Recenzja DiversyFund: Inwestowanie w nieruchomości wielorodzinne

Jeśli chodzi o nieruchomości, stare powiedzenie brzmi „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”.

Wraz z rozwojem platform do inwestowania w nieruchomości łatwiej jest teraz zdywersyfikować swój portfel geograficznie.

Trochę trudniej jest zdywersyfikować go w oparciu o klasę aktywów. W przypadku REIT notowanych na giełdzie często otrzymujesz znaczną alokację nieruchomości komercyjnych – centra handlowe, magazyny, parki medyczne itp. American Tower (NYSE: AMT), jeden z największych REIT-ów, jest skoncentrowany w witrynach komercyjnych (wieże telefonii komórkowej). Prologis (NYSE: PLD) posiada zaplecze logistyczne ułatwiające globalny łańcuch dostaw.

A co, gdybyś chciał przejść na drugi koniec? Osiedle mieszkaniowe?

To tam firma lubi DiversyFund wchodzi. Zidentyfikowali niedocenianą niszę – nieruchomości wielorodzinne.

Spis treści

1. Kim jest DiversyFund?
2. Jak działa DiversyFund?
1. Co to jest preferowany zwrot?
2. Jak sprzedać swoje akcje
3. Opłaty DiversyFund
4. Podatki od DiversyFund
5. Ryzyka DiversyFund
1. Cykl inwestycji z wartością dodaną
insta stories
2. Ryzyko lokalnego rynku nieruchomości
3. Niepłynny okres inwestycyjny
4. Brak dywersyfikacji
6. DiversyFund a Pozyskiwanie funduszy
7. DiversyFund a RealtyMogul 
8. Kto powinien inwestować w DiversyFund?
9. Czy DiversyFund jest dla Ciebie?
1. Wysokie opłaty inwestycyjne
2. Preferowany zwrot
10. DiversyFund Plusy i minusy
1. Plusy
2. Cons
11. Streszczenie

Kim jest DiversyFund?

DiversyFund został założony w 2016 roku przez Craiga Cecilio i Alana Lewisa, dwóch doświadczonych inwestujących w nieruchomości specjalistów i zaczął oferować fundusz powierniczy ds. inwestycji w nieruchomości po tym, jak został zakwalifikowany przez SEC w listopadzie z 2018 roku.

Oferują jeden fundusz, swój Growth REIT i inwestują w nieruchomości wielorodzinne (budynki mieszkalne) o wielkości co najmniej stu jednostek w całych Stanach Zjednoczonych. Dążą do uzyskania wewnętrznej stopy zwrotu na poziomie 10-20% w cyklu wartości dodanej trwającym około pięciu lat.

Strategia nie jest nowatorska. Osobiście zainwestowałem w prywatny REIT, który inwestuje w kompleksy apartamentowe z tą samą strategią. Po zakończeniu najmu operator odnawia je i pobiera wyższe czynsze od nowych najemców. Wraz z obrotem kompleksu następuje modernizacja nieruchomości, wzrost czynszów i wzrost wartości inwestycji.

Są również zintegrowane pionowo, co oznacza, że ​​robią wszystko we własnym zakresie. Wejdzie to w grę później, gdy będziemy rozmawiać o opłatach.

Jak działa DiversyFund?

DiversyFund jest dość prosty – masz jedną opcję (Growth REIT). Żadnych wyborów, tylko jeden fundusz, całkiem proste.

DiversyFund ma konto o wartości minimum 500 USD i nie musisz być an inwestor akredytowany inwestować, ponieważ będziesz inwestować w fundusz, a nie w indywidualną nieruchomość.

Możesz inwestować indywidualnie, wspólnie, jako podmiot lub poprzez trust. Jako osoba fizyczna musisz mieć ukończone 18 lat, mieć numer ubezpieczenia społecznego, legalny adres zamieszkania w USA i być obywatelem USA, stałym rezydentem lub posiadać ważną wizę amerykańską. Dość standardowe rzeczy.

