Jak uzyskać kredyt hipoteczny?

Jeśli nie masz setek tysięcy dolarów w gotówce do stracenia, kupno domu prawdopodobnie oznacza zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

A uzyskanie kredytu hipotecznego może być jedną z najbardziej skomplikowanych rzeczy, jakie kiedykolwiek zrobisz w banku.

Stopy procentowe, zaliczek, ocena kredytowa, zatwierdzenie wstępne, koszty zamknięcia, wyceny nieruchomości… jest wiele do rozważenia!

A biorąc pod uwagę tak dużo pieniędzy, nauka na bieżąco nie zawsze jest najlepszym podejściem.

Kredytobiorcy, którzy kontrolują proces hipoteczny, mogą uniknąć niespodzianek, które sprawiają, że zakup domu jest stresujący lub, co gorsza, niespodzianek, które wykolejają Twój wniosek, kosztując czas i pieniądze.

Uzyskanie kredytu hipotecznego może chwilę potrwać, więc powinieneś zacząć się przygotowywać przed znajdziesz swój wymarzony dom.

Typowe kroki do uzyskania kredytu hipotecznego

Doświadczenia są różne dla osób w różnych sytuacjach, ale tradycyjna droga do uzyskania kredytu mieszkaniowego wygląda mniej więcej tak:

Uzyskiwanie kredytu w formie

Znam kilku kupujących dom po raz pierwszy, którzy znaleźli świetny dom w doskonałej okolicy. Szkoły znajdowały się w odległości spaceru i miały świetne recenzje online.

Sąsiedzi byli bardzo mili i gościnni. Zostali już zaproszeni na kolejną imprezę blokową.

Wszystko układało się idealnie, aż… złożyli wniosek o kredyt hipoteczny na sfinansowanie domu i dowiedzieli się, że nie mogą kwalifikować się do pożyczki ze względu na ich zdolność kredytową.

Czasami, nawet jeśli się kwalifikujesz, a niższa niż idealna ocena kredytowa może podnieść twoją stopę procentową, a jak zobaczymy później, wysokie oprocentowanie może sprawić, że niedrogi dom znajdzie się poza twoim przedziałem cenowym.

Solidna historia kredytowa ułatwia kupowanie domu i otwiera możliwości zaoszczędzenia dziesiątek tysięcy dolarów, a czasem nawet więcej, przez cały okres trwania pożyczki.

Dlaczego ocena kredytowa ma tak duże znaczenie?

Gdybyś pożyczył komuś 188 000 $, co jest średnią ceną domu w Stanach Zjednoczonych w tym roku, czy nie chciałbyś wiedzieć, czy on lub ona ci spłaci?

Pożyczkodawcy czują się tak samo, a ponieważ nie znają Cię osobiście, muszą polegać na ocenie kredytowej, aby określić Twoje podejście do finansów osobistych.

Im niższa ocena kredytowa, tym większe ryzyko braku płatności. Banki nie lubią ryzykować kogoś, kto ma niską zdolność kredytową.

W przypadku osoby ze średnią oceną kredytową pożyczkodawca może zabezpieczyć swoje zakłady, zwiększając oprocentowanie.

Ten ostatni punktor jest duży: oprocentowanie w wysokości 4% od pożyczki w wysokości 175 000 USD na 30 lat oznacza, że ​​zapłacisz łącznie 300 000 USD, jeśli spłacisz dom zgodnie z harmonogramem.

Zwiększ tę stawkę do 6 procent, a jeśli zapłacisz zgodnie z harmonogramem, w ciągu najbliższych 30 lat zapłacisz 377 000 USD, co stanowi różnicę 77 000 USD.

Dodatkowe 77 000 USD doda około 2500 USD rocznie do Twojej płatności, nawet jeśli pożyczyłeś tę samą kwotę.

Jak mogę naprawić złą historię kredytową?

Będziesz potrzebować cierpliwości i staranności, aby zwiększyć swoją zdolność kredytową i utorują drogę do korzystniejszego kredytu hipotecznego w przyszłości.

Dobre wieści?

Łatwiej niż kiedykolwiek znaleźć swoją zdolność kredytową i zacząć pracować nad jej poprawą.

Aplikacje takie jak Kredytowy Sezam oraz Kredyt Karma umieść swoją ocenę kredytową na czubku palca, a oni zaoferują sugestie dotyczące poprawy wyniku.

Ogólnie rzecz biorąc, terminowe regulowanie rachunków i spłacanie nadmiernego zadłużenia, zwłaszcza zadłużenia na kartach kredytowych, stawia Cię na dobrej drodze.

Kieruj swoimi finansami we właściwym kierunku, a następnie bądź cierpliwy.

Może minąć kilka miesięcy, a czasem nawet lat, zanim Twój wynik zacznie się poprawiać.

Bądź jednak na bieżąco. czasem błąd w raporcie kredytowym może obniżyć Twój wynik. Kiedy zwracasz uwagę, możesz od razu zidentyfikować i naprawić tego rodzaju problemy.

