Nie!
Jestem gotów założyć się, że podczas więcej niż jednego urlopu ktoś podszedł do ciebie i zaoferował ci coś za darmo, aby usiąść na boisku sprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie.
Jeśli kiedykolwiek zastanawiałeś się, jak wyglądało to doświadczenie, dziś jest Twój szczęśliwy dzień! Siedziałem w jednym z nich, kiedy byłem świeżo po studiach. Porozmawiamy o tym, czym jest użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie, a następnie omówimy doświadczenie na boisku, które przeżyłem w 2004 roku, a następnie trochę matematyki. Następnie uzupełnimy to przemyśleniami mojego przyjaciela, który uwielbia swój czas użytkowania i często z niego korzysta.
Co to jest użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie?
Podstawy użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie są proste – to umowa, w której dzielisz się kosztami użytkowania nieruchomości.
To tak, jakbyś ty i 51 twoich znajomych połączyli się, aby kupić nieruchomość wakacyjną i każdy wybrał tydzień, w którym można z niego korzystać. Płacisz z góry koszty zakupu nieruchomości, a następnie roczną opłatę za utrzymanie, naprawy, konserwację i inne koszty. Będziesz także musiał doliczyć pewne koszty administracyjne związane z planowaniem i zarządzaniem nieruchomościami.
Tylko że wszyscy jesteście obcy.
Podstawowa istota umów timeshare jest dość prosta, ale ich struktura może się zmienić. Timeshare są zwykle dostępne w trzech wersjach – prawo do użytkowania, proste opłaty i system punktowy/klub wakacyjny.
W przypadku prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie nie jesteś właścicielem nieruchomości, ale zamiast tego masz umowę najmu z tą osobą, aby korzystać z nieruchomości przez określony czas każdego roku przez określoną liczbę lat. W czasie, w którym masz to prawo, płacisz wszystkie opłaty i możesz wynajmować (podnajem) swój czas, oddać go lub sprzedać prawo do użytkowania.
Dzięki prostemu udziałowi w oznaczonym czasie kupujesz nieruchomość na określony czas każdego roku. Płacisz cenę zakupu i swoją część opłat, która obejmuje utrzymanie, ale także podatki od nieruchomości i inne specjalne opłaty (ulepszenie kapitału itp.).
Za pomocą systemu punktów lub klubu wakacyjnego kupujesz punkty w klubie wakacyjnym. Następnie wykorzystujesz te punkty, aby kupować wakacje, które możesz wykorzystać w innych nieruchomościach w klubie i o innych porach roku.
(Wersję tego wpisu napisałem ponad dziesięć lat temu, a poniżej znajdują się moje wspomnienia z tamtych czasów, a nie teraz w 2020 roku)
Co to jest promocja w oznaczonym czasie?
Zdarzyło mi się to na wakacjach w Las Vegas, NV, w 2004 roku poza Treasure Island. Boisko było dla Polo Towers, które jest częścią nieruchomości bliżej końca Mandalay Bay w Strip niż końca TI. Będąc młodymi studentami, zgodziliśmy się zrobić to w zamian za osiem biletów do Folies Bergère w Tropicana, który był klasycznym show trzeciego poziomu w Las Vegas.
W tamtych czasach Polo Towers było odrębnym podmiotem, ale obecnie wydaje się, że należy do Diamond Resorts International: firmy timeshare z prawie 400 lokalizacjami na całym świecie.
Boisko było trzy godziny agresywnego marketingu sprzedaży Polo Towers i ich wakacyjnego klubu/sieci. Cena zaczęła się od około 15 000 USD i wkrótce spadła do gdzieś w przedziale 3000-4 000 USD w trzeciej godzinie. Myliliśmy się o naszych referencjach (musiałeś mieć ukończone 23 lata i mieć pensję wyższą niż 40 000 $ – byłem jedynym, który zakwalifikowali się), ponieważ w przeciwnym razie tylko ja bym się zakwalifikował, ponieważ inni nadal byli w szkole (ale nie sprawdzali ani nie dbali o to).