Twoje zwroty są oparte na tym, kiedy nieruchomości zostaną sprzedane, co przewiduje się, że nastąpi pod koniec 2023 roku. Kiedy sprzedają nieruchomości, otrzymasz zwrot głównej inwestycji plus preferencyjny zwrot w wysokości 7%. Ten zwrot jest wypłacany, zanim firma cokolwiek zarobi. Pozostałe zyski (jeśli są) wypłacane są zgodnie z harmonogramem. Inwestorzy uzyskują 65% zysków, dopóki nie osiągną rocznej stopy zwrotu 12%, a następnie pozostałe zyski są dzielone 50/50 między inwestorów i firmę.

Co to jest preferowany zwrot?

Preferowany zwrot dotyczy kolejności, w jakiej pieniądze są rozdzielane wśród inwestorów.

DiversyFund Growth REIT oferuje preferowany zwrot w wysokości 7% zainwestowanego kapitału z operacyjnych przepływów pieniężnych. Oznacza to, że pierwsze wypłacone pieniądze trafiają do inwestorów, dopóki nie uzyskają zwrotu w wysokości 7%.

Następnie inwestorzy mogą zebrać 65% wszelkich pozostałych przepływów pieniężnych po zebraniu przez sponsora REIT składki wyrównawczej. Inwestorzy mogą uzyskać roczny zwrot do 12%.

Chociaż preferowany zwrot nie jest gwarantowany podczas złego roku inwestycyjnego, inwestorzy mogą obliczyć swój długoterminowy dochód z inwestycji.

Dowiedz się więcej o DiversyFund

Jak sprzedać swoje akcje

Jedną z różnic między funduszem społecznościowym REIT na rynku nieruchomości a REIT notowanym na giełdzie, który jest przedmiotem obrotu na giełdzie, jest płynność. Inwestorzy mogą handlować publicznymi REIT-ami, kupując dziś i sprzedając jutro bez kar.

Umorzenie akcji DiversyFund może jednak zająć kilka lat. Większość inwestorów będzie musiała poczekać, aż zarządzający funduszem REIT zdecyduje się zamknąć fundusz i zlikwidować akcje. Szacowany termin likwidacji to koniec 2023 roku.

Inwestorzy mogą również wcześniej sprzedać swoje akcje, ale dokonanie sprzedaży nie jest gwarantowane. Inwestorzy muszą powiadomić zarządzającego funduszem o chęci sprzedaży akcji. Zarządzającemu funduszem przysługuje prawo pierwokupu. Inwestorzy mogą również mieć możliwość przeniesienia akcji na innego inwestora.

Jeśli rynek nieruchomości wielorodzinnych załamie się lub wielu inwestorów będzie chciało sprzedać, DiversyFund może odmówić odkupienia jakichkolwiek akcji. Ze względu na otwarty horyzont inwestycyjny, rozsądnie jest inwestować tylko te środki, których nie potrzebujesz przez kilka lat.

Opłaty DiversyFund

DiversyFund mówi, że nie pobiera opłat, co jest prawdą, ale nie pełnym obrazem. Nie pobierają od funduszu opłaty za zarządzanie.

W przypadku zaangażowania wielu podmiotów opłaty są naliczane na różnych etapach. W przypadku nieruchomości masz różne podmioty, takie jak fundusz, deweloper i sponsor. Jak można się spodziewać, wszyscy muszą zapłacić, więc fundusz może zostać obciążony opłatami przez dewelopera, zarządcę nieruchomości itp. Ponieważ DiversyFund jest zintegrowany pionowo, fundusz w pewnym sensie płaci „sam”.

Fundusz może nie pobierać od inwestorów opłaty za zarządzanie funduszem, ale fundusz ponosi opłaty miesięczne/roczne oraz opłaty związane z transakcjami. Więc pośrednio są opłaty (zawsze są opłaty).

Jeśli przejrzysz Wzrost REIT okrągły, zobaczysz, że sekcja dotycząca opłat jest dość obszerna. Obejmuje opłatę za zarządzanie aktywami, a także sporą opłatę deweloperską. Co miesiąc niewielki procent przeznaczany jest na zarządzanie płacami.

Tego typu opłaty są powszechne. Pytanie brzmi, czy uważasz, że są zbyt wysokie (lub niskie) – że musisz sam zdecydować.

Podatki od DiversyFund

Ponieważ jesteś zainwestowany w fundusz, pod koniec roku otrzymujesz formularz 1099-DIV. Jeśli i kiedy zlikwidują REIT, nadal dostaniesz 1099, ale będzie to traktowane jako zyski kapitałowe.

