Nieruchomości to bardzo dobrze rozumiany, ale często źle realizowany sposób budowania bogactwa. Wystarczy jeden odcinek serialu HGTV, aby wiedzieć, że nie potrzeba geniusza… ale nawet geniusze mogą to zepsuć złą egzekucją.
Jeśli jesteś inwestorem typu „kup i trzymaj”, jest mniej prawdopodobne, że coś zepsujesz, ale wtedy wpadniesz w „śmierć tysiąca kartek”. kawałki.” Są konserwacje, naprawy, znajdowanie najemców, wyrzucanie martwych rytmów, rozmowy telefoniczne z hydraulikami o drugiej nad ranem, sprzątanie, … dostajesz to
Jeśli czytasz książkę o inwestowaniu w nieruchomości, to wszystko brzmi tak prosto. I to jest proste. Ale to nie jest łatwe.
Jak mówią, diabeł tkwi w szczegółach.
Dlatego tak wiele osób inwestuje w fundusze nieruchomości (REIT). REIT oferuje ekspozycję na nieruchomości bez żadnej pracy. Fundusz REIT firmy Vanguard obciąża Cię tylko wskaźnikiem kosztów 0,12% i uzyskujesz ekspozycję na różne firmy z branży nieruchomości komercyjnych. To tylko 12 USD na każde zainwestowane 10 000 USD!
Co zrobić, jeśli nie chcesz posiadać funduszu, który inwestuje tylko w magazyny, parki biurowe i centra handlowe? Do niedawna nie miałeś szczęścia. Możesz spróbować znaleźć konsorcjum nieruchomości w swojej okolicy, ale nie jest to pozbawione ryzyka.
Najlepszą opcją może być Crowdfundingowa platforma do inwestowania w nieruchomości.
Podsumowanie najlepszych witryn crowdfundingowych na rynku nieruchomości
| Strona | Specjalizacja | Minimum | Akredytacja Wymagany? |
Ucz się więcej |
|---|---|---|---|---|
| Pozyskiwanie funduszy | eREIT (fundusz) | $500 | Każdy inwestor | Ucz się więcej |
| Streitwise | eREIT (fundusz) | $5,000 | Każdy inwestor | Ucz się więcej |
| AcreTrader | Niskie opłaty za inwestowanie w grunty rolne | $3k-10k$ | Akredytowany Inwestor | Ucz się więcej |
| Kadra | Komercyjny RE. klasy instytucjonalnej | 50 tys | Akredytowany Inwestor | Ucz się więcej |
| CrowdStreet | Nieruchomość komercyjna | 25 000-100 000 USD | Akredytowany Inwestor | Ucz się więcej |
| Ulica zysku | Wiele możliwości inwestycyjnych | $1k-5k$ | Każdy inwestor | Ucz się więcej |
| Dachówka | Wynajem jednorodzinny pod klucz | Różne | Każdy inwestor | Ucz się więcej |
| RealtyMogul | Nieruchomości komercyjne bezpośrednio lub za pośrednictwem funduszu |
$1k-5k$ | Każdy inwestor | Ucz się więcej |
| EquityMultiple | Reklama instytucjonalna nieruchomość |
$5,000 | Akredytowany Inwestor | Ucz się więcej |
| Parter | Bezpieczny, zabezpieczony dług krótkoterminowy | $10 | Każdy inwestor | Ucz się więcej |
Spis treści
- Pozyskiwanie funduszy – dobre dla dywersyfikacji
- Streitwise – Niska Minimalna Inwestycja
- AcreTrader – najlepszy dla gruntów rolnych
- Kadra – najlepsza dla nieruchomości o jakości instytucjonalnej
- CrowdStreet – najlepszy dla nieruchomości komercyjnych
- Yieldstreet – różnorodność aktywów nieruchomości
- Roofstock – zainwestuj w wynajem nieruchomości
- RealtyMogul – Dostęp do nieruchomości komercyjnych
- EquityMultiple – inwestycje dłużne i kapitałowe
- Parter – krótkoterminowe zadłużenie o wysokim oprocentowaniu
- Reszta paczki
- Czy powinieneś zainwestować w te oferty?
