Dette er et gjestepost av Brandon Turner fra BiggerPockets.com
Ther er det mange måter å trekke seg velstående på.
Aksjer, aksjefond, bygningsvirksomhet og mange andre "investeringsbiler" som du kan ta for å få deg en avslappende og velstående pensjon.
Imidlertid, mens de fleste fagfolk forstår at du sparer en god del av lønnen din og investere det i aksjemarkedet kan hjelpe deg med å komme dit, forstår mange ikke hvordan du kan legge eiendom til den porteføljen uten å ende opp med en sliten, travel huseier med flere problemer enn tid.
Det er derfor jeg vil dele tankene mine med deg i dag om hvordan du kan legg til eiendomsinvestering i porteføljen din for å akselerere besparelsene dine, legge til din nettoverdi og pensjonere deg med en større investeringsportefølje.
Grunnleggende om eiendomsinvestering
Før jeg dykker for dypt ned i "detaljene" i eiendomsinvestering, la meg raskt gi deg en kort oversikt over hvordan folk tjener penger på eiendom.
I den mest grunnleggende forstand kjøper de fleste investorer eiendom på jakt etter to ting:
- Kontantstrøm - ekstrainntekten som er til overs etter at alle utgiftene er betalt;
- Verdsettelse - egenkapitalen som bygges opp når eiendomsverdiene stiger og/eller lånet betales ned.
Det er åpenbart andre interesser, for eksempel skattefordeler, som søker alternativer til å investere i aksjemarkedeteller personlige behov (for eksempel omsorg for en eldre forelder), men primær, kontantstrøm og takknemlighet er de to driverne bak en god eiendomsinvestering. Noen investorer fokuserer tyngre på å oppnå maksimal kontantstrøm, mens andre først og fremst sikter til verdsettelse.
Selv om de to begrepene ikke alltid er i strid med hverandre, vil du generelt finne at eiendommer med mer kontantstrøm har en lavere sjanse for påskjønnelse ettersom de ligger på mer "ledelseskrevende" steder som ikke øker i verdi som raskt.
Som en potensiell investor vil typen eiendomsinvestering du søker å komme inn i stor grad avhenge av din strategi, personlighet og tidslinje.
Personlig tror jeg på å kjøpe basert alene på kontantstrømmen, men å kjøpe i områder der verdsettelse er mulig.
Jeg vil ikke ha en eiendom der jeg er bekymret for å bli skutt bare for å kjøre forbi - men å gjøre en stabil avkastning på investeringen hver måned er også viktig for meg.
Til syvende og sist er det hvilken type investering du kommer inn på, men du anbefaler (i det minste i begynnelsen) at du planlegger for kontantstrøm og vær takknemlig for "glasur på kaken." På denne måten sikrer du en lønnsom investering med minimalt Fare.
Typer eiendomsinvesteringer:
Jeg er sikker på at du kjenner noen som eier, eller kanskje du allerede eier en eneboligleie.
Flott! Imidlertid må du ikke forveksle ideen om å eie et enebolig som den eneste aktøren i eiendomsinvesteringene.
Det er faktisk mange forskjellige veier du kan bruke til å investere i eiendom, med varierende vanskelighetsgrad, risiko, belønning og tidskrav.
Og husk at omtrent alle alternativer her kan kjøpes som en vanlig notering, et kort salg eller en foreclosure.
La oss se på noen av dem nå:
Eneboliger
Som nevnt ovenfor er dette den vanligste typen eiendom som de fleste enkeltpersoner er kjent med. Eneboliger er fine fordi de er enkle (ish) å kjøpe, enkle å selge, enkle å finansiere og enkle å leie. Det er alltid behov for at folk bor et sted, så eneboliger kan gi trygghet og anstendige verdsettelsesmuligheter.
Eneboliger gir imidlertid ikke alltid størst avkastning på investeringen (takknemlighet vs. kontantstrøm), kan lett bli ødelagt av dårlige leietakere, og med den økende konkurransen på eiendomsmarkedet kan det være vanskelig å finne eiendommer som passer dine kriterier.
Små flerfamilieegenskaper
Disse egenskapene vil omfatte tosidig, triplex eller 4-plex og finnes i nesten alle samfunn i Amerika-gjennom mye tyngre i noen nabolag kontra andre.
Disse eiendommene har fordelen av å være enkle å kjøpe, finansiere og selge som eneboliger, men med mindre konkurranse (de fleste boligkjøpere leter ikke etter denne typen) og "stordriftsøkonomien" som følger med å ha mer enn én enhet.
Disse eiendommene kan være mer "ledelsesintensive" enn eneboliger, men hvis de kjøpes riktig, kan de gi god kontantstrøm og stabil avkastning på investeringen.