Podkreśla to jedną zaletę funduszy w porównaniu z własność indywidualna. Kiedy kupiłem ułamkowy udział w nieruchomości za pośrednictwem RealtyShares (obecnie nieistniejącego już), zostałem komandytariuszem w spółce osobowej, która była właścicielem nieruchomości. Co roku otrzymywałem formularz K-1. Sam w sobie nic wielkiego. Ale oznaczało to również, że musiałem złożyć podatki w innym stanie. Jako mieszkaniec Maryland zwykle nie składam zeznania podatkowego w Północnej Karolinie… dopóki nie otrzymałem K-1 od spółki z siedzibą w Północnej Karolinie. 🙂

Kolejny formularz 1099-DIV to nic wielkiego, nie zmienia sposobu rozliczania podatków.

Ryzyka DiversyFund

Ocena ryzyka inwestycyjnego dla każdej potencjalnej inwestycji jest częścią procesu due diligence. Chociaż możesz zarabiać dzięki DiversyFund, ta platforma nie jest dokładnie inwestycja niskiego ryzyka.

Cykl inwestycji z wartością dodaną

Inwestując w DiversyFund można zarobić więcej niż podobne REITy, które możesz kupić za pośrednictwem swojego internetowego brokera. Ale pionowa integracja ich usług jest nieco niepokojąca.

Proces inwestycyjny składa się z wielu etapów:

1. Pozyskanie kapitału: Otwarta runda finansowania w celu zebrania kapitału i zakupu nieruchomości
2. Nabytek: Kup kwalifikujące się nieruchomości inwestycyjne
3. Renowacja: Napraw i ulepsz istniejące właściwości, aby dodać potencjalną wartość
4. Uznanie: Daj czas na wzrost wartości nieruchomości po renowacji
5. Usposobienie: Sprzedawaj nieruchomości i rozdzielaj zyski inwestorom

Okólnik ofertowy pierwotnie zapoczątkował REIT wzrostu jako ofertę „ślepej puli” bez żadnych istniejących korzyści ani zidentyfikowanych projektów. Obecnie istnieje kilka polecanych projektów, które dają inwestorom wyobrażenie o tym, w co inwestuje fundusz.

Początkowo roczne zwroty z inwestycji mogą być niższe niż oczekiwano ze względu na początkowe koszty nabycia i napraw. Jednak zwroty z inwestycji mogą wzrosnąć, jeśli zarządcy nieruchomości mogą zwiększyć czynsz i ostatecznie sprzedać nieruchomość z zyskiem.

Poleganie na ocenie nieruchomości może nie być idealne, jeśli chcesz stały dochód z dywidendy. Inwestorzy mogą je otrzymywać dzięki miesięcznym opłatom najmu od najemców. Oszacowanie potencjalnego całkowitego zwrotu z inwestycji może być również trudne.

Ponieważ minimalny okres inwestycji wynosi pięć lat, wartości nieruchomości mogą być nieco trudne do przewidzenia. Za pół dekady na lokalnym rynku nieruchomości może się wiele wydarzyć. Zysk nie jest gwarancją. Czasami ulepszanie nieruchomości i czekanie na sprzedaż z zyskiem trwa dłużej niż oczekiwano lub wcale się nie dzieje.

Dowiedz się więcej o DiversyFund

Ryzyko lokalnego rynku nieruchomości

Jako klasa aktywów, nieruchomości wielorodzinne mogą być świetną długoterminową inwestycją w budowanie bogactwa. Ale zdarzają się porażki inwestycyjne. DiversyFund nagradza inwestorów zyskiem, emitując dywidendy z miesięcznych dochodów z najmu i sprzedając nieruchomości z zyskiem.

Jednak kilka czynników może obniżyć wartości nieruchomości:

• Zmiany w lokalnej gospodarce i na rynku nieruchomości
• Konkurencja ze strony istniejących nieruchomości i nowych konstrukcji
• Zmiany w prawie zagospodarowania przestrzennego
• Pożary, powodzie i inne ofiary
• Straty nieubezpieczone

DiversyFund stara się ograniczać ryzyko, inwestując na rynkach charakteryzujących się silnym wzrostem liczby miejsc pracy, rosnącą populacją i wskaźnikami pustostanów poniżej średniej.

