Det er ingen overraskelse; det er mange Foreclosures i eiendomsmarkedet akkurat nå.
Det er heller ingen overraskelse at disse husene kan kjøpes til store rabatter.
Faktisk er Foreclosures, etter min mening, det heteste som skjer i eiendomsinvestering.
Markedet er fullt av dem, og bankene holder tusenvis tilbake, for ikke å oversvømme markedet enda mer. Som de fleste av dere vet, er ikke banker i eiendomsmegling. De driver med å låne penger.
Når en bank får en Foreclosure, er det en giftig eiendel på bankens bøker. Nå, mer enn noen annen gang i historien, dumper bankene disse giftige eiendelene for kroner på dollar.
Før du sier opp jobben og bestemmer deg for å bli rik på kjøp og salg av tvangsauksjoner, vet du dette:
Ordet Foreclosure betyr flere forskjellige ting og har flere forskjellige stadier. Avhengig av hvilket stadium av foreclosure et hus er i vil avhenge av hvor mye risiko du vil ta på deg. La oss se på de forskjellige stadiene av Foreclosure og det positive og negative ved å kjøpe i hvert trinn.
Før du leser videre, må du forstå at hver stat håndterer Foreclosures annerledes. Tidslinjene og eksemplene jeg gir nedenfor vil ikke nødvendigvis være standarden for hvor du bor.
Pre-Foreclosure
Den første fasen av Foreclosure-prosessen er kjent som Pre-Foreclosure. Dette betyr at personen som eier boliglånet er bak på betalingene sine. Avhengig av bank kan betalingene ligge mellom 3-12 måneder bak. Ja, noen banker starter ikke pre-foreclosure-perioden på 12 måneder!
På dette stadiet bor eieren fremdeles i huset. Det påløper renter og straffer på lånet, men det eneste som virkelig skjer er kredittpoengene deres går ned (raskt), og de får mange brev i posten fra bank. Banken har ikke bestemt seg for å gå for fullt ut foreclosure ennå, ettersom de prøver å finne ut noe med huseieren og spare seg selv for de svært høye kostnadene ved utleggingsprosessen.
Det positive med å kjøpe på dette stadiet av foreclosure -prosessen er at du åpenbart har en motivert selger. Avhengig av deres situasjon, kan de være villige til å selge huset sitt veldig billig, for å unngå avskærmning og spare det de kan for sin kreditt.
Det negative er at de kanskje ikke har mye egenkapital i huset, og derfor er motivasjonen deres kanskje ikke en faktor. Det nytter ikke en investor å kjøpe hus når det er verdt det selgeren skylder på det (eller som tilfellet er med mange eiendommer i dette markedet, er ikke huset verdt det selgeren skylder).
Du leter etter motivasjon, men du kjøper på egenkapital.
Uten å gå for dypt inn i investeringsstrategien, vet du at det i noen tilfeller kan lønne seg å gjøre opp kriminelle betalinger og kjøpe huset med kreativ finansiering. Vi vil ikke diskutere det i dette innlegget, men vet at det er et levedyktig alternativ og et vi vil diskutere i fremtidige innlegg.
Kortsalget
Den neste fasen i Foreclosure -prosessen er når du kan kjøpe huset på et kortsalg. Et kortsalg er når banken er villig til å ta mindre for huset enn det som for øyeblikket skyldes på eiendommen. Det er ingen bestemt tidsperiode for når et hus går fra status Pre-Foreclosure til banken er villig til å gjøre et kort salg på det.
Når banken har bestemt seg for at den vil ta et kortsalg, har den i utgangspunktet kommet til konklusjonen nåværende huseier kommer ikke til å klare å betale tilbake og fortsette med boliglån. Den eneste grunnen til at en bank vil godta et kortsalg er å gi avkall på den lange prosessen og høye kostnadene for Foreclose på det misligholdte boliglånet.
Det er noen få positive sider og mange negative ting å kjøpe i denne fasen av Foreclosure. Noen investorer elsker å kjøpe på dette stadiet, men som du vil se er det mye arbeid, tar ekstremt lang tid og gir sjelden en avtale.
Det positive med å kjøpe hus som et kortsalg er dette, du kan få en veldig bratt rabatt... Det er omtrent det!
Det negative er følgende: Den nåværende huseieren må søke om et kort salg, og sender inn mange finansiell informasjon som i utgangspunktet overbeviser banken om at de ikke lenger er i stand til å betale sine boliglån.
Dette tar evigheter!
Når huset er godkjent for et kortsalg, må nåværende eier godta prisen din og deretter sende det til banken for godkjenning. Denne prosessen tar også evigheter (flere måneder). Et kort salg kan lett ta 6-9 måneder å gjennomgå, og jeg har sett tilfeller der det tok over ett år.
Her er den skremmende virkeligheten med kortsalg, det kan være helt til slutt, og du tror avtalen du har jobbet med i flere måneder er i ferd med å gå igjennom og BOOM, banken avviser den. Det er penger å tjene på kortsalg, men det er definitivt ikke en metode for å basere investeringsvirksomheten din rundt.