Zostaliśmy wydani dwa razy i użyto różnych boisk sprzedażowych (miły facet handlujący dobrą ofertą, nie-tak-miły facet sprzedający dużo, wredna pani, która była wkurzona, ponieważ nie skakaliśmy na niesamowita oferta). W końcu uwolniliśmy się po tym, jak zdali sobie sprawę, że nie będziemy pod presją tego „umowy”.
Po tym, jak dali nam bilety, przy wyjściach byli sprzedawcy oferujący 200 dolarów za naszą czwórkę, aby wrócić następnego dnia! Kiedy zdaliśmy sobie sprawę, że to trzygodzinna bitwa, odmówiliśmy, ponieważ wyceniliśmy nasze trzy godziny na znacznie więcej niż 50 dolarów na osobę. Weszliśmy w to myśląc, że będzie to kosztowało nas tylko godzinę!
Czy zrobiłbym to ponownie? Może kiedy miałam dwadzieścia kilka lat, na pewno nie dzisiaj.
Jeśli chcesz to zrobić dla freebie, upewnij się, że możesz oprzeć się boisku. Zgódź się na freebie tylko wtedy, gdy chcesz odmówić ludziom, którzy z upływem godziny będą stawać się coraz bardziej agresywni. Jeśli nie możesz powstrzymać swojego impulsywnego kupowania, nie rób tego.
Kiedy wróciłem do domu z podróży, miałem kilka pytań, więc je spisałem, zebrałem odpowiedzi i oto one.
O co chodzi z nieruchomościami w oznaczonym czasie? Dlaczego firmy chcą dawać Ci różnego rodzaju darmowe rzeczy tylko po to, abyś usiadł i posłuchał prezentacji w oznaczonym czasie?
Robią to, ponieważ mogą zarobić śmieszną sumę pieniędzy, jeśli tylko niewielki procent ludzi kupi prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie. Ta strona ma na celu udzielenie odpowiedzi na mniej znane pytania dotyczące tego, jak działają timeshare, niekoniecznie na lepiej rozumiane części typów timeshare, handel prawami timeshare itp.
Chciałem wiedzieć, jak działa miękkie podbrzusze. Jak mogą sobie pozwolić na rozdawanie tak wielu rzeczy? Jaka jest wartość odsprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie? Jakie są inne dziwaczne rzeczy, o których prawdopodobnie nie wiedziałeś i nie wiedziałeś, jak zapytać o nieruchomości w oznaczonym czasie?
Tutaj są:
Ile kosztuje prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie?
Będzie się to różnić w zależności od tego, gdzie znajduje się prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, w jakiej sieci się znajduje i w jakich tygodniach jesteś.
American Resort Development Association (ARDA), która jest grupą handlu nieruchomościami w oznaczonym czasie, szacuje, że średni czas użytkowania w oznaczonym czasie kosztuje 21 455 USD przy średniej rocznej opłacie za utrzymanie w wysokości 1000 USD (od ich 2019 Stan branży współdzielonych wakacji w oznaczonym czasie: badanie w Stanach Zjednoczonych).
Oznacza to, że za każdy tydzień, w typowym okresie, płacisz 142 USD dziennie (opłata za utrzymanie podzielona przez siedem dni) oprócz 21 455 USD, które już zapłaciłeś za nabycie praw!
Jak mogą sobie pozwolić na rozdawanie tak dobrych zachęt do słuchania?
Deweloper tworzy nieruchomości w oznaczonym czasie, kupując grunty i rozwijając ośrodek, a następnie sprzedając lokale chętnym do ich zakupu. Niektórzy z tych programistów są podejrzani i oszukują (wcześniejsza grupa w branży nie była zbyt skrupulatna operatorów i dlatego nieruchomości w oznaczonym czasie mają złą reputację), ale niektóre są dobrze znane, takie jak wakacje Disneya Klub.
