Recenzja Rich Uncles: Zainwestuj w nieruchomości za jedyne 5 $

Czy słyszałeś kiedyś radę, że prawdziwa droga do bogactwa wiedzie przez nieruchomości?

Dla wielu Amerykanów nieruchomości stanowią ogromny procent ich inwestycji wartość netto. Kupno domu to amerykański sen, a comiesięczne spłaty kredytu hipotecznego budują kapitał. Wciąż buduje bogactwo, ale jako produkt uboczny potrzeby mieszkania.

Jeśli chcesz zdywersyfikować i zainwestować w klasę aktywów z dużym doświadczeniem, nieruchomości to historycznie niezawodny sposób.

Ale trudno jest znaleźć dobre oferty, zwłaszcza jeśli ograniczasz się do lokalnego rynku. Trudno kupować poza rynkiem bez systemu wsparcia. I wreszcie, trudno jest zarządzać nieruchomościami, zwłaszcza jeśli masz nadzieję na skalowanie.

Jest cały zbiór crowdfundingowe platformy nieruchomości co pozwoli ci inwestować w nieruchomości bez kupowania poszczególnych nieruchomości.

Jednym z najnowszych uczestników jest firma Rich Uncles.

Co to są bogaci wujkowie?

Rich Uncles to platforma inwestycyjna w nieruchomości, która oferuje REIT-om z unikalnymi strategiami inwestycyjnymi. Strategie te są dostępne w większych domach maklerskich, takich jak Vanguard i Fidelity.

Kim są bogaci wujkowie?

„Wujkowie” to Ray Wirta, założycielski inwestor i Harold Hofer, dyrektor generalny. Ray Wirta jest Prezesem Grupy CBRE (NYSE: CBG), notowana na giełdzie spółka z listy Fortune 500, która jest największą na świecie firmą doradczą i inwestycyjną w zakresie nieruchomości komercyjnych. Możesz rozpoznać logo pod wieloma billboardami na autostradach, ale są one ogromne. Mają 80 000 pracowników i kapitalizację rynkową prawie 17 miliardów dolarów!

Harold Hofer jest dyrektorem generalnym Rich Uncles. Jest doświadczonym ekspertem w dziedzinie nieruchomości, który ma 2 miliardy dolarów doświadczenia transakcyjnego. W ciągu ostatnich trzydziestu lat sponsorował wiele transakcji związanych z nieruchomościami w różnych sytuacjach i konfiguracjach.

Założona w 2012 roku oficjalna nazwa firmy to BrixInvest, LLC (mają dba „Rich Uncles”). Deklarowanym celem jest uczynienie nieruchomości komercyjnych bardziej dostępnymi dla osób fizycznych. Robią to, oferując REIT z niskimi minimami. Jeden fundusz ma minimum 500 USD, podczas gdy REIT Student Housing ma minimalną inwestycję w wysokości zaledwie 5 USD. Nie musisz być Inwestorem Akredytowanym.

Dwa największe fundusze to RW Holdings NNN REIT z aktywami ok. 145 mln USD oraz Rich Uncles Real Estate Investment Trust I z aktywami ok. 147 mln USD.

Strategie inwestowania w nieruchomości

Bogaci wujkowie mają dwa fundusze – Rich Uncles NNN REIT i Rich Uncles Student Housing REIT. Nazwy podsumowują ich podejście.

ten Bogaci wujowie NNN REIT specjalizuje się w inwestowaniu w nieruchomości komercyjne wykorzystujące strukturę najmu NNN („potrójna sieć”), ze średnim pozostałym okresem najmu wynoszącym 8 lat. Ograniczają zadłużenie zakupowe do 50% portfela i koncentrują się na nieruchomościach jednoosobowych wynajmowanych przez najemców posiadających zdolność kredytową.

