Jak podniosłem czynsz w naszej wynajmowanej nieruchomości?

TW minionym roku straciliśmy długoletniego lokatora. Smutny.

Podczas gdy my byliśmy przygnębieni, że je straciliśmy. Zmiana dała nam możliwość podniesienia czynszu i poprawy miesięcznego przepływu gotówki.

Udało nam się zwiększyć czynsz za naszą wynajmowaną nieruchomość o 300 USD – z 1875 USD do 2175 USD miesięcznie. To niezły skok. Trzeba było jednak nadążyć za rosnącymi podatkami od nieruchomości i zwiększonym popytem na blok.

Dobrą praktyką jest podnoszenie czynszu, pozwala pokryć rosnące koszty, nadążać za rynkiem, a najemca może oczekiwać regularnych podwyżek czynszu. Narzędzia takie jak Rentometer pozwalają porównać Twoją nieruchomość z innymi, co oznacza, że ​​zawsze wiesz, jaki jest czynsz rynkowy w Twojej okolicy.

W tym artykule wyjaśnię, dlaczego możesz chcieć podnieść czynsz, o ile podnieść czynsz przez rzeczy, które możesz zrobić, aby uzasadnić podniesienie czynszu, oraz legalność podnoszenia czynszów na istniejących najemcy.

Ratunek: Rentometer poinformuje za darmo w ciągu kilku sekund, jeśli pobierasz za mało (lub za dużo) za czynsz. Wypróbuj Rentometer teraz.

Kiedy należy podnieść czynsz

Kiedy ostatnio przeglądałeś porównywalne czynsze w Twojej okolicy? Jeśli nie robiłeś tego od jakiegoś czasu, możesz nie ładować wystarczająco.

Powinieneś podnieść czynsz wtedy, gdy rośnie lokalny rynek czynszowy. Będziesz chciał nadążyć za cenami czynszu w swojej społeczności, aby nie tracić pieniędzy.

Często nieznajomość aktualnej stawki czynszu powstrzymuje właścicieli przed podniesieniem czynszu. Najlepszym sposobem ustalenia, o jaką kwotę należy zwiększyć, jest przyjrzenie się porównywalnym cenom czynszu otaczającym Twoją wynajmowaną nieruchomość.

Jako właściciel błędem jest nie sprawdzać i nie być na bieżąco z lokalnymi cenami czynszu. Zrozumienie średnich cen czynszu w Twojej okolicy pomoże Ci uniknąć pustostanów poprzez naliczanie uczciwej ceny dla Ciebie i Twoich najemców.

Istnieją narzędzia i zasoby online, które umożliwiają szybkie i łatwe znalezienie porównywalnych czynszów. W ten sposób wiesz, czy i kiedy powinieneś podnieść czynsz. Jednym z takich narzędzi jest Rentometer.

Rentometr

Rentometr to narzędzie online, które pomoże Ci określić średnie ceny czynszu w Twojej okolicy. Analizują aktualne dane z lokalnego rynku wynajmu i szacują, czy pobierany czynsz jest zgodny z medianą dla danego obszaru. To zajmuje dużo zgadywania z ceną czynszu i porównaniami.

Korzystanie z ich szacowania czynszu jest bezpłatne, ale aby otrzymywać rekompensaty, potrzebujesz konta Pro. Rentometer oferuje bezpłatną wersję próbną swojego planu pro, który zapewnia bezpłatne składki i pięć bezpłatnych raportów dotyczących wynajmu. Rentometer Pro kosztuje 29 USD miesięcznie lub jeśli używasz kodu „SAVE”, możesz go dostać za 99 USD rocznie.

Dzięki Rentometer Pro masz dostęp do narzędzi i zasobów, takich jak:

• Raporty z wynajmu PRO
• Fresh Rent Comps
• Trendy wynajmu
• Raporty dotyczące nieruchomości
• Analizy wsadowe
• Wyszukiwanie w sąsiedztwie
• Wyszukiwanie kodu pocztowego

Za pomocą Rentometr oszczędza czas i pieniądze, szybko wyszukując porównania cen czynszu i informując o tym, jak wypada Twój czynsz. Ponieważ pobierają najnowsze dane dotyczące wypożyczeń, informacje, które otrzymujesz, są aktualne. Rentormeter to cenne narzędzie, które pomoże Ci ustalić odpowiednią cenę czynszu i podjąć decyzję o zakupie nieruchomości.

Powody, dla których możesz chcieć podnieść czynsz

Nie żeby trzeba było przekonywać. Cóż, może tak…

Powodów do podniesienia czynszu jest wiele. Nie jednym z nich jest to, że chcesz być złym i paskudnym właścicielem. Nie czuj się winny. Podwyżka czynszu jest konieczna z kilku powodów. Rozłóżmy je:

1. Twoje regularne wydatki wzrosły

Zdecydowanie musisz podnieść czynsz, jeśli Twoje regularne miesięczne wydatki wzrosły. Może to być wiele wydatków: podatki od nieruchomości (tak jak ja w moim przykładzie), ubezpieczenie, opłaty HOA, opłaty za zarządzanie nieruchomościami, a nawet spłata kredytu hipotecznego.

