Como aumentei o aluguel de nossa propriedade para locação

Tno ano passado, perdemos um inquilino de longa data. Triste.

Enquanto estávamos chateados por perdê-los. A mudança nos deu a oportunidade de aumentar o aluguel e melhorar o fluxo de caixa mensal.

Conseguimos aumentar o aluguel de nossa propriedade alugada em $ 300 - de $ 1.875 para $ 2.175 por mês. Isso é um grande salto. Mas era preciso acompanhar o aumento dos impostos sobre a propriedade e o aumento da demanda pelo aparelho.

É uma boa prática aumentar o aluguel, pois permite que você cubra seus custos crescentes, acompanhe o mercado e permite que seu inquilino espere aumentos regulares do aluguel. Ferramentas como Rentômetro permitem que você compare sua propriedade com outras, o que significa que você sempre sabe o valor do aluguel do mercado na sua área.

Neste artigo, descreverei por que você pode querer aumentar seu aluguel, quanto aumentar o aluguel por, coisas que você pode fazer para justificar o aumento do aluguel e a legalidade do aumento dos aluguéis existentes inquilinos.

Recurso

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Quando você deve aumentar o aluguel

Quando foi a última vez que você revisou aluguéis comparáveis ​​em sua área? Se você não faz isso há algum tempo, pode não estar carregando o suficiente.

Você deve aumentar o aluguel quando o mercado local de aluguel estiver aumentando. Você vai querer acompanhar os preços dos aluguéis em sua comunidade para não perder dinheiro.

Freqüentemente, o desconhecimento do valor do aluguel impede que os proprietários aumentem o aluguel. A melhor maneira de determinar o valor a ser aumentado é observar os preços de aluguel comparáveis ​​ao redor do seu imóvel.

Como proprietário, é um erro não pesquisar e se manter atualizado sobre os preços de aluguel locais. Entender os preços médios de aluguel do seu bairro ajuda a evitar vaga cobrando um preço justo para você e seus inquilinos.

Existem ferramentas e recursos online que tornam rápido e fácil encontrar aluguéis comparáveis. Dessa forma, você sabe se e quando deve aumentar o aluguel. Uma dessas ferramentas é Rentometer.

Rentômetro

Rentômetro é uma ferramenta online para ajudá-lo a determinar os preços médios de aluguel para sua área. Eles analisam os dados atuais do seu mercado de aluguel local e estimam se o aluguel que você está cobrando está de acordo com a mediana da área. É preciso adivinhar o preço do aluguel e fazer muitas comparações.

O uso do estimador de aluguel é gratuito, mas para receber as comps, você precisará de uma conta Pro. Rentometer oferece uma versão de avaliação gratuita para seu plano profissional, que lhe dá composições gratuitas e cinco relatórios de aluguel profissional gratuitos. Rentometer Pro custa $ 29 por mês ou se você usar o código “SAVE” você pode obtê-lo por $ 99 por ano.

Com Rentometer Pro você tem acesso a ferramentas e recursos como:

• Relatórios de aluguel PRO
• Fresh Rent Comps
• Tendências de aluguel
• Relatórios de propriedade
• Análise de lote
• Pesquisa de bairro
• Pesquisa por CEP

Usando Rentômetro você economiza tempo e dinheiro, encontrando rapidamente comparações de preços de aluguel e permitindo que você saiba como seu aluguel se compara. Como eles estão obtendo dados de locação recentes, as informações que você recebe estão atualizadas. Rentormeter é uma ferramenta valiosa para ajudá-lo a definir o preço de aluguel correto e ajudá-lo a tomar decisões sobre a compra de um imóvel.

Razões pelas quais você pode querer aumentar o aluguel

Não que você precise ser convencido. Bem, talvez você faça ...

Existem muitos motivos para aumentar o aluguel. Nenhuma delas é porque você quer ser um senhorio mesquinho e desagradável. Não se sinta culpado. O aumento do aluguel é necessário por vários motivos. Vamos decompô-los:

1. Suas despesas regulares aumentaram

Definitivamente, você precisa aumentar o aluguel se suas despesas mensais regulares aumentaram. Isso pode ser uma série de despesas: impostos sobre a propriedade (como eu no meu exemplo), seguro, taxas de HOA, taxas de administração de propriedade ou até mesmo o pagamento da hipoteca.

