Jak uzyskać zgodę na pożyczkę mieszkaniową?

Jeśli nigdy wcześniej nie ubiegałeś się o kredyt hipoteczny, możesz być zaskoczony, gdy dowiesz się, że jest to bardziej złożony proces niż, powiedzmy, ubieganie się o kartę kredytową lub nawet pożyczkę samochodową. Od złożenia wniosku do zamknięcia proces może potrwać 30 dni lub dłużej.

Dlatego tak ważne jest, aby uzyskać zgodę na kredyt mieszkaniowy, zwłaszcza jeśli chcesz kupić nowy dom. Ta aprobata – powszechnie znana jako a zatwierdzenie wstępne – znacznie zwiększy szanse na uzyskanie upragnionego domu, kiedy tego chcesz. W rzeczywistości wielu agentów nieruchomości i sprzedawców domów nawet nie rozważy oferty umowy bez pisemnego zatwierdzenia.

Wstępne zatwierdzenie a Wstępna kwalifikacja

Jest to obszar zamieszania dla osób ubiegających się o kredyt mieszkaniowy, zwłaszcza tych, którzy chcą kupić dom. Wstępne zatwierdzenie i wstępna kwalifikacja są czasami używane zamiennie, co może sprawić, że konsument uwierzy, że są to po prostu dwie nazwy tego samego procesu. Nie jest.

Wstępna kwalifikacja

Wstępna kwalifikacja polega na skontaktowaniu się z pożyczkodawcą hipotecznym lub podaniu informacji na jego stronie internetowej, głównie w celu uzyskania wyceny pożyczki. Podasz ogólne informacje, w tym swoje dochody, szacunkową ocenę kredytową, długi i aktualną płatność za dom. Podajesz również żądaną kwotę pożyczki. Jeśli kwalifikacja wstępna jest zakupem, musisz również podać cenę zakupu domu i kwotę przewidywanej zaliczki.

Na podstawie tych informacji pożyczkodawca określi, czy kwalifikujesz się do uzyskania żądanej kwoty pożyczki.

Jednakże, kwalifikacja wstępna nie jest wiążąca dla pożyczkodawcy!

Bardziej niż cokolwiek innego, wstępna kwalifikacja to po prostu sumaryczne oszacowanie kwoty pożyczki, którą może kwalifikuje się i przybliżoną stawkę, której możesz się spodziewać.

Ale ponieważ żadna z podanych przez Ciebie informacji nie została zweryfikowana przez pożyczkodawcę, wstępna kwalifikacja opiera się wyłącznie na Twoich oświadczeniach. Nigdy nie powinno być interpretowane jako gwarancja ostatecznej akceptacji przez pożyczkodawcę. Z tego powodu pisma prekwalifikacyjne nie są dobrze przyjmowane przez agentów nieruchomości i sprzedawców nieruchomości.

Wstępne zatwierdzenie

Wstępne zatwierdzenie działa w podobny sposób, jak wstępna kwalifikacja, z tym wyjątkiem, że reprezentuje zatwierdzenie przez pożyczkodawcę kwoty pożyczki, o którą się ubiegasz.

Podczas procesu składania wniosku o zatwierdzenie wstępne podajesz podobne informacje, jak w przypadku wstępnej kwalifikacji. Będziesz jednak musiał dostarczyć dokumentację dotyczącą Twojego zatrudnienia, dochodów, majątku, a nawet niektórych długów.

Pożyczkodawca dokona następnie formalnego przeglądu twojego wniosku i dokumentacji uzupełniającej oraz wyda wstępne zatwierdzenie. Zatwierdzenie będzie uzależnione od wyboru nieruchomości do zakupu, umowy sprzedaży na tym samym oraz wszelkich zwyczajowych warunków zamknięcia.

