito excelente, muito baixo rácios dívida / rendimentoe tomar empréstimos maiores, que não excedem 80% do valor de suas casas.

Se você se afastar de qualquer um dos critérios acima - mesmo que um pouco - você pode não se qualificar para as melhores taxas anunciadas.

Caso contrário, não é um grande problema. Significa simplesmente que você precisa se aprofundar um pouco mais na obtenção de uma cotação de hipoteca.

Por exemplo, em vez de apenas aceitar as taxas de juros publicadas pelo valor de face, talvez você precise preencher algum tipo de inscrição preliminar. Isso incluirá a indicação do valor do empréstimo que você pretende tomar emprestado, o valor da sua casa, sua faixa de pontuação de crédito estimada, sua renda e dívidas não habitacionais.

O aplicativo também pode perguntar se você entrou com pedido de falência ou execução hipotecária nos últimos sete anos, se você tiver quaisquer julgamentos pendentes ou gravames fiscais, ou se você for obrigado a pagar pensão alimentícia ou filho Apoio, suporte.

Embora as informações solicitadas possam parecer invasivas, quanto mais você fornecer, mais precisa será sua cotação de empréstimo.

Este também é o momento de entender que há uma diferença entre obter uma cotação de empréstimo e obter uma pré-aprovação.

Se você está apenas procurando estimativas de taxas, tudo que você precisa é uma cotação de empréstimo. Mas você não precisará de uma pré-aprovação até que você acerte um credor. Você pode escolher um credor com base em ter a melhor taxa de juros e custos de fechamento para suas finanças perfil, em seguida, faça um pedido de pré-aprovação ou até mesmo vá diretamente para uma hipoteca completa aplicativo.

Com a ênfase atual em aplicativos online, obter cotações de taxas e preencher um aplicativo nunca foi tão fácil.

Onde posso comparar as taxas de hipoteca?

Uma das melhores maneiras de comparar as taxas de hipotecas é usar um site agregador de hipotecas. Os exemplos incluem LendingTree. Mas esses sites fornecerão apenas uma visão de “alta altitude” do que está disponível. Se desejar orçamentos mais precisos, você pode obtê-los acessando sites de credores diretos.

Os exemplos recomendados incluem o seguinte:

Empréstimos Quicken

Empréstimos Quicken cresceu rapidamente para se tornar o maior originador de empréstimos hipotecários da América. Embora Quicken Loans já exista há algum tempo, eles são talvez mais conhecidos por seu portal online, Rocket Mortgage. As duas empresas são uma e a mesma.

Eles oferecem todos os tipos de hipotecas, incluindo empréstimos convencionais, Jumbo, FHA e VA. O financiamento está disponível para compras e refinanciamentos, com taxas fixas e hipotecas de taxa ajustável (ARMs).

Todo o pedido de empréstimo pode ser preenchido online. O processo de inscrição é acelerado pelo fato de que a empresa pode verificar instantaneamente o emprego e a renda com os principais empregadores.

A principal desvantagem dos Empréstimos Quicken é que eles não oferecem financiamento secundário, como empréstimos imobiliários ou linhas de crédito imobiliárias (HELOCs).

Melhor

Melhor começou a operar em 2014 e é outro credor hipotecário totalmente online. Muito parecido com o Quicken Loans, eles também oferecem hipotecas convencionais, Jumbo e FHA (mas não VA). Esses empréstimos estão disponíveis como taxa fixa e ARMs. E, novamente, como Quicken, eles não oferecem financiamento secundário.

Mas onde a Better difere dos Quicken Loans é que eles podem oferecer financiamento de qualquer um dos 17 maiores provedores de hipotecas do país. Dito isso, a Better é uma vendedora / prestadora de serviços aprovada pela Fannie Mae, o que significa que a Better fará o serviço do seu empréstimo mesmo que seja financiado por outro credor. (No entanto, como é típico com hipotecas, seu empréstimo pode ser transferido para outros servicers no futuro.)

Ao fazer uma inscrição no site, você pode receber uma carta de pré-aprovação em até 24 horas.

Melhor atualmente empresta em 46 dos 50 estados. Atualmente, eles não emprestam no Havaí, Massachusetts, New Hampshire ou Nevada.

Guilda

Guild é um dos credores online mais bem estabelecidos, tendo lançado operações em 1960. Com sede em San Diego, a empresa oferece empréstimos convencionais, Jumbo, FHA, VA e até USDA (para propriedades rurais). Tanto taxas fixas quanto ARMs são oferecidos. E, assim como os outros credores desta lista, eles não oferecem financiamento secundário.

Embora Guild funcione como um credor hipotecário online, eles têm filiais de varejo localizadas em 31 estados. Um dos principais benefícios de trabalhar com a Guilda é a garantia de fechamento de 17 dias. Se você se qualificar para o programa, eles pagam $ 500 para cobrir seus custos de fechamento se o fechamento for atrasado devido a problemas do credor.

Uma desvantagem do Guild é que eles não fornecem taxas de juros no site. Você precisará entrar em contato com um oficial de crédito para obtê-los. O atendimento ao cliente para novos empréstimos está disponível de segunda a sexta-feira, das 8h às 17h, horário do Pacífico.

Suntrust

A Suntrust fornece hipotecas por meio do SunTrust Bank, que atualmente está mudando seu nome para Truist. A mudança de nome deve-se a uma fusão entre SunTrust e BB&T, que dá à empresa a vantagem de ter filiais em 17 estados.