Store flerfamilieegenskaper
Dette er de store leilighetskompleksene du ser, alt fra 5 enheter til hundrevis. Disse eiendommene finansieres ved hjelp av en helt annen bankavdeling (kommersiell i stedet for boliglån) og kan kreve høye forskuddsbetalinger, kortere sikt og høyere renter priser.
Disse eiendommene administreres vanligvis av en profesjonell eiendomsforvalter (eller en bosatt forvalter, slik det er tilfellet med mitt eget leilighetskompleks på 24 enheter), og gir dermed en mer "hands-off" investering.
Kommersielle investeringer
Kommersielle eiendommer spenner fra kjøpesentre, nærbutikker, restauranter og mer. Med lignende finansiering til store flerfamilieeiendommer, er 20-40% de typiske forskuddsbetalingskravene, og igjen er den kommersielle avdelingen den du vil snakke med i banken.
Næringseiendom har fordelen med lengre leiekontrakter, men ledige stillinger kan ofte variere fra måneder til år.
Tax Liens
Når en eier av fast eiendom nekter å betale skatten, kan kommunen kommunalisere pant på eiendommen, selg den pantet til en investor, og deretter kan investoren motta renter på pengene skyldte. Dette systemet kan virkelig være en "ingen toalett" -metode for eiendomsinvestering, men å lære å finne den riktige typen skattepant kan være en kunst i seg selv.
Merknader
En annen metode for å investere uten å være en "eier" - et eiendomsnotat opprettes når en utlåner finansierer en eiendomsavtale og mottar renter fra det lånet. Disse notatene kan gjøres, kjøpes eller selges akkurat som en fast eiendom.
Denne typen investering kan være nesten helt "passiv", men kan risikere at låntakeren misligholder lånet og krever en kostbar utleggelse.
Å kjøpe og selge boliglånsnotater ligner veldig på å investere i peer-to-peer-utlån med foretak Utlånsklubb og Fremgang.
Utnyttelse av eiendomsinvestering
Å utnytte eller ikke å utnytte, det er spørsmålet.
Eiendomsinvestering gir en unik fordel i forhold til de fleste andre investeringstyper - og det er kraften i innflytelse. Visst, med aksjer kan du kjøpe på margin og legge til en innflytelse der, men det er bare eiendom som lar deg kjøp med så lite som 20% ned (10% med noen programmer, og 3,5% hvis du planlegger å bo i eiendommen.)
Dette betyr at du har muligheten til å motta 100% av taksten, men bare må betale for 20% av eiendommen. Det betyr imidlertid også at du har muligheten til å tape 100% av verdifallet hvis prisene faller, og slette utbetalingen helt.
Det er fortsatt en stor debatt i privatøkonomisamfunnet om hvorvidt man skal bruke gjeld som innflytelse, for eksempel å sette ned 20% og finansiere resten av en investeringseiendom, er en god idé eller ikke. Tilhengere av å bruke "smart gjeld" ser på regnestykket, og påpeker at hvis du kan låne på, la oss si 5% og tjene 15% - du kommer fremover. I tillegg, ved å utnytte pengene dine og finne en utrolig avtale som gir god kontantstrøm - kan avkastningen på investeringen være enorm.
Imidlertid ser motstandere av gjeld og innflytelse på problemet gjeld har på de fleste forbrukere og påpeker at, som Dave Ramsey er glad i å si, “100% av tvangsauksjonene i fjor skjedde med mennesker med en boliglån."
Valget om å bruke eller ikke bruke innflytelse er strengt personlig og noe å bestemme mellom deg, din familie og din personlige økonomiposisjon. Enten du velger å bruke gjeld eller ikke, anbefaler jeg på det sterkeste at du lærer alt du kan om investeringsveien du har tenkt deg før du senker penger - slik at du maksimerer sjansen for suksess og fortjeneste.
Lag din plan
Når du har oppdaget din spesifikke eiendomsinvesteringsnisje og bestemt deg for hvordan du planlegger å finansiere avtalen, er ditt neste trinn å lage en plan. Som jeg vanligvis sier, kjører du ikke fra Canada til Peru og vet bare at det er sør - du trenger et veikart, en plan. Et kart holder deg på riktig vei, vekk fra blindveier, og hjelper deg med å enkelt se hvor neste stopp er.
Når du velger å investere i eiendom, er det like viktig å ha en plan. Du må bestemme den spesifikke typen eiendomsinvestering du vil drive med (som vi diskuterte ovenfor) og hvordan du planlegger å finansiere den investeringen (også nevnt ovenfor.) Neste - det er viktig å definere dine økonomiske krav til investeringen i planen din som vi vil.
