Plusy i minusy zakupu nieruchomości wakacyjnej na wynajem krótkoterminowy

Czy zastanawiałeś się kiedyś nad zakupem nieruchomości wakacyjnej na wynajem krótkoterminowy? Myślę, że to dość powszechny pomysł. A w idealnym świecie może łączyć to, co najlepsze w wypoczynku i inwestowaniu w jedną nieruchomość.

Niedawno otrzymałem pytanie od czytelnika, który rozważa podjęcie decyzji:

„Moja żona i ja jesteśmy po pięćdziesiątce, jesteśmy wolni od długów i posiadamy nasz dom. Chcielibyśmy mieć miejsce, z którego nasza rodzina i dzieci mogliby korzystać podczas zwiedzania przyszłych obszarów emerytalnych w pobliżu domu wakacyjnego.

Większość tradycyjnych planistów/CPA odradza to, ale jesteśmy ciekawi, jaki jest pogląd Wealth Hackera”.– Dzięki, Steve

Steve nie zapytał konkretnie o potencjał wynajmu nieruchomości. Ale ponieważ jest to powszechny wynik, postanowiłem uwzględnić go w zaletach i wadach zakupu nieruchomości wakacyjnej na wynajem krótkoterminowy. Zajmę się bezpośrednimi pytaniami Steve'a, a także aspektem wynajmu krótkoterminowego.

Zacznę od omówienia zalet, a następnie przejdę do wad. Mam nadzieję, że prezentując oba, nie tylko odpowiem na pytanie Steve’a, ale także udzielę cennych informacji innym czytelnikom rozważającym zakup domu wakacyjnego.

Zalety kupowania nieruchomości wakacyjnej na wynajem krótkoterminowy

Bez wątpienia istnieją realne korzyści z zakupu nieruchomości wakacyjnej na wynajem krótkoterminowy. Ale zanim przejdziemy do tych, chcę najpierw wyjaśnić, że mówimy o tych korzyściach, ponieważ dotyczą nieruchomość na wakacje. Innymi słowy, nieruchomość na wakacje nie jest nieruchomość inwestycyjna, więc korzyści będą inne.

Podczas gdy nieruchomość inwestycyjna jest wyłącznie przedsięwzięciem finansowym, nieruchomość wakacyjna jest czymś w rodzaju hybrydy. Podobnie jak dom, w którym mieszkasz, nieruchomość wakacyjna zapewnia osobiste korzyści, ale jednocześnie może generować zyski finansowe.

Powiedziawszy to, przejdźmy do zalet posiadania nieruchomości wakacyjnej.

1. Możesz wygenerować dodatkowy dochód

Jeśli kupisz nieruchomość wakacyjną wyłącznie do użytku osobistego, zwiększy to Twój budżet, i to poważny. Ale wynajmując go przynajmniej na część czasu, możesz wygenerować dochód z nieruchomości.

Załóżmy na przykład, że płatność za wakacje wynosi 1500 USD miesięcznie. Wynajmując go na tydzień w każdym miesiącu, również za 1500 USD, pokryjesz koszty utrzymania domu. Ale jeśli wynajmujesz ją dłużej niż tydzień w każdym miesiącu, nieruchomość będzie generować dodatnie przepływy pieniężne.

Tutaj również możesz wykazać się kreatywnością. Możesz wynająć dom w określonych porach roku i zachować go wyłącznie do użytku osobistego przez resztę roku.

Może zdecydujesz się wynająć dom tylko „w sezonie”. Może to oznaczać zarabianie 2500 dolarów tygodniowo przez 12 tygodni szczytowego sezonu. Ten układ pokryje miesięczne koszty utrzymania przez cały rok, generując zysk w wysokości 12 000 USD.

W międzyczasie będziesz mógł cieszyć się domem przez 40 tygodni każdego roku. W ten sposób dom będzie nieruchomością inwestycyjną przez 12 tygodni w roku, a domem letniskowym dla pozostałych 40.

2. Możesz zarobić długoterminową aprecjację kapitału

Większość ludzi uważa dom, w którym mieszkają, za jedną z najlepszych inwestycji, jakie kiedykolwiek poczynili. Nawet jeśli nie postrzegasz swojego głównego miejsca zamieszkania jako inwestycji, ale raczej jako domu, może działać w obu kierunkach. Dom, który kupisz za 400 000 dolarów i będziesz w nim mieszkał przez 20 lat, może ostatecznie być wart dwa razy więcej. To najlepsza wygrana finansowa!