Obserwacja kredytów zapobiegawczych

Ponieważ naprawa problemów kredytowych zajmuje trochę czasu, a Twój wynik tak bardzo wpływa na Twój kredyt hipoteczny, umieściliśmy „Kontrolowanie swojego wyniku kredytowego” pierwszy na tej liście, jak uzyskać kredyt hipoteczny.

Nawet jeśli spodziewasz się, że minie kilka lat, zanim będziesz gotowy do zakupu domu, możesz być super przygotowany, ruszając w drogę do lepszego kredytu już teraz.

Dzięki takiemu podejściu będziesz w świetnej kondycji kredytowej, gdy nadejdzie czas, aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.

Znajdowanie przedziału cenowego Twojego domu

Większość z nas wie, ile pieniędzy możemy wydać w tym miesiącu na zakupy spożywcze lub czy stać nas na przeprowadzkę do większego mieszkania w przyszłym roku.

Możemy nie wiedzieć dokładnie, na jaki dom możemy sobie pozwolić.

Ceny nieruchomości różnią się na terenie całego kraju. Jeśli kupujesz na Manhattanie lub w San Francisco, mediana ceny domu za 188 000 USD może kupić szafę do przechowywania. (Rozejrzyj się wystarczająco dużo, a możesz znaleźć taki z dołączoną żarówką!)

Na innych rynkach za 188 000 USD można uzyskać 2500 stóp kwadratowych domu na kilku akrach.

Liczy się jednak to:

Czy stać Cię na kredyt hipoteczny w wysokości 188 000 USD?

Jeśli nie, jaki jest twój przedział cenowy?

Jak dowiedzieć się, ile domu możesz sobie pozwolić?

Każdy stoi przed różnymi wyzwaniami finansowymi i ma inne wymagania dotyczące swoich miesięcznych budżetów. Tylko Ty możesz wiedzieć na pewno o swojej sytuacji.

Jednak wielu doradców finansowych zaleca wydatki nie więcej niż 25 do 28 procent twojego rocznego dochodu na mieszkalnictwie.

Zajmijmy się tym pomysłem: powiemy, że zarabiasz 96 000 $ rocznie.

25 procent z 96 000 $ = 24 000 $ rocznie na mieszkanie

24 000 USD rocznie podzielone przez 12 miesięcy = 2000 USD miesięcznie na mieszkanie.

Większość ludzi lubi uwzględniać składki ubezpieczeniowe właścicieli domów i lokalne podatki od nieruchomości w ich budżet mieszkaniowy. Wybierzmy 200 USD miesięcznie na ubezpieczenie i 200 USD miesięcznie na podatki od nieruchomości, co daje łącznie 400 USD miesięcznie.

Miesięczny budżet mieszkaniowy 2000 USD – 400 USD na ubezpieczenie i podatki = 1600 USD miesięcznie na kredyt hipoteczny.

Możesz kupić dużo domu na wielu rynkach za 1600 dolarów miesięcznie.

Pamiętaj jednak: Ta reguła 25 procent może nie zadziałać w przypadku znacznego obciążenia budżetu miesięcznego.

Jeśli ty pożyczył 100 000 $, aby uzyskać zaawansowany stopień na elitarnym uniwersytecie, lub jeśli masz już duże zadłużenie z tytułu innych zakupów nieruchomości, odpowiednio dostosuj swoje szacunki.

Twoim ostatecznym celem będzie sprawdzenie, na ile możesz sobie pozwolić na spłatę domu, niezawodnie, co miesiąc przez okres do 30 lat. Twój numer może stanowić tylko 15 procent twoich dochodów; może to być 35 proc.

Mówię „do” 30 lat, ponieważ możesz uzyskać kredyty hipoteczne na różnych warunkach, a te warunki mają ogromny wpływ na to, jak daleko pójdą pieniądze twojego domu.

W dalszej części omówimy te szczegóły.

Znajomość odpowiedniego rodzaju kredytu hipotecznego

Kredyty hipoteczne są bardzo zróżnicowane. To może być dobre lub złe dla ciebie, konsumenta.

Dobrze, gdy poznałeś rynek i znalazłeś produkt, który dokładnie odpowiada Twoim potrzebom. Nie jest jednak tak dobrze, jeśli kończysz z kredytem hipotecznym, który nie odpowiada Twoim potrzebom.

W rzeczywistości otrzymanie niewłaściwego kredytu hipotecznego może być katastrofalne dla twoich finansów osobistych.

Jeśli, na przykład, twoje oprocentowanie wzrośnie po pierwszych kilku latach, ponieważ masz zmienną stopę, twoja spłata domu może nagle stać się nieopłacalna.

Stopy procentowe to nie jedyne zmienne, o których powinieneś wiedzieć:

Okres kredytu hipotecznego

Możesz usłyszeć słowo „termin”, gdy inwestujesz, otrzymujesz kredyt hipoteczny, a nawet otrzymujesz nową polisę ubezpieczeniową na życie. Zwykle odnosi się do określony czas.

W przypadku Twojego kredytu hipotecznego, Twój termin to czas, w którym będziesz winien pieniądze na swój dom, zakładając, że spłacasz je zgodnie z harmonogramem.

Dziesięcioletni kredyt hipoteczny rozkłada dług na 10 lat. Jeśli weźmiesz ten sam dług i rozłożysz go na 30 lat, będziesz miał niższą miesięczną ratę.

