As taxas de juros estão no nível mais baixo possível há algum tempo. Para poupadores e investidores em dividendos, as taxas de curto prazo baixas significam pagamentos mais baixos. Muitos investidores em busca de dividendos de alto rendimento optaram por hipotecas REITs. O que são e você deve investir em mREITs?
Neste guia:
O que são fundos de investimento imobiliário hipotecário (mREITs)?
Os fundos de investimento imobiliário hipotecário (mREITs) são um tipo de estoque financeiro. Esses fundos investem no mercado imobiliário. Eles originam e compram títulos lastreados em hipotecas e ativos imobiliários relacionados. A maioria dos mREITs são registrados com o Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC). E a SEC exige que eles publiquem demonstrações financeiras para revisão por investidores e analistas.
Como um REIT, essas entidades devem atender a critérios rígidos. Isso inclui o investimento de pelo menos 75% de seus ativos em imóveis, sendo no máximo 50% propriedade de cinco acionistas, e o pagamento de pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas.
Em que investe um mREIT?
Os REITs de hipotecas não possuem bens imóveis como os REITs de ações. Esses geram receita de renda de aluguel. Mas Os mREITs investem em hipotecas e títulos garantidos por hipotecas. Eles lucram com o spread entre as taxas de juros de empréstimos de curto prazo e as taxas de juros de hipotecas de longo prazo.
Por exemplo, digamos que um mREIT levantou $ 3 bilhões em capital de investidor. E empresta US $ 5 bilhões adicionais a juros de 2%. Com esses US $ 8 bilhões, compra hipotecas que pagam juros de 3,5%. O spread (diferença) entre o valor emprestado e a receita recebida é de 1,5%.
Agência vs. Sem agência e residencial vs. Comercial - Qual é a diferença?
Existem vários tipos de mREITs e várias formas de investir neles. Os dois tipos principais são residenciais e comerciais, categorizados pelos tipos de ativos imobiliários que garantem as hipotecas mantidas pelo REIT.
E, dentro desses tipos, a maioria dos mREITs investe em agências ou não, ou em uma combinação das duas.
- As hipotecas da agência são apoiadas pelo governo federal (por exemplo, empréstimos FHA e VA) e têm risco mínimo de inadimplência.
- Hipotecas sem agência (por exemplo, empréstimos hipotecários convencionais e jumbo) são garantidos pelas finanças pessoais (crédito e renda) dos mutuários e podem acarretar mais risco. Mas normalmente você precisa de uma pontuação de crédito e renda mais altas para se qualificar para esses tipos de empréstimos, portanto, o risco de inadimplência também pode ser baixo nessas hipotecas sem agência.
Você pode investir em mREITs por comprando ações no REIT ou comprando um fundo negociado em bolsa (ETF) que detém REITs.
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Riscos de investimento mREIT
Os dois principais riscos que afetam os ganhos dos investidores do mREIT são a volatilidade das taxas de juros e os pagamentos antecipados de empréstimos por parte dos tomadores de empréstimos hipotecários.
1. Risco da taxa de juros
Um grande risco para todos os investidores REIT são as flutuações das taxas de juros. Normalmente, como taxa de juros sobem, os preços REIT caem. Este efeito é particularmente exagerado com mREITs. Eles ganham dinheiro com o spread entre as taxas de juros de curto e longo prazo. E quando a taxa de curto prazo sobe, o mREIT ganha menos dinheiro com o spread.
Por exemplo, se a taxa fixa de longo prazo for 3,5% e a taxa de empréstimo de curto prazo aumentar de 2% para 2,5%, o spread cai de 1,5% para 1%. Isso se traduz em uma grande queda nos lucros para o mREIT.
O financiamento futuro também se torna mais caro quando as taxas de juros sobem. E isso reduz o valor dos empréstimos já registrados no REIT.
2. Risco de pré-pagamento
Mas um taxa de juro derrubar pode ser devastador para mREITs residenciais. Quando as taxas caem, muitos proprietários refinanciam seus empréstimos. E os mREITs residenciais normalmente dependem de detentores de hipotecas que paguem o empréstimo a uma taxa fixa ao longo de toda a duração de 15 ou 30 anos da hipoteca. Quando um proprietário faz o refinanciamento, ele paga o empréstimo antecipadamente e os pagamentos de juros param de fluir para o mREIT.
Os mREITs comerciais são menos afetados pelo risco de pré-pagamento quando as taxas caem. Na verdade, uma queda nas taxas beneficia os mREITs comerciais, porque eles geralmente são garantidos por empréstimos com taxas flutuantes. Os juros pagos aumentam quando as taxas sobem. Os mREITs comerciais também costumam fornecer um rendimento mais alto do que os mREITs residenciais. Isso ocorre porque os tomadores de empréstimos comerciais geralmente apresentam maior risco de crédito do que os proprietários residenciais.