Zasadniczo wstępne zatwierdzenie oznacza, że ​​pożyczkodawca zatwierdził Cię do żądanej pożyczki na podstawie informacji o Twoim zatrudnieniu, dochodach i aktywach. Wyciągną również pełny raport kredytowy i ocenę kredytową. Niektórzy pożyczkodawcy pozwalają nawet zablokować oprocentowanie na określoną liczbę dni podczas wyszukiwania domu. Jeśli jest to refinansowanie, możesz zamknąć konto wkrótce po wydaniu wstępnego zatwierdzenia.

Formalny charakter wstępnego zatwierdzenia jest powodem, dla którego pisma wstępne są mile widziane zarówno przez agentów nieruchomości, jak i sprzedawców nieruchomości.

Jak uzyskać wstępną zgodę na pożyczkę mieszkaniową?

Wstępne zatwierdzenie kredytu mieszkaniowego zaczyna się od wyboru pożyczkodawcy. Nawet jeśli jesteś dopiero na etapie wstępnej akceptacji, będziesz chciał złożyć wniosek w firmie, od której najprawdopodobniej otrzymasz ostateczną pożyczkę. Dzieje się tak, ponieważ po uzyskaniu wstępnej zgody proces zakupu domu lub refinansowania przebiega bardzo szybko. Najlepiej byłoby uzyskać wstępną zgodę, wybrać dom (lub refinansować obecny dom) tak szybko, jak to możliwe.

Gdzie uzyskać wstępną zgodę na pożyczkę na dom?

Cztery z głównych źródeł kredytów mieszkaniowych w branży to Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United i Credible – ale każde z innych powodów.

Szybkie pożyczki jest największym detalicznym kredytodawcą hipotecznym w kraju i udziela większości rodzajów kredytów. Jednak pożyczki Quicken są udzielane głównie poprzez Kredyt hipoteczny na rakiety. To internetowa wersja Quicken Loans, chociaż to ta sama firma.

Rocket Mortgage jest dobrze znany z szybkich zatwierdzeń i procesu całkowicie online, w którym możesz przesłać dowolną wymaganą dokumentację, aby przyspieszyć proces. Co więcej, często mogą uzyskać weryfikację zatrudnienia i majątku bezpośrednio u pracodawców i instytucji, minimalizując potrzebę dostarczania jakichkolwiek dokumentów z Twojej strony.

Weterani Zjednoczeni jest wiodącym pożyczkodawcą hipotecznym VA w kraju, udzielając więcej pożyczek VA niż jakakolwiek inna firma. Dzieje się tak głównie dlatego, że jest to firma niezwykle przyjazna weteranom. Zatrudniają byłych starszych szeregowych członków każdego oddziału armii USA w charakterze doradczym, aby: upewnić się, że ich programy pożyczkowe zapewnią najlepszy produkt dla weteranów i czynnej służby wojskowej personel.

Jeśli kupujesz dom, możesz również współpracować z Veterans United Realty, czyli siecią agentów nieruchomości specjalizujących się we współpracy z weteranami. Dobrze znają niuanse procesu hipotecznego VA.

Wiarygodne jest dobrym źródłem kredytu mieszkaniowego, jeśli kupujesz głównie dla pożyczkodawcy. Dzieje się tak dlatego, że Credible to internetowa platforma pożyczek mieszkaniowych, w której pojedyncza aplikacja zapewnia wyceny od wielu pożyczkodawców. Możesz wybrać program i pożyczkodawcę, który najbardziej Ci odpowiada, a następnie złożyć wniosek bezpośrednio u tego pożyczkodawcy. Dzięki temu zaoszczędzisz czas i wysiłek na zakupach dla pożyczkodawców na poszczególnych stronach internetowych.

Proces zatwierdzania/wstępnego zatwierdzania kredytu mieszkaniowego

Podczas procesu zatwierdzania kredytu mieszkaniowego lub procesu wstępnego zatwierdzania kredytodawca będzie brał pod uwagę cztery osobiste kategorie finansowe: zatrudnienie, dochód, kredyt i aktywa.