Pozyskiwanie funduszy – Dobry dla dywersyfikacji
Fundrise to jedna z najlepszych platform crowdfundingowych do inwestowania w nieruchomości dla nieakredytowanych inwestorów, ponieważ oferują pakiet swoich indywidualnych inwestycji w pojazd, który nazywają eREIT. Bycie akredytowanym inwestorem jest zwykle jedną z największych przeszkód w inwestowaniu w platformę nieruchomości, Fundrise oferuje alternatywę dla tych, którzy nie spełniają tak wysokiej poprzeczki.
eREIT-y realizują strategię inwestycyjną, dostępną w ich dokumentach ofertowych. Są jak zwykłe REITy, z wyjątkiem tego, że minimum to niski 1000 USD. W przeciwieństwie do zwykłych REITów, które handlują na otwartym rynku, nie są one przedmiotem publicznego obrotu. Akcje możesz umarzać tylko raz na kwartał. Są bardziej płynne niż konsorcjum, mniej płynne niż fundusz powierniczy.
Mamy pełna recenzja Fundrise.
Dowiedz się więcej o pozyskiwaniu funduszy
(Dotyczy to zarówno inwestorów akredytowanych, jak i nieakredytowanych)
Streitwise – Niska minimalna inwestycja
Streitwise to fundusz powierniczy zajmujący się inwestycjami w nieruchomości, który reklamuje 8.4% zwrotów przy niskiej minimalnej inwestycji. Jest otwarty dla nieakredytowanych inwestorów.
Struktura prowizji wynosi 3% pobranej kwoty plus 2% prowizja od zarządzanych aktywów. Przeglądając opłaty za inne oferty, często zauważysz, że takie opłaty są wliczone w kwotę pobieranych (w postaci opłat akwizycyjnych, opłat za finansowanie, opłat za wyniki itp.) oraz wypłaty pieniędzy. Posiadanie prostego 3% podwyżki i 2% zarządzanych aktywów jest znacznie bardziej przejrzyste niż inne.
Ponieważ jest to REIT, wypłacają dywidendy kwartalnie i są zobowiązani do wypłaty 90% swoich dochodów podlegających opodatkowaniu rocznie, aby utrzymać tę strukturę. Powinieneś spodziewać się, że utrzymasz swoje inwestycje w Streitwise przez pewien okres, ponieważ co kwartał występuje roczna blokada i okno wykupu. Masz również możliwość reinwestowania dywidend, jeśli tak zdecydujesz.
Minimalna inwestycja to 5000 USD i mamy pełna recenzja Streitwise tutaj.
Dowiedz się więcej o Streitwise
(Dotyczy to zarówno inwestorów akredytowanych, jak i nieakredytowanych)
Czy wiesz, że możesz inwestować w ziemię uprawną?
AcreTrader to nowa platforma nieruchomości, która specjalizuje się w ziemi uprawnej. Badają wszystkie transakcje, wybierają mniej niż 5% z nich i nabywają farmy za pośrednictwem LLC. Możesz zarabiać na czynszu, a także zobaczyć uznanie w samej ziemi. Czy wiedziałeś o tym 40% gruntów rolnych w USA jest wynajmowanych lub dzierżawionych?
Minimalna kwota inwestycji wynosi zwykle od 3000 do 10 000 USD. Różni się to w zależności od inwestycji w oparciu o cenę za akr i całkowity koszt gospodarstwa.
Pobierają zaledwie 0,75% wartości farmy jako roczną opłatę za zarządzanie plus wszelkie koszty zamknięcia każdej transakcji. Typowy okres utrzymywania to 3-5 lat, chociaż niektóre transakcje to 5-10 lat, możesz sprzedać swoje akcje na rynku. I możesz to zrobić w samodzielnym IRA!
To fascynująca klasa aktywów, której nie znajdziesz na żadnej innej platformie. Przeczytaj naszą pełną recenzję Acretrader, aby uzyskać więcej informacji.
