Hvordan jeg økte husleien på utleieeiendommen vår

Tdet siste året vi mistet en mangeårig leietaker. Lei seg.

Mens vi var lei oss for å miste dem. Endringen ga oss muligheten til å øke husleien og forbedre den månedlige kontantstrømmen.

Vi klarte å øke husleien på utleieeiendommen vår med $ 300 - fra $ 1.875 til $ 2.175 per måned. Det er et ganske hopp. Men det var nødvendig å holde tritt med stigende eiendomsskatt og den økte etterspørselen etter enheten.

Det er god praksis å øke husleien, den lar deg dekke de økende kostnadene, holde tritt med markedet og tillate leietakeren å forvente regelmessige husleieøkninger. Verktøy som Rentometer lar deg sammenligne eiendommen din med andre, noe som betyr at du alltid vet hva markedsleie er i ditt område.

I denne artikkelen vil jeg forklare hvorfor du vil øke husleien, hvor mye du skal øke husleien av, ting du kan gjøre for å rettferdiggjøre økning av husleien, og lovligheten av å øke husleien på eksisterende leietakere.

Ressurs: Rentometer forteller deg gratis på sekunder hvis du belaster for lite (eller for mye) for leie. Prøv Rentometer nå.

Når du bør øke husleien

Når var siste gang du vurderte sammenlignbare husleier i ditt område? Hvis du ikke har gjort det på en stund, lader du kanskje ikke nok.

Du bør heve husleien er når det lokale markedet for leie øker. Du vil holde tritt med husleieprisene i samfunnet ditt, slik at du ikke taper penger.

Ofte holder utleier tilbake fra å heve husleien, uten å vite den pågående renten. Den beste måten å finne ut hvilket beløp du skal øke med, er å se på sammenlignbare leiepriser rundt leieboligen din.

Som utleier er det en feil å ikke undersøke og holde seg oppdatert på lokale husleiepriser. Å forstå gjennomsnittlige leiepriser i nabolaget ditt hjelper deg med å unngå ledige stillinger ved å ta en rimelig pris for deg og leietakerne.

Det er online verktøy og ressurser som gjør det raskt og enkelt å finne sammenlignbare husleier. På den måten vet du om og når du skal øke husleien. Et av disse verktøyene er Rentometer.

Rentometer

Rentometer er et elektronisk verktøy for å hjelpe deg med å bestemme gjennomsnittlige leiepriser for ditt område. De analyserer nåværende data fra ditt lokale utleiemarked og anslår om husleien du tar er i tråd med medianen for området. Det krever mye gjetting av leieprisen og sammenligninger.

Det er gratis å bruke husleieberegningen, men for å motta kompenser trenger du en Pro -konto. Rentometer tilbyr en gratis prøveversjon av deres pro -plan, som gir deg gratis komposer og fem gratis leierapporter. Rentometer Pro er $ 29 i måneden, eller hvis du bruker koden "LAGRE", kan du få den for $ 99 per år.

Med Rentometer Pro har du tilgang til verktøy og ressurser som:

• PRO utleie rapporter
• Fresh Rent Comps
• Leietrender
• Eiendomsrapporter
• Batchanalyser
• Nabolagssøk
• Søk etter postnummer

Ved hjelp av Rentometer sparer deg for tid og penger ved raskt å finne leieprissammenligninger og fortelle deg hvordan husleien din sammenligner seg. Fordi de henter nyere leiedata, er informasjonen du mottar, oppdatert. Rentormeter er et verdifullt verktøy for å sette deg riktig leiepris og hjelpe deg med å ta eiendomskjøpsbeslutninger.

Grunner til at du kan øke husleien

Ikke at du trenger å overbevise. Vel, kanskje du gjør det ...

Det er mange grunner til å heve husleien. Ikke en av dem er fordi du vil være en slem og ekkel utleier. Ikke føl deg skyldig. Å øke husleien er nødvendig av flere årsaker. La oss bryte dem ned:

1. Dine vanlige utgifter har gått opp

Du må definitivt øke husleien hvis de vanlige månedlige utgiftene har gått opp. Dette kan være en rekke utgifter: eiendomsskatt (som meg i mitt eksempel), forsikring, HOA -avgifter, eiendomsforvaltningsgebyrer eller til og med pantelån.