2. Você remodelou ou melhorou de outra forma a propriedade

Você gastou dinheiro reformando ou de alguma outra forma melhorando a propriedade? Ou você está planejando fazer algumas melhorias importantes? Em caso afirmativo, você aumentou o valor da propriedade e provavelmente precisará aumentar o aluguel.

Relacionado:Reparos de aluguel: consertando minha propriedade de aluguel

3. O Mercado Suporta

Obtenha uma estimativa de aluguel do Rentometer e veja os aluguéis comparáveis. Você está vendo unidades semelhantes sendo alugadas por muito mais? Pergunte a outros proprietários na área quanto eles estão cobrando por unidades semelhantes.

Se os aluguéis estão subindo ao seu redor, o mercado está tentando dizer que é hora de aumentar seu aluguel.

4. Para garantir que seu inquilino espere isso

Aqui está uma boa dica que aprendi no Fóruns BiggerPockets–No final do prazo do seu aluguel, sempre aumente o aluguel em pelo menos $ 25. Faça isso mesmo que não haja outro motivo para justificar o aumento do aluguel.

Por quê? Simples. Portanto, seu inquilino passará a esperar por isso e você poderá negociar a partir daí.

Se você não fizer isso primeiro, não terá margem de manobra se o seu inquilino (que você deseja manter feliz) liderar as negociações pedindo que você baixe o aluguel por bom comportamento. Já que você deu o primeiro soco, agora você tem espaço para recuar assim que o inquilino começar a tentar negociar um aluguel melhor.

Ninguém vai se preocupar muito com $ 25 - você não vai perdê-los. E se eles recusarem, converse e negocie algo favorável para vocês dois.

5. Seu inquilino está saindo

Finalmente, se o seu inquilino atual é quebrando o contrato, este é o momento em que você deve aumentar o aluguel. Você precisa testar o mercado novamente e começar alto com sua oferta. Se você terminar de volta onde estava, tudo bem. Pelo menos você não perdeu o aluguel. E esta é sua única chance de reajustar o aluguel. Cresça!

Quanto para aumentar o aluguel

Então, em quanto você deve aumentar o aluguel? Depende. Eu recomendo verificar o Rentômetro para ter uma ideia aproximada.

Você quer ter certeza de que está obtendo o melhor valor pela propriedade. Mas você também não quer limitar o número de possíveis inquilinos. Aqui estão alguns fatores que você deve considerar:

1. Pesquise os aluguéis comparáveis

Deixe o mercado livre ser seu guia. Pesquise os mercados online disponíveis, como Zillow e Trulia, para encontrar propriedades semelhantes para alugar. Pergunte a outros proprietários na área. Se você usar uma empresa de administração de imóveis, ela deve ter acesso a dados que seriam úteis.

Além disso, certifique-se de confira Rentometer. É uma ferramenta rápida e fácil onde você pode encontrar uma estimativa de aluguel por endereço. Basta inserir o endereço e quantos quartos a unidade possui e o Rentometer fornecerá os aluguéis médios na sua área.

Há também um mapa codificado por cores de onde você pode ver como outras propriedades se comparam à média. Como gerente de propriedade, você pode avaliar rapidamente o quanto é possível aumentar sua taxa atual.

2. Considere suas despesas e retorno esperado

Idealmente, isso deve ser feito antes de comprar o imóvel. Mas vale a pena revisar ocasionalmente para garantir que você ainda está trabalhando com um bom investimento imobiliário.

A razão pela qual faço uma análise anual da minha propriedade (incluindo uma lista detalhada de todas as minhas despesas) é para saber se é hora de aumentar os aluguéis. E se você não está obtendo o retorno que deseja do seu investimento, então é hora de explorar um aumento no aluguel.