Ale trzymając się długu dłużej, zapłacisz więcej odsetek.

O ile więcej?

Jak widać, krótszy termin kosztuje więcej w krótkim okresie, ale z czasem daje ogromne oszczędności. Różnica między 10-letnim a 30-letnim kredytem hipotecznym w powyższym przykładzie wynosi około 87 400 USD.

Dlatego tak ważne jest znalezienie odpowiedniego terminu. Jeśli możesz sobie pozwolić na spłatę 10-letniego kredytu, jak najbardziej, skorzystaj z tych długoterminowych oszczędności.

Jeśli możesz sobie pozwolić tylko na 30-letnią pożyczkę, to też jest OK.

Tak, płacisz więcej, ale przynajmniej dostajesz stopę w drzwiach bardziej stabilnej przyszłości finansowej bez wysadzania swojego miesięcznego planu wydatków.

Później możesz refinansować na korzystniejszych warunkach.

Zajmiemy się tym pomysłem w dalszej części tego postu.

Naprawiono vs. Regulowana stopa procentowa

Do tej pory omawialiśmy tylko pożyczki o stałym oprocentowaniu. W przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu Twoja stopa procentowa – a co za tym idzie miesięczna rata – pozostaje taka sama przez cały okres trwania pożyczki, nawet jeśli wynosi ona 30 lat lub dłużej.

Jednak nie wszystkie kredyty hipoteczne mają stałe oprocentowanie. Możesz również otrzymać pożyczkę z regulowanym oprocentowaniem. Wraz ze zmianą stopy procentowej, zwykle w odpowiedzi na określony indeks stóp, Twoja płatność odpowiednio wzrośnie lub spadnie.

Brzmi to przerażająco i może być, ale kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) nie jest całkowicie darmowy dla wszystkich. W przypadku większości ARM stawka pozostaje taka sama przez określony czas, a następnie zmienia się każdego roku.

Na przykład ARM 3/1 utrzymuje swoją początkową stopę procentową przez trzy lata, a następnie stawka jest dostosowywana co roku. Więc to nie jest tak, że spłata kredytu hipotecznego byłaby ruchomym celem z miesiąca na miesiąc.

Mimo to niewiedza z roku na rok, ile będziesz płacić, powoduje zbyt dużą niestabilność dla wielu właścicieli domów. Trzymanie się stałej stawki sprawia, że ​​wszystko jest proste.

Być może zastanawiasz się, kto chciałby ARM?

Pamiętaj też, że ARM nie musi narażać Cię na kaprysy rynku. Wiele pożyczek o zmiennym oprocentowaniu oferuje limity wahań stóp lub limity płatności.

Te czapki działają prawie tak, jak można się spodziewać. Na przykład przy ograniczeniu miesięcznych płatności nawet gwałtownie rosnące oprocentowanie zwiększy twoją płatność tylko do maksymalnej kwoty dozwolonej przez limit pożyczki.

Uważaj jednak na te czapki. Tylko dlatego, że jesteś odizolowany od nadmiernych płatności, nie oznacza to, że jesteś odizolowany od opłat odsetkowych.

Wcześniej czy później będziesz musiał zapłacić te opłaty. Są szanse, że Twój bank doda je do Twojego salda kredytu hipotecznego, co oznacza, że ​​to, co jesteś winien, może stale rosnąć, nawet gdy dokonujesz zaplanowanych płatności.

Konwencjonalny vs. Pożyczka rządowa

Do tej pory omówiliśmy konwencjonalne pożyczki oferowane przez banki, SKOK-i i firmy zajmujące się finansowaniem kredytów hipotecznych. Wypełniasz wniosek, urzędnik ds. pożyczek sprawdza Twoją zdolność kredytową i zwykle musisz odłożyć trochę pieniędzy.

Nie każdy może kwalifikować się do konwencjonalnej pożyczki. Może twoja zdolność kredytowa nie jest jeszcze wystarczająco wysoka. Może nie możesz wymyślić pięciocyfrowej zaliczki.

Wejdź do rządu federalnego, który pomaga nabywcom domów poprzez różne programy, dając ludziom z niższą oceną kredytową i osobami o ograniczonej elastyczności finansowej kolejna droga do domu własność:

Ta lista po prostu uderza w najwyższe punkty w przypadku pożyczek rządowych.

Inne programy obejmują pożyczki, które pomogą uczynić Twój dom bardziej energooszczędnym oraz pożyczki, które pomogą rdzennym Amerykanom kupić dom. Możesz znaleźć bardziej wyczerpująca lista tutaj.

Pytanie brzmi, czy powinieneś uzyskać pomoc od Wujka Sama w zakupie domu?

Kiedy potrzebujesz pomocy, nie musisz się zastanawiać. Jeśli żyjesz od wypłaty do wypłaty i po prostu nie możesz znaleźć sposobu na zaoszczędzenie 20 000 dolarów na zaliczki, te programy mogą pomóc ci w domu, dzięki czemu możesz przestać płacić czynsz i zacząć budować kapitał własny.

Kiedy potrzebujesz pomocy w dostaniu się do domu i planujesz w nim mieszkać, program pożyczek wspierany przez władze federalne jest wielką korzyścią.