Po zakończeniu budowy rozpoczynają swój program marketingowy, aby sprzedawać jednostki kupującym i wydadzą więcej niż 50% ostatecznej ceny sprzedaży jednostki wyłącznie w celach marketingowych. Mogą sprowadzić zewnętrzną firmę do marketingu, ale w końcu, gdy zapłacisz 10 000 USD za użytkowanie w oznaczonym czasie, około 5000 USD będzie przeznaczone na marketing.
Mogą rozdać tak wiele rzeczy, ponieważ pobierają tonę za korzystanie z nieruchomości w oznaczonym czasie. Mogą zarobić więcej, jeśli zdecydujesz się wykorzystać ich finansowanie na zakup nieruchomości w oznaczonym czasie.
Wreszcie, nieruchomości w oznaczonym czasie mają również element związany z zarządzaniem nieruchomościami, w którym firma może zarobić jeszcze więcej, zarządzając nieruchomością. Jest to wymagane, ponieważ potrzebujesz kogoś, kto koordynuje rezerwacje, utrzymuje nieruchomość, naprawia ją i nie tylko.
Jaka jest wartość odsprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie?
Przeważnie okropne.
Podaż znacznie przewyższa popyt, o czym świadczy fakt, że oryginalni programiści rozdają ogromne gratisy tylko po to, by ludzie mogli posłuchać boisk. Jednostka nie może konkurować na tym poziomie z programistami! Dodaj to do faktu, że nie możesz łatwo sprawdzić, jak sprzedają się podobne jednostki, jak w przypadku tradycyjnych nieruchomości, a przekonasz się, że jesteś w bardzo złej sytuacji. To jest idealny rynek kupującego. Oznacza to, że jeśli chcesz korzystać z nieruchomości w oznaczonym czasie, kup ją używaną!
Jak mogę go kupić używany?
Jeśli tracą dużo na wartości i trudno je sprzedać, czy nie można tego wykorzystać, kupując je na rynku wtórnym? TAk!
Najlepszym sposobem jest kupowanie timeshare w ośrodkach przez dobrze zarządzanych operatorów i kupowanie ich bezpośrednio od właścicieli. To eliminuje pośredników i wszelkie powiązane opłaty i marże. Zwykle możesz znaleźć osoby, które chcą zobaczyć w Internecie, jeśli ich szukasz (spróbuj Redweek lub eBay).
Te same witryny, takie jak Czerwony Tydzień, również pokazują wypożyczenia, więc zawsze możesz wypożyczyć go na tydzień, aby potwierdzić, że Ci się podoba!
Jeśli wiesz, gdzie chcesz korzystać z nieruchomości w oznaczonym czasie, możesz zadzwonić bezpośrednio do ośrodka. Mogą mieć wykazy jednostek, które chcą sprzedać. Istnieją również brokerzy odsprzedaży specjalizujący się w timeshare, w przeciwnym razie wystarczy poszukać w Internecie – jest milion brokerów.
Strzelać! Kupiłem i teraz tego nie chcę, pomóż! Jak mogę anulować zakup nieruchomości w oznaczonym czasie?
Zazwyczaj umowa będzie miała okres odstąpienia od umowy trwający mniej niż dwa tygodnie. Sprawdź umowę, a jeśli masz jeszcze czas, anuluj!
Po tym czasie? Zapisz to na wyrzuty sumienia kupującego. Ciesz się wakacjami, ponieważ jest to lepsze niż znalezienie hotelu w ostatniej chwili i zapłacenie fortuny. Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości w oznaczonym czasie nie są złym pomysłem (w przeciwnym razie nikt by ich nie dostał), ale granie w czekanie jest często dobrym rozwiązaniem. Zawsze czekaj, jeśli się wahasz, ponieważ możesz: 1) zawsze dostać więcej gratisów, aby wysłuchać prezentacji i 2) otrzymać następną ofertę timeshare.
To użytkowanie w oznaczonym czasie jest zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe! Jak to jest tak tanie?
Albo nikt inny nie chce tego użytkowania w oznaczonym czasie, albo masz szczęście. W rzeczywistości istnieją opłaty roczne, opłaty za utrzymanie, opłaty za użytkowanie, opłaty transakcyjne (powiedzmy, jeśli handlujesz kurortami) i inne różne opłaty, o których prawdopodobnie nie myślisz.
