To jest gościnny post Hanka Colemana, który na swoim blogu pisze o finansach osobistych, inwestowaniu i emeryturze: Pytania i odpowiedzi dotyczące pieniędzy. Hank opowiada swoją historię o tym, jak on i jego żona postanowili zostać właścicielami.
Powiem Ci, że nie wiem od razu na ten temat, więc zachęcam każdego, kto się nad tym zastanawia, do przeczytaj to najpierw, zanim zostaniesz właścicielem. Wiem, że bycie właścicielem ma swoje plusy i minusy, więc rozważ wszystkie opcje przed nurkowaniem. Wejdź Hanka…..
mwszelkie korporacje w Ameryce wymagają od swoich pracowników częstego przemieszczania się, aby zapewnić im rozwój kariery, nowe możliwości i wyzwania, gdy będą awansować w rankingach.
Mój pracodawca nie jest inny i niedawno powiedział mi o zbliżającym się przeprowadzce.
Jak wielu Amerykanów, stoję przed trudnym wyborem.
Czy próbuję sprzedać swój dom, czy zostać niechętnym wynajmującym?
Lęk przed utratą dużych sum pieniędzy lub kapitału jest jednym z największych obaw większości właścicieli domów przed zbliżającym się przeprowadzką. Chciałem podzielić się z wami pewnym procesem myślowym mojej rodziny, dotyczącym tego, jak podjęliśmy decyzję, by po raz pierwszy zostać właścicielem, zamiast sprzedawać.
Nie była to łatwa decyzja, a sytuacja każdego jest inna. Musisz spojrzeć na to prawie jak na biznes i zważyć koszty i korzyści swojej decyzji przed podjęciem kroku.
Wada sprzedaży naszego domu
Istnieje kilka wad sprzedaży naszego domu. Chociaż moja żona i ja mieszkamy na obszarze kraju, który nie doświadczył dramatycznego spadku wartości nieruchomości, nie widzieliśmy też żadnego wzrostu wartości naszego domu. Moglibyśmy sprzedać nasz dom za mniej więcej tyle samo, ile kupiliśmy cztery lata wcześniej. Prawdziwy problem z tym scenariuszem polega na tym, że dramatycznie nadal jest to rynek kupującego, jeśli chodzi o kupno i sprzedaż domu.
Kupujący wybierają wszystkie strzały i mogą stawiać wiele żądań. Większość sprzedawców może oczekiwać, że pokryje większość, jeśli nie wszystkie, koszty zamknięcia dla obu stron. Widzą też żądania remontu domu, a nawet duże obniżki cen. Próba negocjacji z kupującym też nie przyniesie wiele dobrego, ponieważ na rynku jest jeszcze tak wiele domów. W większości przypadków kupujący może dosłownie pójść ulicą i znaleźć bardziej przychylnego sprzedawcę, który musi szybko zamknąć.
Korzyści z bycia właścicielem
Teraz możesz myśleć, że nie chcesz być właścicielem. Ja też naprawdę nie chcę nim być i muszę zajmować się znajdowaniem lokatorów, eksmisją ich, gdy nie płacą, sprawdzanie raportów kredytowych, naprawianie zepsutych toalet, pokazywanie mojego domu potencjalnym najemcom i tak dalej śmieci. Dlatego wynająłem firmę zarządzającą nieruchomościami, aby zrobiła to wszystko za mnie. Ale chcę zwiększyć wartość netto mojej rodziny w perspektywie długoterminowej, a posiadanie nieruchomości, nawet jeśli jest to tylko dodawanie jednego domu co kilka lat, jest jednym ze sposobów na kontynuację budować bogactwo.
Są też inne korzyści finansowe z bycia właścicielem, których wiele osób nie może od razu skojarzyć z pracą. Jak każdy właściciel domu, właściciele korzystają z wielu ulg podatkowych.
W rzeczywistości istnieje więcej ulg podatkowych dla właścicieli nieruchomości na wynajem niż zwykłych właścicieli domów. Właściciele mają prawo do odliczenia od podatków kosztów prowadzenia nowej działalności związanej z wynajmem.
Możesz odliczyć takie koszty, jak opłata zarządcy nieruchomości, koszty utrzymania, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, gwarancje domu i wiele innych wydatków, które zaczynają pochłaniać Twój zysk.
Wynajem naszego domu ze stratą
Nawet wynajęcie domu ze stratą może być lepszym rozwiązaniem niż jego bezpośrednia sprzedaż. Oczywiście większość tych obliczeń zależy od Twojej indywidualnej sytuacji, kredytu hipotecznego, wysokości wykorzystanej zaliczki i wielu innych czynników. Dla mnie i mojej żony cena za wynajem domu takiego jak nasz wynosiła 1300 dolarów miesięcznie. Obecnie nasze podatki hipoteczne, PMI, ubezpieczenia i nieruchomości kosztują 1350 USD miesięcznie.