A SunTrust oferece todos os tipos de hipotecas, incluindo empréstimos convencionais, Jumbo, FHA, VA e USDA. Eles estão disponíveis em taxas fixas e ARMs. Mas uma vantagem do SunTrust é que eles fornecem financiamento secundário, incluindo empréstimos imobiliários e linhas de crédito imobiliárias. Eles até fornecem empréstimos para construção e reforma.

Ainda outra vantagem é que, como banco, a SunTrust oferece serviços bancários pessoais e empresariais, bem como cartões de crédito, empréstimos, gestão de patrimônio e serviços de investimento e aposentadoria.

SunTrust está disponível para empréstimos em todos os estados, exceto Alasca, Arizona e Havaí. As taxas de hipoteca são publicadas atualmente nos sites dos bancos SunTrust e BB&T.

Quais são os tipos de hipotecas?

Existem quatro tipos de hipotecas principais:

Convencional

Essas são hipotecas financiadas pela Fannie Mae e Freddie Mac, que são agências licenciadas pelo governo estabelecidas para fornecer fundos hipotecários.

As hipotecas convencionais geralmente exigem pelo menos crédito justo, com uma pontuação de crédito mínima de 620. Embora ofereçam hipotecas com entrada de apenas 3%, você deverá pagar seguro hipotecário privado (PMI) se você fizer um pagamento inicial de menos de 20%.

Embora as hipotecas convencionais possam ser usadas para casas ocupadas pelo proprietário, elas também estão disponíveis para segundas residências e até propriedades de investimento.

Montantes máximos de empréstimos para hipotecas convencionais são como segue:

Jumbo

Estes são empréstimos emitidos por bancos e outras instituições financeiras, exceto Fannie Mae e Freddie Mac. Às vezes, eles são chamados de "não conformes" porque não estão sujeitos às diretrizes da agência. Em vez disso, essas diretrizes são definidas pelo credor que concede o empréstimo.

Essencialmente, as hipotecas Jumbo estão disponíveis em valores superiores aos fornecidos pela Fannie Mae e Freddie Mac. Os valores do empréstimo podem até ultrapassar US $ 1 milhão.

Por serem montantes de empréstimos maiores, eles também são considerados de maior risco. Isso significa que você precisará de um crédito bom ou excelente e de uma entrada maior (ou valor da casa em um refinanciamento) do que será necessário em outros tipos de empréstimo. Eles estão normalmente disponíveis para casas ocupadas pelo proprietário e casas de férias, mas muitas vezes também para propriedades de investimento.

FHA

Estas são as hipotecas seguradas pela Federal Housing Authority (FHA). A FHA não faz realmente os empréstimos - eles simplesmente os seguram contra inadimplência. Isso incentiva os credores a fazerem empréstimos a tomadores que podem não se qualificar para o financiamento convencional.

Os empréstimos FHA estão sujeitos aos limites convencionais de empréstimo. Eles normalmente exigem um pagamento inicial mínimo de 3,5% do preço de compra (ou home equity para um refinanciamento). Mas a vantagem do FHA é que eles tendem a ser mais flexíveis com crédito e renda.

A desvantagem é que eles estão disponíveis apenas para propriedades ocupadas pelo proprietário, mas não para segundas residências ou propriedades de investimento. Também não há empréstimo Jumbo equivalente para hipotecas FHA.

VA

Muito parecido com os empréstimos FHA, as hipotecas VA são seguradas pela Administração de Veteranos, mas não financiadas pela agência. Os empréstimos do VA são configurados exclusivamente para membros do exército dos EUA em serviço ativo e veteranos qualificados. Eles fornecem 100% de financiamento de casas ocupadas pelo proprietário.

Embora os empréstimos VA estejam geralmente disponíveis até os limites de empréstimos convencionais, é possível obter um empréstimo VA Jumbo. Se o fizer, você precisará fazer um pagamento inicial igual a 25% do valor pelo qual o empréstimo excede os limites convencionais de empréstimo.

Como faço para obter uma hipoteca?

Como a maioria dos credores hipotecários agora opera parcial ou totalmente online, você pode iniciar o processo acessando o site do credor. Uma vez lá, você pode obter orçamentos de empréstimo, solicitar uma pré-aprovação ou até mesmo fazer um aplicativo completo.

O processo de pré-aprovação online pode ser simples, mas você precisa estar preparado para fornecer a documentação de suporte às informações que você reivindica em sua inscrição.

Isso incluirá documentação de renda, como recibos de pagamento recentes, W-2s e até mesmo declarações de impostos se você for autônomo ou tiver um imóvel para alugar. Para fundos de adiantamento, você também pode precisar fornecer cópias de extratos bancários recentes. Quanto mais documentação você puder fornecer antecipadamente, mais rápidos serão os processos de pré-aprovação e de inscrição completa.

Você deve estar ciente de que a quantidade de fundos que você precisará verificar com o credor deverá ser suficiente para cobrir quaisquer custos de fechamento associados ao empréstimo. O credor fornecerá uma estimativa dos fundos necessários para o fechamento, incluindo o custos finais e quaisquer permissões de custódia exigidas.

Quais são os custos de fechamento de um refinanciamento? Geralmente variam entre 2% e 4% do valor do novo empréstimo. No entanto, os custos podem ser adicionados ao novo valor do empréstimo ou cobertos pelo credor por meio do que é conhecido como credor pagar custos de fechamento. Este é um acordo em que o credor irá cobrar uma taxa de juros um pouco mais alta para cobrir quaisquer custos de fechamento necessários.