2. Du har pusset opp eller på annen måte forbedret eiendommen

Brukte du penger på å bygge om eller på annen måte forbedre eiendommen? Eller planlegger du å gjøre noen store forbedringer? I så fall har du økt verdien av eiendommen, og du må sannsynligvis øke husleien.

I slekt:Utleiereparasjoner: Reparasjon av utleieeiendommen min

3. Markedet støtter det

Få et husleieanslag fra Rentometer og se på de sammenlignbare husleiene. Ser du lignende enheter leie for mye mer? Spør andre utleiere i området hva de tar betalt for lignende enheter.

Hvis husleiene stiger rundt deg, prøver markedet å fortelle deg at det er på tide å øke husleien.

4. For å sikre at leietakeren forventer det

Her er et fint tips jeg hentet fra BiggerPockets forum–Hev leien med slutten av leieperioden med minst 25 dollar. Gjør dette selv om det ikke er noen annen grunn for deg å rettferdiggjøre en husleieøkning.

Hvorfor? Enkel. Så din leietaker kommer til å forvente det, og så vil du kunne forhandle ned derfra.

Hvis du ikke gjør dette trekket først, vil du ikke ha noe vrikkerom hvis leietakeren din (som du vil være glad) leder forhandlingene ved å be deg om å senke husleien for god oppførsel. Siden du har kastet det første slag, har du nå plass til å trekke deg tilbake når leietakeren begynner å prøve å forhandle om bedre husleie.

Ingen kommer til å bekymre seg for mye over $ 25 - du mister dem ikke. Og hvis de viker, ta en diskusjon og forhandle noe som er gunstig for dere begge.

5. Din leietaker forlater

Til slutt, hvis din nåværende leietaker er bryte leieavtalen, dette er tiden du må heve husleien. Du må teste markedet igjen og begynne høyt med tilbudet ditt. Hvis du ender opp der du var, er det greit. Du mistet i hvert fall ikke husleie. Og dette er din eneste sjanse til å tilbakestille husleien. Gå stort!

Hvor mye å heve husleien

Så hvor mye bør du øke husleien med? Det kommer an på. Jeg anbefaler å sjekke Rentometer for å få en grov ide.

Du vil være sikker på at du får den beste verdien for eiendommen. Men du vil heller ikke begrense antallet potensielle leietakere. Her er noen faktorer du bør vurdere:

1. Undersøk sammenlignbare husleier

La det frie markedet være din guide. Søk på de tilgjengelige online markedsplassene som Zillow og Trulia for å finne lignende eiendommer til leie. Spør andre utleiere i området. Hvis du bruker et eiendomsforvaltningsselskap, bør de ha tilgang til data som ville være nyttig.

Sørg også for sjekk ut Rentometer. Det er et raskt og enkelt verktøy der du kan finne et husleieanslag etter adresse. Du angir bare adressen og hvor mange soverom enheten har, og Rentometer vil gi deg gjennomsnittlig leiepris i ditt område.

Det er også et fargekodet kart over hvor du også kan se hvordan andre eiendommer sammenligner seg med gjennomsnittet. Som eiendomsforvalter kan du raskt måle hvor mye du muligens kan øke din nåværende rente.

2. Faktor i dine utgifter og forventet avkastning

Dette bør ideelt sett gjøres før du kjøper eiendommen. Men det er verdt å gå gjennom av og til for å sikre at du fortsatt jobber med en god eiendomsinvestering.

Grunnen til at jeg foretar en årlig analyse av eiendommen min (inkludert en detaljert oversikt over alle utgiftene mine) er så jeg vet om det er på tide å øke husleien. Og hvis du ikke får avkastningen du vil ha på investeringen din, er det på tide å undersøke en husleieøkning.

Hvis det ikke lykkes, kan det være på tide å selge investeringen eller vurdere refinansiering.