Jeśli nie potrzebujesz pomocy i chciałbyś mieć większą kontrolę nad procesem, najpierw zdecyduj się na konwencjonalną pożyczkę.

Znalezienie odpowiedniego kredytodawcy hipotecznego

Ankiety konsekwentnie pokazują, że około 75 procent niedawnych nabywców domów ma jedną wspólną cechę: Złożyli wniosek tylko o jeden kredyt hipoteczny.

Ci sami nowi właściciele domów prawdopodobnie nie kupiliby pierwszego smartfona ani pierwszej pary butów, na którą natknęli się w sklepie.

Po co więc brać pierwszy kredyt hipoteczny, który się pojawi?

Mam przeczucie, że odpowiedź ma związek z tym, jak trudno jest ubiegać się o kredyt hipoteczny. Cała robota papierkowa i dokumentacja dochodów oraz ujawnianie osobistych dokumentów finansowych.

Kto chce to robić w kółko?

Dlaczego ma znaczenie, kto pożycza pieniądze?

Oto kolejny powód, dla którego ludzie często ubiegają się tylko o jedną pożyczkę: Uważają, że pożyczkodawca i tak sprzeda ich kredyt innemu bankowi.

I mają rację.

Wiele pożyczek jest spłacanych między trzema lub czterema bankami, zanim zostaną spłacone.

Dla mnie jest to jednak powód, aby uzyskać najkorzystniejsze warunki, jakie można znaleźć, co można zrobić ubiegając się o kilka pożyczek.

Czemu? Ponieważ podczas gdy Twoja instytucja kredytowa może się zmieniać w miarę upływu lat, warunki kredytowania pozostaną takie same: Twoja stopa procentowa, długość okresu itp.

Jak kupować pożyczkodawców?

Na szczęście dobry „stary Internet” znacznie ułatwia porównywanie kredytów hipotecznych. Możesz znaleźć szczegóły, uzyskać wycenę, porównać funkcje itp., bez kłopotów z ubieganiem się o pożyczkę.

Wiele różnych instytucji finansowych oferuje kredyty hipoteczne, więc najpierw zawęź wybór.

Kiedy wiesz, z jaką organizacją chciałbyś mieć do czynienia, porównaj trzy lub cztery różne organizacje.

Niektóre instytucje mogą mieć specjalne programy, jeśli jesteś kupującym po raz pierwszy, inwestorem, który planuje uczynić nieruchomość samowystarczalną pod względem środowiskowym. Inne miejsca mogą mieć promocyjne stawki lub mogą być w stanie zrezygnować z opłaty za udzielenie pożyczki.

Zasadniczo traktuj swój nowy kredyt hipoteczny z taką samą analizą, jaką poświęciłbyś na nowe zasłony lub kolejną lekturę na lato.

Wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego

Po znalezieniu odpowiedniego pożyczkodawcy nadszedł czas na rozpoczęcie procesu wstępnego zatwierdzania, oczywiście zakładając, że jesteś gotowy do przejścia na własność domu.

Niektórzy nabywcy domów pomijają ten krok i po znalezieniu odpowiedniego domu po prostu ubiegają się o kredyt hipoteczny. Nie nazwałbym tego złym lub nieodpowiedzialnym, zwłaszcza jeśli wcześniej kupowałeś domy.

Jeśli jednak cenisz sobie większą pewność w życiu, wstępna zgoda pożyczkodawcy hipotecznego będzie na wyciągnięcie ręki.

Po wstępnym zatwierdzeniu będziesz wiedzieć, ile pieniędzy pozwoli Ci wydać Twój pożyczkodawca. Będziesz miał też znacznie lepszy pomysł na swoje miesięczne płatności.

Dla wielu kupujących może to być pomocna wiedza podczas zwiedzania domów i rozważania zmiennych. Na przykład, jeśli kochałeś konkretny dom, ale wymagał on nowego dachu, znajomość wstępnie zatwierdzonego limitu może pomóc w negocjacjach ze sprzedawcą.

To trochę jak zakupy spożywcze. Kiedy dokładnie wiesz, ile pieniędzy możesz wydać na jedzenie, podejmujesz bardziej świadome decyzje zakupowe.

Pamiętaj o tym podczas zakupów, chociaż: Kwota wstępnego zatwierdzenia może przekroczyć rzeczywisty budżet. Tylko dlatego, że twój bank twierdzi, że możesz sfinansować do 200 000 USD, nie oznacza to, że stać Cię na spłatę pożyczki 200 000 USD.

Zwiększ swoje wyszukiwanie w domu

Wiesz o finansowaniu, opłatach odsetkowych i dopasowaniu płatności za dom do swojego budżetu.

Teraz zabawna część: zakupy do nowego domu.

Każde z tych podejść dobrze by ci służyło. Posunąłbym się tak daleko, że poleciłbym używanie ich wszystkich jednocześnie, aby uzyskać jak najdokładniejsze płótno o swoim rynku.

Czy powinienem znaleźć agenta nieruchomości?

Pośrednicy zarabiają na życie, obsługując transakcje na rynku nieruchomości. Są ekspertami w niuansach swoich rynków.