Dodatkowo zdecydowaliśmy się skorzystać z usług firmy zarządzającej nieruchomościami, aby pomóc nam wynająć nasz dom, a oni pobierają 10% miesięcznego czynszu (w naszym przypadku 130 USD). Tak więc od samego początku mamy ujemny przepływ gotówki w wysokości 180 USD, który co miesiąc płacimy z własnej kieszeni. Ale bardzo się z tego cieszę i powiem ci dlaczego.
Korzystając z kalkulatora kosztów zamknięcia, mogę oszacować, że sprzedanie mojego domu o wartości 200 000 USD będzie kosztować mnie około 14 000 USD lub więcej w postaci prowizji i opłat za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Jeśli tracę 180 USD miesięcznie lub 2160 USD rocznie, zajęłoby mi około sześciu i pół roku, aby wyrównać ten koszt początkowy w wysokości 14 000 USD. Jest to różnica między śmiercią tysiąca cięć a odcięciem głowy za jednym zamachem. Przeczekam rynek. W końcu wartości domu w Ameryce zaczną się odbijać… w końcu.
Podobnie jak wartości domów, czynsze również nie pozostaną na niskim poziomie. W rzeczywistości czynsze w Ameryce rosną z roku na rok. Nic mnie nie powstrzymuje przed podniesieniem czynszu za mieszkanie w ciągu kilku lat i wygenerowaniem dodatniego przepływu pieniężnego później. Prawie wszystko w mojej książce jest lepsze niż strata 14 000 dolarów z góry i obserwowanie, jak prawie każdy grosz mojego kapitału znika w wyniku sprzedaży.
Według Departamentu Pracy USA czynsze w Ameryce wzrosły o 2,4% rok do roku, a dane te nie są nawet korygowane o inflację. Tylko w tym tempie mogłem podnieść czynsz do 1500 dolarów w ciągu następnych sześciu lat, aby nadążyć za duchem czasu.
W końcu Twój dom może stać się mini funduszem emerytalnym na emeryturze. Przy obecnej stawce spłaty, moja żona i ja otrzymamy spłatę naszego domu dzięki pomocy naszych najemców mniej więcej w tym samym czasie, kiedy będziemy przechodzić na emeryturę, aby grać w golfa i mieszkać na plaży. Nawet jeśli za 26 lat nadal będę pobierał 1300 USD miesięcznie w tym samym domu, 1170 USD po zapłaceniu zarządcy nieruchomości będzie co miesiąc czystym zyskiem prosto do naszych kieszeni.
Kilka innych domów zapewniających taki dochód pasywny pozwoliłoby mi całkowicie zastąpić dochód z okresu przedemerytalnego. Chociaż zostanie właścicielem mieszkania nie jest wymarzonym zajęciem, do którego wszyscy aspirują, nie jest to coś, co należy całkowicie odrzucić, zanim nawet się nad tym zastanowisz. Istnieją wspaniałe możliwości, aby wybrać coś innego niż po prostu sprzedaż domu, duże uderzenie finansowe i przejście dalej.
Plusy Wady zostania właścicielem
Sytuacja każdego jest inna. Niektórzy ludzie dobrze prosperują będąc własnym właścicielem, znajdują najemców i są poręczni w posługiwaniu się młotkiem. Niektórzy ludzie chcą za wszelką cenę wydostać się z domu lub obszaru i nie mają nic przeciwko zjedzeniu kosztów zamknięcia, aby to zrobić. Każdy musi dokonywać własnych wyborów w najlepszym interesie swojej rodziny, ale chciałem, aby wszyscy wiedzieli, że nie powinni czuć się osaczeni w kącie.
Istnieją inne opcje, zamiast po prostu ulegać świadomości, że musisz stracić pieniądze, aby przenieść się do nowego domu lub nowego miasta. Wszystko, czego może wymagać w Twojej sytuacji, to odrobina analizy kosztów i korzyści, która określa, który kierunek działań jest odpowiedni dla Ciebie i Twojej rodziny.
Hank Coleman jest obecnie oficerem armii amerykańskiej, a wolny czas spędza również jako pisarz finansowy który oprócz własnego bloga pisał obszernie dla wielu stron internetowych i publikacji finansowych, Pytania i odpowiedzi dotyczące pieniędzy. Hank ma tytuł magistra finansów, dyplom ukończenia studiów podyplomowych w zakresie osobistego planowania finansowego, a obecnie studiuje i stale odkłada zdanie egzaminu Certified Financial Planner. Jego marzeniem jest, aby pewnego dnia wycofać się z wojska, otworzyć własną firmę zajmującą się planowaniem finansowym i spróbować być jak jego idol CFP®, Jeff Rose.