To samo może się zdarzyć z domem wakacyjnym. Możesz kupić nieruchomość za 200 000 dolarów, a dwadzieścia lat później podwaja się ona do 400 000 dolarów. Po drodze będziesz cieszyć się spędzaniem wakacji w domu, a także wynajmujesz go, aby generować dochód.

W tym miejscu ważne jest, aby zrozumieć przewagę dźwigni, jaką zapewniają nieruchomości.

W przeciwieństwie do większości innych inwestycji, nieruchomości są zazwyczaj kupowane przede wszystkim za pożyczone pieniądze. To znacznie zwiększa zwrot z inwestycji.

Jeśli kupiłeś nieruchomość wakacyjną o wartości 200 000 USD z 20% zaliczką – 40 000 USD – a wartość podwoiła się do 400 000 USD, naprawdę zarobisz 200 000 USD na inwestycji w wysokości 40 000 USD. To 500% zysk w ciągu 20 lat!

Jednocześnie 30-letni kredyt hipoteczny zostanie spłacony do około 98 000 USD. Połączenie aprecjacji ceny i amortyzacji kredytu hipotecznego zwiększy Twój kapitał netto do 298 000 USD. To niesamowity zwrot z inwestycji w wysokości 40 000 USD.

I pamiętaj, zyskasz również możliwość korzystania z nieruchomości jako domu wakacyjnego.

3. Ciesz się hojnymi ulgami podatkowymi

Ponieważ Twój dom wakacyjny będzie generował dochód, będziesz mógł również odpisać wszelkie wydatki poniesione w związku z uzyskiwaniem tych dochodów.

Załóżmy, że wynajmujesz dom przez 25% roku. IRS pozwoli Ci odliczyć około 25% kosztów utrzymania nieruchomości od generowanego przez nią dochodu.

Wydatki, które możesz odpisać to m.in. odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości, składki wspólnotowe, nieruchomości utrzymanie, wydatki na media, koszty sprzątania, dostawy (dla najemców) i opłaty za zarządzanie, jeśli wynajmiesz zewnętrzną usługę do zarządzania proces.

Jeszcze inny wydatek to deprecjacja. IRS pozwoli Ci amortyzować wartość domu (nie wliczając wartości gruntu) przez około 30 lat. Ponieważ amortyzacja to tak zwana a papierowy wydatek, zmniejszy to Twoje zobowiązanie podatkowe bez ponoszenia żadnych kosztów.

Oczywiście możesz zastosować amortyzację tylko do biznesowego użytkowania domu. Jeśli to 25%, będziesz mógł amortyzować tylko 25% wartości domu.

Mówiąc o podatkach dochodowych, decydując się na sprzedaż domu, skorzystasz z długoterminowych stawek podatku od zysków kapitałowych.

Jeśli Twój dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 100 000 USD, będziesz w 22% próg podatkowy dla federalnego podatku dochodowego. Ale ponieważ sprzedaż domu wakacyjnego będzie długoterminowym zyskiem kapitałowym, zapłacisz tylko 15% od tego zysku.

4. Zbudujesz portfel nieruchomości

Jedną z najczęstszych – i cennych – rad dotyczących inwestowania jest: dywersyfikacja. Chodzi o rozłożenie pieniędzy na kilka inwestycji. Nie tylko minimalizuje potencjalne straty z pojedynczej inwestycji, ale także daje dostęp do większej liczby możliwości inwestycyjnych.

Ze względu na wysoki koszt nieruchomości dywersyfikacja nieruchomości może być trudna. Ale jeśli posiadasz już główną rezydencję i kupujesz dom wakacyjny, będziesz dywersyfikować swój portfel nieruchomości o dwie nieruchomości.

Jeśli wartość nieruchomości wzrośnie w dłuższej perspektywie, jak to zwykle ma miejsce, skorzystasz z zysków kapitałowych z dwóch nieruchomości, a nie z jednej.

5. Będziesz mieć dom wakacyjny dla siebie i swojej rodziny – Opłacone przez Twoich najemców!

Wspomniałem wcześniej o przykładzie wynajmowania części domu w ciągu roku, aby pokryć cały koszt jej posiadania. Nawet jeśli nie czerpiesz zysków z wynajmu, dochód, który generuje, da ci bezkosztowa nieruchomość na wakacje.

Pomyśl o tysiącach dolarów, które zaoszczędzisz każdego roku na pobytach w hotelach lub wynajmie cudzej nieruchomości wakacyjnej. Następnie pomnóż te oszczędności przez 20 lub 30 lat.