Dowiedz się więcej o AcreTrader
(Dotyczy to akredytowanych inwestorów)
Jeśli chcesz zobaczyć więcej ofert gruntów rolnych, inny startup to Gospodarstwo Razem. Wiem o nich mniej niż AcreTrader, ale to podobne platformy. Również dla akredytowanych inwestorów i ich transakcje zazwyczaj mają minimum od 10 000 do 50 000 USD. Otrzymujesz zyski pieniężne w ujęciu kwartalnym, półrocznym lub rocznym. Dołączenie jest również bezpłatne, więc możesz zarejestrować się tylko po to, aby zobaczyć ich oferty. Mamy szczegółowy przegląd FarmTogether tutaj.
Kadra – Najlepsze dla nieruchomości o jakości instytucjonalnej
Kadra to platforma inwestycyjna, która zapewnia dostęp do inwestycji w nieruchomości komercyjne o „jakości instytucjonalnej”. Co to znaczy? Oznacza to, że inwestujesz razem z instytucjami finansowymi w sposób, który nie przypomina wielu innych „crowdfundowanych” platform nieruchomości. W rzeczywistości Cadre współinwestuje w każdą transakcję, w którą jest zaangażowany, i jest to coś, co odróżnia ich od innych platform.
Kadra ma dwie opcje – ich Fundusz Bezpośredniego Dostępu i „Deal-by-Deal”. Jest to podobne do innych platform, które oferują szerszą opcję „funduszu” i określoną opcję transakcji. Fundusz Cadre Direct Access ma minimum 50 000 USD, podczas gdy w przypadku indywidualnych transakcji minimalna inwestycja wynosi również 50 000 USD.
Dowiedz się więcej o kadrze
(Dotyczy to akredytowanych inwestorów)
CrowdStreet – Najlepsze dla Nieruchomości Komercyjnych
Crowdstreet specjalizuje się w indywidualnych inwestycjach w nieruchomości komercyjne z różnymi okresami wstrzymania (inwestycja bieżąca szanse w maju 2021 wynosiły od 2 lat do 9 lat) z bardzo atrakcyjną stopą zwrotu dla inwestora docelowego (wysokie nastolatki do niskich 20.). Są to inwestycje w konkretne nieruchomości, a nie fundusz, który się dywersyfikuje, więc musisz być inwestorem akredytowanym.
Zainicjowali prawie 500 transakcji z blisko 2 miliardami dolarów zgromadzonego kapitału, więc są aktywni od momentu założenia w 2014 roku. Minimalna inwestycja to zazwyczaj 25 000 USD, ale niektóre transakcje wymagają co najmniej 100 000 USD w zależności od wielkości.
Dowiedz się więcej o CrowdStreet
(Dotyczy to akredytowanych inwestorów)
Ulica zysku – Różnorodność aktywów nieruchomości
Ulica zysku to platforma oferująca różnorodne oferty inwestycyjne, które obejmują między innymi nieruchomości. Możesz zainwestować w fundusz typu multi-asset (inwestorzy nieakredytowani), który rozprowadza twoją inwestycję w kilku klasach aktywów lub możesz wybrać indywidualne oferty – które będą miały własne zyski i warunki.
Fundusz klasy wielu aktywów (Yieldstreet Prism Fund, niedostępny w NE lub ND) ma minimalną kwotę 1000 USD, podczas gdy poszczególne oferty będą miały minimalną inwestycję 5000 USD. Istnieje trzecia opcja, inwestowanie w obligacje krótkoterminowe (3-6 miesięcy), które mają minimum 1000 USD, ale są dostępne tylko dla akredytowanych inwestorów.
Rejestracja jest darmowa Ulica zysku więc możesz się zarejestrować i rozejrzeć się za sobą. Lub, jeśli chcesz dowiedzieć się jeszcze więcej, nasz Przegląd Yieldstreet wchodzi w szczegóły.
Oferta bonusowa 500 $: Przez ograniczony czas, Ulica zysku prowadzi promocję nowego konta, w której możesz otrzymać do 500 $ po otwarciu konta i wpłacie środków. Otrzymasz 50 $ za wpłacone 1000 $ aż do 500 $ bonusu, jeśli wpłacisz więcej niż 10 000 $.