Wymieniają nieruchomości, których właścicielem jest każdy REIT. To może dać ci dobre wyobrażenie o ich strategii inwestycyjnej. Są właścicielami obiektów takich jak 24-godzinny fitness w Las Vegas i obiekt 3M w DeKalb, IL. Są to duże powierzchnie komercyjne wynajmowane firmom, o których słyszałeś wcześniej. Narodowy fundusz koncentruje się na wynajmie Triple Net (stąd NNN) i nabywa nieruchomości z 50% + gotówką w dół.

ten Mieszkania studenckie Rich Uncles REIT specjalizuje się w mieszkaniach studenckich. Są to minimum 150 łóżek, 90% obłożenie w odległości jednej mili od uniwersytetów NCAA Division I z co najmniej 15 000 zapisanych studentów. Jedną z ich ostatnich inwestycji był Stadium View Suites w pobliżu stanu Iowa. Jest to 518-osobowa jednostka mieszkalna z 99% obłożeniem.

Trudno znaleźć na stronie, ale NNN REIT przyniósł 7% roczny zwrot. REIT Student Housing przyniósł do tej pory 6% roczny zwrot. Obaj dokonywali dystrybucji zgodnie z harmonogramem co miesiąc i jeszcze nie przegapili płatności. To powiedziawszy, wcześniejsze wyniki nie wskazują na przyszłe zyski. 🙂

Ich poziom ujawniania zasobów funduszu jest OK. Każdy wpis będzie czytany jak minibroszura i będzie zawierał jasne szczegóły, ale zapewnia wgląd. Daje to jednak dobry posmak tego, co robi fundusz.

Proces rejestracji

Niektóre inne platformy crowdfundingowe do obsługi nieruchomości pozwalają spojrzeć na inwestycje bez rejestracji. Rich Uncles wymaga rejestracji, choć jest to całkowicie bezpłatne.

Kiedy się zarejestrujesz, pojawi się menu z pytaniem o cel inwestycyjny. Możesz wybierać spośród planowania emerytalnego, przepływów pieniężnych, dywersyfikacji portfela lub inwestowania w nieruchomości komercyjne. Stamtąd wpisujesz typowe informacje rejestracyjne (imię i nazwisko, adres e-mail, numer telefonu, hasło, kraj i stan).

Tutaj – wybierasz rodzaj własności konta. Po wykonaniu tego kroku masz otwarte konto i możesz zacząć przeglądać posiadane przez nie usługi.

Jeśli będziesz kontynuować, rozpoczynasz proces rejestracji w celu inwestowania – indywidualnego, wspólnego, powierniczego, podmiotu lub emerytury – i zawierają wyjaśnienia dla każdego z nich. Jeśli chcesz inwestować w ramach planu emerytalnego, musisz osobno założyć konto emerytalne Self-Directed. Wybrałem Indywidualne.

Tutaj możesz wybrać dwie dostępne inwestycje:

Chociaż nie ma wymogu akredytowanego inwestora, istnieją wymagania dotyczące dochodu i wartości netto. Nie jestem pewien, dlaczego takowe istnieją, ale tak.

W przypadku funduszu Rich Uncles NNN REIT – jeśli Twój całkowity roczny dochód jest mniejszy niż 70 000 USD, potrzebujesz wartości netto przekraczającej 250 000 USD. Jeśli chcesz zainwestować w fundusz mieszkań studenckich, musisz zaświadczyć, że Twoja inwestycja nie stanowi więcej niż 10% całkowitej wartości netto.

Wybrałem fundusz studencki z minimalną kwotą 5 USD.

Możesz zainwestować już za pięć dolców, co daje ci jedną akcję i wybiera automatyczne inwestycje. Możesz zbierać dywidendy w gotówce lub zdecydować się na ich reinwestowanie. Następnie musisz podać informacje o koncie, w tym tożsamość i numer SSN, a także źródła finansowania, aby uzyskać pieniądze. Za kilka minut gotowe!

Opłaty bogatych wujków

Bogaci Wujkowie nie pobierają żadnych opłat transakcyjnych ani prowizji, gdy kupujesz udziały w ich REIT-ach. Wiele REIT notowanych na giełdzie, takich jak te w Vanguard, nie pobiera opłat transakcyjnych lub prowizje/ładunki. Wiele platform finansowania społecznościowego nieruchomości również nie pobiera opłat transakcyjnych.

Przy sprzedaży akcji pobierana jest opłata zależna od tego, jak długo je posiadasz:

• Posiadane krócej niż rok – 3% opłaty administracyjnej
• Posiadane 1 – 2 lata – 2% opłaty administracyjnej
• Posiadane 2 – 3 lata – 1% opłaty administracyjnej
• Posiadane 3+ lata – bez opłaty administracyjnej

Nie jest to rzadkie i wiele innych platform nie pozwala nawet sprzedawać przed zakończeniem umowy (w przypadku pojedynczych transakcji).