En beregning jeg liker å bruke når jeg undersøker en potensiell eiendomsinvestering er kjent som "50% -regelen." Denne tommelfingerregelen sier at for enhver eiendomsinvestering vil utgiftene generelt være omtrent 50% av den totale inntekten, inkludert gjelden innbetaling. Dette betyr at hvis en 4-plex vil gi $ 2000 per måned i inntekt, kan du anta at $ 1000 per måned vil gå ut i utgifter, slik at du får $ 1000 som enten kontantstrøm (hvis det ikke ble tatt boliglån) eller til å betale boliglån. Hvis gjeldsbetalingen din var $ 600 per måned, kan du med rimelighet forvente $ 400 per måned i kontantstrøm på det tidspunktet.
Ved å bruke denne tommelfingerregelen (og husk, det er bare en tommelfingerregel, ikke evangeliets sannhet, så sørg for å alltid kjøre de eksakte tallene på en bestemt eiendom du analyserer) kan du finne ut avkastningen på investeringen og bestemme om en eiendom er verdt forfølge. I eksemplet ovenfor, hvis jeg hadde betalt $ 20 000 for en forskuddsbetaling på eiendommen som leverte $ 400 per måned i kontantstrøm ($ 4800 per år) Jeg ville se på en 24% kontant avkastning på investering fra denne eiendommen, ikke inkludert fremtidig gevinst fra verdsettelse.
Ved å definere dine økonomiske kriterier, kan du raskt bla gjennom 90% av eiendomstilbudene som er ikke gode tilbud, og fokuser bare på de som gir deg den type investeringsavkastning du ser etter til.
Selvledende vs. Eiendomsforvaltning
Til slutt må du bestemme om du vil administrere eiendommen din selv.
Hvis du ønsker å kjøpe et enebolig om gangen, og har god fritid, er det ikke så vanskelig å gjøre. Imidlertid, hvis du planlegger å kjøpe flere eiendommer og øke investeringsporteføljen din - eller bare ikke har mye tid, sørg for å planlegge god eiendomsforvaltning på plass og budsjett tilsvarende.
Husk at de fleste eiendommene jeg har kjøpt har vært bankreplosjoner, som jeg kjøpte etter at en utleier mistet eiendommen sin til banken. Dette beviser at det ikke alltid er lett å være utleier, og det er lett å komme inn over hodet. Med mindre du har tålmodighet til å håndtere vanskelige leietakersituasjoner og kunnskap om å håndtere disse situasjonene riktig - vil jeg sterkt anbefale å få en kvalifisert eiendomsforvalter.
Hvis du planlegger å klare deg selv, må du sørge for å undersøke leietakerne ordentlig, og erkjenne at det er det bedre å vente på riktig leietaker enn å plassere en dårlig leietaker som senere vil forårsake enorme økonomiske problemer. For mer informasjon om leietakervisning, sjekk ut det nest lengste innlegget jeg noen gang har skrevet, "Leietakervisning: Den ultimate guiden.”
Hvor skal du gå herfra
Uansett hva slags eiendomsinvestering du planlegger å gå inn på, anbefaler jeg på det sterkeste at du studerer alt du kan for å være en god investor før du slipper penger inn i det. Eiendomsinvestering er ikke like passiv som andre investeringsmidler, men avkastningen kan blåse de fleste andre investeringer ut av vannet når det gjøres riktig og når du har en solid plan på plass og investerer med intelligens. Kontantstrømmen du mottar fra eiendommene dine, kan raskt legge til tusenvis på sparekontoen din uten å måtte jobbe daglig. Dette kan hjelpe deg med å pensjonere deg raskere eller i det minste pensjonere deg med mer inntekt, flere eiendeler og mer erfaring.
Det er mange bøker, podcaster, fora, blogger, eiendomsklubber og andre kilder til god utdanning der ute, og det meste er gratis. Informasjon har blitt demokratisert, så dra fordel av de store ressursene på nettet. Du trenger ikke å bli ekspert, men når du har valgt din spesifikke eiendomsinvesteringsbane - bli minst kjent med den spesifikke nisjen. Grav inn, still spørsmål (for eksempel i kommentarseksjoner under episke innlegg som dette... hint hint ...) og bli kjent med noen lokale investorer som kan hjelpe deg med å komme fra hvor du er nå til der du vil være.
Pensjonen din er din for å gjøre det til det du vil. Ikke vær redd for å legge til et nytt kjøretøy i porteføljen din, og forhåpentligvis har jeg påstått at eiendom bør være det kjøretøyet.
Gi meg beskjed i kommentarene nedenfor hvis du investerer i eiendom - hvorfor eller hvorfor ikke - og andre spørsmål eller kommentarer du måtte ha.
Brandon Turner er en aktiv eiendomsinvestor og seniorredaktør på BiggerPockets.com, eiendomsinvesteringens sosiale nettverk. Brandon liker å skrive episke lange blogginnlegg som hans anmeldelse av Rocket Lawyer.com eller den uber-populære gratis e-boken Den ultimate nybegynnerguiden for eiendomsinvestering.