Jednak rutynowo spotykam kupujących, którzy nie są tak chętni do zatrudniania Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami. Często podają prowizję agenta jako zbędną opłatę, ponieważ mogą przeszukiwać domy online za darmo.

Jednak zastanów się nad tym poważnie, zanim podejmiesz decyzję. Dobry agent może być Twoim adwokatem podczas całego procesu zakupu, chroniąc Cię przed problemami, o których możesz nawet nie wiedzieć.

A jeśli chodzi o tę prowizję: jeśli patrzysz na wymienione nieruchomości (nie na sprzedaż przez nieruchomości właściciela), sprzedający ma agenta, który będzie zarabiał prowizję z tego, co wydasz.

Jeśli masz również agenta, dwaj agenci podzielą tę samą prowizję. Tak więc i tak będziesz płacić tę samą prowizję. Dlaczego nie pozwolić, by połowa tego trafiła do kogoś, kto ma plecy twoje, a nie sprzedającego?

Oferty, kontroferty i kontrakty

Każdy rynek nieruchomości może być inny, a rynek lokalny również będzie się zmieniał z roku na rok. Czasami rynek faworyzuje kupujących; innym razem to sprzedawcy mają największy wpływ na transakcje.

Jeśli kupujesz dom na rynku sprzedawcy, możesz napotkać ostrą konkurencję ze strony innych kupujących.

Jak więc złożyć ofertę, która przyciągnie uwagę sprzedawcy pośród nawału innych ofert?

Twój Realtor może Cię tutaj poprowadzić, podając szczegółowe informacje na temat Twojego rynku. Może z góry wiedzieć, w jaki sposób agent sprzedawcy byłby skłonny odpowiedzieć na Twoją ofertę.

Kontroferta to dobra rzecz

Kiedy złożyłeś ofertę, a sprzedawca odpowiada z wyższą ofertą, wiesz, że przyciągnąłeś uwagę sprzedawcy. Niech rozpoczną się negocjacje.

Porozmawiaj ze swoim pośrednikiem w handlu nieruchomościami, czy powinieneś zaakceptować kontrofertę, czy złożyć inną własną ofertę.

Po uzgodnieniu warunków ze sprzedawcą nadszedł czas na zawarcie umowy.

Podpisanie umowy

Wraz z umową zgadzasz się kupić dom na uzgodnionych warunkach (z oferty), o ile spełnione są pewne warunki. Podobnie sprzedawca zgadza się nie sprzedawać nikomu innemu, gdy ma z Tobą umowę.

Sprzedawca lub jej agent może poprosić o zadatne pieniądze. Nie jest to zaliczka od kredytu, ale zostanie przeznaczona na zakup domu, zakładając, że zostaniesz zamknięty.

Zasadniczo pieniądze – zwykle 500 lub 1000 USD – pokazują, że jesteś poważny.

Jeśli coś się stanie i nie kupisz domu, upewnij się, że poprosisz o zwrot pieniędzy.

Negocjacje są kontynuowane podczas trwania umowy

Na tym etapie procesu musisz zatrudnić niezależnego inspektora do spraw domowych, aby zbadał każdy zakątek domu, od filarów po wywietrzniki dachowe.

Twój Realtor, oczywiście, może zasugerować niektórych inspektorów do domu, ale rozważ znalezienie jednego dla siebie. To twoja długoterminowa inwestycja.

Możesz zyskać lub stracić pieniądze. Więc będziesz chciał mieć pewność, że inspektor się tobą opiekuje.

O inspekcji domu

Przeczytaj dokładnie raport z inspekcji domu. Jeśli kupujesz starszy dom, nie zdziw się, jeśli inspektor wykryje drobne problemy z hydrauliką, izolacją lub kanałem.

Takie problemy nie powinny powstrzymywać Cię przed zakupem domu, ale możesz rozważyć zwrócenie się do sprzedawcy o koncesję.

Możesz na przykład poprosić o zniżkę w wysokości 500 USD na dom, aby rozwiązać problem w tym przedziale cenowym.

Możesz też poprosić sprzedawcę o naprawienie problemów przed zamknięciem.

Inspektor może również znaleźć poważne wady w domu. Jeśli inspektor kwestionuje integralność strukturalną domu, czy to z powodu fundamentów problemów lub jakiejś rozległej zgnilizny, może nadszedł czas, aby poważnie rozważyć przejście do innego własność.

To samo dotyczy kwestii bezpieczeństwa. Stare okablowanie lub przestarzały lub źle zainstalowany system grzewczy może oznaczać katastrofę w przyszłości.

Tak, takie problemy można naprawić, ale koszt i nakład pracy mogą okazać się zbyt dużym problemem, jeśli masz na liście inne opcje domu.

Jak możesz powiedzieć, przez te kilka tygodni między zaakceptowaniem oferty a zamknięciem domu będziesz bardzo zajęty. Nie zapominaj, że również będziesz się pakować i przygotowywać do przeprowadzki.

A w banku wciąż jest wiele do zrobienia.

Ubieganie się o kredyt hipoteczny

Poczekaj minutę. Czy nie rozmawialiśmy już o kredytach hipotecznych?