Chociaż nie ma żadnych opłat transakcyjnych, istnieją opłaty, które zapłaci REIT, a które zmniejszą Twoje zwroty. Aby dowiedzieć się, jakie są te wszystkie opłaty, musisz przejrzeć okólnik ofertowy tego konkretnego REIT.

Na przykład w Brix Student Housing REIT opłaty znajdują się na stronie 18 okólnika (była to maksymalna podwyżka w wysokości 50 000 000 $):

• Koszty organizacji i oferowania – Do 3% przychodów brutto zwracanych sponsorowi.
• Opłata akwizycyjna – 3% doradcy za każde przejęcie dokonane przez REIT.
• Opłata za zarządzanie aktywami – 0,1% opłaty miesięcznej od całkowitej wartości inwestycji aktywów (wartość księgowa).
• Opłata koordynacyjna finansowania – Wszelkie finansowanie poza hipoteką, opłata koordynacyjna wynosi 1% finansowania.
• Koszty operacyjne – pokrywają koszty operacyjne związane z obsługą REIT, takie jak czynsz, koszty pracownicze, media i IT; nie przekraczać 2% średnich zainwestowanych aktywów lub 25% dochodu netto (to trochę skomplikowane, więc przeczytaj okólnik, jeśli chcesz poznać wszystkie szczegóły).
• Wynagrodzenie niezależnego dyrektora – niezależni dyrektorzy otrzymują 1000 akcji zwykłych za każde posiedzenie zarządu lub posiedzenie komitetu, w którym biorą udział, 200 akcji za każde rozpatrzenie i zatwierdzenie nieruchomości.
• Opłata za dyspozycję – 3% doradcy za każdy składnik aktywów sprzedany przez REIT.
• Podporządkowana opłata za uczestnictwo – To jest opłata za występ jest trochę zbyt skomplikowana, aby wyjaśnić w jednym punkcie, podstawowa idea jest to, że jeśli zwroty przekraczają określoną kwotę, doradca otrzymuje opłatę, która ma w tym udział do góry.
• Opłata likwidacyjna – Doradca otrzymuje 30% wzrostu wynikowej wartości na akcję w porównaniu do najwyższego wcześniejszego NAV na akcję (jest to podobne do opłaty za uczestnictwo, ale wyzwala przy sprzedaży lub fuzji).

Uff!

Więc jak to wypada w porównaniu z innymi?

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że opłaty są bardzo duże. Ale czy to przypadek bogatych wujków pokazujących ci, jak robi się kiełbasę?

Za każdym razem, gdy ktoś kupuje lub sprzedaje nieruchomość, pobierane są opłaty. Wszyscy im płacą. Awangarda im płaci. Płaci im magazyn publiczny. Pozyskiwanie funduszy płaci im. Bogaci Wujkowie wyliczają je na własną rękę.

Opłaty a Awangarda

To nie jest porównanie jabłek do jabłek, ale zobaczmy.

Kiedy przeglądasz prospekt funduszu Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), istnieją opłaty roczne w wysokości 0,26%. Opłaty Vanguard są tak tanie, ponieważ nie nabywają nieruchomości. Vanguard kupuje inne firmy, które kupują firmy. Te podobne koszty zostają włączone do zwrotów, więc nigdy ich nie zobaczysz.

Roczna opłata za Vanguard w wysokości 0,26% jest tania w porównaniu do ~1,27% (0,1% naliczana co miesiąc przez 12 miesięcy), ponieważ fundusz Vanguard jest ogromny.

Opłaty a Pozyskiwanie funduszy

Pozyskiwanie funduszy jest lepsze porównanie i przeglądanie oferowanie okólnika za 50 000 000 USD Narodowego eFunduszu, znalazłem podobne nazwane wydatki:

• Koszty organizacji i oferty – Około 500 000 $ (1%) zwrócone sponsorowi.
• Opłata za zarządzanie aktywami – roczna opłata 0,85% – 1,0% całkowitej wartości inwestycji aktywów (NAV) wpłacana kwartalnie.
• Opłata za dyspozycję – 1,5% doradcy za każdy składnik aktywów, który REIT sprzedaje, w przypadku gdy zarządzający jest deweloperem lub zajmuje się sprzedażą.
• Kwartalna opłata rozwojowa – 5% zarządcy całkowitych kosztów deweloperskich bez nieruchomości (podobnie jak opłata akwizycyjna).

