Hvorfor refinansieringspriser er høyere enn kjøpspriser

Boliglånsrentene falt dramatisk i løpet av sommeren, til det punktet hvor boliglån aldri har vært billigere i de fleste av våre voksne liv. Med historisk lave priser, har du kanskje vurdert å dra nytte av dem, enten ved å kjøpe et nytt hjem eller refinansiere ditt nåværende boliglån.

Nylige tall fra Freddie Mac viser at refinansieringen av boliglån økte i første kvartal 2020, med nesten 400 milliarder dollar første boliglån refinansiert. Men som det viser seg, kan refinansiering av boliglånet ditt faktisk være dyrere enn å kjøpe et nytt hjem.

Dette overrasket oss også - hvorfor ville det være en forskjell i det hele tatt?

Vi undersøkte hvordan refinansieringsrenter og renter for nye boliglån er satt, og fant flere årsaker til denne renteforskjellen. På toppen av renteforskjellen er refinansiering av boliglån enda vanskeligere å kvalifisere for, gitt dagens økonomi.

Før du skynder deg å refinansiere hjemmet ditt, kan du lese videre for å samle informasjonen du trenger for å ta den riktige økonomiske avgjørelsen for din situasjon.

Pandemiske effekter på boliglån

Akkurat som boliglånsrentene har snublet, har banker og långivere strammet skruene på låntakere på grunn av COVID-19, noe som krever høyere kredittpoeng og forskuddsbeløp. Chase økte for eksempel minimumskravene til FICO -poengsum for boligkjøp og refinansiering til 700 med et forskuddskrav på minst 20%.

Lave renter har også drevet et massivt skifte til refinansiering av boliglån. I følge den samme Freddie Mac -rapporten gjorde 42% av huseierne som refinansierte det med et høyere lånebeløp, slik at de kunne "ta ut penger".

Dessverre kan huseiere som ønsker å refinansiere møte de samme strenge lånekravene som de som tar opp et kjøpslån. Refinansieringsrenter for boliglån er også generelt høyere enn boligkjøpssatser av en håndfull grunner, som alle kan gjøre refinansiering betydelig mindre tiltalende.

Hvordan prisene refinansieres

Selv om noen långivere kanskje ikke gjør det åpenbart at refinansieringsrentene er høyere, gjør andre de høyere prisene for en hjemmefinansiering klare. Når du går til boliglånsdelen på Wells Fargo-nettstedet, for eksempel, viser den renter for boligkjøp og refinansiering separat, med en .625 forskjell i renter for et tretti års boliglån.

Det er noen grunner til at store banker kan kreve høyere renter for å refinansiere, inkludert:

Lagt til refinansieringsgebyrer

I august 2020 kunngjorde Fannie Mae og Freddie Mac at de ville betale et gebyr på 0,5% på refinansieringslån fra 1. september. Denne avgiften vil bli vurdert ved refinansiering av utbetaling og ingen refinansiering av utbetaling. I følge Freddie Mac, ble den nye avgiften introdusert "som et resultat av risikostyring og prognoser for tap utløst av COVID-19-relatert økonomisk og markedsusikkerhet."

Ved å gjøre refinansiering mer kostbar, kan långivere redusere antall refinansieringslån de må behandle, noe som gir dem mer tid til å fokusere på kjøpslån og annen virksomhet.

Långivere som begrenser nytt applikasjonsvolum

Etterspørselen etter refinansiering av boliglån har vært så høy at noen långivere ikke klarer å håndtere alle forespørsler. Motvillig til å legge til flere ansatte for å håndtere en bølge som ikke vil vare evig, begrenser mange långivere ganske enkelt antall refinansieringssøknader de behandler, eller angi tilleggsvilkår som begrenser antall lån som kan være kvalifisere.

Vær også oppmerksom på at noen långivere prioriterer nye kjøpslån fremfor søknader om refinansiering av boliglån siden nye boligkjøpere har tidsfrister. Med boligmarkedet også i en opptur i mange deler av landet, kan mange store banker og långivere rett og slett ikke følge med.

