Jeśli posiadasz dom i spędzasz dużo czasu z sąsiadami, niezmiennie będziesz rozmawiać o wartości nieruchomości i podatkach od nieruchomości.
Ludzie uwielbiają mówić o tym, jak ich dom zyskał na wartości, ale nienawidzą też tego, że ich podatki od nieruchomości są tak wysokie. Przepraszam, kolego, nie możesz mieć tego na dwa sposoby! 😂
Jeśli wartość nieruchomości wzrośnie, podatki od nieruchomości wzrosną!
W hrabstwie Howard nasze podatki od nieruchomości wynoszą około 1,442% (hrabstwo, stan, przeciwpożarowy i ad valorem). Mocny w porównaniu do niektórych, lekki w porównaniu do innych.
Cóż, niedawno otrzymaliśmy zawiadomienie o naliczeniu podatku od nieruchomości z Departamentu Ocen i Podatków naszego stanu. Podobnie jak wiele nieruchomości w całym kraju, odnotowaliśmy wzrost naszych ocen.
To był pierwszy raz, kiedy wartość nieruchomości znacznie wzrosła. Spodziewaliśmy się tego, ponieważ w czasie pandemii przeprowadziliśmy remont i nasz dom trochę się powiększył.
Nie wiem, co to jest sprawiedliwa ocena, czy nie, ale kiedy pojawiła się możliwość odwołania, pomyślałem, że nie zaszkodzi spróbować, prawda?
Uwaga: mieszkamy w hrabstwie Howard w stanie Maryland, więc w Twoim hrabstwie i stanie mogą obowiązywać inne procedury i terminy, ale w wielu obszarach obowiązują podobne procedury.
Spis treści
- Rozpoczęcie procesu odwołania od oceny
- Przegląd arkusza ponownej oceny
- Zadzwoń do swojego agenta nieruchomości
- Czy powinienem się odwołać?
- Co to jest współczynnik jakości?
- Apel pisemny, ustny czy wideo?
- Nasz apel został przyjęty! (poniekąd)
- Co dalej?
Rozpoczęcie procesu odwołania od oceny
Proces odwołania jest prosty i masz 45 dni na złożenie formalnego odwołania.
Moje zawiadomienie było datowane na 29.12.2022 (chociaż otrzymałem je dopiero kilka dni później). Miałem czas do 12 lutego, aby zdecydować, co chcę robić.
Na szczęście wszystko można załatwić przez Internet ten formularz ale musisz mieć zawiadomienie o ocenie. Proszą o powiadomienie i numer kontrolny. (znajduje się w polu w prawym górnym rogu)
Po pierwsze, możesz poprosić o arkusz oceny dla swojej nieruchomości, a także analizę sprzedaży obszaru. To jest to, do czego będziesz się odwoływać, więc potrzebujesz arkusza roboczego, aby zdecydować, na jakich podstawach się od niego odwołać.
Na początku nie byłem pewien, czy chcę złożyć odwołanie, ale możesz poprosić o dokumenty bez składania odwołania. Miło jest móc zobaczyć, jak ustalili wartość Twojego domu.
Poprosiłem o arkusz roboczy i analizę 1/3/2023 i otrzymałem je e-mailem 21/01/2023.
Przegląd arkusza ponownej oceny
W Maryland Residential Worksheet for Reassessment jest prostym dokumentem, który wyjaśnia, w jaki sposób Departament Oceny i Podatków stanu Maryland doszedł do swojej oceny.
Pierwsze trzy strony dotyczyły naszego domu. Obejmuje każdy aspekt naszego domu i obejmuje stawkę, według której jest wyceniony. (Ten PDF objaśnia arkusz i co oznacza każda z wartości)
Ostatnie dwie strony zawierały porównywalną sprzedaż z ostatnich kilku lat.
Jest dość szczegółowy i, w naszym przypadku, poprawny. Nie było w nim błędów. Gwizd.