Dowiedz się więcej o Yieldstreet
(Dotyczy to zarówno inwestorów akredytowanych, jak i nieakredytowanych)
Dachówka – Zainwestuj w wynajem nieruchomości
Roofstock to rynek inwestycji w nieruchomości, który pozwala kupować pod klucz jednorodzinne nieruchomości na wynajem z 20% niższą ceną. Rejestracja jest darmowa i można przeglądać ich rynek w poszukiwaniu nieruchomości na podstawie różnych czynników, takich jak cena katalogowa, lokalizacja, miesięczny czynsz, szkoły itp. A jeśli znasz 1031 Giełd, pokażą Ci również, które nieruchomości również kwalifikują się do tego.
Oto migawka niektórych właściwości dostępnych od 11 czerwca 2019 r.:
Jeśli zastanawiasz się, dlaczego są na liście, to dlatego, że możesz również kupić udziały w nieruchomościach (nie kupować ich wprost), podobnie jak kupujesz udziały w ofertach na innych stronach. Możesz inwestować w niestandardowe portfele (zasadniczo niepubliczny REIT), dzięki czemu możesz inwestować z pewną dywersyfikacją. Na przykład jeden portfel składający się z 6 domów jednorodzinnych w St. Louis. Na Środkowym Zachodzie istniała inna, która składała się z 7 domów jednorodzinnych.
Jeśli inwestujesz w dom, jesteś jego właścicielem i możesz polegać na ich usługach zarządzania nieruchomościami (nie prowadzą go, ale łączą Cię z lokalnymi), ubezpieczeniach itp.
Wreszcie, głupio jest to powiedzieć, ale mają 30-dniową gwarancję zwrotu pieniędzy. Jeśli kupisz nieruchomość i będziesz niezadowolony, zwrócą ci pieniądze (technicznie rzecz biorąc, wymieniają ją za darmo na swoim rynku i zwracają pieniądze po sprzedaży).
Oto pełna recenzja Roofstocka. Rejestracja jest darmowa.
Dowiedz się więcej o Roofstock
(Dotyczy to zarówno inwestorów akredytowanych, jak i nieakredytowanych)
RealtyMogul – Dostęp do nieruchomości komercyjnych
RealtyMogul powstał w 2013 roku i oferuje akredytowanym i nieakredytowanym inwestorom sposób inwestowania w nieruchomości komercyjne. Akredytowani inwestorzy mogą inwestować w określone transakcje, podczas gdy nieakredytowani inwestorzy mogą wnosić wkład do MogulREITs. Nie zajmują się z jakimikolwiek transakcjami mieszkaniowymi i staraj się inwestować w ukierunkowane oferty nieruchomości komercyjnych, do których przeciętny inwestor nie będzie miał dostępu do.
Podczas gdy większe REIT koncentrują się na dużych korporacjach, takich jak Simon Property Group (właściciel/operator centrum handlowego) i Public Storage (ogromne operatora magazynu), RealtyMogul zamierza inwestować w osiedla mieszkaniowe, centra handlowe i biura klasy A Budynki.
Minimalna wielkość inwestycji dla poszczególnych projektów to 5000 USD, ale w przypadku ich REIT, MogulREIT, możesz zaangażować się już za 1000 USD. Możesz sprawdź naszą pełną recenzję RealtyMogul uczyć się więcej.
Dowiedz się więcej o RealtyMogul
(Dotyczy to zarówno inwestorów akredytowanych, jak i nieakredytowanych)
Equity Multiple oferuje inwestycje dłużne i kapitałowe, które wyłącznie koncentruje się na instytucjonalnych nieruchomościach komercyjnych. Mają także pożyczki konsorcjalne i są wspierani przez istniejącą krajową firmę doradczą w zakresie nieruchomości (Mission Capital), która pomaga w przygotowywaniu umów.
Minimalna kwota to 5000 USD, a struktura opłat została zaprojektowana tak, aby dostosować ich zainteresowania do Ciebie, inwestora, i w oparciu o rodzaj inwestycji. Zazwyczaj opłata roczna wynosi 0,5%, aby pokryć koszty administracyjne, plus 10% zysków po otrzymaniu z powrotem całej początkowej inwestycji. W preferowanych transakcjach kapitałowych i dłużnych pobierają również opłatę za obsługę w „rozpiętości” między stopą procentową naliczaną pożyczkobiorcy a tym, co jest wypłacane Tobie. Wreszcie, we wszystkich transakcjach, otrzymają część całkowitej zebranej kwoty. Ta struktura opłat jest typowa, musisz przejrzeć określone warunki transakcji, aby poznać konkretne liczby w każdym z nich.
