Det sies ofte at eiendom er en av de mer pålitelige veiene til rikdom.
Så skjedde subprime -boliglånskrisen, boligboblen dukket opp, og historiske data har vist at fra 1890 til 1990, etter justering for inflasjon, steg boligprisene bare 0,2% i året.
Yikes. Føles verken pålitelig eller en vei til rikdom!
Når det er sagt, bør eiendom spille en rolle i investeringsporteføljen din. Den vanskelige delen om eiendom er at mange av oss ikke har investeringseiendeler eller tid til å investere i eiendom.
Det er ikke som et indeksfond hvor du kan kjøpe et hvilket som helst S&P 500 indeksfond og stort sett vinne. Det vil ikke være en vesentlig forskjell mellom a Vanguard indeksfond og et Fidelity indeksfond.
Det samme kan ikke sies om eiendom. Du kan ikke bare kjøpe noe gammelt hus. Det er det som gjør eiendom så vanskelig. Hvis du velger å leie den ut, mot å snu den, må du lære et helt nytt ferdighetssett.
Det er ikke nødvendigvis vanskelig i seg selv, men det vil kreve tid. Og timene kan bli dyre!
For noen år siden ble jeg med i en veldig liten eiendomsinvesteringsgruppe (3 personer) som bodde i eneboliger i Kansas City-regionen. Disse var alle ~ 1000 kvadratmeter, 2 soverom, 2,5 badenheter som leies ut for rundt $ 600-750 i måneden. Det første året var bra, vi kjøpte noen få boliger, men etter det ble området for populært, og vi kunne ikke få boliger til en pris vi følte oss komfortable med. Nylig hadde vi en samtale der vi bestemte oss for at fordi ting stagnerte, ville vi selge eiendelene og fortsette. Vi vil trolig vise en avkastning på omtrent 0,2% over inflasjonen. 🙂
Det er her crowdfunding av eiendom kunne spille en rolle.
Innholdsfortegnelse
- Hva er Crowdfunding av eiendommer?
- Hvordan virker det?
- Hva er de beste nettstedene for crowdfunding?
- Fundrise
- RealtyMogul
- Er dette egenkapitalinvestering eller gjeld?
- Bør du gjøre det?
Hva er Crowdfunding av eiendommer?
Crowdfunding er hvor du får mange mennesker til å investere litt (relativt) i et enkelt prosjekt - tenk Kickstarter. En mengde finansierer et prosjekt. Crowdfunding.
Prosper and Lending Club kalles ofte peer to peer -utlån, men de er faktisk crowdfunding personlige lån. Mange mennesker hver investerer litt i personlige lån og får avkastning.
Crowdfunding av eiendom er ganske enkelt en versjon av dette, bortsett fra at du ikke finansierer et personlig lån, du finansierer et eiendomsprosjekt. Eiendomsprosjekter, spesielt mindre, er notorisk vanskelige (og trege!) For å finansiere den tradisjonelle måten, og derfor har det naturligvis dukket opp en online markedsplass for å fylle det hullet.
Investorer som søker høyere avkastning, kan diversifisere risikoen ved å investere små beløp i en rekke prosjekter. I stedet for å sette titusenvis inn i hjem i Kansas City, kan jeg sette noen hundre i Kansas City, næringseiendom i San Francisco, et stripe kjøpesenter i Buffalo, etc. Ulike markeder, forskjellige typer prosjekter, og alle små beløp og forhåpentligvis veldig svakt korrelert.
Hvordan virker det?
Du åpner en konto på crowdfunding -plattformen, du undersøker og velger et prosjekt å investere i, og så investerer du! Trinnene er enkle å liste opp, men vanskeligere å utføre.
Første ting først, for å investere i individuelle prosjekter, må du være en akkreditert investor. Det betyr at du trenger en formue på minst en million dollareksklusiv primærbolig eller inntekt på minst 200 000 dollar hvert år de siste to årene (300 000 dollar hvis du er gift) pluss en forventning om å tjene det i år.
Når du investerer i et prosjekt, ofte med en investering på minst $ 5000 per prosjekt, blir du en begrenset partner i investeringen.
Hvis du ikke er en akkreditert investor, er det fortsatt måter du kan investere i crowdfunded fast eiendom. De er strukturert som et fond, i likhet med eiendomsinvesteringsforeninger som du allerede kan kjøpe på de offentlige markedene. Du kjøper aksjer i fondet og fondet gjør investeringene. Du gjør ikke individuelle investeringer på individuelle prosjekter, og fjerner dermed det akkrediterte investorkravet.
Hva er de beste nettstedene for crowdfunding?