2. Przebudowałeś lub w inny sposób ulepszyłeś nieruchomość

Czy wydałeś pieniądze na przebudowę lub w inny sposób ulepszyłeś nieruchomość? A może planujesz wprowadzić kilka większych ulepszeń? Jeśli tak, to zwiększyłeś wartość nieruchomości i prawdopodobnie będziesz musiał podnieść czynsz.

Związane z:Naprawy na wynajem: naprawianie mojej wynajmowanej nieruchomości

3. Rynek to wspiera

Uzyskaj wycenę czynszu od Rentometer i spójrz na porównywalne czynsze. Czy widzisz podobne jednostki wynajmowane za znacznie więcej? Zapytaj innych właścicieli w okolicy, jakie pobierają opłaty za podobne jednostki.

Jeśli wokół ciebie rosną czynsze, rynek próbuje ci powiedzieć, że czas podnieść czynsz.

4. Aby upewnić się, że Twój najemca tego oczekuje

Oto fajna wskazówka, którą wybrałem z Forum BiggerPockets– na koniec okresu najmu zawsze podnoś czynsz o co najmniej 25 USD. Zrób to, nawet jeśli nie ma innego powodu uzasadniającego podwyżkę czynszu.

Czemu? Prosty. Więc twój najemca będzie się tego spodziewał i będziesz mógł od tego momentu negocjować.

Jeśli nie zrobisz tego jako pierwszy, nie będziesz mieć żadnego pokoju, jeśli twój najemca (który chcesz być szczęśliwy) prowadzi negocjacje, prosząc cię o obniżenie czynszu za dobre zachowanie. Odkąd zadałeś pierwszy cios, masz teraz trochę miejsca do wycofania się, gdy najemca zacznie negocjować lepszy czynsz.

Nikt nie będzie się zbytnio denerwował ponad 25 USD – nie stracisz ich. A jeśli się wymkną, porozmawiaj i wynegocjuj coś korzystnego dla was obojga.

5. Twój najemca wyjeżdża

Wreszcie, jeśli Twój obecny najemca: zerwanie umowy najmu, w tym czasie musisz podnieść czynsz. Musisz jeszcze raz przetestować rynek i zacząć wysoko ze swoją ofertą. Jeśli skończysz z powrotem tam, gdzie byłeś, to w porządku. Przynajmniej nie straciłeś czynszu. I to jest Twoja jedyna szansa na zresetowanie czynszu. Idź na wielką skalę!

Ile podnieść czynsz?

O ile należy podnieść czynsz? To zależy. Polecam sprawdzić Rentometer aby uzyskać przybliżony pomysł.

Chcesz mieć pewność, że otrzymujesz najlepszą wartość za nieruchomość. Ale nie chcesz też ograniczać liczby potencjalnych najemców. Oto kilka czynników, które należy wziąć pod uwagę:

1. Zbadaj porównywalne czynsze

Niech wolny rynek będzie twoim przewodnikiem. Przeszukaj dostępne internetowe rynki, takie jak Zillow i Trulia, aby znaleźć podobne nieruchomości do wynajęcia. Zapytaj innych właścicieli w okolicy. Jeśli korzystasz z firmy zarządzającej nieruchomościami, powinna ona mieć dostęp do przydatnych danych.

Pamiętaj też, aby sprawdź Rentometer. To szybkie i łatwe narzędzie, w którym możesz znaleźć oszacowanie czynszu według adresu. Wystarczy wpisać adres i ile sypialni ma jednostka, a Rentometer poda średnie czynsze w Twojej okolicy.

Dostępna jest również zakodowana kolorami mapa, na której można zobaczyć, jak inne nieruchomości również wypadają w porównaniu ze średnią. Jako zarządca nieruchomości możesz szybko ocenić, o ile możesz podnieść swoją obecną stawkę.

2. Uwzględnij swoje wydatki i oczekiwany zwrot

Najlepiej zrobić to przed zakupem nieruchomości. Ale warto od czasu do czasu przejrzeć, aby upewnić się, że nadal pracujesz dobra inwestycja w nieruchomości.

Powodem, dla którego robię coroczną analizę mojej nieruchomości (w tym szczegółową listę wszystkich moich wydatków), jest to, że wiem, czy nadszedł czas na podniesienie czynszu. A jeśli nie uzyskujesz oczekiwanego zwrotu z inwestycji, nadszedł czas, aby zbadać wzrost czynszu.

Jeśli to się nie powiedzie, być może nadszedł czas, aby sprzedać inwestycję lub rozważyć refinansowanie typu cash-out.