Zadzwoń do swojego agenta nieruchomości
Jeśli zaczynasz czuć się trochę przytłoczony lub po prostu zasięgnąć drugiej opinii, zadzwoń do swojego agenta nieruchomości. On lub ona będzie w stanie ci pomóc, ponieważ cały czas przechodzą przez ten proces. Wiedzą, jak to wszystko działa i mogą nawet mieć dobre relacje z przełożonym, który rozpatrzy Twoją sprawę.
Nie miej też poczucia winy za wykorzystywanie ich czasu – jak myślisz, do kogo prawdopodobnie zadzwonisz, gdy nadejdzie czas sprzedaży domu?
Niektóre strony internetowe sugerują, że możesz zatrudnić osobę trzecią do obsługi tego w zamian za procent zaoszczędzonych pieniędzy. Nie sądzę, aby było to konieczne – jeśli twój agent nie pomoże, następnym razem rozważ pozyskanie nowego agenta. Ale sam wykonałem ten proces, a pierwsza faza procesu nie była trudna.
Czy powinienem się odwołać?
Zastanawiając się, czy powinieneś się odwołać, weź pod uwagę kilka kwestii.
Czy są jakieś błędy? Jest to prawdopodobnie najłatwiejsza rzecz do naprawienia.
W naszej konkretnej sytuacji pomyślałem, że jest jedna nieścisłość na podstawie tego, co widziałem w bazie danych nieruchomości. W bazie danych podano, że mamy 6 pełnych łazienek (3 lub więcej urządzeń) i pół wanny (2 lub mniej). W rzeczywistości mamy tylko 4 pełne łazienki i pół wanny. To dwie dodatkowe łazienki.
Każda pełna łazienka jest warta 5000 $ w Maryland.
Ale formularz ponownej oceny zawierał prawidłową liczbę łazienek. A każda łazienka kosztuje tylko 5000 $, co nie jest dużo.
Po błędach można było to zakwestionować na podstawie porównań. W tym miejscu porównujesz oszacowaną wartość swojego domu z godziwą wartością rynkową domów w Twojej okolicy – lub tym, co hrabstwo uwzględniło w arkuszu ponownej oceny. Jeśli ostatnio nastąpiła zmiana na rynku, której wiele obszarów doświadczyło, gdy stopy procentowe wzrosły w ciągu ostatniego roku, możesz argumentować, że twoja wartość również jest niższa.
Wymagałoby to uzyskania porównywalnych danych dotyczących sprzedaży i przeprowadzenia badań. Lista sprzedaży w hrabstwie obejmowała sprzedaż dopiero w grudniu 2022 r. (I tylko jedną sprzedaż w grudniu i wątpię, aby sprzedano tylko jeden dom w całym grudniu). Jeśli chcesz pójść tą drogą, potrzebujesz więcej danych, a Twój agent nieruchomości może Ci w tym pomóc.
Czy możesz zakwestionować którykolwiek z mnożników? Po zsumowaniu całkowitej bazowej wartości mieszkania, istnieją trzy „korekty wartości mieszkania”:
- Mnożnik hrabstwa – który dotyczy wszystkich domów w hrabstwie
- Współczynnik jakości – co ustala asesor (ocena 1-9)
- Dostosowanie sąsiedztwa – który dotyczy wszystkich domów w „sąsiedztwie”
Wątpię, czy możesz zakwestionować pierwszy i trzeci mnożnik, ale co ze współczynnikiem jakości?
Co to jest współczynnik jakości?
U nas było 6, co oznaczało, że mnożnik wartości naszego mieszkania wyniósł 1,37x. 5 to mnożnik wynoszący zaledwie 1,17x – czyli 20% różnicy!
Wysłałem e-mail do Departamentu Podatków, aby lepiej zrozumieć, w jaki sposób określa się wartość jakości, ponieważ jest to prawdopodobnie moje najlepsze podejście.