I slekt:Kontantstrømanalyse av utleieeiendommen vår

3. Gå stort for å forlate forhandlingsrommet

Når du kjenner dine sammenlignbare husleier og du forstår økonomien din, er det på tide å sette et nummer der ute og se hva markedet gjør med det. Du vil ikke være i stand til å forhandle, så begynn høyt, slik at du får plass til å redusere prisen hvis du bare har en potensiell leietaker som ønsker en bedre pris.

Som jeg sa ovenfor, økte jeg husleien nylig med $ 300, og markedet fortalte meg umiddelbart at det var en rimelig pris. Jeg leide den ut i løpet av uken.

Ting du kan gjøre for å rettferdiggjøre å øke leien (også kjent som verdi)

Som utleier er den beste leieøkningen du kan håpe på en som er basert på merverdi du har brakt til arrangementet. Tross alt blir andre økninger vanligvis tvunget på deg av eksterne faktorer.

1. Forbedre/remodel eiendommen

Å legge til litt ny maling, teppe og inventar kan bare være alt du trenger for å rettferdiggjøre en anstendig leieøkning. Disse tingene koster mindre enn $ 1000 i de fleste eiendommer og kan gjøres raskt mellom leietakere eller muligens til og med når du har noen i den.

Utover grunnleggende reparasjoner kan et bad eller kjøkkenoppussing absolutt bidra til å forbedre husleien. Men ikke gjør store ombygginger før du forstår markedet ditt nok til å vite hvordan disse ombyggingene vil ha deg stablet opp mot sammenlignbare enheter. Det lønner seg ikke nødvendigvis å ha et bad som er dobbelt så fint som alt på markedet ditt.

2. Konfigurer eiendommen på nytt

Kan enheten deles inn i flere enheter? Kan en del av enheten leies ut som midlertidig leie (dvs. Airbnb)? Kan du legge til et ekstra soverom eller bad?

Disse spørsmålene er selvfølgelig best å stille før du kjøper en utleiebolig. Men det skader ikke å prøve å se på utleieenheten din fra et annet perspektiv når du har det. Alltid stille spørsmål ved hvordan du kan tilføre verdi.

3. Tilleggstjenester og apparater

Tilby deg å ta vare på kabel -TV, internettjeneste, fasttelefon og andre tjenester for leietakeren din. De kan være villige til å betale en premie for å unngå bryet med flere regninger. Hvis du har flere enheter, kan du potensielt kvalifisere for rabatt.

I tillegg kan du leie apparater (vaskemaskin/tørketrommel, TV, etc.) til din leietaker for en liten månedlig avgift.

Er det lovlig? Hindrer husleiekontrolllovene meg fra å heve husleien?

Jeg kontaktet en lokal advokat, Robert Newton for kommentar. Han sier,

"Så lenge en utleier følger loven om rimelige boliger (ikke-diskriminering av beskyttede klasser), kan en utleier øke husleien ved slutten av leiekontrakten. I Texas er det ingen statlige lover om leieøkningstak, bortsett fra det som kan eksistere som bylov eller regjeringsprogram. ”

Landlordology.com har en flott stat for stat guide om lovligheten av å heve husleien, sammen med noen praktiske eksempelbrev du kan sende leietakere angående forhøyelsen av husleien. Og hvis du har spørsmål jeg ikke har svart på, vurdere Just Answer. Du kan stille spørsmålet ditt, og det vil bli besvart av en advokat.

Poenget: Å øke husleien er bare en del av livet. Ikke vær redd for å gjøre det. Og alltid se etter måter å gjøre eiendommen din mer verdifull for å rettferdiggjøre en økning i husleie.

Om Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias "PT", er en CPA, blogger, podcaster, ektemann og far til tre. PT er også grunnlegger og administrerende direktør for personlig finansindustriens konferanse og messe, FinCon.

Han opprettet Part-Time Money® tilbake i 2007 for å dele sine råd om penger, holde seg ansvarlig (mens betale ned over $ 75 000 i gjeld), og for å møte andre som brenner for å gå mot økonomisk uavhengighet.