Er timeshare verdt det?

Nei!

Jeg er villig til å satse på at på mer enn én ferie har noen kommet til deg og tilbudt deg noe gratis å sitte på på en timeshare -salgsbane.

Hvis du noen gang har lurt på hvordan den opplevelsen var, er dagen din heldig! Jeg satt i en av disse da jeg var fersk fra college. Vi vil diskutere hva en timeshare er, etterfulgt av en pitch -opplevelse jeg opplevde i 2004, etterfulgt av noen av matematikkene. Deretter vil vi avrunde det med tanker fra en venn av meg som elsker timeshare og bruker den ofte.

Hva er en timeshare?

Det grunnleggende i en timeshare er enkelt - det er en avtale hvor du deler kostnadene ved bruk av en eiendom.

Det er som om du og 51 av vennene dine ble sammen for å kjøpe en ferieeiendom og hver valgte en uke der du kunne bruke den. Du betaler en forhåndskostnad for å kjøpe eiendommen, deretter et årlig gebyr for vedlikehold, reparasjoner, vedlikehold og andre kostnader. Du må også legge til noen administrative kostnader for planlegging og eiendomsforvaltning.

Bortsett fra at dere alle er fremmede.

Den grunnleggende kjernen i timeshares er ganske enkel, men hvordan de er strukturert kan endres. Tidsdeler kommer vanligvis i tre varianter-rett til bruk, gebyr-enkelt og et poengsystem/ferieklubb.

Med en timeshare for bruk, eier du ikke eiendommen, men har i stedet en leieavtale med timeshare om å bruke eiendommen i en bestemt periode hvert år over et bestemt antall år. I løpet av den tiden du har denne retten, betaler du alle gebyrene, og du kan leie (underleie) tiden din, gi den bort eller selge retten til å bruke eierskap.

Med en timeshare mot betaling, kjøper du eiendommen for en bestemt periode hvert år. Du betaler kjøpesummen og din del av gebyrene, som inkluderer vedlikehold, men også eiendomsskatt og andre spesielle vurderinger (kapitalforbedringer, etc.).

Med et poengsystem eller ferieklubb kjøper du poeng i ferieklubben. Du bruker deretter disse punktene til å kjøpe ferien din, som du kan bruke på andre eiendommer i klubben og andre tider på året.

(Jeg skrev en versjon av dette innlegget for over ti år siden, og det følgende er mine erindringer den gang, ikke akkurat nå i 2020)

Hvordan er en timeshare -plass?

Dette skjedde med meg på en ferie til Las Vegas, NV, i 2004 utenfor Treasure Island. Plassen var for Polo Towers, som er en eiendom nærmere Mandalay Bay -enden av stripen enn TI -enden. Som unge høyskolebarn ble vi enige om å gjøre det mot åtte billetter til Folies Bergère på Tropicana, som var et klassisk show i Las Vegas på tredje nivå.

Den gang var Polo Towers sin egen enhet, men i dag ser det ut til å være eid av Diamond Resorts International: et timeshare -selskap med nesten 400 steder rundt om i verden.

Plassen var tre timer aggressiv salgsmarkedsføring av Polo Towers og deres ferieklubb/nettverk. Prisen startet på rundt $ 15 000 og falt snart til et sted i området $ 3000-$ 4000 innen den tredje timen. Vi hadde tenkt på legitimasjonen vår (du trengte å være 23+ og ha en lønn på mer enn $ 40 000 - jeg var den eneste som kvalifisert) fordi ellers bare jeg ville kvalifisere meg siden de andre fortsatt var på skolen (men de sjekket eller brydde seg ikke).

Vi ble overlevert to ganger og forskjellige salgsbaner ble brukt (hyggelig fyr som kjøper mye, ikke-så hyggelig fyr som driver mye, mener dame som var forbanna fordi vi ikke hoppet på en fantastisk avtale). Til slutt frigjorde vi oss selv etter at de innså at vi ikke skulle bli presset til denne "avtalen".

Etter at de ga oss billettene våre, var det selgere ved utgangene som tilbød 200 dollar for oss fire å dra tilbake dagen etter! Når vi innså at det var en tre timers kamp, ​​takket vi nei fordi vi verdsatte våre tre timer langt mer enn $ 50 per person. Vi gikk inn i det og tenkte at det bare ville koste oss en time!

Ville jeg gjort det igjen? Kanskje da jeg var i tjueårene, definitivt ikke i dag.

Hvis du vil gjøre det for freebie, må du passe på at du kan motstå banene. Godta bare freebien hvis du er villig til å si nei til folk som vil bli stadig mer aggressive etter hvert som timen går. Hvis du ikke kan stoppe impulskjøpet, ikke gjør dette.

Da jeg kom hjem fra turen, hadde jeg noen spørsmål, så jeg skrev dem ned, samlet svarene, og her er de.