Tego samego dnia (Dziękuję Braxton!) Asystent Inspektora Oceny przesłał mi dokument wyjaśniający klasy kosztów mieszkaniowych CAMA (które nasz stan wykorzystuje jako czynniki jakości). CAMA oznacza Computer Assisted Mass Appraisal i to jest to, co jest wykorzystywane przez agencje rządowe w całym kraju do określania tego aspektu ocen.
Oto lista dla klas 5 i 6:
- Ocena 5 – Mieszkania w tej klasie na ogół obejmują indywidualnie zaprojektowane domy produkowane masowo w lepszych dzielnicach. Te domy są budowane na podstawie projektów projektantów, przy użyciu wykwalifikowanych rzemieślników i standardowych do dobrych materiałów. Jest dekoracja zewnętrzna, a wnętrza są dobrze wykończone (Dobry).
- Ocena 6 – Mieszkania w tej klasie generalnie obejmują te zaprojektowane dla indywidualnych właścicieli domów przy użyciu materiałów dobrej jakości. Nad budową czuwa kompetentny wykonawca. Domy te mogą być budowane w lepszym niż przeciętne rozwoju. W budowie domów tej klasy kładzie się większy nacisk na detale wykończenia zarówno zewnętrznego, jak i wewnętrznego (bardzo dobry).
Na liście sprzedaży na ostatnich dwóch stronach zacząłem przeglądać niektóre domy ocenione na 6 i wydawały się one porównywalne dla mojego niewprawnego oka. Były to większe domy z ceglanymi elewacjami, podobnymi wykończeniami wewnątrz i zbudowane w podobnych ramach czasowych.
Te, które zostały ocenione jako współczynnik jakości 6 lub 7, były znacznie nowsze, znacznie wspanialsze i prawdopodobnie miały niektóre elementy wnętrza, które nie zostały w pełni uchwycone na Zillow.
Jedynym wyróżnikiem, który może mieć zastosowanie do naszego domu, jest to, że nasz dom nie jest „domem produkowanym masowo” w tym sensie, że sąsiedztwo domów Toll Brothers jest produkowane masowo. Nasz został zbudowany w latach 80. na podstawie planu zakupionego przez budowniczego.
Wysłałem e-mail do Asystenta Inspektora ds. Oceny z pytaniem, czy mogę odwołać się na tej podstawie, a on powiedział, że mogę!
Dzień dobry i zapraszamy. Tak, możesz odwołać się na tych podstawach, a twój argument dotyczący klasyfikacji ocen zostanie rozpatrzony przez asesora. Asesor będzie mógł pobrać dane z oceny od całej społeczności i ustalić, czy Twój dom został oceniony sprawiedliwie w porównaniu z innymi. Na wypadek, gdybyś nie był zaznajomiony, załączam dokument dotyczący całego procesu odwołań.
Apel pisemny, ustny czy wideo?
Istnieją trzy opcje odwołania – odwołanie pisemne, przesłuchanie telefoniczne lub przesłuchanie wideo.
Najprostsze podejście jest napisane, ale możesz poprosić o odwołanie telefoniczne lub wideo.
Złożyłem pisemną apelację (która wydawała się najłatwiejsza), podając w zasadzie to, co napisałem powyżej:
Nasz dom został zdeterminowany, aby mieć Współczynnik Jakości równy 6, podczas gdy uważam, że powinien być dokładniej uznany za 5. Został zbudowany w 1980 roku na podstawie szeroko dostępnego projektu Avril Shull, więc chociaż jest indywidualny w okolicy (o ile nam wiadomo), nie jest zaprojektowany na zamówienie dla indywidualnego właściciela domu. Został on oparty na masowym projekcie. Biorąc pod uwagę listę porównywalnych domów w pobliżu, w tym jeden niedawno sprzedany w sąsiedztwie, uważam, że nasze wnętrze i wygląd zewnętrzny są bardziej zbliżone do domów klasy 5.