Przekroczenia kosztów, nieoczekiwane naprawy i przyszłe pożyczki mogą również zwiększyć podstawę kosztów inwestycji. Inwestorzy najprawdopodobniej stracą pieniądze, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana ze stratą – lub ulegnie awarii.

W przeciwieństwie do kont oszczędnościowych i certyfikatów depozytowych ubezpieczonych przez FDIC, inwestorzy nie mogą odzyskać utraconego salda inwestycyjnego.

Niepłynny okres inwestycyjny

DiversyFund Growth REIT to „publiczny nienotowany REIT” bez rynku wtórnego. Nie możesz sprzedawać swoich akcji DiversyFund, takich jak akcje i fundusze ETF, aby szybko zebrać gotówkę.

Istnieje wieloletni okres inwestycyjny i DiversyFund likwiduje akcje w momencie likwidacji REIT. Data likwidacji jest otwarta, a inwestorzy mogą ponownie zainwestować akcje w kolejną ofertę lub dokonać wypłaty.

Niektórzy z pierwszych inwestorów, którzy kupili akcje w 2018 r., kiedy REIT uruchomił REIT, będą inwestować przez około pięć lat. Obecny planowany termin likwidacji to koniec 2023 roku.

Inwestorzy mogą zaoferować menedżerowi sprzedaż swoich udziałów. Zarządca może jednak odmówić wykupu akcji. Akcje sprzedane sześć miesięcy po dacie zakupu sprzedają się za 90% wartości godziwej. Przeniesienie akcji na innego nabywcę jest możliwe w określonych okolicznościach.

Brak dywersyfikacji

W obiegu informacyjnym DiversyFund Growth REIT stwierdza się, że większość nieruchomości inwestycyjnych będzie prawdopodobnie znajdować się na rynku południowej Kalifornii. Sponsor najlepiej zna ten lokalny rynek, który może zmniejszyć ryzyko inwestycyjne.

Jednak Growth REIT może nie być dobrą opcją, jeśli nie chcesz mieć ekspozycji na nieruchomości w Kalifornii. REIT z portfelem ogólnokrajowym charakteryzują się bardziej naturalną dywersyfikacją.

Dowiedz się więcej o DiversyFund

DiversyFund a Pozyskiwanie funduszy

Najbliższym konkurentem DiversyFund jest Pozyskiwanie funduszy, który oferuje trzy poziomy konta – Starter (minimum 10 USD), Core (min. 1000 USD), Advanced (10 000 USD min.) i Premium (100 000 USD min.).

Z Starterem możesz wejść do eREIT.

Dzięki Core możesz wybrać żądane inwestycje (zrównoważone inwestowanie, dodatkowy dochód, długoterminowy wzrost), a także automatyczne inwestycje.

W miarę przesuwania się w górę planów możesz zacząć dodawać poszczególne nieruchomości, a także uzyskać dostęp do dodatkowych środków.

Fundrise pobiera roczną opłatę za doradztwo inwestycyjne w wysokości 0,15% (która może zostać uchylona w pewnych okolicznościach, na przykład w przypadku zaproszenia innego inwestora) i jest podobnie niepłynna.

Możesz przeczytać nasze pełny przegląd funduszy po więcej.

DiversyFund a RealtyMogul 

RealtyMogul to kolejna najlepsza alternatywa dla DiversyFund i może być lepszą opcją dla akredytowanych inwestorów. Inwestor o wysokiej wartości netto może inwestować w indywidualne oferty „Private Placement” i 1031 giełd. Inwestowanie w starannie dobrane oferty zapewnia większą kontrolę w procesie inwestycyjnym i może mieć wyższy potencjalny dochód.

Inwestorzy nieakredytowani mogą inwestować w dwa różne REITy. Każdy REIT ma minimalną inwestycję w wysokości 5000 USD, ale ma inną strategię inwestycyjną.

MogulREIT I może być bardziej niechętny ryzyku i skupia się na ofertach dłużnych, aby zarabiać comiesięczne dywidendy z dochodów z wynajmu nieruchomości komercyjnych. Roczny zysk z dystrybucji po opłatach wynosi 6,0% RRSO.

