Minha primeira propriedade para alugar: não é um ótimo investimento

Atualizar: Acontece que este imóvel para aluguel É um ótimo investimento. As vagas foram zilch, o aluguel aumentou em $ 100 e houve despesas mínimas relacionadas com reparos e manutenção. Veja minha análise de fluxo de caixa atual aqui apresentando retornos em torno de 10% (mesmo com os pagamentos do principal incluídos).

Procurando seu primeiro imóvel para alugar? Confira nosso Como Encontrar Propriedades para Aluguel guia ou comece sua pesquisa de propriedades em Roofstock.

Atualização anterior: Alguns sugeriram que eu retirasse o principal dessa despesa, já que ela está voltando para mim na forma de capital. O principal é em média $ 207 por mês em 2012, tornando minhas despesas anuais totais de $ 17.940 - $ 2.484 = $ 15.456. Isso produziria um retorno de 10% com taxa de vacância de 0%. Esta é uma forma adequada de calcular o retorno?

Você está interessado em possuir um imóvel alugado para criar fluxo de caixa extra?

Bem, me acompanhe nas próximas semanas e meses e me observe cometer todos os erros de novato por você.

Sou oficialmente proprietário de um imóvel alugado. Aqui estão as estatísticas da minha unidade de locação:

• Casa geminada de 2182 pés quadrados
• 3 quartos e 2,5 banheiros
• Construído em 2007
• Excelente distrito escolar

Esta propriedade tem muitas vantagens: boas escolas, baixa criminalidade, muitos empregos, acesso rápido ao comércio, educação e à cidade. Também é uma casa geminada, então a manutenção seria apenas do lado de dentro.

A compra

Nada muito empolgante na compra do nosso aluguel. Na verdade, é nossa antiga casa. Acabamos de comprar um novo lugar e decidimos mantenha esta propriedade como aluguel. Nós compramos este imóvel alugado em 2007 por 205.000, reduzindo 20%. Nós refinanciado em agosto de 2011 de volta aos 30 anos à nova taxa de 4,875%. O valor de reembolso atual é 156.004,31. Zillow.com avalia a propriedade em $ 197.800. Portanto, você poderia dizer que atualmente tenho $ 41.796 investidos nesta propriedade.

Falha na regra de 1%

Uma boa regra ao avaliar sua primeira propriedade para locação é ver se ela atende à regra de 1%. Ou seja, o preço que você pode alugar o imóvel por cada mês é igual a pelo menos 1% do preço de compra do imóvel. Para muitos profissionais do setor imobiliário, esta é uma forma de saber rapidamente se o imóvel será capaz de produzir um fluxo de caixa positivo anualmente.

Usando essa regra, minha unidade foi comprada por $ 205.000 e deveria poder ser alugada por $ 2.050 por mês para passar. Infelizmente, não posso alugá-lo por muito tempo. Devo conseguir US $ 1.750 por mês, ou 0,85%. Isso não é ruim, mas me permite saber que pode estar chegando perto se eu posso gerar caixa nesta propriedade. Alguns sugeriram que 0,7% é o ponto de corte absoluto na avaliação inicial das propriedades.

E quanto ao retorno?

Quanto ao retorno esperado, primeiro investimento imobiliário vai cortá-lo perto. A propriedade deve ser alugada por $ 1.750 com base no que estou vendo com unidades semelhantes na vizinhança.

Renda bruta de aluguel

Aluguel - $ 1.750

• x 10,5 meses (10% de vacância) = $ 18.375

Taxas alternativas de vacância

• x 11 meses (7,5% de vacância) = $ 19.250
• x 12 meses (0% de vacância) = $ 21.000

Despesas

• Hipoteca - $ 842
• Impostos de propriedade - $ 353
• HOA - $ 175
• Seguro $ 25
• Reparo e manutenção $ 100 *

• Total = $ 1495

• x 12 meses = $ 17.940

* As taxas HOA incluem cuidados com o gramado e reparos estruturais externos.

Renda líquida de aluguel

Agora vamos subtrair nossas despesas da receita bruta e determinar nossa receita líquida e potencial de retorno sobre o investimento.

Renda líquida de locação por ano = $ 18.375 - $ 17.940 = $ 435

• Retorno sobre o investimento = $ 435 / $ 41.796 (dinheiro investido no aluguel) = 1,04%

Taxas alternativas de vacância

• Retorno com 7,5% de vacância = $ 1310 / $ 41.796 = 3,13%
• Retorno com 0% de vaga = $ 2.060 / $ 41.796 = 4,93%

Com base nesses números, parece que eu poderia ganhar de $ 400 a $ 2.000 no primeiro ano. O retorno poderia ser pior, mas é muito ruim, considerando o dinheiro que vinculei a ele, a dívida que estou carregando e a quantidade de tempo que estou usando para gerenciá-la. Os retornos não chegam perto dos 10% sugeridos por Jim Randel em seu livro sobre propriedades de investimento.

Como alternativa, eu poderia pegar os $ 41.796 e ganhar 1,25% em uma conta de poupança online segurada pela FDIC agora mesmo. Eu também poderia pegar e investir no mercado e obter um retorno muito maior sem nenhum esforço.

O resultado final é que, mesmo que esta propriedade atinja seu potencial máximo (ou seja, sem grandes reparos e sem vagas longas), ainda não é um grande retorno sobre o meu dinheiro. Tenho uma apreciação potencial pela frente um dia, mas isso pode ser uma quimera.

Suponho que poderia aumentar o preço do aluguel para $ 1800, mas isso renderia apenas $ 500 adicionais e provavelmente aumentaria meu tempo de vaga.

Quais são seus pensamentos, rapazes e moças? Devo ficar com o imóvel para este tipo de devolução? Tem algo que estou perdendo? Posso aumentar de alguma forma o retorno sobre a propriedade (agregando valor ou aumentando a alavancagem)?

Coleção de aluguel	ACH grátis $ 2,99 Express Pay	Taxa ACH de $ 2 Taxa de 3,5% para cartão de crédito ou débito	Pagamentos de $ 0,050 por EFT Taxa de 2,75% para cartão de crédito
Tempo de Depósito	4-5 dias ACH 3 dias expresso	3 dias	1-2 dias
Restringir pagamentos parciais	Fim da Locação	sim	sim
Múltiplas contas de depósito	sim	sim	Sim, por uma taxa extra
Taxas de atraso automáticas	Fixo	Fixo ou%	Fixo
Verificação de antecedentes	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Triagem Básica: $ 15 Premium: $ 18
Verificação de crédito	$24.99-$39.99	$35	Parte da triagem (acima)
Locação Digital	Não	Parte dos Planos Pagos	Disponível
Seguro do Locatário	Disponível	Disponível	Disponível
Comece com o Cosy	Crie uma conta de graça	Inicie uma avaliação gratuita com Buildium

Sobre Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, também conhecido como "PT", é contador, blogueiro, podcaster, marido e pai de três filhos. A PT é também fundadora e CEO da conferência e feira da indústria de finanças pessoais, FinCon.

Ele criou o Part-Time Money® em 2007 para compartilhar seus conselhos sobre dinheiro, manter-se responsável (enquanto pagando dívidas acima de $ 75.000) e para conhecer outras pessoas que desejam seguir em direção ao setor financeiro independência.