Skal på auksjon
Den tredje fasen av Foreclosure -prosessen er når eiendommen auksjoneres på tinghusets trinn. Dette er den farligste tiden å kjøpe, og bare erfarne investorer bør prøve å kjøpe på tinghusauksjonen!
På dette stadiet har banken gått gjennom lovligheten av Foreclosure -prosessen, og huset skal på auksjon. Banken vil sende en representant for å by minst det som skyldes på eiendommen, og alle som er villige til å betale over det, kan kjøpe huset.
Det positive med dette er at hvis det er massevis av egenkapital i huset, kan du ha et skudd på å få en god deal. Her er det negative. Den enkelte kan ofte fortsatt være i huset på dette stadiet! Selv om du kjøper den, kan de kaste den når de drar. Derfor har du ingen måte å beregne hva reparasjonene dine vil bli på huset.
På dette stadiet fjerner banken IKKE nødvendigvis all pant i eiendommen. Du kan kjøpe huset og oppdage at det er en mekanisk pant, en pant fra byen eller forskjellige andre pantetegn som du nå har arvet.
Hver stat har også en innløsningsperiode for den forrige huseieren til å ta igjen boliglånet og alle gebyrene etter auksjonssalget.
Riktignok er dette svært usannsynlig, men det er noe å vurdere. I rettshusets trinn må kjøperen sette ned en stor sum penger som et depositum, med et veldig lite vindu for å komme opp med den gjenværende saldoen.
Hvis du ikke er en kontantkjøper, vil du ha veldig vanskelig for å kjøpe disse eiendommene. Nok en gang er det penger å tjene på å kjøpe boliger på tinghuset auksjon, men det er veldig farlig, og der er flere ting du kan oppdage når du kjøper eiendommen som fullstendig endrer de økonomiske utsiktene for avtale.
Hvis uttrykket "Kjøper pass på" noen gang var passende, er det når du kjøper på tinghuset!
REO... Speedwagon? Ikke helt
Den siste fasen av Foreclosure -prosessen er min favoritt. Dette er punktet der huset blir et "REO." Når en auksjon på tinghuset tar trinn sted og ingen byr mer enn bankens bud, går eiendommen tilbake til banken og blir en REO eller "Eiendom”Eiendom.
På dette tidspunktet har banken håndtert denne giftige eiendelen en god stund, uten at penger kommer inn og bare penger går ut! Du må forstå bankens kostnader for å forstå hvorfor de er ekstremt motiverte for å selge disse eiendommene.
Som tidligere nevnt har banken hatt denne misligholdte eiendelen på bøkene sine lenge. De har brukt penger på advokatkostnader, eiendomsbevaring, forsikring etc. De fleste storbanker har tusenvis av disse misligholdte eiendelene, og de trenger dem hardt ut av boken.
Det positive ved å kjøpe på dette stadiet er mange. For det første, når eiendommen er en REO, når banken selger eiendommen, må de levere en ren tittel og fjerne alle pant. Derfor vil du ikke ha noen overraskelser når du har kjøpt huset.
Ingen vil bo i huset på dette tidspunktet. Banken har sett at de tidligere eierne har forlatt eiendommen, uten sjanse til å innløse lånet. Det negative ved å kjøpe på dette stadiet er at de tidligere eierne ofte forlater huset i dårlig stand. Avhengig av hvordan du ser på det, er dette kanskje ikke negativt i det hele tatt. Jo dårligere tilstand en eiendom er i, jo bedre rabatt. Når du blir god til å estimere reparasjoner, er dette ganske enkelt en faktor som vil gå inn i tilbudet ditt.
Dette kan overraske deg, men som investorer har huset liten betydning når det gjelder å få en sjekk.
Jeg sier ikke at eiendommens tilstand ikke spiller noen rolle når du bestemmer deg for å satse på en investering, men husets tilstand er ikke hovedfaktoren.
Poenget mitt er, ikke gå bort fra hus som lukter som kattepiss eller er i dårlig form, det er penger der! Mange av de nåværende husene på markedet vil ikke kunne finansieres gjennom en bank, på grunn av deres tilstand. Dette fungerer bare som en bonus for deg, investoren!
I skrivende stund holder Fannie Mae, Freddie Mac og FHA (Federal Housing Administration) alene nesten 250 000 REO -hjem. Som investor er foreclosure -markedet definitivt noe du også bør være oppmerksom på.
Selv om det er forskjellige foreclosure -stadier og hvert trinn har en annen risiko, gir hvert trinn også muligheten til å skape en enorm mengde rikdom. Selv om det er flere måter å fokusere på når du prøver å tjene penger på eiendom, i dette markedet er det få som er i nærheten av kraften i å utnytte egenkapitalen fra bankens nødstedte REO.
Fokuser på utdannelsen din og lær foreclosure -prosessen, og tjen deretter noen penger!
Vil du vite mer om hvordan du tjener penger med eiendom?
Registrer deg for vårt gratis nyhetsbrev slik at du får informasjonen så snart den kommer ut.