Wygląda na to, że bogaci wujkowie mają więcej zaangażowanych stron – doradca vs. kierownik – ale Pozyskiwanie funduszy ma nieco niższe opłaty.

O publicznych nienotowanych REIT

Rich Uncles oferuje publiczne nienotowane REITy – są one publicznie dostępne, ale nie są przedmiotem obrotu na żadnej giełdzie. Musisz traktować inwestycje w taki sposób, że są niepłynne, ponieważ nie ma rynku, na którym możesz je sprzedać. Jeśli chcesz sprzedać (umorzyć) swoje udziały, możesz to zrobić tylko z bogatymi wujami.

Jeśli posiadasz akcje krócej niż trzy lata, ze sprzedażą zostanie naliczona opłata administracyjna w wysokości 1-3%.

Ponadto istnieje pewna trudność w obliczaniu NAV funduszu, którego aktywami bazowymi są nieruchomości. Jeśli na przykład kupujesz akcje nienotowanego REIT po 5 USD za akcję, a NAV jest niższy, płacisz premię. Ta premia jest w rzeczywistości opłatą, ponieważ płacisz 5 USD za coś, co jest warte mniej niż 5 USD.

Jest mniej nieprzejrzysty niż inne opcje i tak FINRA przygotowała ten arkusz informacyjny dotyczący nienotowanych REIT które powinieneś przejrzeć.

Coś, o czym należy pamiętać.

Bogate alternatywy dla wujków

Dopóki Rich Uncles nie otworzy kopii zapasowej, polecam te alternatywy dostępne dla wszystkich inwestorów (nie tylko akredytowanych):

Pozyskiwanie funduszy

Pozyskiwanie funduszy jest jedną z najstarszych platform crowdfundingowych do inwestowania w nieruchomości dla nieakredytowanych inwestorów. Mają eREIT, który łączy ich inwestycje, ale nie skupiają się tak wąsko jak bogaci wujkowie. Mają strategię opisaną w ich dokumentach ofertowych i minimalną kwotę 1000 USD. Mamy pełna recenzja Fundrise.

Dowiedz się więcej o pozyskiwaniu funduszy

Streitwise

Streitwise to alternatywa, która skupia się na nieruchomościach komercyjnych. Są stosunkowo nowe, ale mają duże doświadczenie w tym krótkim czasie, przewidują wypłatę 8-9% dywidendy w 2021 r. Mają również minimum 5000 USD i są dostępne dla wszystkich inwestorów.

Możesz zobaczyć naszą pełną recenzję Streitwise tutaj.

Dowiedz się więcej o Streitwise

Streszczenie

Uważam, że ich strategia inwestycyjna jest fascynująca. Jest bardzo skoncentrowany i oferuje stopę zwrotu porównywalną z innymi platformami.

Podczas gdy platforma taka jak RealtyMogul pozwoli zainwestować w poszczególne nieruchomości, wymaga posiadania akredytowanego inwestora. Kupujesz w funduszu bogatych wujków, więc nie musisz być akredytowanym inwestorem.

Pozyskiwanie funduszy jest porównywalna, ale ich oferta nie jest tak skupiona na laserze. Rich Uncles Student Housing REIT jest skoncentrowany laserowo na tym, czego chcą – musi być oddalony o milę od ponad 15 000 kampusów studenckich z co najmniej 150 łóżkami. To jest specyficzne i lubię to.

Warto je zobaczyć, jeśli chcesz zaangażować się w nieruchomości z tą strategią inwestycyjną.

Bogaci wujkowie

9

Ogólnie

9.0/10

Silne strony

• Nadmierne REITy
• Rozsądne opłaty
• Nie musisz być inwestorem akredytowanym

Słabości

• Tylko dwie strategie inwestycyjne - NNN lub Student Housing