Normalmente, os gestores do mREIT têm estratégias sofisticadas de hedge em vigor para mitigar a flutuação da taxa de juros e o risco de pré-pagamento.
Quais são os melhores mREITs para investir?
Existem atualmente mais de 40 mREITs. E os rendimentos de dividendos variam de 1,9% a 13,36%. Os três primeiros são anões em tamanho.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) é um mREIT de letra grande com um capitalização de mercado (capitalização de mercado) de $ 12 bilhões e um relação preço / lucro (P / E) de 2,77 a partir de 29 de julho de 2021. Annaly investe principalmente em títulos lastreados em hipotecas residenciais de agências de baixo risco que são segurados pelo governo federal pela Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) ou Ginnie Mae. O rendimento atual dos dividendos da Annaly é de 10,39%, o que é invejável dado o baixo risco de crédito que os investidores desfrutam.
- AGNC Investment Corp (AGNC), embora seja considerada uma capitalização média, é outro grande player com uma capitalização de mercado de US $ 8,5 bilhões e um P / L de 4,62. Tem um similar estratégia de investimento de manter hipotecas residenciais de agências. O atual rendimento de dividendos é de 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc (STWD) é o terceiro maior. A Starwood investe na originação de hipotecas comerciais. Com uma capitalização de mercado de $ 7,6 bilhões e um rendimento de dividendos atual de 7%, este mid-capit é um grande jogador no mercado mREIT.
Melhores ETFs mREIT para investir
Outra forma de investir é com ETFs mREIT. Eles procuram reproduzir o mais próximo possível o preço geral e o desempenho de rendimento dos mREITs.
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) é um grande jogador entre esses ETFs. O fundo é um híbrido de ações e mREITs, bem como de investimentos em títulos lastreados em hipotecas comerciais e residenciais. As dez maiores participações do fundo representam mais de 40% do fundo e tem um rendimento de 2,11%.
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF (MORT) é um ETF menor com um rendimento melhor. Possui 25 ativos e atualmente está rendendo quase 7%.
Você deve investir em um mREIT?
Investir é um empreendimento altamente pessoal, feito sob medida para tolerância de risco, objetivos de investimento, estratégias preferidas e outros fatores. Consultores de investimento, que podem ser encontrados usando serviços como Paladino Registro ou Riqueza de faceta, recomende a alocação adequada de ativos. Isso inclui adicionar alguns investimentos imobiliários ao seu portfólio geral. Os mREITs são uma maneira conveniente de adicionar exposição imobiliária a qualquer portfólio. Mas existem prós e contras em investir em um mREIT.
Prós
- Investimento Imobiliário Passivo. REITs são uma boa maneira de investir passivamente em imóveis. O investimento imobiliário tradicional - compra de propriedade física - envolve conhecimento e experiência para ter sucesso. Mas possuir ações de um REIT não requer a necessidade de empunhar um martelo ou gerenciar propriedades você mesmo.
- Liquidez. A maioria dos mREITs são negociados em bolsas de valores e podem ser facilmente comprados e vendidos. Isso dá a você a diversificação que o mercado imobiliário proporciona com a liquidez de possuir ações.
- Dividendos de alto rendimento. A SEC exige que os REITs paguem 90% de sua receita aos acionistas. Portanto, seus dividendos tendem a ser maiores do que a maioria das ações S&P 500 ou Nasdaq. O alto rendimento é uma vantagem do mREITs para o investidor.
Contras
- Risco de investimento. Todos os investimentos têm risco. Os riscos do mREIT são únicos, sendo o principal deles flutuações nas taxas de juros que podem afetar negativamente a lucratividade nas duas formas descritas anteriormente.
- Potencial para impostos mais altos. Antes de investir, considere o potencial passivo fiscal que os REITs podem criar. Alguns dividendos REIT são tributados a uma taxa mais elevada do que os dividendos de ações porque não atendem à definição do IRS de dividendos qualificados. Portanto, seus dividendos podem ser tributados de acordo com a taxa mais alta de renda ordinária, e não com a taxa mais baixa mais-valias fiscais avaliar.
Pensamentos finais
Muitos investidores usam REITs para adicionar diversificação imobiliária para suas carteiras sem possuir qualquer propriedade própria. Comprados e vendidos nas principais bolsas de valores, os REITs oferecem liquidez. Os REITs de hipotecas, em particular, geralmente pagam dividendos acima da média. Eles atraem investidores por causa desse longo período que a economia dos EUA vem enfrentando com taxas de juros mais baixas do que o normal.
Mortgage REITs - um tipo único de fundo de investimento imobiliário - investem em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Eles lucram com o spread entre as taxas de juros de empréstimos de curto prazo e as taxas de juros de hipotecas de longo prazo. Um mREIT não possui nenhum imóvel físico, portanto não está sujeito aos mesmos riscos dos REITs que investem em propriedades comerciais e residenciais. O principal risco de investimento enfrentado pelos mREITs é a incerteza quanto à estabilidade das taxas de juros.