Rate Locks koster penger

Generelt koster det långivere mer å låse renten for refinansieringslån sammenlignet med kjøp av lån. Dette gjør at långivere ikke er interessert i å fordele ressurser på den siste økningen i refinansieringsprogrammer for boliglån.

Dette gjelder spesielt siden mange refinansierere kan låse en rente hos en leverandør, men bytte långivere og låse en rente igjen hvis renten går ned. Långivere eksisterer tross alt for å tjene penger, og det er fornuftig at de ville bruke tiden sin på lån som gir størst avkastning.

Strammere krav på grunn av COVID-19

Ifølge Brookings Institute, Fannie Mae og Freddie Mac har bedt långivere om å sørge for at eventuelle forstyrrelser i låntakers arbeid eller inntekt på grunn av COVID-19 ikke vil påvirke deres evne til å betale tilbake lånet.

Mange långivere øker også minimumskredittpoengene låntakere må ha, samtidig som de gjør andre krav vanskeligere å oppfylle. Som et eksempel økte U.S. Bank sitt minimumskredittkrav til 680 for boliglånskunder, og den implementerte også en maksimal gjeldsinntektsgrad på 50 prosent.

Denne kombinasjonen av faktorer kan gjøre det vanskelig å spare så mye penger med en refinansiering, eller til og med finne en utlåner som er villig til å behandle søknaden din. Med dette i bakhodet, kjør regnestykket og se om refinansiering er riktig for din situasjon før du kontakter en boliglånegiver.

Hvordan priser på boliglån kjøpes

Boligkjøpsprisene er priset med en lignende metode som refinansieringsrenter. Når du søker om boliglån, ser utlåner på faktorer som kredittpoeng, inntekt, forskuddsbetaling og annen gjeld for å avgjøre om du er kvalifisert.

Samlet økonomi spiller også en gigantisk rolle i boliglånsrentene for boliglån, inkludert kjøpslån og refinansieringslån. Boligrentene har en tendens til å gå opp i perioder med rask økonomisk vekst, og de har en tendens til å falle i perioder med lavere økonomisk vekst. I mellomtiden kan inflasjon også spille en rolle. Lavt inflasjonsnivå bidrar til lavere renter på boliglån og andre finansielle produkter.

Boliglånegivere kan også prise lånene sine basert på mengden virksomhet de har, og om de har kapasitet til å behandle flere lån. De kan senke satsene for å tromme opp virksomheten eller øke prisene når de er på eller nærmer seg kapasitet. Dette er en del av grunnen til at prisene kan variere mellom långivere, og hvorfor det alltid er fornuftig å shoppe etter et boliglån.

Mange tror at Federal Reserve fastsetter boliglånsrente, men dette er ikke akkurat sant. Federal Reserve angir føderale rentesatser, som långivere bruker for å sikre at de oppfyller kravene til kontantreserve. Når Fed øker denne renten, må bankene betale mer for å låne fra hverandre, og disse kostnadene overføres ofte til forbrukere. På samme måte kan kostnadene gå ned når Fed senker føderale rentesatser, noe som kan bety lavere kostnader og renter for låntakere.

Bunnlinjen

Refinansiering av ditt eksisterende boliglån kan absolutt være fornuftig når det gjelder rentebesparelser, men ikke utelukk å kjøpe et nytt hjem i stedet. Å kjøpe et nytt hjem kan hjelpe deg med å spare penger på renter og få plass og funksjonene du virkelig ønsker.

Husk at det er trinn du kan ta for å bli en mer attraktiv låntaker enten du velger å refinansiere eller investere på et nytt sted. Du kan ikke kontrollere økonomien eller Federal Reserve, men du har kontroll over din personlige økonomi.

Forbedre kredittpoengene dine med en gang og betale ned gjeld for å senke gjeldsinntektsforholdet er bare et par strategier for å starte. Og hvis du planlegger å kjøpe et nytt hjem, må du spare et stort forskuddsbeløp. Disse trinnene hjelper deg med å forbedre sjansene dine for å få de beste prisene og vilkårene enten du velger å flytte eller holde deg til hjemmet du har.