Korzyści mogą z łatwością być warte znacznie ponad 100 000 USD. Chociaż może to nie być bezpośrednia inwestycja, uwolni mnóstwo gotówki na inne inwestycje.

6. Dom wakacyjny może stać się Twoim domem spokojnej starości

Ta korzyść może nie być tak oczywista, ponieważ nie jest finansowa. Ale to może być równie ważne. W rzeczywistości dochodzi do sedna pytania Steve'a.

Dom wakacyjny, który kupujesz na wynajem krótkoterminowy, może również służyć jako Twój próba przejścia na emeryturę. Da ci to szansę spędzenia dłuższego czasu w domu wakacyjnym. W tym czasie możesz zdecydować, czy nieruchomość będzie dla Ciebie odpowiednim domem spokojnej starości.

Przeprowadzka geograficzna na emeryturę może być bardziej stresująca i destrukcyjna, niż się spodziewasz.

Ale jeśli już mieszkasz na emeryturze, przynajmniej przez część roku, poznasz już nową społeczność.

A nawet jeśli zdecydujesz się nie używać swojego domu wakacyjnego jako domu spokojnej starości, może to pomóc Ci zdecydować, czy obszar, w którym się znajduje, jest dla Ciebie odpowiedni. Jeśli tak, możesz sprzedać swój domek letniskowy – i czerpać zyski – a następnie kupić inny dom w okolicy. Poznasz już ukształtowanie terenu, a także lokalne wartości nieruchomości. To usunie wiele ryzyka związanego z wykonaniem dużego ruchu.

Wady kupowania nieruchomości wakacyjnej na wynajem krótkoterminowy

Mimo że kupno nieruchomości wakacyjnej na wynajem krótkoterminowy ma wiele zalet, istnieje taka sama liczba wad. Przed podjęciem decyzji ważne jest, aby wiedzieć, jakie są te negatywy i być przygotowanym od razu.

1. Domy wakacyjne wymagają większych zaliczek i mają wyższe stopy procentowe

Musisz pokochać te niskie raty, niskooprocentowane kredyty hipoteczne, które cały czas widzisz w reklamach.

Wiadomosci:nie są dostępne dla domów wakacyjnych.

Zacznijmy od wymogu zaliczki. Kredytodawcy zezwalają na zaliczkę w wysokości zaledwie 3% na główne miejsce zamieszkania. Jeśli jesteś kwalifikuje się do pożyczki VA, możesz uzyskać 100% finansowania – lub 0 zaliczki.

Ale jeśli kupujesz nieruchomość na wakacje, minimalna wymagana wpłata zaliczki to 10%. Pożyczkodawcy mogą wymagać większej zaliczki, jeśli masz wyższe kwalifikacje. Może to obejmować wyższe wskaźniki zadłużenia i niższą ocenę kredytową.

Nawet jeśli możesz dostać dom wakacyjny z 10% zaliczką, będziesz musiał zapłacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI). To może znacznie zwiększyć twoją miesięczną płatność. Jeśli kupujesz nieruchomość na wakacje, powinieneś zaplanować wpłatę 20% zaliczki, aby zminimalizować płatność.

Wyższe będą również stopy procentowe. Jeśli najlepsza dostępna stawka w głównym miejscu zamieszkania wynosi 4%, spodziewaj się, że zapłacisz 4,5% za pożyczkę na dom wakacyjny.

Powinieneś również wiedzieć, że kwalifikacja kredytu hipotecznego będzie trudniejsza w przypadku nieruchomości wakacyjnych. Ponieważ uważa się, że jest to zakup luksusowy, pożyczkodawcy będą szukać dużego wkładu własnego, niskiego wskaźnika zadłużenia do dochodu oraz dobrego lub doskonałego kredytu.

Jeszcze jeden punkt dotyczący kwalifikacji – nie będziesz mógł wykorzystać dochodu z wynajmu domu wakacyjnego, aby zakwalifikować się do kredytu hipotecznego.

Jeśli nawet wskażesz zamiar wynajęcia nieruchomości, pożyczkodawca przeklasyfikuje dom jako nieruchomość inwestycyjną. Będą wymagać minimalnej zaliczki w wysokości 20% i naliczają jeszcze wyższe oprocentowanie.

