Estratégia de Planejamento Imobiliário "Compre, Empreste, Morre"

Se parece que os ricos seguem um conjunto diferente de regras, é porque eles o fazem.

Recentemente, aprendi sobre o conceito de "Compre, Empréstimo, Morra" e é fascinante. Não sou um especialista em planejamento imobiliário ou impostos ou sou rico o suficiente para fazer isso (ainda!), Mas destaca como diferentes partes do direito tributário podem resultar em algo (provavelmente) não intencional.

Pelo que eu posso dizer, a origem desta estrutura (ou pelo menos o nome divertido) vem de Professor Edward McCaffery, da Escola de Direito Gould da Universidade do Sul da Califórnia. Está descrito em seu site Página de impostos do povo sobre planejamento tributário 101: Compre, peça emprestado, morra.

Essa estratégia tem três partes - comprar, pedir emprestado e morrer.

Se você precisa criar um plano imobiliário, considere Confiança e vontade. Eles podem ajudá-lo a definir um plano de sucessão que representa uma fração do custo de contratar um advogado para ajudá-lo a redigir um testamento. Certamente, vale a pena dar uma olhada se você ainda não configurou isso.

Existem também vários criadores de testamento online grátis você pode usar em seu lugar.

Índice

1. 1. Comprar
2. 2. Emprestar
1. Este NÃO é um empréstimo 401 (k)
3. 3. Morrer
4. Existe um truque?
5. Esta não é uma ideia tão louca

1. Comprar

Primeiro, você compra algo.

Você tem uma grande quantidade de dinheiro e deseja investi-lo na valorização de ativos para que possa se aposentar para sempre. Também é importante que aqueles que valorizam ativos o façam sem impostos (ou, mais precisamente, com impostos diferidos).

Você vai querer colocar esse dinheiro no mercado de ações, imóveis ou outra classe de ativos que valorize. Comprar um carro seria uma má ideia para isso, porque o valor de um carro diminui com o tempo. Também é melhor se você escolher uma classe de ativos que desfrute do vento a favor da inflação empurrando para cima seu valor nominal.

O mercado imobiliário é quase perfeito para isso porque:

• seu valor tende a subir,
• não é volátil
• você pode depreciá-lo, o que reduz seu imposto de renda
• é facilmente aceito como garantia.

E a garantia é importante para a segunda etapa. Você deseja escolher um ativo que possa ser usado como garantia para um empréstimo. Investir no negócio do seu amigo é ruim para isso. Investir em seu próprio negócio seria melhor, mas não tão bom quanto um imobiliário.

Um banco pode não querer usar seu negócio como garantia, mas todos eles aceitarão imóveis.

2. Emprestar

Em seguida, você toma emprestado contra seu ativo.

Normalmente, se você é rico em ativos e tem pouco dinheiro, pode vender alguns de seus ativos para ter dinheiro para viver. Quando você faz isso, gera ganhos de capital.

Para evitar isso, você não vende seus ativos para obter dinheiro. Em vez disso, obtenha um empréstimo do banco com seus ativos como garantia. Ao manter os ativos como estão, onde continuam a aumentar o valor, você não aciona um evento tributável. Você ainda recebe dinheiro, é apenas um empréstimo.

A melhor parte disso é que, quando você obtém um empréstimo, ele não é considerado uma receita. Como você está pedindo um empréstimo contra um ativo, recebeu dinheiro em caixa, mas também possui um empréstimo que deve pagar.

Use parte dos recursos do empréstimo para fazer os pagamentos do empréstimo.

Este NÃO é um empréstimo 401 (k)

Se isso soa um pouco como tomar um empréstimo do seu 401 (k), não é a mesma coisa. Quando você toma um empréstimo de seu 401 (k), está reduzindo o valor da conta pelo valor do empréstimo. Você paga juros para si mesmo, o que é bom, mas você perde quaisquer ganhos (ou perdas) que ocorrem quando o dinheiro está fora do seu 401 (k).

Evitamos quaisquer impostos sobre ganhos de capital por causa do status de imposto diferido do 401 (k).

Com a estratégia Buy Borrow Die, seus ativos são usados ​​como garantia e nunca são tocados. Pode continuar a apreciar.

Você pega seu bolo e come também! (embora você tenha que cortar uma pequena fatia para o banco como juros - então não há almoço grátis)

3. Morrer

Todo bom plano requer uma boa estratégia de saída e este depende da estratégia de saída final - a morte.

