Se você está de olho nas listagens de imóveis residenciais, pode ter visto mais propriedades hipotecadas à venda a um preço reduzido.
Com níveis recordes de desemprego e subemprego, muitos proprietários estão ficando ainda mais para trás em suas hipotecas. Atualmente, há uma moratória federal sobre os programas de hipotecas mais comuns até 31 de dezembro de 2020. A menos que proteções adicionais ao proprietário estejam em vigor, o mercado de execução hipotecária terá um aumento lamentável.
Na verdade, de acordo com hipotecas e empresa de análise imobiliária Cavaleiro Negro, 2,3 milhões de proprietários de casas já estão seriamente vencidos em suas hipotecas.
Por mais devastador que seja ter mais casas em execução hipotecária, também significa que o futuro os compradores de casas, que de outra forma não teriam direito a comprar uma casa, podem ter maior acesso a casa própria. Aqui está o que você deve saber se estiver pensando em comprar uma casa hipotecada.
Comprar uma casa hipotecada pode ser uma situação ganha-ganha. Você consegue um bom preço e (geralmente) pode facilmente consertar o imóvel.
Compra de uma casa hipotecada
Existem muitas maneiras de você comprar uma casa hipotecada, dependendo do estágio do processo em que a execução da hipoteca se encontra:
- Pré-encerramento. Muitos proprietários estão dispostos a vender antes de serem oficialmente hipotecados. Dependendo de quanto patrimônio eles têm, eles podem precisar fazer uma venda a descoberto.
- Venda a descoberto. Os proprietários podem buscar a aprovação de seus credores para vender a você a casa por menos do que devem na hipoteca. O banco receberá menos do que deve, mas ainda costuma aprovar vendas a descoberto, uma vez que geralmente custam menos do que uma execução hipotecária.
- Leilão. Uma vez que uma casa é hipotecada, muitas vezes será leiloada pelo banco. Mas você precisará de dinheiro disponível para isso, e isso não é uma opção para a maioria das pessoas que precisam de financiamento hipotecário.
- Propriedades de propriedade imobiliária (REO). Como alternativa, os bancos podem simplesmente vender a casa hipotecada por meio de mercados mais tradicionais, como uma casa normal.
Geralmente é mais fácil comprar a casa hipotecada quando o banco assume e ela se torna uma propriedade REO. Isso porque você pode demorar e passar pelo processo de subscrição da hipoteca. Você também pode trabalhar com um corretor de imóveis e - o mais importante - escrever cláusulas de contingência no contrato que permitem que você desista do negócio se uma inspeção residencial revelar mais reparos do que o esperado.
7 advertências para comprar uma casa hipotecada
Comprar uma casa hipotecada não é exatamente o mesmo que comprar uma diretamente do proprietário. Você está potencialmente comprando uma casa de um banco que assumiu depois que os proprietários anteriores não puderam mais pagar pela casa. Isso introduz algumas mudanças no processo de compra de uma casa para você.
1. Você vai precisar de um corretor de imóveis especializado em casas hipotecadas
O mundo está cheio de corretores de imóveis, incluindo seu tio Bob e sua prima Carolyn. Mas nem todo mundo está equipado para lidar com as nuances da compra de uma casa hipotecada. Existem muitos problemas que podem surgir - danos a propriedades não planejadas, posseiros, proprietários de casas que pagam a conta e tentam reivindicar a propriedade, etc.
Se você realmente deseja comprar uma casa hipotecada, procure um corretor de imóveis com experiência extra nesta área. Existem até designações especiais que alguns corretores de imóveis podem obter, como Vendas a descoberto e recurso de execução hipotecária (SFR) ou Especialista certificado em propriedades problemáticas (CDPE).
2. Casas são vendidas "no estado em que se encontram"
Com uma venda de casa típica, você tem a chance de fazer a inspeção profissional da propriedade antes de assinar na linha pontilhada. Não é incomum que surjam novos problemas e, em uma transação normal de compra de uma casa, muitas vezes você pode negociar com os vendedores para consertar o dano ou descontar o preço.
Esse não é o caso quando você compra uma casa hipotecada. Se uma inspeção residencial revela danos inesperados - como a necessidade de um telhado completo ou substituição do sistema séptico - os bancos muitas vezes não estão dispostos a negociar. É uma venda pegar ou largar.
3. Espere colocar algum trabalho
O ponto acima é especialmente importante considerando que a maioria das casas hipotecadas precisa, de fato, de muitos consertos.
Pense nisso: os proprietários anteriores perderam a casa porque não podiam pagar a hipoteca. Há uma boa chance de que eles também não tenham conseguido manter a manutenção de rotina. Do ponto de vista deles, mesmo que eles tivessem dinheiro, de que adianta gastar dinheiro em reparos, se eles sabem que perderão a casa em alguns meses?