Zatrudnienie

Czego pożyczkodawca będzie szukał:

Pożyczkodawca będzie starał się zweryfikować co najmniej dwuletnią historię zatrudnienia, chociaż wyjątki będą dotyczyły niedawnych absolwentów dla zwolnionych członków wojska. Chociaż zatrudnienie powinno być ciągłe, pożyczkodawcy zaakceptują zmianę pracy, o ile dochód pozostanie taki sam lub wzrośnie. W indywidualnych przypadkach dopuszczalne są również krótkie okresy bezrobocia.

To samo dotyczy osób pracujących na własny rachunek. Będziesz musiał prowadzić działalność gospodarczą przez co najmniej dwa lata, z historią stabilnych lub rosnących zarobków.

Jaka dokumentacja może być potrzebna:

Pożyczkodawca zazwyczaj wyśle ​​pracodawcy coś, co jest znane jako weryfikacja zatrudnienia lub przeprowadzić ustną weryfikację bezpośrednio od swojego pracodawcy. Zapytają o datę zatrudnienia, stanowisko, poziom dochodów i prawdopodobieństwo dalszego zatrudnienia.

Jeśli jesteś samozatrudniony, pożyczkodawca może poprosić o pozwolenie na prowadzenie działalności lub pismo od twojego CPA lub osoby przygotowującej podatki potwierdzające, że prowadzisz działalność od co najmniej dwóch lat. Jeśli prowadziłeś działalność na własny rachunek krócej niż dwa lata, pożyczkodawca może nie przyjąć Twojego dochodu. Wyjątek może być zrobiony, jeśli prowadzisz firmę dłużej niż rok i pracujesz w tej samej firmie, w której pracowałeś, gdy wykonywałeś pracę.

Dochód

Czego pożyczkodawca będzie szukał:

Pożyczkodawca sprawdzi Twój możliwy do zweryfikowania poziom dochodów, stabilność dochodów, a następnie określi, czy dochód będzie wystarczający na sfinansowanie wnioskowanej pożyczki, a także wszelkich innych powtarzających się długów mieć.

Wystarczający dochód zależy od twojego stosunek zadłużenia do dochodów, powszechnie znany jako DTI. Podstawowe dopuszczalne wskaźniki DTI to 28/36 – wysokość nowej opłaty za mieszkanie nie powinna przekraczać 28% stałego miesięcznego dochodu, a wysokość nowej opłaty za mieszkanie plus inne powtarzające się długi nie powinny przekraczać 36%.

To powiedziawszy, pożyczkodawcy często przekraczają te wskaźniki, jeśli masz silne czynniki kompensujące. Należą do nich doskonały kredyt, zaliczka w wysokości co najmniej 20%, dodatkowy dochód niewykorzystany do zakwalifikowania się do pożyczki lub duża ilość aktywów po zamknięciu.

Twoja nowa płatność za dom będzie składać się z kapitału i odsetek od nowej pożyczki, a także miesięcznych przydziałów podatku od nieruchomości, ubezpieczenia właściciela domu, prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (jeśli wymagane) oraz składki na stowarzyszenie właściciela domu (jeśli jest wymagane).

Inne powtarzające się długi będą obejmować miesięczne płatności za karty kredytowe, kredyty samochodowe, pożyczki studenckie oraz alimenty na dziecko lub alimenty.

Jaka dokumentacja może być potrzebna:

Najpopularniejsza dokumentacja wymagana do uzyskania dochodu obejmuje ostatni odcinek wypłaty, W-2 za ostatni jeden lub dwa dni lat oraz w pełni wypełnione deklaracje podatkowe, jeśli masz dochody pozapłacowe, takie jak prowizje, premie lub wynajem nieruchomości dochód.

Jeśli jesteś samozatrudniony, oczekuj, że dostarczysz w pełni wypełnione zeznania podatkowe za ostatnie dwa lata. Jeśli do nowego roku minęło więcej niż trzy miesiące, pożyczkodawca może zażądać zestawienia zysków i strat od początku roku, choć w ostatnich latach zdarzało się to rzadko.