Você morre.

Quando você morre, sua propriedade vai para seus herdeiros. Os empréstimos são pagos com os ativos e, em seguida, os ativos recebem um aumento na base (custo) quando eles passam para seus herdeiros. Quando seus beneficiários obtêm esses ativos, sua base de custo atual naquele ativo é o preço de mercado atual (no momento de sua morte). Esse aumento pode economizar uma tonelada de impostos para seus herdeiros.

Por exemplo, se eu comprasse ações da Apple por $ 15 em 2011 e morresse hoje (com preço de ~ $ 126), meus beneficiários obteriam um aumento na base de custo. Se eles venderem essas ações hoje a $ 126 cada, eles pagarão não imposto sobre ganhos de capital porque eles não tiveram ganhos. (Eles podem ter que pagar impostos imobiliários como resultado da obtenção dessas ações.)

E quanto ao empréstimo? Você paga com o produto da venda.

Existe um truque?

Sem pegadinhas.

Bem, o problema é que seus ativos precisam continuar valorizando. E você tem que morrer, mas todos nós eventualmente morremos e essa parte está em nome da estratégia, então não há surpresas.

A vantagem dessa estratégia é que, quando você pede dinheiro emprestado ao banco, em vez de vender um ativo pelo dinheiro, você paga ao banco alguns juros e o governo não obtém seus ganhos de capital imposto. Você tem que passar por mais alguns obstáculos por causa do empréstimo. Vender um ativo e relatar a venda em sua declaração de impostos é fácil e não requer aplicação - mas você paga impostos.

A outra consideração é que pode não ser a maneira mais eficiente de adquirir um ativo em primeiro lugar. Normalmente, você pode possuir um imóvel pagando uma fração do custo de comprá-lo. Você pode obter um imóvel com 20% de entrada (às vezes menos).

Finalmente, essa estratégia funciona tão bem por causa do intensificado na "brecha" de base. Se isso não existisse, este plano não é tão eficaz (mas ainda é útil do ponto de vista do planejamento tributário). O aumento na base remove uma parcela potencialmente grande dos ganhos com impostos.

Se o step-up na base fosse removido, você ainda se beneficiaria um pouco porque ainda obteria dinheiro ao reter o ativo para que ele pudesse ser valorizado. Você apenas tem que continuar pagando a taxa de juros do empréstimo enquanto isso, então você precisa que o ativo se valorize mais do que a taxa de juros do empréstimo. Na verdade, não é diferente do que pedir dinheiro emprestado para investir, o que não é inédito, mas você está fazendo isso de uma forma que evita ganhos de capital.

Esta não é uma ideia tão louca

Se a estratégia parece uma ideia realmente maluca, não é - na verdade, já fazemos isso com nossas casas.

Você compra uma casa, que geralmente é um ativo que se valoriza, e pode obter um empréstimo contra o valor da casa (home equity empréstimo). Quando você vai vender, pode ignorar $ 250.000 de ganhos, desde que fosse sua residência principal (semelhante ao step-up na base). Se o empréstimo ainda estiver pendente quando você vende, você pode pagar o empréstimo com o valor total da casa e não tem impacto sobre a base de custo da sua casa.

Você já refinanciou o empréstimo da sua casa depois que ele foi apreciado? Retirar refi? É basicamente a mesma estratégia.

A única coisa que falta é que você não pode depreciar o valor da sua casa e usá-lo para compensar sua renda. 🙂

Existem mais de US $ 263 bilhões em empréstimos rotativos de home equity de acordo com o Federal Reserve (os dados são de 9 de julho de 2021):

Os empréstimos com valorização imobiliária são simplesmente empréstimos contraídos contra o patrimônio líquido da sua casa. Buy Borrow Die é apenas um riff dessa ideia muito popular.

O único problema é que a maioria das pessoas não toma empréstimos para aquisição de uma casa própria para gastar o dinheiro do dia-a-dia - normalmente o fazem para grandes compras, mas o dinheiro é fungível. Não importa para que você o use.

Quer fazer isso com sua carteira de ações? Algumas corretoras, mas não todas, oferecem isso. Por exemplo, Schwab chama isso de Linha de Ativos Prometidos.

Agora você conhece a estratégia Comprar e pedir emprestado!

Vá impressionar seus amigos no clube de campo. 🙂