Dowiedz się więcej o EquityMultiple
(Dotyczy to tylko akredytowanych inwestorów)
Parter – Krótkoterminowy dług wysokodochodowy
Parter to platforma, w której każdy rodzaj inwestora, bez konieczności posiadania akredytacji, może inwestować w krótkoterminowe wysokodochodowe wierzytelności zabezpieczone nieruchomościami. Zamiast posiadać kapitał własny w nieruchomości, po prostu posiadasz dług, który może mieć terminy tak krótkie, jak 12-18 miesięcy. Ma siedzibę w Atlancie i istnieje od 2013 roku.
Jeśli znasz platformy pożyczkowe typu peer-to-peer, takie jak LendingClub, jest to podobne, ponieważ możesz inwestować w pożyczki za jedyne 10 USD. W przeciwieństwie do platform pożyczkowych typu peer-to-peer, które są niezabezpieczonymi banknotami, pożyczki te są zabezpieczone samymi nieruchomościami, a typowy stosunek wartości pożyczki do wartości wynosi 40-70%.
Oto nasz pełna recenzja Parter aby uzyskać więcej szczegółów.
Dowiedz się więcej o Parterze
(Dotyczy to zarówno inwestorów akredytowanych, jak i nieakredytowanych)
Reszta paczki
W miarę pojawiania się kolejnych witryn będę nadal przyglądać się im i tym, jak się różnią.
Ta lista to firmy lub strony, którym nie przyjrzałem się bliżej, ale odkąd o nich słyszałem, chciałem się upewnić, że ty też. Napisz do mnie, jeśli chcesz, żebym przyjrzał się bliżej którejś z nich:
- Sieć Prodigy – Przy minimum 50 000 USD i skupieniu się na inwestycjach na poziomie instytucjonalnym na Manhattanie, są bardzo skoncentrowani i mają bardziej spersonalizowaną obsługę. (Dotyczy to tylko akredytowanych inwestorów)
- Łatka ziemi – Rynek pożyczek typu peer-to-peer na nieruchomości dla akredytowanych inwestorów, podobny do PeerStreet, z minimalną kwotą 5000 USD. Chcą współpracować z deweloperami, którzy ulepszają istniejące projekty nieruchomości. (Dotyczy to tylko akredytowanych inwestorów)
- PożyczkiStrona główna – Rynek z siedzibą w San Francisco z 12-miesięcznymi pożyczkami dla pożyczkobiorców z jednocyfrowymi nieruchomościami. Nieruchomości są projektami rekultywacyjnymi i dość konserwatywnymi (średnie LTV 62%, według wywiadu dla New York Times). Minimum 5000 USD. (Dotyczy to tylko akredytowanych inwestorów)
- Mała zmiana – Inwestują w projekty nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w oparciu o ich „metryki zmian”, takie jak mobilność (zdolność do poruszania się, możliwość jazdy na rowerze), zrównoważony rozwój (zielone budynki, adaptacyjne ponowne wykorzystanie) i żywotność ekonomiczna (tworzenie miejsc pracy, tanie mieszkania). Istnieją minimum na projekt i mają opcje zarówno dla akredytowanych, jak i nieakredytowanych inwestorów.