Związane z:Analiza przepływów pieniężnych naszej wynajmowanej nieruchomości

3. Idź na całość, aby opuścić pokój negocjacyjny

Kiedy już znasz swoje porównywalne czynsze i rozumiesz swoje finanse, nadszedł czas, aby umieścić tam liczbę i zobaczyć, co robi z nią rynek. Nie będziesz w stanie negocjować, więc zacznij wysoko, aby mieć miejsce na obniżenie ceny, jeśli masz tylko jednego potencjalnego najemcę, który chce lepszej ceny.

Tak jak powiedziałem powyżej, ostatnio podniosłem czynsz o 300 dolarów, a rynek natychmiast powiedział mi, że to uczciwa cena. Wynająłem go w ciągu tygodnia.

Rzeczy, które możesz zrobić, aby usprawiedliwić podniesienie czynszu (czyli wartość dodaną)

Jako właściciel, najlepszym rodzajem podwyżki czynszu, na jaką możesz liczyć, jest taka, która opiera się na pewnej wartości dodanej, którą wniosłeś do umowy. W końcu inne wzrosty są zazwyczaj wymuszane przez czynniki zewnętrzne.

1. Popraw/przebuduj nieruchomość

Dodanie nowej farby, dywanu i wyposażenia może być wszystkim, czego potrzebujesz, aby uzasadnić przyzwoitą podwyżkę czynszu. Ta rzecz kosztuje mniej niż 1000 USD w większości nieruchomości i można ją zrobić szybko między lokatorami lub nawet, gdy ktoś w niej jest.

Poza podstawowymi naprawami przebudowa łazienki lub kuchni z pewnością może pomóc w zwiększeniu czynszów. Ale nie dokonuj większych przebudów, zanim nie zrozumiesz swojego rynku na tyle, aby wiedzieć, w jaki sposób te przebudowy spowodują, że będziesz miał porównanie z porównywalnymi jednostkami. Niekoniecznie opłaca się mieć łazienkę dwa razy ładniejszą niż cokolwiek innego na Twoim rynku.

2. Zmień konfigurację właściwości

Czy jednostkę można podzielić na kilka jednostek? Czy część urządzenia można wynająć jako wynajem tymczasowy (np. Airbnb)? Czy możesz dodać dodatkową sypialnię lub łazienkę?

Oczywiście te pytania najlepiej zadać przed zakupem nieruchomości na wynajem. Ale nie zaszkodzi spróbować spojrzeć na wynajmowaną jednostkę z innej perspektywy, gdy już ją zdobędziesz. Zawsze kwestionuj, jak możesz dodać wartość.

3. Dodatkowe usługi i urządzenia

Zaoferuj opiekę nad telewizją kablową, usługą internetową, telefonem stacjonarnym i innymi usługami dla Twojego najemcy. Mogą być skłonni zapłacić premię, aby uniknąć kłopotów z wieloma rachunkami. Jeśli masz wiele jednostek, możesz potencjalnie kwalifikować się do zniżki.

Dodatkowo możesz wydzierżawić swojemu najemcy sprzęt AGD (pralko-suszarkę, telewizor itp.) za niewielką miesięczną opłatą.

Czy to jest legalne? Czy przepisy dotyczące kontroli czynszu uniemożliwiają mi podniesienie czynszu?

Skontaktowałem się z lokalnym prawnikiem, Robert Newton za komentarz. On mówi,

„tak długo, jak wynajmujący przestrzega praw Fair Housing (niedyskryminacja klas chronionych), właściciel może podnieść czynsz na koniec okresu najmu. W Teksasie nie ma przepisów stanowych dotyczących limitów podwyżek czynszów, poza tym, co może istnieć jako prawo miejskie lub program rządowy.

Landlordology.com ma świetne przewodnik stan po stanie w sprawie legalności podwyżki czynszu, wraz z kilkoma przydatnymi przykładowymi pismami, które możesz wysłać lokatorom w sprawie podwyżki czynszu. A jeśli masz pytania, na które nie odpowiedziałem, rozważ Just Answer. Możesz zadać swoje pytanie, a odpowie na nie prawnik.

Podsumowując: podniesienie czynszu to tylko część życia. Nie bój się tego zrobić. I zawsze szukaj sposobów na zwiększenie wartości swojej nieruchomości, aby uzasadnić wzrost czynszu.

O Philipie Taylorze, CPA

Philip Taylor, aka „PT”, jest CPA, blogerem, podcasterem, mężem i ojcem trójki dzieci. PT jest również założycielem i dyrektorem generalnym konferencji i targów branży finansów osobistych, FinCon.

Stworzył Part-Time Money® w 2007 roku, aby dzielić się swoimi radami na temat pieniędzy, być odpowiedzialnym (gdy spłacić ponad 75 tys niezależność.