Hva er det med timeshare? Hvorfor er selskaper villige til å gi deg alle slags gratis ting bare for at du skal sette deg ned og lytte til en timeshare -presentasjon?
De gjør det fordi de kan tjene en latterlig mengde penger hvis bare en liten prosentandel av mennesker kjøper en timeshare. Denne siden er designet for å svare på de mindre kjente spørsmålene om hvordan timeshare fungerer, ikke nødvendigvis de bedre forståte delene av timeshare-typer, trading timeshare-rettigheter, etc.

Jeg ville vite om hvordan den myke underlivet fungerer. Hvordan har de råd til å gi bort så mange ting? Hva er videresalgsverdien av tidsdeler? Hva er noen andre rare ting du sannsynligvis ikke visste og ikke visste hvordan du skulle spørre om timeshare?

Her er de:

Hvor mye koster en timeshare?
Dette vil variere basert på hvor tidsdelingen er plassert, nettverket den er i, og hvilke uker du eier.

American Resort Development Association (ARDA), som er en timeshare -handelsgruppe, anslår at gjennomsnittlig timeshare koster $ 21 455 med en gjennomsnittlig årlig vedlikeholdsavgift på $ 1000 (fra deres 2019 State of the Shared Vacation Timeshare Industry: United States Study).

Dette betyr at du for hver uke, det typiske intervallet, betaler $ 142 per dag (vedlikeholdsgebyr delt på syv dager) i tillegg til $ 21 455 du allerede har betalt for å skaffe deg rettighetene!

Hvordan har de råd til å gi bort slike gode insentiver til å lytte?
Utvikleren lager en timeshare ved å kjøpe tomt og utvikle et feriested, og deretter selge enheter til folk som er villige til å kjøpe dem. Noen av disse utviklerne er lyssky og jukser (den tidligere gjengen i bransjen var mindre enn nøye operatører, og det er derfor timeshare har et dårlig rykte), men noen er godt kjent som Disneys ferie Klubb.

Når de er ferdig med å bygge, starter de sitt markedsføringsprogram for å selge enhetene til kjøpere og vil bruke oppover 50% av den endelige salgsprisen for en enhet på markedsføring alene. De kan ta med seg et eksternt antrekk for å gjøre markedsføringen, men til slutt, når du betaler $ 10.000 for en timeshare, var omtrent $ 5000 på markedsføring.

De kan gi bort så mange ting fordi de lader massevis av tidsdeler. De kan tjene mer hvis du bestemmer deg for å bruke finansieringen til å kjøpe timeshare.

Til slutt har timeshares også en eiendomsforvaltningsselskapskomponent der selskapet kan tjene enda mer ved å forvalte eiendommen. Dette er nødvendig fordi du trenger noen til å koordinere reservasjonene, vedlikeholde eiendommen, reparere den og mer.

Hva er videresalgsverdien av tidsdeler?
Stort sett forferdelig.

Tilbudet overstiger langt etterspørselen, noe det fremgår av det faktum at de opprinnelige utviklerne gir bort store freebies bare for at folk skal lytte til baner. En person kan umulig konkurrere på det nivået med utviklere! Legg det til at du ikke lett kan undersøke hvordan lignende enheter selger, som du ville gjort i tradisjonell eiendom, og du vil finne at du er i en veldig dårlig situasjon. Dette er det perfekte kjøpermarkedet. Det betyr at hvis du vil ha en timeshare, kjøp den brukt!

Hvordan kan jeg kjøpe den brukt?
Hvis de mister mye verdi og er vanskelige å selge, kan du ikke dra fordel av det ved å kjøpe dem på annenhåndsmarkedet? Ja!

Den beste måten er å kjøpe timeshare på feriesteder av veldrevne operatører og kjøpe dem direkte fra eierne. Dette kutter mellomledd og eventuelle tilhørende gebyrer og påslag. Du kan vanligvis finne folk som vil se på nettet hvis du søker etter dem (prøv Redweek eller eBay).

De samme nettstedene, som Red Week, viser også utleie, så du kan alltid leie den i en uke for å bekrefte at du liker den!

Hvis du vet hvor du vil ha timeshare, kan du ringe feriestedet direkte. De kan ha oppføringer av enheter som ønsker å selge. Det er også videresalgsmeglere som spesialiserer seg på tidsdeler, ellers er det bare å søke på nettet - det er en million meglere.

Skyte! Jeg kjøpte og nå vil jeg ikke ha det, hjelp! Hvordan kansellerer jeg et timeshare -kjøp?
Vanligvis vil kontrakten ha en avkjølingstid på mindre enn to uker. Sjekk kontrakten, og hvis du fortsatt har tid, kanseller!

Forbi den tiden? Kritt det opp til kjøpers anger. Nyt ferien fordi det slår å få et hotell i siste liten og betale en formue. Tidsdeler er generelt ikke en dårlig idé (ellers ville ingen få dem), men å spille ventespillet er ofte veien å gå. Vent alltid hvis du nøler fordi du kan: 1) alltid få flere freebies for å lytte til en presentasjon og 2) få det neste timeshare -tilbudet.

