To nie jest niespodzianka; na rynku nieruchomości jest teraz WIELE wykluczeń.
Nic też dziwnego, że te domy można kupić z dużymi rabatami.
W rzeczywistości, moim zdaniem, Foreclosures są najgorętszą rzeczą w inwestowaniu w nieruchomości.
Rynek jest ich pełen, a banki powstrzymują tysiące, by jeszcze bardziej nie zalać rynku. Jak większość z Was wie, banki nie zajmują się nieruchomościami. Zajmują się pożyczaniem pieniędzy.
Kiedy bank otrzymuje wykluczenie, jest to toksyczny zasób w księgach bankowych. Teraz, bardziej niż kiedykolwiek w historii, banki wyrzucają te toksyczne aktywa za grosze na dolara.
Zanim rzucisz swoją codzienną pracę i zdecydujesz, że wzbogacisz się kupując i sprzedając Foreclosures, wiedz o tym:
Słowo wykluczenie oznacza kilka różnych rzeczy i ma kilka różnych etapów. W zależności od tego, na jakim etapie wykluczenia znajduje się dom, będzie zależeć od wielkości ryzyka, które podejmiesz. Przyjrzyjmy się różnym etapom wykluczenia oraz pozytywom i negatywom zakupu na każdym etapie.
Zanim przeczytasz dalej, zrozum, że każdy stan inaczej obsługuje Foreclosures. Harmonogramy i przykłady, które podaję poniżej, niekoniecznie będą standardem dla miejsca, w którym mieszkasz.
Wstępne wykluczenie
Pierwszy etap procesu wykluczenia jest znany jako przed wykluczeniem. Oznacza to, że osoba będąca właścicielem kredytu hipotecznego zalega z płatnościami. W zależności od banku płatności mogą być opóźnione od 3 do 12 miesięcy. Tak, niektóre banki nie rozpoczynają okresu przed wykluczeniem przez 12 miesięcy!
Na tym etapie właściciel nadal mieszka w domu. Od ich pożyczki naliczane są odsetki i kary, ale jedyne, co się dzieje, to: ich zdolność kredytowa spada (szybko) i dostają dużo listów od Bank. Bank nie zdecydował się jeszcze na pełne wykluczenie, ponieważ próbuje coś wypracować z właścicielem domu i zaoszczędzić sobie bardzo wysokich kosztów procesu wykluczenia.
Pozytywnym aspektem zakupu na tym etapie procesu wykluczenia jest oczywiście posiadanie zmotywowanego sprzedawcy. W zależności od sytuacji mogą chcieć sprzedać swój dom bardzo tanio, aby uniknąć przejęcia i zaoszczędzić tyle, ile mogą.
Negatywne jest to, że mogą nie mieć dużego kapitału własnego w domu, a zatem ich motywacja może nie być czynnikiem. Na nic się zda dla inwestora kupno domu, gdy jest wart tego, co sprzedający jest mu winien (lub jak w przypadku wielu nieruchomości na tym rynku, dom nie jest wart tego, co jest winien).
Szukasz motywacji, ale dokonujesz zakupów na akcje.
Nie zagłębiając się w strategię inwestycyjną, wiedz, że w niektórych przypadkach warto nadrobić zaległe płatności i kupić dom z kreatywnym finansowaniem. Nie będziemy tego omawiać w tym poście, ale wiedz, że jest to realna opcja i omówimy ją w przyszłych postach.
Krótka wyprzedaż
Następnym etapem procesu wykluczenia jest możliwość zakupu domu w ramach krótkiej sprzedaży. Krótka wyprzedaż ma miejsce wtedy, gdy bank jest skłonny wziąć za dom mniej niż to, co jest obecnie należne za nieruchomość. Nie ma ustalonego okresu, w którym dom przechodzi ze stanu sprzed wykluczenia do banku, który chce dokonać krótkiej sprzedaży.
Kiedy bank zdecydował, że przeprowadzi krótką sprzedaż, w zasadzie doszedł do wniosku, że obecny właściciel domu nie będzie w stanie spłacić zaległych płatności i kontynuować kredyt hipoteczny. Jedynym powodem, dla którego bank zaakceptuje krótką sprzedaż, jest rezygnacja z długiego procesu i wysokich kosztów, aby wykluczyć zaległą hipotekę.
Na tym etapie wykluczenia jest kilka pozytywów i DUŻO negatywów. Niektórzy inwestorzy uwielbiają kupować na tym etapie, ale jak widać, jest to bardzo pracochłonne, zajmuje bardzo dużo czasu i rzadko prowadzi do zawarcia transakcji.
Pozytywną stroną kupna domu jako krótkiej sprzedaży jest to, że możesz uzyskać bardzo dużą zniżkę…. To wszystko!
Negatywy są następujące: Obecny właściciel domu musi ubiegać się o krótką sprzedaż, wysyłając dużo informacje finansowe zasadniczo przekonujące bank, że nie są już w stanie spłacić swoich kredyt hipoteczny.
To trwa wiecznie!
Gdy dom zostanie zatwierdzony do krótkiej sprzedaży, obecny właściciel musi zgodzić się na Twoją cenę, a następnie przesłać ją do banku do zatwierdzenia. Ten proces również trwa wiecznie (kilka miesięcy). Krótka wyprzedaż może z łatwością trwać 6-9 miesięcy, a widziałem przypadki, w których trwało to ponad rok.
Oto przerażająca rzeczywistość krótkiej sprzedaży, może być do samego końca i myślisz, że transakcja, nad którą pracowałeś od miesięcy, wkrótce zostanie zrealizowana i BOOM, bank ją odrzuca. Na krótkiej sprzedaży można zarobić pieniądze, ale zdecydowanie nie jest to metoda, na której można oprzeć swoją działalność inwestycyjną.