Kredyt

Czego pożyczkodawca będzie szukał:

Pożyczkodawca będzie chciał wiedzieć, czy masz akceptowalny kredyt. Jest to zazwyczaj określane na podstawie Twojej zdolności kredytowej. W przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych musisz mieć minimalną ocenę kredytową 620. Jednak kredyty hipoteczne FHA akceptują ocenę kredytową tak niską, jak 580. Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny jumbo (zazwyczaj kwota pożyczki przekraczająca 548 250 $), minimalna ocena kredytowa wyniesie co najmniej 680 i może być znacznie wyższa.

Na przykładzie tradycyjnego kredytu hipotecznego, myFICO.com Kalkulator oszczędności kredytowych pokazuje różnicę w stawce, którą zapłacisz na podstawie różnych ocen kredytowych.

Zauważ, że z wynikiem kredytowym 760 lub wyższym, oprocentowanie wynosi 2,571%, ale sięga aż 4,16%, z oceną kredytową poniżej 640. To może mieć wpływ na miesięczną płatność w wysokości 220 USD. To mocna argumentacja za zrobieniem wszystkiego, co możliwe, aby poprawić swoją zdolność kredytową przed złożeniem wniosku o kredyt mieszkaniowy.

Ale powinieneś wiedzieć, że sama ocena kredytowa nie jest jedyną podstawą do ustalenia zatwierdzenia pożyczki. Kredytodawcy zwracają również uwagę na jakość kredytową, która obejmuje główne obraźliwe wpisy w raporcie kredytowym, takie jak bankructwo i przejęcie.

Jeśli masz bankructwo, zazwyczaj będziesz musiał przynajmniej poczekać 2 do 4 lat po rozładowaniu ubiegać się o pożyczkę. Foreclosures wymagają co najmniej siedmiu lat. Okresy oczekiwania zostaną jednak skrócone, jeśli którekolwiek zdarzenie było spowodowane okolicznościami łagodzącymi, chociaż mogą obowiązywać dodatkowe limity kredytowe.

Jaka dokumentacja może być potrzebna:

Kiedy we wniosku podasz swoje imię i nazwisko, adres i numer ubezpieczenia społecznego, pożyczkodawca wykorzysta te informacje do sporządzenia raportu kredytowego dotyczącego Ciebie i innych pożyczkobiorców ubiegających się o pożyczkę. Nie musisz i nie powinieneś sam dostarczać raportu kredytowego.

Pożyczkodawca może poprosić o dodatkowe informacje, jeśli istnieją jakiekolwiek obawy dotyczące Twojego kredytu. Na przykład oczekuj, że przedstawisz pełne wyjaśnienie głównych obraźliwych informacji, takich jak bankructwo, przejęcie nieruchomości, duże obciążenia lub opóźnienia w płatnościach o 60 dni lub więcej. Pożyczkodawca może również zażądać dokumentacji potwierdzającej Twoje wyjaśnienia.

Poważnie traktuj zarówno wyjaśnienia, jak i prośby o dokumentację. Jeśli pożyczkodawca o to poprosi, szuka uzasadnienia, aby zatwierdzić Twoją pożyczkę, a nie odmówić.

Aktywa

Czego pożyczkodawca będzie szukał:

Pożyczkodawca nie może zażądać potwierdzenia aktywów, jeśli dokonujesz refinansowania, chyba że do zamknięcia pożyczki będą potrzebne środki.

Przy zakupie nowego domu pożyczkodawca będzie chciał wiedzieć, że masz wystarczające środki na wpłatę zaliczki, a także na pokrycie wszelkich wymaganych kosztów zamknięcia i depozytów.

Jeśli część środków na zamknięcie pochodzi z prezentu od członka rodziny lub znajomego, z którym masz typ rodziny relacji, pożyczkodawca zażąda listu podarunkowego od darczyńcy, a także weryfikacji majątku, z którego środki podarunkowe nadejdzie. Pożyczkodawca zażąda również dowodu przekazania środków z darowizny od darczyńcy na Twoje konto.

W przypadku kosztów zamknięcia i escrow pożyczkodawca zezwoli na ich opłacenie przez sprzedającego lub premię ceny od pożyczkodawcy (zostaniesz obciążony nieco wyższą stopą procentową, aby umożliwić pożyczkodawcy pokrycie zamknięcia koszty).