Timeshare to dobra okazja (jeśli nie masz nic przeciwko byciu „zmuszonym”, w niektórych przypadkach do korzystania z wakacji każdego roku), dla niektórych, więc opłaty są pokonywane.
Inną myślą jest to, że być może jesteś oszukiwany. Jeśli brzmi to zbyt pięknie, aby mogło być prawdziwe, odejdź.
Będą nachalni, ale po prostu chodź. Następnie poszukaj w Internecie, aby zobaczyć, czy się pojawi, ponieważ są szanse, że nie został on najpierw wypróbowany na tobie i ktoś inny dmuchnął w gwizdek. Najgorszy przypadek? Nie masz prawa do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie i możesz to zrobić innym razem. Bez wielkiej straty.
Dlaczego warto korzystać z nieruchomości w oznaczonym czasie?
Rzeczywistość z każdym produktem jest taka, że dla niektórych nie jest tego wart, ale dla innych jest tego wart. Znam kogoś, kto ma prawo do korzystania w oznaczonym czasie i chociaż nie powiedzieliby, że to „świetna okazja”, to uwielbiają.
Co następuje dzięki uprzejmości Leniwy i pieniądze:
Prawie każdy guru finansów osobistych powie Ci, że kupowanie nieruchomości w oznaczonym czasie rzadko ma sens. Często przytaczają przerażający drobny druk, brak elastyczności podróży i trudności w sprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie. To są uzasadnione obawy. Moja żona i ja kupiliśmy prawo własności Marriott w oznaczonym czasie na Arubie ponad 15 lat temu. Drobny druk i brak elastyczności podróży były naszym głównym zmartwieniem. Doszliśmy do wniosku, że sprzedaż nieruchomości w oznaczonym czasie marki premium (Marriott) w lokalizacji premium (Aruba) nie będzie trudna.
Tak się złożyło, że podróżowaliśmy z moim najlepszym przyjacielem, który był prawnikiem ds. nieruchomości. Kupił trzy lata wcześniej i dało nam to pewność, że nie powinniśmy się przejmować drobnym drukiem. Marriott ma elastyczny sezon użytkowania w oznaczonym czasie, więc co roku nie byliśmy zamknięci w określonym tygodniu.
Wreszcie, nigdy poważnie nie rozważaliśmy sprzedaży nieruchomości w oznaczonym czasie. Slogan Aruba to One Happy Island i rok po roku spełnia tę obietnicę dla naszej rodziny. Jeśli kiedykolwiek myślisz o wyjeździe na Arubę, oto kilka wskazówki dotyczące oszczędzania pieniędzy.
Dlaczego timeshare pracują dla nas
- Liczby są neutralne – Przez lata mierzyłem liczby wiele razy i dochodzę do tego samego wyniku. Gdybyśmy wzięli pieniądze, które wydaliśmy na jego zakup i zainwestowali w inwestycje przynoszące 5-7% rocznie, moglibyśmy wykorzystać te zyski z inwestycji, aby kupić to, co mamy teraz. Sprzedawca nieruchomości w oznaczonym czasie może sprzedać ci rosnące koszty wakacji z inflacją w przyszłości. Odkryliśmy jednak, że opłaty za utrzymanie wzrosły o podobną kwotę, aby to zanegować. Jeśli sprzedamy go w dół, powinniśmy dobrze sobie poradzić ze wzrostem wartości.
- Mamy dużo czasu na wyjazd – Dziesięć lat temu myśleliśmy: „Moja żona dostaje sześć tygodni urlopu z pracy wojskowej. Pracuję w domu. Wiemy, że wykorzystamy te wakacje”. Z dziećmi wszystko się komplikuje. Ich szkolne wakacje nie pasują do tanich lotów. Mamy mniejsza elastyczność teraz niż kiedykolwiek wcześniej, ale nadal działa dla nas.
- Mamy dużo czasu na wyjazd – Wtedy tego nie wiedziałem, ale ostatnio pogodziłem się z moim przewlekłym sezonowym zaburzeniem afektywnym (S.A.D.). Najlepszym lekarstwem na to jest tydzień na słonecznej wyspie bez żadnych terminów.
