Często mówi się, że nieruchomości to jedna z bardziej niezawodnych dróg do bogactwa.
Potem nastąpił kryzys kredytów hipotecznych typu subprime, pękła bańka na rynku nieruchomości, a dane historyczne pokazują, że w latach 1890-1990, po korekcie o inflację, ceny domów rosły tylko o 0,2% rocznie.
Jezu. Czuje się ani niezawodny, ani droga do bogactwa!
Biorąc to pod uwagę, nieruchomości powinny odgrywać rolę w Twoim portfelu inwestycyjnym. Trudną częścią nieruchomości jest to, że wielu z nas nie ma środków inwestycyjnych ani czasu na inwestowanie w nieruchomości.
To nie jest jak fundusz indeksowy, w którym możesz kupić dowolny fundusz indeksowy S&P 500 i prawie wygrać. Nie będzie znaczącej różnicy między a Fundusz indeksowy Vanguard oraz fundusz indeksowy Fidelity.
Tego samego nie można powiedzieć o nieruchomościach. Nie możesz po prostu kupić starego domu. To właśnie sprawia, że nieruchomości są tak trudne. Jeśli zdecydujesz się go wypożyczyć, a nie odwrócić, będziesz musiał nauczyć się zupełnie nowego zestawu umiejętności.
Niekoniecznie jest to trudne samo w sobie, ale będzie wymagało Twojego czasu. A lekcje mogą być drogie!
Kilka lat temu dołączyłem do bardzo małej grupy inwestującej w nieruchomości (3 osoby), która parała się domami jednorodzinnymi w regionie Kansas City. To wszystko było około 1000 stóp kwadratowych, 2 sypialnie, 2,5 łazienki, które wynajmowano za około 600-750 USD miesięcznie. Pierwszy rok był dobry, nabyliśmy kilka domów, ale potem okolica stała się zbyt popularna i nie mogliśmy dostać domów w cenie, w której czuliśmy się komfortowo. Niedawno mieliśmy telefon, w którym zdecydowaliśmy, że z powodu stagnacji sprzedamy aktywa i ruszymy dalej. Prawdopodobnie pokażemy zwrot około 0,2% powyżej inflacji. 🙂
To właśnie tam finansowanie społecznościowe na rynku nieruchomości mógł odegrać rolę.
Spis treści
- Co to jest finansowanie społecznościowe nieruchomości?
- Jak to działa?
- Jakie są najlepsze strony z finansowaniem społecznościowym nieruchomości?
- Pozyskiwanie funduszy
- RealtyMogul
- Czy to inwestycja kapitałowa czy dług?
- Czy powinieneś to zrobić?
Co to jest finansowanie społecznościowe nieruchomości?
Finansowanie społecznościowe polega na tym, że wiele osób zainwestuje trochę (względnie) w jeden projekt – pomyśl o Kickstarterze. Tłum finansuje projekt. Finansowanie społecznościowe.
Prosper and Lending Club są często nazywane pożyczkami typu peer to peer, ale w rzeczywistości są finansowaniem społecznościowym pożyczki osobiste. Wiele osób inwestuje trochę w pożyczki osobiste i otrzymuje zwrot.
Crowdfunding nieruchomości jest po prostu wersją tego, z wyjątkiem tego, że nie finansujesz pożyczki osobistej, finansujesz projekt nieruchomości. Projekty nieruchomościowe, zwłaszcza te mniejsze, są notorycznie trudne (i powolne!) do finansowania w tradycyjny sposób, więc naturalnie pojawił się rynek online, aby wypełnić tę lukę.
Inwestorzy, dążąc do wyższego zwrotu, mogą zdywersyfikować swoje ryzyko, inwestując niewielkie kwoty w różnorodne projekty. Zamiast umieszczać dziesiątki tysięcy w domach w Kansas City, mogę umieścić kilkaset w Kansas City, nieruchomość komercyjną w San Francisco, centrum handlowe w Buffalo itp. Różne rynki, różne rodzaje projektów i wszystkie niewielkie kwoty i miejmy nadzieję, że bardzo słabo skorelowane.
Jak to działa?
Otwierasz konto na platformie crowdfundingowej, badasz i wybierasz projekt, w który chcesz zainwestować, a potem inwestujesz! Kroki są łatwe do wymienienia, ale trudniejsze do wykonania.
Po pierwsze, aby inwestować w indywidualne projekty, trzeba być inwestor akredytowany. Oznacza to, że potrzebujesz wartość netto co najmniej miliona dolarów, z wyłączeniem głównego miejsca zamieszkania lub dochodu w wysokości co najmniej 200 000 USD rocznie przez ostatnie dwa lata (300 000 USD, jeśli jesteś w związku małżeńskim) plus oczekiwany dochód w tym roku.
Inwestując w projekt, często z inwestycją o wartości minimum 5000 USD na projekt, stajesz się komandytariuszem inwestycji.
Jeśli nie jesteś akredytowanym inwestorem, nadal możesz zainwestować w nieruchomości finansowane społecznościowo. Mają strukturę funduszu, podobnie jak fundusze inwestycyjne w nieruchomości, które można już kupić na rynkach publicznych. Kupujesz akcje funduszu, a fundusz dokonuje inwestycji. Nie dokonujesz indywidualnych inwestycji w poszczególne projekty, znosząc tym samym wymóg akredytowanego inwestora.
Jakie są najlepsze strony z finansowaniem społecznościowym nieruchomości?