Tak, ale tylko dla wstępna akceptacja. Kiedy masz dom objęty umową i zamierzasz w pełni zrealizować zakup, będziesz musiał złóż wniosek o pożyczkę oficjalnym.

Z twoją wstępną zgodą bank przyjąłby pewne założenia. W szczególności zakładał, że informacje, które udostępniłeś o swoich dochodach, zatrudnieniu, saldach bankowych itp., były prawdziwe.

Teraz nadszedł czas, aby to udowodnić.

Pożyczkodawca poprosi o dokumentację na poparcie twojego wniosku. Spodziewaj się udostępnienia formularzy podatkowych i ostatnich kontrola oraz oszczędności wyciągi z konta.

Nie zdziw się, jeśli pożyczkodawca zadzwoni do Twojego miejsca pracy.

Po zakończeniu aplikacji może się wydawać, że nic nie jest święte.

Nie przejmuj się tym.

Dopóki Twój dom fiskalny jest w porządku i możesz to udokumentować, wszystko powinno być w porządku.

W miarę składania wniosku nadszedł czas, aby zdecydować o warunkach kredytu.

Czy stać Cię na 12-letni lub 15-letni kredyt hipoteczny? Czy powinieneś grać bezpiecznie z 30-letnią pożyczką?? (Przewiń w górę do rodzajów sesji hipotecznych, aby odświeżyć ten temat, jeśli tego potrzebujesz.)

Jeśli to wszystko, wraz z twoją dokumentacją finansową, się sprawdzi, powinieneś być gotowy. Pożyczkodawca wyda zobowiązanie kredytowe, co oznacza, że ​​masz wsparcie finansowe, aby spełnić swoje marzenie o posiadaniu domu.

Przygotowanie do daty zamknięcia

Twoja umowa powinna zawierać datę zamknięcia, która może być zaplanowana na miesiąc lub nawet dłużej w okresie obowiązywania umowy.

Do czasu zamknięcia każda ze stron może wycofać się z umowy, więc ludzie mają tendencję do myślenia o zamknięciu jako stresującym.

W rzeczywistości powinieneś wiedzieć dni lub nawet tygodnie przed datą zamknięcia, czy wszystko odbędzie się zgodnie z planem.

Zadzwoń do prawnika

Twój prawnik ds. nieruchomości (pośrednik w obrocie nieruchomościami może go polecić lub sam możesz zatrudnić prawnika) powinien mieć doświadczenie i kompetentny personel.

Kiedy jesteś w dobrych rękach prawnych, nawet najbardziej skomplikowane elementy transakcji będą wydawać się łatwe. Twój prawnik dowie się o wszelkich zaległych podatkach od nieruchomości i upewni się, że nie ponosisz odpowiedzialności za naliczone podatki od nieruchomości przed zamknięciem.

Twój prawnik przeprowadzi oddzielne wyszukiwanie tytułów i będzie mógł pokazać ci wszelkie ingerencje w twoją nową nieruchomość.

Jeśli sąsiad, na przykład, umieścił budynek magazynowy w poprzek granicy nieruchomości, dowiesz się.

Przekażesz swoją zaliczkę, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, oraz pieniądze od pożyczkodawcy hipotecznego.

Następnie będziesz podpisywać dokument po dokumencie po dokumencie, aż wszystkie zaczną wyglądać tak samo.

Ty też masz więcej pracy

Przed zamknięciem masz jeszcze kilka rzeczy do samodzielnego załatwienia:

Otwarcie rachunku powierniczego

Twój adwokat zamykający najprawdopodobniej wspomni o rachunku powierniczym dla ubezpieczenia i podatków. Nie musisz jechać tą trasą, ale wielu właścicieli domów uważa ją za pomocną.

Oto, jak to działa: Za każdym razem, gdy dokonujesz płatności za dom, część Twojej płatności trafia na oddzielny rachunek powierniczy.

Pieniądze gromadzą się w miarę upływu miesięcy, a kiedy przychodzi czas na zapłacenie podatku od nieruchomości lub składki ubezpieczeniowej, masz dostępne pieniądze.

Twój pożyczkodawca będzie prowadził rachunek powierniczy, a nawet opłacał podatki i rachunki ubezpieczeniowe.

Poza monitorowaniem go od czasu do czasu, nie wymaga od Ciebie zbytniego myślenia.

Patrząc w przyszłość jako właściciel domu

1. Czy istnieje szybszy sposób na spłatę?
2. Czy należy szybciej spłacać kredyt hipoteczny?
3. A co z hipotecznym ubezpieczeniem na życie?
4. Czy powinieneś kiedykolwiek refinansować?
5. Co to są drugie kredyty hipoteczne?

Cała praca, którą wykonałeś, aby przygotować się do posiadania domu – wszystkie oszczędności, badania, aplikacje – powinna wydawać się tego warta, gdy wychodzisz z biura adwokata z kluczami do domu.

Świętować.

Zdecyduj, jaki będzie Twój pierwszy posiłek w nowym domu.

Pokaż dzieciom lub swoim zwierzakom po okolicy.

Przedstaw się sąsiadom.

Zadomowić się.

