O que é seguro hipotecário privado (PMI)?

Nota do editor: Aqui está uma excelente contribuição sobre o assunto PMI do meu amigo Ben Feldman.

Recentemente, cheguei a um momento na vida em que estou começando a pensar sobre comprando uma casa.

Estou pronto para me estabelecer e gosto da ideia de ter minha própria casa. Quando comecei a fazer minha pesquisa, também percebi como todo o processo pode parecer opressor.

Há muitas coisas a se considerar ao comprar uma casa - de qual bairro você quer morar, o tamanho da casa que você deseja e o tipo de hipoteca que é melhor para você.

Mas uma coisa que tende a ser esquecida durante o processo de compra de uma casa são todos os custos extras que você pode ter de pagar além do preço da casa. Um desses custos extras é o seguro hipotecário privado (PMI), e de acordo com algumas estimativas, os proprietários podem pagar de US $ 100 a US $ 500 por mês pelo PMI.

Existem maneiras de evitar o pagamento, dependendo do tipo de financiamento que você usa para comprar sua casa.

Nem todo mundo precisa pagar seguro hipotecário privado, mas todo comprador em potencial deve entender como ele funciona e ser capaz de avaliar se precisa ou não.

O que é seguro hipotecário privado (PMI)?

Na maioria dos casos, quando você paga por qualquer tipo de seguro, significa que você está protegido de alguma forma contra eventos inesperados. No entanto, o PMI é diferente de outros tipos de seguro, porque o PMI, na verdade, protege o seu credor - não você.

O PMI funciona como uma apólice de seguro para o seu credor, protegendo-o de quaisquer perdas que possam acontecer se você deixar de pagar o pagamento da hipoteca.

Infelizmente, como proprietário da casa, você tem que pagar o prêmio mensal do seguro hipotecário, embora não se beneficie dele. Os pagamentos do PMI serão incluídos no pagamento mensal da hipoteca, juntamente com o principal, juros e (possivelmente) impostos de propriedade e seguro de propriedade.

Quanto custa o PMI?

O valor que você tem que pagar pelo PMI todo mês depende de sua pontuação de crédito e alguns outros fatores, incluindo o tamanho do seu empréstimo. Quanto maior for o seu empréstimo e quanto menor for a sua pontuação de crédito, maior será o seu pagamento do PMI. Geralmente, o PMI custa cerca de 0,5% a 1% do valor do empréstimo por ano.

Por exemplo, se você tiver um crédito forte e comprar uma casa por $ 400.000 com um pagamento inicial de 10%, poderá ter que pagar cerca de $ 170 por mês pelo PMI. Se você tiver uma pontuação de crédito mais baixa, talvez precise pagar $ 270 por mês (ou mais) pelo mesmo seguro hipotecário.


Quando o PMI é exigido?

Uma vez que o PMI ajuda seu credor a evitar riscos, o PMI é apenas necessário quando o seu sinal é inferior a 20%. Quando você tem um adiantamento de 20% ou mais, há menos risco para o credor, portanto, o PMI não é exigido.

Mesmo que você comece pagando o PMI, isso não significa que terá que pagá-lo para sempre. Na verdade, seu credor é obrigado a cancelar seu seguro de hipoteca privado quando o saldo do empréstimo cair para 78% do preço original da casa. Você também pode ser proativo e solicitar o cancelamento do PMI quando o saldo do empréstimo cair para 80%.

Como evitar PMI

Uma vez que pode tirar um grande pedaço de seu orçamento mensal, muitos compradores de imóveis procuram maneiras de evitar o pagamento do PMI. Aqui estão algumas das formas mais comuns:

Faça um pagamento maior: Uma maneira de evitar o PMI é aumentar seu pagamento inicial para 20%. Mais fácil falar do que fazer, certo? Se você tem um parente ou amigo que está disposto a pagar sua entrada, isso certamente ajudaria. Não é incomum para um pai ou avô investir na casa de seu filho (ou neto) para ajudar a tornar seus pagamentos mensais mais gerenciáveis.