Zanurzamy się głęboko w najlepsze strony z finansowaniem społecznościowym z nieruchomościami tutaj, ale moje dwa ulubione to Fundrise i RealtyMogul:
Inwestujesz w „eREIT”, a nie w pojedynczy projekt (nie zawierają już transakcji). eREIT inwestuje w projekty nieruchomościowe, dłużne lub kapitałowe, więc nie musisz być inwestorem akredytowanym. To jak inwestowanie w dowolny REIT, z wyjątkiem tego, że w tym przypadku kupujesz eREIT bezpośrednio od Fundrise, więc pomijasz wiele opłat (tylko 1% rocznej opłaty za zarządzanie aktywami). Jest tylko 1000 dolarów minimum. Mamy również recenzja Fundrise.
Dowiedz się więcej o pozyskiwaniu funduszy
(Dotyczy to zarówno inwestorów akredytowanych, jak i nieakredytowanych)
Możesz wybierać spośród różnych rodzajów inwestycji (mieszkaniowe, komercyjne, mieszane, detaliczne itp.) Lub możesz wybrać MogulREIT, gdzie inwestują dla Ciebie. Opłaty dla inwestorów będą się różnić w zależności od transakcji. Możesz przeczytać nasze głębsza recenzja RealtyMOgul i wyrobić sobie własną opinię.
Dowiedz się więcej o RealtyMogul
(Dotyczy to tylko inwestorów akredytowanych i nieakredytowanych)
Czy to inwestycja kapitałowa czy dług?
Oto kolejny ważny punkt do przeglądu… (wielkie podziękowania dla Liz, która nie jest powiązana z żadną firmą crowdfundingową zajmującą się nieruchomościami), kiedy inwestujesz, musisz w pełni zrozumieć pozycję, w którą jesteś zainwestowany.
Na przykład niektóre inwestycje dotyczą pozycji kapitałowych, uprzywilejowanych i mezzanine. Niektóre to dług uprzywilejowany. Pozycjonowanie ma znaczenie, gdy dojdzie do niewypłacalności, co stanie się, gdy te firmy się rozrosną i zaczniesz mówić o miliardach zmieniających ręce.
Nie znam wszystkich wymienionych, ale Fundrise i RealtyShares [który już nie działa], myślę, że przegapiłeś kilka ważnych różnic między nimi a PeerStreet. Te dwie oferty oferują pozycje kapitałowe, preferencyjne i mezzanine wraz z „niektórym” długiem uprzywilejowanym.
PeerStreet oferuje tylko uprzywilejowane pozycje dłużne. Co więcej, to również dzieli PeerStreet od Klubu Kredytowego i Prospera, ponieważ są to dług zabezpieczony, a nie niezabezpieczony dług konsumencki.
Inwestowanie w bardziej egzotyczne inwestycje może wydawać się ekscytujące i seksowne, ale moim zdaniem są po prostu „dawanie” deweloperom kapitału, aby ich transakcja zadziałała, co działa tak długo, jak ceny są wzrastający.
Czuję się znacznie bardziej komfortowo w bezpiecznej, wspólnej pozycji zadłużenia z tytułu pierwszego aktu powierniczego.
Dlaczego to ma znaczenie?
Myślę po prostu, że wiele osób nie wie, w co się pakuje, inwestując w preferowane pozycje kapitałowe lub pozycje typu mezzanine. Brzmi to ważne, ale jest znacznie bardziej ryzykowne i mniej płynne niż fundusz Vanguard Index. Pomyśl o tym w ten sposób – dostajesz ograniczone korzyści za podejmowanie bardzo wysokiego poziomu ryzyka. W funduszu indeksowym masz nieograniczone korzyści dla zdywersyfikowanego ryzyka. Ograniczony zwrot w górę w jednej z tych pozycji RealtyShares NIE jest, moim zdaniem, współmierny do ryzyka.
Jak każda inwestycja, odrób pracę domową!
Jeśli potrzebujesz pomocy, mój przyjaciel Robert z The College Investor ma to epicki przewodnik po crowdfundingu na rynku nieruchomości wyjaśnia to sporo na temat niuansów różnic między każdą z tych platform, sposobu przeprowadzania należytej staranności i nie tylko.
Czy powinieneś to zrobić?
Nikt nie jest w stanie przewidzieć przyszłości, a kiedy patrzymy na sukces i porażkę w kategoriach zwrotów, nic nie jest pewne.
Jeśli chcesz wejść na rynek nieruchomości i chcesz się uczyć, kup Przewodnik dla początkujących dotyczący inwestowania w nieruchomości i dołącz Większe kieszenie.
Jeśli chcesz wejść na rynek nieruchomości i chcesz najbezpieczniejszego zakładu — wybierz REIT. Vanguard posiada fundusz indeksowy (VGSLX), która inwestuje w nieruchomości. Niski wskaźnik kosztów na poziomie 0,12%, minimum 3000 USD i działa dobrze. Inwestuje w duże nudne firmy z branży nieruchomości, takie jak Simon Property Group (posiadają centra handlowe) i Public Storage (posiadają magazyny).
Jeśli chcesz czegoś, co jest bardziej ekscytujące, daje więcej akcji i aktywności oraz jest o wiele ciekawsze do rozmowy — wybierz crowdfundingowe inwestowanie w nieruchomości.
Lata temu, kiedy szaleństwo w udzielaniu pożyczek peer-to-peer rozkwitło, nie mogłem uczestniczyć, ponieważ mieszkańcom Maryland nie wolno było finansować pożyczek. Tym razem mogę, więc może trochę się pobawę, żeby zobaczyć, jak to jest.
Czy wskoczyłeś do tego typu inwestowania w nieruchomości?