2. Nie wszystkie społeczności są mile widziane w wynajmie krótkoterminowym!

Jeśli planujesz kupić dom wakacyjny, który wynajmiesz nawet na krótki okres, będziesz musiał odrobić pracę domową. Nie wszystkie społeczności są mile widziane w wynajmie krótkoterminowym. Zabraniają im na mocy przejściowe ograniczenia użytkowania. Dowiedz się, czy społeczność, w której znajduje się Twoja zamierzona nieruchomość na wakacje, ma takie ograniczenia. Jeśli tak, to pomysł na wynajem krótkoterminowy nie będzie na początek.

Niektóre kondominia zabraniają również wynajmu krótkoterminowego. Zwykle nie ma to miejsca w kondominiach zlokalizowanych w lub w pobliżu ośrodków wypoczynkowych. Ale ograniczenia różnią się w zależności od kondominium. Musisz wcześniej dowiedzieć się, czy w okolicy są jakieś ograniczenia. Mimo że kondominium znajduje się w idealnym miejscu na wakacje, ta konkretna dzielnica mogła zostać zbudowana specjalnie dla właścicieli-mieszkańców, a nie najemców krótkoterminowych.

Równie ważne jest ograniczenie wynajmu krótkoterminowego u kredytodawców hipotecznych.

Jeśli nieruchomość jest wykorzystywana do wynajmu krótkoterminowego, można ją sklasyfikować jako kondotel. To hybryda słów „kondominium” i „hotel”. Odnosi się do kondominium, które będzie zasadniczo wykorzystywane jako hotel.

Chociaż są one popularne w ośrodkach wypoczynkowych, nie są one dostępne dla tradycyjnych kredytodawców hipotecznych. Ponieważ są postrzegane jako nieruchomości komercyjne, aby je kupić, musisz uzyskać komercyjny kredyt hipoteczny. Będzie to oznaczać jeszcze większą zaliczkę i wyższe oprocentowanie. Pożyczka może również zawierać bardziej restrykcyjne warunki, jak np. kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu na okres zaledwie 10 lat.

3. Najemcy mogą uszkodzić nieruchomość

Ilekroć masz najemców w nieruchomości, zawsze istnieje możliwość uszkodzenia. W przypadku wynajmu krótkoterminowego jest to jeszcze bardziej prawdopodobne. Podobnie jak w pokoju hotelowym, będziesz mieć drzwi obrotowe lub najemców korzystających z nieruchomości przez cały rok.

Nie wszyscy najemcy ponoszą całkowitą odpowiedzialność. Możesz pobrać kaucję na pokrycie ewentualnych szkód, ale może być konieczne wszczęcie postępowania sądowego, jeśli szkoda przekroczy kaucję, a najemca odmówi zapłaty.

Nawet jeśli żaden z najemców nie wyrządzi żadnej realnej szkody, mając co roku w nieruchomości kilkunastu lub więcej najemców przez kilka lat będzie wymagało więcej prac konserwacyjnych i naprawczych niż prawdopodobnie wykonujesz na swoim podstawowym rezydencja.

To przełoży się na pieniądze z własnej kieszeni oraz czas i wysiłek z Twojej strony.

To dobry czas na wychowanie ubezpieczenie domu. Aby zaoszczędzić pieniądze, możesz ulec pokusie wykupienia standardowej polisy ubezpieczeniowej właściciela domu na wakacje. To zły pomysł! Naprawdę źle!!!

Standardowa polisa właściciela domu obejmuje tylko uszkodzenia mienia powstałe w wyniku normalnego użytkowania przez Ciebie, Twoją rodzinę i Twoich gości.

Jeśli nieruchomość zostanie zniszczona przez najemcę, firma ubezpieczeniowa nie wypłaci odszkodowania. Mogą nawet wypowiedzieć twoją polisę za błędne przedstawienie jej przeznaczenia.

Będziesz musiał uzyskać specjalną polisę potwierdzającą wykorzystanie nieruchomości do wynajmu krótkoterminowego. Będzie droższe niż standardowa polisa ubezpieczeniowa właściciela domu. Ale jeśli go nie masz, a twoja nieruchomość zostanie uszkodzona lub zniszczona przez najemcę, nie będziesz mieć ubezpieczenia w ramach standardowej polisy.

4. Zarządzanie nieruchomością wakacyjną nie jest czynnością pasywną!

Nie licz na to, że Twoja nieruchomość na wakacje będzie czystą zabawą na słońcu, jeśli używasz jej do wynajmu krótkoterminowego. Omówiłem już wymóg regularnego czyszczenia, napraw i konserwacji. Ale to dopiero początek.