Você pode economizar dinheiro aplicando um pouco de capital suor (HGTV, alguém?), Mas mesmo assim você precisará de dinheiro para pagar os materiais. Isso também significa que a casa pode não estar pronta para morar. Se você se mudar, talvez seja necessário aguentar um pouco mais de entulho de construção. Pelo lado bom, porém, isso dá a você a chance de atualizar a casa de acordo com sua própria estética.
4. Você pode precisar de financiamento criativo
Isso traz outro problema: como Faz você paga por essas reformas? Geralmente, você não pode simplesmente pedir uma hipoteca maior para cobrir os reparos necessários. A maioria dos credores só vai lhe emprestar tanto quanto o atual avaliação de casa vale a pena, menos o seu pagamento inicial.
Você tem algumas opções, no entanto. Você pode reter algum dinheiro de suas economias para pagar em dinheiro, mas isso significa que terá uma entrada menor. Uma alternativa é obter um empréstimo de um credor diferente, como um empréstimo pessoal, um cartão de crédito com APR de 0%, ou mesmo um empréstimo hipotecário ou linha de crédito, se você tiver a sorte de começar de uma posição com capital próprio.
Finalmente, existem algumas "hipotecas de renovação" especiais disponíveis através de Fannie Mae e outros credores. Essas hipotecas, na verdade Faz permitem que você faça uma hipoteca maior para que possa pagar pelas renovações. No entanto, pode ser necessário fornecer uma entrada maior ou ter uma pontuação de crédito maior para se qualificar.
5. Cuidado com as garantias em casas hipotecadas em leilões
Se você tem um grande pote de dinheiro e pode pagar por uma casa no mesmo dia, um leilão pode ser sua melhor aposta. Mas então você precisa se preocupar com um novo fator: penhoras.
Se a propriedade tiver quaisquer ônus vinculados a ela (como os proprietários anteriores não pagaram seus impostos ou uma sentença de dívida não paga), você herdará essa conta também.
Normalmente, este é o caso apenas para casas leiloadas. Se você comprar uma casa hipotecada como uma venda REO, o banco geralmente quita quaisquer ônus vinculados à propriedade. Ainda assim, pode valer a pena verificar se você tem interesse em uma propriedade específica.
6. Esteja preparado para agir rápido
Você não é o único com a ideia brilhante de obter uma casa hipotecada de baixo custo. Há boas chances de que haja alguns outros compradores interessados na propriedade, o que aumenta a concorrência. Mesmo que a casa esteja listada com um grande desconto, essa competição ainda pode elevar os preços. Você pode precisar estar pronto para agir rápido, assim como em qualquer mercado imobiliário aquecido.
7. Esteja preparado para esperar
Por outro lado, há muita burocracia extra envolvida na compra de uma casa hipotecada depois que o vendedor aceita sua oferta. Muitas vezes, há papelada extra para preencher ou outras complicações.
Por exemplo, a avaliação da casa pode ficar abaixo do esperado, o que pode dificultar a obtenção de financiamento suficiente para o preço de compra acordado. Se for uma venda a descoberto, também pode levar mais tempo para o banco aprovar o preço de venda mais baixo para a casa, com base no valor atual da hipoteca do proprietário.
Prós e contras de casas hipotecadas
Comprar uma casa hipotecada não é necessariamente uma boa ou má ideia por si só. Tudo depende de seus próprios objetivos - por exemplo, você está disposto a financiar reparos para conseguir um acordo sobre o preço de compra da casa? Considere também como é importante para você ter uma casa "pronta para morar" sem complicações.
Pese esses prós e contras com cuidado e o que é mais importante para você ao comprar uma casa.
| Prós | Contras |
| Pode obter um negócio inferior ao preço de mercado | A propriedade é vendida "no estado em que se encontra" e pode não estar pronta para morar |
| Pode personalizar a casa de acordo com suas especificações com reparos e atualizações | Provavelmente precisa de muitos reparos e atualizações |
| Requer financiamento criativo para reparos e atualizações | |
| O processo de execução hipotecária é longo e pode falhar |
The Bottom Line
Comprar uma casa hipotecada pode ser uma situação ganha-ganha. Você consegue uma casa por um bom preço e (normalmente) pode consertar a propriedade de volta a bom estado de funcionamento. Contanto que você entre no negócio sabendo que não é a mesma experiência de uma compra de casa típica, comprar uma casa hipotecada é uma ótima maneira de iniciar a compra de uma casa ou investir em imóveis.