Se isso não der certo, pode ser hora de vender o investimento ou considerar um refinanciamento de saque.

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3. Vá grande para sair da sala de negociações

Depois de saber seus aluguéis comparáveis ​​e entender suas finanças, é hora de colocar um número lá fora e ver o que o mercado faz com ele. Você não será capaz de negociar para cima, então comece alto para ter espaço para trabalhar o preço para baixo se tiver apenas um inquilino em potencial que deseja um preço melhor.

Como eu disse acima, recentemente aumentei meu aluguel em $ 300 e o mercado imediatamente me disse que era um preço justo. Eu aluguei dentro de uma semana.

Coisas que você pode fazer para justificar o aumento do seu aluguel (também conhecido como agregar valor)

Como proprietário, o melhor tipo de aumento de aluguel que você pode esperar é aquele baseado em algum valor agregado que você trouxe para o contrato. Afinal, outros aumentos são normalmente impostos a você por fatores externos.

1. Melhorar / remodelar a propriedade

Adicionar alguma tinta, carpete e acessórios novos pode ser tudo de que você precisa para justificar um aumento decente no aluguel. Isso custa menos de US $ 1.000 na maioria das propriedades e pode ser feito rapidamente entre inquilinos ou possivelmente até mesmo quando você tem alguém nele.

Além dos reparos básicos, uma reforma no banheiro ou na cozinha pode certamente ajudar a melhorar os aluguéis. Mas não faça grandes remodelações antes de entender o seu mercado o suficiente para saber como essas remodelações o colocarão em comparação com unidades comparáveis. Não necessariamente vale a pena ter um banheiro duas vezes mais bonito do que qualquer coisa em seu mercado.

2. Reconfigure a propriedade

A unidade pode ser subdividida em várias unidades? Uma parte da unidade pode ser alugada como um aluguel temporário (por exemplo, Airbnb)? Você pode adicionar um quarto ou banheiro adicional?

Obviamente, é melhor fazer essas perguntas antes de comprar um imóvel para alugar. Mas não custa nada tentar olhar para sua unidade de aluguel de uma perspectiva diferente, uma vez que você a tenha. Esteja sempre questionando como você pode agregar valor.

3. Serviços e aparelhos complementares

Ofereça-se para cuidar da TV a cabo, serviço de internet, telefone fixo e outros serviços para seu inquilino. Eles podem estar dispostos a pagar um prêmio para evitar o incômodo de várias contas. Se você tiver várias unidades, poderá se qualificar para um desconto.

Além disso, você pode alugar eletrodomésticos (lavadora / secadora, TV, etc.) para seu inquilino por uma pequena taxa mensal.

Isso é legal? As leis de controle de aluguel me impedem de aumentar o aluguel?

Procurei um advogado local, Robert Newton para comentar. Ele diz,

“Contanto que o locador siga as leis de Fair Housing (não discriminação de classes protegidas), ele pode aumentar o aluguel no final do prazo de locação. No Texas, não há leis estaduais sobre limites de aumento de aluguel, além do que pode existir como uma lei municipal ou programa governamental. ”

Landlordology.com tem um ótimo estado por guia estadual sobre a legalidade de aumentar o aluguel, junto com alguns exemplos úteis de cartas que você pode enviar aos inquilinos a respeito do aumento do aluguel. E se você tiver perguntas que não respondi, considere apenas uma resposta. Você pode fazer sua pergunta e ela será respondida por um advogado.

Resumindo: aumentar o aluguel é apenas uma parte da vida. Não tenha medo de fazer isso. E estar sempre em busca de formas de valorizar o seu imóvel para justificar o aumento do aluguel.

Sobre Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, também conhecido como "PT", é contador, blogueiro, podcaster, marido e pai de três filhos. A PT é também fundadora e CEO da conferência e feira da indústria de finanças pessoais, FinCon.

Ele criou o Part-Time Money® em 2007 para compartilhar seus conselhos sobre dinheiro, manter-se responsável (enquanto pagando dívidas acima de $ 75.000) e para conhecer outras pessoas que desejam seguir em direção ao setor financeiro independência.