Złożyłem to 26 stycznia i mam 8-12 tygodni zaległości.
Odpowiedź otrzymałam 10 kwietnia! Było to około 74 dni później iw samym środku szacowanego 8-12 tygodniowego czasu oczekiwania, więc wcale nie jest źle.
Nasz apel został przyjęty! (poniekąd)
Hrabstwo odesłało dwustronicowy list wyjaśniający swoje ustalenia, z których pierwszy to prawdopodobnie tylko list wysłany do wszystkich, którzy się odwołali. Wyjaśniono, że jest to ostateczne zawiadomienie i że ocena znajduje się na drugiej stronie.
Ostateczne zawiadomienie o ocenie pokazało nam Odwołana wartość, lub jaką hrabstwo uznałoby naszą wartość rynkową, gdybyśmy nie złożyli odwołania.
Potem pokazali nasze Ostateczna wartość rynkowa, od czego będziemy opodatkowani.
Otrzymaliśmy zniżkę w wysokości 10,86% od wartości odwołania!
Jeśli pamiętasz wcześniej, odwołałem się na podstawie współczynnika jakości, a to kalkulacja dotycząca samego mieszkania. W odwołanej wartości i ostatecznej wartości rynkowej nasza wartość gruntu nie uległa zmianie. Nasz „Budynki, Inne” spadł o 13,98%.
Jeśli pamiętasz mnożnik współczynnika jakości, wynosił on 1,37x dla QF równego 6 i 1,17x dla QF równego 5.
0,20 z 1,37 to około 14,5% – więc całkiem blisko, ale nie dokładnie tak, jak nasza redukcja.
Nie wygląda na to, żeby czytali notatki z mojego apelu, w pełni zgodziliśmy się, że jesteśmy niższym współczynnikiem jakości i odpowiednio go obniżyliśmy. Nie podali również żadnego wyjaśnienia, co się zmieniło, ale ostateczna wartość rynkowa jest niższa niż wcześniej, co jest miłe.
Co dalej?
Dzięki nowej ocenie możesz teraz ponownie odwołać się, jeśli chcesz.
Istnieją trzy „poziomy” odwołań:
- Poziom przełożonego – to jest poziom, przez który właśnie przeszedłem i zapewniłem sobie 10% redukcję.
- Komisja Odwoławcza ds. Oceny Podatku od Nieruchomości – Stajesz przed zarządem lokalnych mieszkańców i przedstawiasz swoją sprawę.
- Sąd podatkowy Maryland – Jest to ostatni krok i nadal jest to nieformalna rozprawa administracyjna, podczas której przedstawiasz swoją sprawę osobiście (bez rozpraw pisemnych).
Nie ma opłat za każdy z poziomów i nie oczekuje się, że będziesz potrzebować reprezentacji.
W tym momencie czuję, że odniosłem całkiem solidne zwycięstwo, uzyskując ładną, ale sprawiedliwą obniżkę Ostatecznej Wartości Rynkowej, która pozwoli nam zaoszczędzić tysiące dolarów. Ponieważ nie było żadnych błędów i wydawało się, że akceptuje to, co było równoznaczne z redukcją współczynnika jakości, otrzymałem 99% tego, czego chciałem.
Nie kosztowało mnie to żadnych pieniędzy, nauczyłem się ważnego procesu, który może pomóc przyjaciołom i sąsiadom…. wszystko to poświęcając na to bardzo mało czasu. Poza tym stał się pożywką dla posta na blogu!
Zamierzam umieścić to w kolumnie wygranych i nie będę się odwoływać.
💡Moje wnioski z tego doświadczenia – zawsze kwestionuj swoją ocenę nieruchomości. Poznanie tego procesu i wypróbowanie go nie zaszkodzi, zwłaszcza jeśli jest duży skok. Możesz zaoszczędzić sobie dużo pieniędzy w tym procesie.
Czy kiedykolwiek odwołałeś się od oceny podatku od nieruchomości? Co się stało?