Faça um investimento em casa própria: Para quem não tem um membro da família com dinheiro extra, ou não quer sobrecarregar a família, existem empresas que investem junto com os compradores em suas casas. Essas empresas darão a você dinheiro para seu pagamento inicial em troca de uma parcela do patrimônio líquido da casa. Por exemplo, Uníssono (veja a crítica do PT) normalmente contribuirá com até metade do seu pagamento inicial (às vezes mais) com o programa Unison HomeBuyer. Em troca, eles compartilham uma parte de quaisquer ganhos ou perdas no preço da casa quando você a vende.

Use uma hipoteca piggyback ou um empréstimo 80/10/10: Você pode evitar o PMI fazendo um segundo empréstimo, além da primeira hipoteca. Isso é chamado de "empréstimo sobreposto" ou "empréstimo 80/10/10" porque geralmente requer que você tenha um pagamento inicial de 10% e pedir um empréstimo adicional de 10% em um segundo empréstimo, de modo que o valor da primeira hipoteca seja de 80% do preço da casa.

O problema com esse acordo é que os empréstimos sobrepostos podem ser arriscados. Eles geralmente têm taxas ajustáveis, o que pode aumentar seus pagamentos no futuro, e muitas vezes precisam ser reembolsados ​​em 15 anos em vez de 30 anos. Por essas razões, geralmente é preferível usar um pagamento inicial de 20% em dinheiro, quando possível. Também pode ser mais difícil se qualificar para esse tipo de financiamento, de modo que nem todos têm acesso a ele.

Solicite um seguro de hipoteca pago pelo credor: Existe outra opção para evitar PMI. Você pode optar por seu credor para pagar o seguro hipotecário, o que significa que você deve pagar uma taxa de juros mais alta. Isso é chamado de “seguro hipotecário pago pelo credor” ou LPMI. Embora pareça bom ter seu credor pagando o PMI em vez de você, na realidade, você ainda está pagando o custo por causa da taxa de juros mais alta (normalmente pelo menos 0,5% a mais).

Se você está considerando seriamente o LPMI, precisará calcular quanto poderá economizar no PMI em comparação com a quantia extra que gastará com o pagamento de juros. Se a matemática funcionar a seu favor, talvez valha a pena fazer. Você também deve ter em mente que seus pagamentos de juros cobrem a vida do empréstimo - enquanto o PMI pode ser cancelado assim que você atingir o patrimônio líquido de 20% da casa.

Fale com os credores da comunidade local: Credores locais - como cooperativas de crédito - às vezes oferecem programas onde o PMI não é exigido. Esses programas variam de estado para estado, então você precisará pesquisar um programa completamente antes de decidir se ele é adequado para você. Em muitos casos, esses programas têm critérios de elegibilidade específicos, como pontuação de crédito mínimo ou limites máximos de renda.

Como se livrar do PMI

Se você acabar obtendo uma hipoteca na qual terá que pagar o PMI, saiba que pode pedir o o credor deve retirar o seguro do pagamento da hipoteca, uma vez que você tenha construído pelo menos 20% de capital em sua casa.

Além disso, seu credor é obrigado a cancelar automaticamente seus pagamentos de PMI quando seu patrimônio for igual a 22% do preço da casa ou quando você atingir o ponto médio do prazo do empréstimo. Embora o pagamento do PMI deva eventualmente desaparecer, é melhor ligar para o seu credor e pedir que ele desista assim que você for elegível.

Conclusão

Não importa o que você escolha em última análise, saber como funciona o PMI e compreender como evitá-lo dar a você uma chance melhor de comprar uma casa com sucesso e obter o financiamento que é melhor para vocês. Ao passar pelo processo de tomada de decisão, compare todas as escolhas e concentre-se no que faz sentido para você e sua família.

Benjamin Feldman é escritor e entusiasta de finanças pessoais que mora com a esposa na área da baía de São Francisco. Ele é atualmente o Diretor de Conteúdo em Unison, onde supervisiona a criação e promoção de conteúdo para educar os compradores domésticos e ajudá-los a atingir seus objetivos.