- Fundusz, który odwrócić – Wstecznie weryfikowane pożyczki na nieruchomości mieszkalne (pożyczki na twarde pieniądze) w ratach po 5000 USD i prefinansują swoje transakcje. Możesz zobaczyć ich otwarte oferty bez zakładania konta. (Dotyczy to tylko akredytowanych inwestorów)
- ArborCrowd – Wspierany przez rodzinę firm Arbor (Arbor Realty Trust, Arbor Commercial Mortgage, AMAC), uzyskujesz dostęp do dużych możliwości inwestycji komercyjnych. Niedawna umowa o wartości 12,7 mln USD na nieruchomość wielorodzinną w Alabamie przewidywała IRR na poziomie 16-18% w okresie 3-5 lat. Transakcje są zwykle większe, a minimalna kwota inwestycji to 25 000 USD. (Dotyczy to tylko akredytowanych inwestorów)
- AlphaFlow – Budują portfel kredytów na nieruchomości z ofert dłużnych innych firm z tej listy, takich jak PeerStreet, aby zoptymalizować ryzyko i zwrot. W razie potrzeby zrównoważą i dostosują fundusz, możesz wypłacić lub ponownie zainwestować miesięczne zarobki. Minimum 10 000 USD. (Dotyczy to tylko akredytowanych inwestorów)
- Fundusz na życie dla seniorów – Senior Living Fund to platforma specjalizująca się w mieszkalnictwie senioralnym, która prognozuje stopy zwrotu w przedziale 13%-21%. Finansują i rozwijają nowe wspólnoty mieszkaniowe dla seniorów, ale nie oferują zbyt wiele szczegółów. Dzielę się nim, bo to dobry przykład specjalizacji, ale niewiele więcej o nich wiem.
Czy powinieneś zainwestować w te oferty?
A jeśli nie masz pewności co do tych nowych platform? Czy stanowią dobrą opcję?
Spotkaliśmy się z Profesor Ralph Lim, profesor nadzwyczajny finansów i ekonomii w Jack Welch College of Business na Sacred Heart University. Zadaliśmy mu kilka pytań i był na tyle łaskawy, że udzielił pewnych informacji:
Jeśli chodzi o inwestowanie, jaka część portfela powinna obejmować nieruchomości?Proponuję lokować około 10% do 15% swojego portfela w inwestycje związane z nieruchomościami. Zakłada to inwestora o średniej tolerancji na ryzyko. Osoby o niskiej tolerancji na ryzyko (np. bardzo konserwatywni inwestorzy) prawdopodobnie nie powinni mieć nic w nieruchomościach.
Czy uważasz, że ta nowa klasa inwestowania w nieruchomości jest czymś, co ludzie powinni dążyć? Dlaczego lub dlaczego nie?
Nowa opcja inwestowania w obligacje zabezpieczone nieruchomościami wydaje się nieco bardziej konserwatywną opcją włączenia nieruchomości do swojego portfela. Zazwyczaj banknoty zabezpieczone nieruchomościami mają pierwszeństwo przed właścicielami nieruchomości. Jest to podobne do koncepcji pierwszeństwa długu przed kapitałem własnym.
Tak więc w tym przypadku inwestor wydaje się posiadać dług zabezpieczony przez nieruchomość bazową. Inwestor nie posiada pozycji kapitałowej w obrocie nieruchomościami. Jednak inwestorzy muszą uważnie przeczytać prospekt lub okólnik ofertowy przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z tej opcji.
Jak te nowe opcje wypadają w porównaniu z istniejącymi opcjami inwestycyjnymi?
Zamiast utrzymywania pozycji kapitałowej w nieruchomościach, ta nowa opcja oferuje inwestorowi możliwość zainwestowania w część zadłużenia. Ryzyko jest mniejsze niż posiadanie kapitału, ale także potencjał zysku. Inwestowanie w dług zazwyczaj ogranicza inwestora do dochodów z odsetek i zwrotu kapitału.
Zazwyczaj inwestorzy dłużni nie uczestniczą w potencjalnych zyskach kapitałowych z powodu jakiejkolwiek bazowej aprecjacji nieruchomości. Oczywiście prosimy o zapoznanie się z prospektem lub okólnikiem ofertowym.
W przypadku witryn z nieruchomościami finansowanymi przez crowdfunding istnieje wiele różnych opcji inwestycyjnych. Niektóre to długi, jak wspomniał profesor Lim, a inne to kapitał własny. Niektóre są mieszanką obu, więc zawsze ważne jest, aby przejrzeć prospekt lub oferować okólnik, aby wiedzieć, w co inwestujesz.
Jakie masz dotychczasowe doświadczenia z witrynami inwestującymi w nieruchomości finansowane przez crowdfunding?