MogulREIT II jest podobny do DiversyFund Growth REIT, inwestując w nieruchomości wielorodzinne. Jedną z różnic jest to, że portfolio RealtyMogul może mieć szerszy zasięg ogólnokrajowy. Większość nieruchomości znajduje się w południowych i wschodnich Stanach Zjednoczonych. Ten REIT ma roczny roczny zwrot w wysokości 4,5% i może zarobić więcej, gdy nieruchomości sprzedają się z zyskiem.

Opłaty za zarządzanie aktywami mogą wynosić do 1,25% wartości kapitału własnego. Ta stała opłata może być wyższa niż pobierana przez DiversyFund. Ale będziesz musiał również porównać inne opłaty dodatkowe, takie jak koszty nabycia lub sprzedaży nieruchomości.

Kto powinien inwestować w DiversyFund?

Inwestorzy, którzy chcą mieć ekspozycję na nieruchomości wielorodzinne w południowej Kalifornii z pięcioletnim horyzontem inwestycyjnym, powinni rozważyć DiversyFund. Możliwe jest uzyskiwanie rocznych zwrotów, które konkurują z historycznym średnim rocznym zwrotem S&P 500.

DiversyFund nie jest wolny od ryzyka, ale uzyskiwanie dochodu z inwestycji może być mniej zmienne niż inwestowanie w akcje nieruchomości. Minimalna wartość inwestycji w wysokości 500 USD i możliwość inwestowania przez nieakredytowanych inwestorów ułatwiają każdemu bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości.

Czy DiversyFund jest dla Ciebie?

Jeśli chciałeś zainwestować w nieruchomości wielorodzinne, jest to jedna z lepszych opcji do rozważenia. Ponieważ oferują tylko jedną opcję inwestycyjną, pytanie brzmi, czy czujesz się komfortowo z ich strukturą opłat.

Wysokie opłaty inwestycyjne

Kiedy porównałem to z moją prywatną inwestycją, stawki DiversyFund wydawały się wysokie. Moja prywatna inwestycja pobiera opłatę za zarządzanie nieruchomością w wysokości 2%, ale została ona naliczona na podstawie pobranych czynszów. Jest to podobne do miesięcznej opłaty wymienionej w zgłoszeniu SEC (chociaż na podstawie moich odczytów opłata ta jest naliczana na rachunku kapitałowym inwestora). Ten recenzja Motley Fool nie była fanem DiversyFund ze względu na ich ograniczone osiągnięcia, wyższe niż przeciętne opłaty i kilka innych przedmiotów.

Preferowany zwrot

Jednym, mniej oczywistym obszarem, do którego wkroczył Motley Fool, była struktura powrotu. DiversyFund oferuje 7% preferowanych, a następnie podział zysków 65/35 do 12% rocznie. Istnieje również nadrabianie zaległości poprzez Promowane zainteresowanie. Motley Fool powiedział, że 80/20 lub 75/25 (bez nadrabiania zaległości) jest bardziej typowe.

W mojej prywatnej transakcji uzyskałem preferowany zwrot na poziomie 8% z splitem 70/30 bez nadrabiania zaległości ani żadnego spadku w splicie w oparciu o zwrot.

Alternatywnie, jeśli po prostu chcesz wejść na rynek nieruchomości i nie jesteś sprzedawany jako klasa aktywów wielorodzinnych, istnieje wiele inne sposoby inwestowania w nieruchomości. Możesz skorzystać z platform finansowania społecznościowego nieruchomości lub zachować prostotę i wybrać notowany na giełdzie REIT.

Dowiedz się więcej o DiversyFund

DiversyFund Za I przeciw

Streszczenie

DiversyFund ułatwia inwestorom rozpoczęcie inwestycji w nieruchomości wielorodzinne. Przy inwestycji o wartości minimum 500 USD wielu inwestorów może sobie pozwolić na otwarcie niewielkiej pozycji i dywersyfikację swojego portfela. Jeśli chcesz zainwestować w aktywa alternatywne, DiversyFund może być satysfakcjonującym długoterminowym pomysłem, jeśli nie masz nic przeciwko finansowanym społecznościom REIT nieruchomości.