- Zmusza nas do urlopu – Czasami ludzie wpadają w tryb „praca, praca, praca” i to po prostu niezdrowe. Posiadając prawo do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie, jesteśmy „zmuszeni” do brania urlopu każdego roku, co jest wystarczającą wymówką, aby skłonić nas do planowania i wyjścia. Jeśli jesteś ćpunem w pracy, pomyśl o tym: Będziesz bardziej produktywny, gdy wrócisz po tygodniu zabawy na słońcu.
- To zmotywowało nas do zobaczenia świata – Niewiele podróżujemy. Praca mojej żony jest wymagająca, a teraz mamy dwoje dzieci. Jednak w 2009 roku mieliśmy okazję w przystępnej cenie odwiedzić Australię i Tajlandię. Podróż do Tajlandii była tania, a my dostaliśmy okazję, z której nie chcieliśmy zrezygnować. Zamieniliśmy połowę naszego użytkowania w oznaczonym czasie (mamy dwa pokoje) na apartament godny cesarza. Moja żona zrobiła furorę w łazience! Zawsze możemy podróżować w różne miejsca, ale trudno mi postawić na nieznane, kiedy już znalazłem swoje szczęśliwe miejsce.
Te powody sprawiają, że posiadanie nieruchomości w oznaczonym czasie jest właściwe dla nas. Nie oznacza to jednak, że jest odpowiedni dla Ciebie.
Jak każdy zakup, odrobina badań i kilka mądrych decyzji zakupowych to długa droga.
Inteligentny sposób na zakup nieruchomości w oznaczonym czasie
-
Kupuj na rynku odsprzedaży – Możesz zaoszczędzić 30% lub więcej, szukając osób w oznaczonym czasie w witrynach takich jak eBay czy Czerwony Tydzień. Kupowanie bezpośrednio od konstruktora oznacza, że płacisz za cały marketing i gratisy, które oferują ludziom tylko po to, aby wysłuchać ich prezentacji. Szacuje się, że 50% ceny nieruchomości w oznaczonym czasie przeznacza się na pokrycie kosztów marketingu. To jedyny wielki błąd, który popełniliśmy.
Jedynym możliwym haczykiem jest to, że większość osób w oznaczonym czasie ma prawo pierwokupu. Oznacza to, że jeśli znajdziesz okazję na 30 000 USD w oznaczonym czasie za jedyne 5 000 USD, korporacja może zapłacić te same 5000 USD i „ukraść” je Tobie. - Wybierz nieruchomość, która nie straci siły – Chcesz wybrać imię, które będzie w pobliżu. Nie sądziliśmy, że Marriott w najbliższym czasie zbankrutuje, więc zaufaliśmy marce. Kiedyś było stare powiedzenie, że nikt nigdy nie zostaje zwolniony za zakup IBM. Podobna logika obowiązuje tutaj.
- Wybierz nieruchomość w oznaczonym czasie – Dożywotnio jesteśmy właścicielami nieruchomości w oznaczonym czasie Marriott. Możemy ją przekazać naszym dzieciom i dzieciom ich pociech. Istnieje kilka timeshare, które mają tylko „prawo do użytkowania” i wygasają po określonej liczbie lat. Podoba nam się fakt, że my własny nieruchomość na Arubie.
- Wybierz jeden z elastycznymi tygodniami – Niektóre nieruchomości w oznaczonym czasie dotyczą określonych tygodni w roku i tylko w tym tygodniu. Jeśli kupisz tydzień 42 i nie możesz kontynuować tego tygodnia, musisz go wymienić, sprzedać lub stracić. Dzięki naszemu udziałowi w oznaczonym czasie możemy wybrać dowolny tydzień w sześciomiesięcznym oknie. Ta elastyczność ma kluczowe znaczenie. Wybieramy, kiedy idziemy, a nie na odwrót.
Co myślisz o timeshare? Dobra jakość czy strata pieniędzy i czasu?