Vi tar et dypdykk i beste crowdfunding eiendomssider her, men mine to favoritter er Fundrise og RealtyMogul:
Du investerer i et "eREIT" i motsetning til et enkelt prosjekt (de har ikke lenger avtaler). EREIT investerer i eiendomsprosjekter, enten gjeld eller egenkapital, så du trenger ikke å være en akkreditert investor. Det er som å investere i en hvilken som helst REIT, bortsett fra at i dette tilfellet kjøper du eREIT direkte fra Fundrise, så du hopper over mye av gebyrene (bare 1% årlig forvaltningsgebyr). Det er bare et minimum på $ 1000. Vi har også en gjennomgang av Fundrise.
Lær mer om Fundrise
(Dette er for både akkrediterte og ikke-akkrediterte investorer)
Du kan velge mellom en rekke investeringstyper (bolig, kommersiell, blandet, detaljhandel, etc.) eller du kan gå med en MogulREIT, der de investerer for deg. Investoravgifter vil variere basert på avtalen. Du kan lese vår dypere gjennomgang av RealtyMOgul og danne din egen mening.
Lær mer om RealtyMogul
(Dette er bare for både akkrediterte og ikke-akkrediterte investorer)
Er dette egenkapitalinvestering eller gjeld?
Her er et annet viktig poeng å vurdere ... (tusen takk til Liz, som ikke er tilknyttet noen eiendomsmeglingfinansieringsselskaper) når du investerer, må du forstå posisjonen du er investert i fullt ut.
Noen av investeringene er for eksempel i egenkapital-, foretrukket egenkapital- og mezzaninposisjoner. Noen er seniorgjeld. Posisjoneringen er viktig når standardinnstillinger skjer, noe som vil skje etter hvert som disse virksomhetene blir større og du begynner å snakke om milliarder som skifter hender.
Jeg er ikke kjent med alle de listede, men med Fundrise og RealtyShares [som ikke lenger er i drift], Tror jeg at du savnet et par viktige forskjeller mellom de og PeerStreet. De to tilbyr egenkapital, foretrukket egenkapital og mezzaninposisjoner sammen med "noen" seniorgjeld.
PeerStreet tilbyr bare seniorgjeldsposisjoner. Videre er det det som også skiller PeerStreet fra Lending Club og Prosper fordi de er gjeld med sikkerhet i stedet for usikret forbruksgjeld.
Å investere i de mer eksotiske investeringene kan virke spennende og sexy, men etter min mening er de bare "Gi" eiendomsutviklere egenkapital for å få transaksjonen til å fungere, som fungerer så lenge prisene er økende.
Jeg føler meg mye mer komfortabel i en sikker, delt første tillitsbrev gjeldsposisjon.
Hvorfor betyr dette noe?
Jeg tror bare at mange mennesker ikke vet hva de går inn på når de investerer i foretrukne aksjer eller mellometasjer. Det høres viktig ut, men det er mye mer risikabelt og mindre likvide enn et Vanguard Index Fund. Tenk på det på denne måten - du får en begrenset oppside for å påta deg svært høye risikonivåer. I et indeksfond har du en ubegrenset oppside for diversifisert risiko. Den begrensede opp -avkastningen i en av disse RealtyShares -posisjonene står IKKE i forhold til risikoen, etter min mening.
Som enhver investering, gjør leksene dine!
Hvis du trenger hjelp, har min venn Robert ved The College Investor dette episk guide om crowdfunding av eiendom det forklarer ganske mye om de nyanserte forskjellene mellom hver av disse plattformene, hvordan man utfører riktig due diligence og mer.
Bør du gjøre det?
Ingen kan forutsi fremtiden, og når vi ser på suksess og fiasko når det gjelder avkastning, er ingenting sikkert.
Hvis du vil gå inn i eiendom og du vil lære, kjøp Den ultimate nybegynnerguiden for eiendomsinvestering og bli med Større lommer.
Hvis du vil sette deg inn i eiendom og du vil ha den sikreste innsatsen - gå med REIT. Vanguard har et indeksfond (VGSLX) som investerer i eiendom. Lavt utgiftsforhold på 0,12%, minimum $ 3000, og fungerer godt. Den investerer i store kjedelige eiendomsselskaper som Simon Property Group (de eier kjøpesentre) og Public Storage (de eier lagringsanlegg).
Hvis du vil ha noe som føles mer spennende, gir deg mer action og aktivitet, og er langt mer interessant å snakke om - gå med crowdfunded eiendomsinvestering.
For mange år siden, da duren til ekstern utlåning ble stor, kunne jeg ikke delta fordi Maryland -innbyggere ikke fikk lov til å finansiere lån. Denne gangen kan jeg det, så kanskje jeg skal lete litt for å se hvordan det er.
Har du hoppet inn på denne typen eiendomsinvestering?