Sprzedający będzie mógł pokryć koszty zamknięcia, jeśli jest to zwyczajowe na Twoim obszarze rynkowym i jeśli nie przekroczy 6% nowej kwoty pożyczki.

Jakiej dokumentacji możesz potrzebować, aby:

Najłatwiejszym sposobem zweryfikowania swoich aktywów jest dostarczenie dwóch ostatnich miesięcznych wyciągów z rachunków bankowych, rachunki inwestycyjne lub rachunki emerytalne, których planujesz użyć do pokrycia zaliczki i/lub kosztów zamknięcia oraz depozyty. Jeśli jest to wygodniejsze, pożyczkodawca może również wysłać instytucji finansowej a prośba o weryfikację aktywów, który zostanie wypełniony przez pracowników tej instytucji i zwrócony pożyczkodawcy.

Po wybraniu nieruchomości

Jeśli kupujesz dom, możesz zacząć składać oferty, gdy tylko otrzymasz pismo wstępne wydane przez pożyczkodawcę. Po znalezieniu nieruchomości

musisz dostarczyć pożyczkodawcy w pełni wykonaną umowę sprzedaży domu, wyszczególniając wszystkie warunki i nieprzewidziane okoliczności sprzedaży.

Pożyczkodawca może również zażądać, abyś dostarczył dowód jakiegokolwiek depozytu, który wpłaciłeś na dom, zwłaszcza jeśli jest on większy niż 500 USD lub 1000 USD.

Często zadawane pytania

Jaki jest minimalny dochód uprawniający do kredytu mieszkaniowego?

Nie ma ustalonego minimalnego dochodu, aby kwalifikować się do kredytu mieszkaniowego. Jak wspomniano powyżej, pożyczkodawca będzie najbardziej zainteresowany zdolnością twojego dochodu do pokrycia kwoty pożyczki, o którą wnioskujesz, a także powtarzających się długów innych niż mieszkaniowe.

Jak szybko uzyskać zgodę na kredyt mieszkaniowy?

Najszybsze zatwierdzenia będą pochodzić od pożyczkodawców internetowych. Możesz przyspieszyć ten proces, dostarczając z wyprzedzeniem pełne informacje i wszystkie wymagane dokumenty pomocnicze. Obejmuje to kopie ostatnich odcinków wypłaty, W-2 z ostatnich dwóch lat, kopie wyciągów bankowych dotyczących zakupu oraz wyjaśnienia i dokumentację pomocniczą dotyczącą głównych problemów kredytowych. Z pełną dokumentacją i kompletnym wnioskiem pożyczkodawca powinien być w stanie dostarczyć pismo wstępne w ciągu dwóch lub trzech dni.

Jak uzyskać zgodę na pierwszą pożyczkę dla nabywcy domu?

Są to specjalne rodzaje pożyczek przeznaczone dla osób, które albo nigdy nie posiadały domu w przeszłości, albo – bardziej typowo – nie posiadały go w ciągu ostatnich trzech lat. W większości przypadków Twój dochód będzie musiał być niższy niż mediana dochodu dla Twojej lokalizacji geograficznej lub w granicach określonego procentu tej wartości.

Zasadniczo będziesz musiał mieć co najmniej średni kredyt, a także dochód na pokrycie żądanej kwoty pożyczki. Jeśli się zakwalifikujesz, będziesz uprawniony do pożyczki w wysokości 97% ceny zakupu. Oznacza to, że będziesz potrzebować zaliczki w wysokości zaledwie 3%, zamiast tradycyjnego minimum 3,5% w przypadku pożyczek FHA lub 5% w przypadku konwencjonalnych kredytów hipotecznych.

Jeśli jesteś uprawnionym weteranem, będziesz mógł kwalifikować się do 100% finansowania (0% zaliczki). Ponieważ jest to standard w przypadku pożyczek VA, nie będziesz musiał kwalifikować się do pierwszej pożyczki dla nabywcy domu.