Będziesz także musiał sprzedać nieruchomość, aby ją wynajmować. Będzie to oznaczać reklamowanie nieruchomości, sprawdzanie najemców i załatwianie formalności związanych z każdym wynajmem. Będziesz także musiał sprawdzić nieruchomość po każdym wynajmie, aby sprawdzić, który najemca mógł uszkodzić dom.

Mówiąc delikatnie, zarządzanie nieruchomościami wakacyjnymi z wynajmem krótkoterminowym to praca na pół etatu. Słowo „wakacje” może szybko zostać przytłoczone faktem, że prowadzisz firmę z drugiego domu. Tak, to się naprawdę dzieje.

Istnieją firmy zarządzające, które zajmą się tym za Ciebie. Ale jeśli pójdziesz tą drogą, spodziewaj się opłaty w wysokości od 10% do 20% dochodu z wynajmu nieruchomości.

5. Nie będziesz mógł korzystać z nieruchomości wakacyjnej, kiedy tylko chcesz

Istnieje nieodłączny konflikt z korzystaniem z nieruchomości wakacyjnej do wynajmu krótkoterminowego. Prawdopodobnie będziesz chciał korzystać z domu w tych porach roku, które generują najwięcej najemców i najwyższe czynsze.

Kupujesz więc dom na plaży z myślą o spędzeniu kilku tygodni na cieszeniu się nim w szczycie lata. Ale każdego tygodnia, w którym korzystasz z domu, tracisz najwyższe czynsze w roku.

Problem jest jeszcze większy w przypadku nieruchomości wypoczynkowych. Na przykład lokalizacja na plaży będzie najbardziej popularna w miesiącach letnich. Zimą będzie duży popyt na dom w ośrodku narciarskim. Tego rodzaju nieruchomość może: tylko mają wartość czynszu w szczycie sezonu.

Jeśli lubisz chodzić na plażę latem lub jeździć na nartach zimą, możesz nie mieć takiej szansy – nie, jeśli chcesz zmaksymalizować swoje dochody z nieruchomości. Możesz go wynajmować w szczycie sezonu, dzięki czemu możesz cieszyć się nim tylko poza sezonem. To zmaksymalizuje zwrot z inwestycji. Ale zostanie to zrobione kosztem utraty wartości urlopowej.

6. Wartość nieruchomości może nie wzrosnąć

Aprecjacja nieruchomości nie jest jednakowa na wszystkich rynkach. Chociaż może to być powszechne na rynkach metropolitalnych, jest mniej pewne w obszarach wypoczynkowych. Możliwe, że wartość nieruchomości wakacyjnej w ogóle nie wzrośnie, a nawet może spaść.

Obiekty wypoczynkowe często znajdują się w odległych lokalizacjach. Nie nadają się do zamieszkania przez cały rok, ponieważ istnieje niewiele możliwości zatrudnienia lub innych usług, które spodobają się stałym mieszkańcom.

Na obszarach uzdrowiskowych, które są zależne od handlu turystycznego, wartość nieruchomości może spaść, jeśli ruch turystyczny zwolni. Spadek może być jeszcze bardziej dramatyczny, jeśli obszar jest również zabudowany. To powszechne w latach dużego ruchu turystycznego. Ale jeśli to się skończy, budowniczowie utkną z niesprzedanymi zapasami, a wartość nieruchomości spadnie w całej społeczności. Najlepszym tego przykładem jest co się stało z wartościami nieruchomości w Miami podczas ostatniej recesji?.

Nie oznacza to, że wartości są skazane na spadek w ośrodku wypoczynkowym lub że nigdy nie wrócą. Ale jeśli kupujesz dom wakacyjny w celach zarobkowych, jest to ryzyko, o którym musisz wiedzieć od samego początku.

Dolna linia

Mam nadzieję, że to odpowiedź na twoje pytanie, Steve. Jeśli chcesz kupić dom wakacyjny głównie do użytku osobistego, perspektywa finansowa może nie być tak ważna. Ale jeśli jesteś zainteresowany kupno wakacyjnej nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy, musisz myśleć o tym jak o firmie. Informacje zawarte w tej odpowiedzi pomogą ci to zrobić.

OK czytelnicy, jeśli masz pytanie finansowe, na które chciałbyś, abym odpowiedział, po prostu napisz do mnie na Zadaj pytanie Jeffowi @ GoodFinancialCents®.

Podsumowanie: Plusy i minusy zakupu nieruchomości wakacyjnej na wynajem krótkoterminowy