Poświęć trochę czasu, aby cieszyć się wygraną, ponieważ wkrótce zaczniesz poznawać wyzwania związane z posiadaniem domu.

Oczywiście istnieje ogromne saldo kredytu hipotecznego do spłacenia, więc zaczniemy nasze „Najczęściej zadawane pytania dotyczące nowych właścicieli domów” tutaj:

Czy istnieją skróty do spłaty kredytu hipotecznego?

TAk! Im więcej spłacisz kapitału pożyczki, tym mniej odsetek zapłacisz w dłuższej perspektywie i tym szybciej wyjdziesz z długów.

Prawdopodobnie podczas zamykania transakcji zobaczyłeś ujawnienie „prawdy w pożyczaniu”. Formularz powinien pokazywać dokładnie, ile pieniędzy wydasz na pożyczkę, jeśli spłacisz zgodnie z harmonogramem.

Na przykład: Jeśli masz nową, 30-letnią pożyczkę hipoteczną na 175 000 USD z 4-procentowym oprocentowaniem, zapłacisz około 125 000 USD odsetek w ciągu najbliższych trzech dekad. Tak więc faktycznie zapłaciłbyś 300 000 $, aby kupić swój dom za 175 000 $.

To denerwujące, wiem, ale taki jest biznes kredytów hipotecznych. Banki nie pomagają w zakupie domu za darmo.

Jednak skracając czas trwania pożyczki, możesz zmniejszyć kwotę, którą spłacasz odsetki. Jak skrócić długość pożyczki?

Płacąc dodatkowo od kapitału pożyczki.

“Główny” odnosi się do aktualnego salda.

W powyższym przykładzie głównym kapitałem będzie 175 000 USD. Aby to zadziałało, musisz zapłacić zaplanowaną płatność, która automatycznie będzie zawierać odsetki, a następnie dokonać dodatkowej płatności kapitału.

System płatności online Twojego pożyczkodawcy powinien umożliwiać wyznaczenie dodatkowej płatności na rzecz zleceniodawcy. Jeśli nie zadzwoni do pożyczkodawcy, aby o to zapytać. O ile dodatkowa płatność nie zostanie odpowiednio wyznaczona, możesz po prostu zapłacić zaplanowaną płatność na następny miesiąc.

Jaki jest efekt dopłaty do kapitału?

Na 175 000 $, 4%, 30-letniej pożyczce od góry, płacąc dodatkowe 100 $ miesięcznie, zaoszczędzisz około 25 000 $ w całym okresie spłaty i spłacisz dom pięć lat wcześniej.

Czy powinienem spłacić kredyt hipoteczny od razu?

Podobnie jak wiele świetnych pytań, odpowiedź tutaj nie jest tak prosta, jak mogłoby się wydawać.

Tak, twój kredyt hipoteczny to duży dług i tak, lepiej byłoby mieć dom na własność i ograniczyć niektóre z tych odsetek.

Ale skupienie się na spłacie kredytu hipotecznego może również Cię kosztować.

Na przykład nie powinieneś zadłużać się na karcie kredytowej, ponieważ dokonujesz trzech płatności domowych miesięcznie. Albo niektórzy ludzie mogą korzystać z oszczędzania na emeryturę co miesiąc, zamiast płacić dodatkowo za dom.

Nawet jeśli możesz sobie pozwolić na szybką spłatę kredytu hipotecznego bez poświęcania się gdzie indziej, niektórzy doradcy podatkowi uważają, że możesz więcej zyskać, odpisując swoje odsetki od kredytu hipotecznego w czasie podatkowym, czego nie możesz zrobić po spłacie kredytu hipotecznego.

Krótko mówiąc: nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie.

Rozważ swoją indywidualną sytuację i poproś o pomoc doradcę finansowego.

Co to jest hipoteczne ubezpieczenie na życie?

E-maile i pocztówki mogą już napływać. Odkąd kupiłeś dom, firmy ubezpieczeniowe będą Ci oferować ubezpieczenie kredytu hipotecznego który spłaci twoją pożyczkę, jeśli umrzesz.

W ten sposób Twoja rodzina nie musiałaby się martwić o spłatę domu lub jego sprzedaż.

Brzmi to jak rozsądny środek ostrożności, ale podobnie jak w przypadku wielu niechcianych ofert, prawdopodobnie możesz zrobić lepiej.

Jeśli martwisz się o ochronę swojej inwestycji i ogólnego bezpieczeństwa finansowego Twojej rodziny, jeśli nagle nie uzyskają oni Twoich dochodów, nie jesteś sam.

Istnieje cała branża, która ma na celu zaspokojenie tej potrzeby. To jest nazwane ubezpieczenie na życie. Terminowa polisa na życie może lepiej odpowiadać Twoim potrzebom niż ubezpieczenie na życie hipoteczne.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego spłaciłoby saldo kredytu, jeśli umrzesz. Dożywocie zapłaci beneficjentowi (małżonek, partner, dorosłe dziecko itp.), jeśli umrzesz.

Twój beneficjent może wtedy wykorzystać pieniądze tak, jak uważał za stosowne, zamiast automatycznie trafiać do pożyczkodawcy hipotecznego.

A co z refinansowaniem?

Otrzymasz również oferty refinansowania pożyczki.