Idąc na aukcję
Trzeci etap procesu wykluczenia ma miejsce, gdy nieruchomość jest licytowana na etapie sądu. To najniebezpieczniejszy czas na kupowanie i tylko doświadczeni inwestorzy powinni próbować kupować na aukcji sądowej!
Na tym etapie bank przeszedł legalność procesu wykluczenia i dom jest wystawiony na licytację. Bank wyśle przedstawiciela, który zalicytuje przynajmniej to, co jest należne za nieruchomość, a każdy, kto jest gotów zapłacić więcej, może kupić dom.
Pozytywne jest to, że jeśli w domu jest mnóstwo kapitału, możesz mieć szansę na uzyskanie dobrej oferty. Oto negatywy. Na tym etapie jednostka często może nadal przebywać w domu! Nawet jeśli go kupisz, mogą go wyrzucić, gdy wyjeżdżają. W związku z tym nie masz możliwości obliczenia, jakie będą twoje naprawy w domu.
Również na tym etapie bank NIE musi koniecznie usuwać z nieruchomości wszystkich zastawów. Możesz kupić dom i odkryć, że istnieje zastaw mechaników, zastaw od miasta lub różne inne zastawy, które teraz odziedziczyłeś.
Ponadto każdy stan ma okres wykupu dla poprzedniego właściciela domu na spłatę kredytu hipotecznego i wszystkich opłat po sprzedaży na aukcji.
To prawda, jest to BARDZO mało prawdopodobne, ale warto to rozważyć. Ponadto, na schodach sądu, kupujący musi wpłacić dużą sumę pieniędzy jako depozyt, z bardzo małym okresem na wyrobienie pozostałego salda.
Jeśli nie jesteś kupującym za gotówkę, będzie ci bardzo trudno kupić te nieruchomości. Po raz kolejny można zarobić na kupnie domów na aukcji sądowej, ale jest to bardzo niebezpieczne, a tam to kilka rzeczy, które możesz odkryć po zakupie nieruchomości, które całkowicie zmieniają perspektywy finansowe umowa.
Jeśli zdanie „Kupujący uważaj” było kiedykolwiek właściwe, to właśnie przy zakupie na schodach sądu!
REO… Speedwagon? Nie do końca
Ostatni etap procesu wykluczenia jest moim ulubionym. W tym momencie dom staje się „REO”. Po przeprowadzeniu aukcji na schodach gmachu sądu miejsce i nikt nie licytuje więcej niż oferta banku, nieruchomość wraca do banku i staje się REO lub "Posiadana nieruchomość" własność.
W tym momencie bank od dłuższego czasu ma do czynienia z tym toksycznym aktywem, bez żadnych pieniędzy, a tylko pieniądze wychodzą! Musisz zrozumieć koszty banku, aby zrozumieć, dlaczego są one niezwykle zmotywowane do sprzedaży tych nieruchomości.
Jak już wcześniej wspomniano, bank od dawna ma w swoich księgach to zagrożone aktywa. Wydali pieniądze na honoraria adwokackie, ochronę mienia, ubezpieczenie itp. Większość dużych banków ma tysiące takich nierentownych aktywów i bardzo potrzebują ich usunięcia z ksiąg.
Pozytywów kupowania na tym etapie jest wiele. Po pierwsze, gdy nieruchomość jest REO, kiedy bank sprzedaje nieruchomość, musi dostarczyć czysty tytuł i usunąć wszystkie zastawy. Dzięki temu po zakupie domu nie będziesz mieć żadnych niespodzianek.
W tym momencie nikt nie będzie mieszkał w domu. Bank zauważył, że poprzedni właściciele opuścili nieruchomość bez szans na spłatę kredytu. Negatywy zakupu na tym etapie to fakt, że poprzedni właściciele często opuszczają dom w złym stanie. W zależności od tego, jak na to spojrzysz, może to wcale nie być negatywne. Im gorszy stan nieruchomości, tym większy rabat. Kiedy staniesz się dobry w szacowaniu napraw, jest to po prostu czynnik, który znajdzie się w Twojej ofercie.
Może cię to zaskoczyć, ale jako inwestorzy dom ma niewielkie znaczenie, jeśli chodzi o uzyskanie czeku.
Nie twierdzę, że stan nieruchomości nie odgrywa żadnej roli przy podejmowaniu decyzji o realizacji inwestycji, ale stan domu nie jest głównym czynnikiem.
Chodzi mi o to, żeby nie oddalać się od domów, które śmierdzą jak kocie siusiu lub są w złym stanie, tam są pieniądze! Wiele z obecnych na rynku domów nie będzie finansowanych przez bank ze względu na ich stan. To tylko bonus dla Ciebie, inwestora!
W chwili pisania tego tekstu Fannie Mae, Freddie Mac i FHA (Federal Housing Administration) posiadają prawie 250 000 domów REO. Jako inwestor, rynek wykluczenia jest zdecydowanie czymś, na co również powinieneś zwrócić uwagę.
Chociaż istnieją różne etapy wykluczenia, a każdy etap niesie ze sobą inny poziom ryzyka, każdy etap daje również możliwość stworzenia ogromnej ilości bogactwa. Chociaż istnieje kilka sposobów, na których można się skupić, próbując zarabiać na nieruchomościach, na tym rynku niewiele osób zbliża się do mocy wykorzystania kapitału z REO znajdujących się w trudnej sytuacji banków.
Skoncentruj się na edukacji i naucz się procesu wykluczenia, a następnie zarób trochę pieniędzy!
Chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak zarabiać na nieruchomościach?
Zapisz się do naszego bezpłatnego biuletynu, aby otrzymywać informacje, gdy tylko się ukażą.