Kiedy refinansujesz, dostajesz nowy kredyt hipoteczny na ten sam dom. Nowy kredyt hipoteczny spłaca istniejący kredyt hipoteczny, a następnie zaczynasz od nowa spłacać nowy kredyt zgodnie z jego warunkami.

Jeśli możesz uzyskać znacznie lepsze warunki kredytu poprzez refinansowanie, zdecyduj się na to. Oto kilka pytań, które należy sobie zadać:

• Czy możesz obniżyć oprocentowanie o kilka punktów procentowych? Jeśli rozwiązałeś niektóre problemy kredytowe od czasu zakupu domu, możesz teraz kwalifikować się do znacznie lepszego oprocentowania kredytu refinansowanego. To może zaoszczędzić tysiące dolarów.
• Czy teraz stać Cię na znacznie wyższą płatność? Może masz nową pracę lub dużą podwyżkę i możesz sobie pozwolić na znacznie wyższą zapłatę niż wtedy, gdy kupowałeś dom. Jeśli przechodzisz z 30-letniego na 12-letni kredyt hipoteczny, możesz dużo zaoszczędzić na odsetkach dzięki refinansowaniu. (Podobny efekt można osiągnąć, płacąc co miesiąc więcej kapitału).
• Martwisz się o zmienną stawkę? Czy otrzymałeś kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, a teraz zbliżasz się do końca okresu wprowadzającego? W zależności od klimatu dla stóp procentowych, możesz chcieć zablokować stałą stopę poprzez refinansowanie.
• Otrzymałeś pożyczkę z dopłatą i potrzebujesz teraz większej elastyczności? Pożyczki subsydiowane są świetne, ale mogą ograniczyć korzystanie z nieruchomości. Jeśli chcesz zamienić swój dom w nieruchomość na wynajem, Twoja pożyczka federalna może na to nie pozwolić. Refinansowanie konwencjonalną pożyczką może otworzyć więcej możliwości.

Zwykle, gdy refinansujesz, musisz ponownie zapłacić koszty zamknięcia. Upewnij się, że nowa pożyczka pozwoli zaoszczędzić wystarczająco dużo pieniędzy, aby uzasadnić drugą rundę kosztów zamknięcia.

Co to jest druga hipoteka?

Aby zrozumieć, jak działają drugie kredyty hipoteczne, musisz wiedzieć o kapitale własnym. Kapitał własny odnosi się do ilości domu, który faktycznie posiadasz.

Jeśli twój dom jest wart 200 000 USD i nadal jesteś winien 150 000 USD wobec swojego pożyczkodawcy hipotecznego, posiadasz 50 000 USD w kapitale własnym.

Możesz wykorzystać te 50 000 $, zaciągając drugi kredyt hipoteczny lub linia kredytowa pod zastaw domu.

Po wykonaniu tej czynności nadal będziesz miał do spłaty swój pierwotny kredyt hipoteczny oraz będziesz mieć drugi kredyt hipoteczny do spłaty każdego miesiąca.

Wiele osób popadło w poważne tarapaty finansowe w późnych latach, kiedy rynek mieszkaniowy załamał się, a ich kapitał własny, na który już zaciągnęli pożyczkę, zniknął.

Więc nie przesadzaj.

Zachowaj tę opcję na modernizację domu, nawet jeśli masz ochotę spłacić zadłużenie na karcie kredytowej lub pożyczkę samochodową z drugą hipoteką.

Inwestując swój kapitał z powrotem w swój dom, możesz zwiększyć jego wartość. Ale tutaj też nie idź za daleko. Możliwe jest inwestowanie przekraczające wartość, jaką Twój lokalny rynek może zwrócić.

Lokalizacja Twojego domu ma duży wpływ na jego wartość. Bez względu na to, jak ładne mogą być Twoje nowe urządzenia i szafki, ogólna wartość Twojego domu nadal będzie ograniczona przez lokalny rynek.

Linia kredytowa pod zastaw domu działa podobnie, ale zamiast mieć stałą kwotę, możesz w razie potrzeby pożyczyć pod zastaw własnego kapitału.

Pomyśl o tym jako o skrzyżowaniu drugiego kredytu hipotecznego z karta kredytowa.

Duża inwestycja na więcej niż jeden sposób

Gdy ludzie mówią Twój dom to Twoja największa inwestycja, nie mówią tylko o pieniądzach.

Inwestujesz także czas, cierpliwość i wiedzę.

A Twoja inwestycja w wiedzę może sprawić, że Twoja inwestycja finansowa pójdzie jeszcze dalej.

Wiedza o tym, jak określić przedział cenowy, jak uniknąć nadmiernych odsetek i jak interpretować raport z inspekcji domu, może uchronić Cię przed kosztownymi błędami.

Wiedza o tym, jak złożyć atrakcyjną ofertę i jak wycofać się z kontroferty, dobrze posłuży Ci na lokalnym rynku.

Nie spiesz się i poznaj proces. Sprawdź swoje opcje pożyczki, nawet po zamknięciu domu. Rozważ długo- i krótkoterminowe skutki każdej opcji.

Mając odpowiednią wiedzę, możesz kupować dom na swój sposób.