Denne tidsdelingen er for god til å være sann! Hvordan er det så billig?
Enten vil ingen andre ha den tidsdelingen, eller så er du virkelig heldig. Egentlig er det årlige avgifter, vedlikeholdsgebyrer, bruksgebyrer, handelsavgifter (si hvis du handler feriesteder) og andre forskjellige avgifter du sannsynligvis ikke tenker på.

Tidsdeler er en god avtale (hvis du ikke har noe imot å bli "tvunget", i noen tilfeller til å bruke en ferie hvert år) for noen, så avgiftene blir overvunnet.
En annen tanke er at du kanskje blir lurt. Hvis det høres for godt ut til å være sant, gå bort.

De vil være påtrengende, men bare gå. Gjør deretter et internettsøk for å se om det dukker opp, fordi det er sannsynlig at det ikke ble prøvd på deg først og noen andre blåste i fløyten. Verste tilfelle? Du får ingen timeshare, og du kan gjøre det en annen gang. Ikke noe stort tap.

Hvorfor er timeshare verdt det?

Virkeligheten med ethvert produkt er at det ikke er verdt det for noen, men det er verdt det for andre. Jeg kjenner noen som har en timeshare, og selv om de ikke vil si at det er en god del, så elsker de det.

Det som følger er høflighet av Lat mann og penger:

Nesten hver personlig finansguru vil fortelle deg at det sjelden er fornuftig å kjøpe en timeshare. De siterer ofte på skummelt småtrykk, mangel på reisefleksibilitet og vanskeligheter med selger timeshare. Dette er legitime bekymringer. Min kone og jeg kjøpte en Marriott timeshare på Aruba for mer enn 15 år siden. De små skriftene og mangelen på fleksibilitet i reiser var våre største bekymringer. Vi tenkte at det ikke ville være vanskelig å selge en timeshare av premium merkevare (Marriott) på et førsteklasses sted (Aruba).

Vi var tilfeldigvis på reise med min beste venn som tilfeldigvis var eiendomsadvokat. Han hadde kjøpt tre år tidligere, og det ga oss tillit til at vi ikke skulle bekymre oss for de små skriftene. Marriott har en fleksibel timeshare -sesong, så vi ble ikke låst inn i en bestemt uke hvert år.

Til slutt har vi aldri seriøst vurdert å selge timeshare. Arubas slagord er One Happy Island, og år etter år leverer det løftet til familien vår. Hvis du noen gang tenker på å dra til Aruba, her er noen tips for å spare penger.

Hvorfor Timeshare fungerer for oss

• Tallene er nøytrale - Jeg har kjørt tallene mange ganger i løpet av årene og kommet med det samme resultatet. Hvis vi tok pengene vi brukte på å kjøpe dem og satte dem i investeringer som tjener 5-7% i året, kunne vi bruke investeringsgevinsten til å kjøpe det vi har nå. Timedelsselgeren kan selge deg på den stigende prisen på ferier med inflasjon i fremtiden. Vi har imidlertid funnet ut at vedlikeholdsavgiftene går opp til et lignende beløp for å nekte det. Hvis vi selger det nedover linjen, bør vi klare oss godt med verdiøkningen.
• Vi har masse tid til å gå bort - For ti år siden tenkte vi: «Min kone får seks ukers ferie fra sin militære jobb. Jeg jobber hjemmefra. Vi vet at vi kommer til å bruke denne ferien. ” Alt blir mer komplisert med barn. Skoleferien deres stemmer ikke godt med billige flyreiser. Vi har mindre fleksibilitet nå enn noen gang før, men det fungerer fortsatt for oss.
• Vi har masse tid til å gå bort - Jeg visste det ikke den gangen, men nylig har jeg blitt enig med min kroniske Seasonal Affective Disorder (S.A.D.). Den beste kuren for det er en uke unna på en solrik øy uten tidsfrister.
• Det tvinger oss til å ta en ferie - Noen ganger kommer folk i en "jobb, jobb, jobb" -modus, og det er rett og slett ikke sunt. Ved å ha en timeshare, er vi "tvunget" til å ta en ferie hvert år, noe som er nok av en unnskyldning for å få oss til å planlegge og gå ut av døren. Hvis du er en jobbjunkie, bør du vurdere dette: Du vil være mer produktiv når du kommer tilbake etter en uke med moro i solen.
• Det motiverte oss til å se verden - Vi reiser ikke mye. Min kones arbeid er krevende, og nå har vi to barn. Imidlertid, i 2009, hadde vi en mulighet til å besøke Australia og Thailand på en rimelig måte. Reise til Thailand var billig, og vi fikk en mulighet vi ikke ville gå glipp av. Vi byttet halvparten av timeshare (vi har to rom) for en suite som passer for en keiser. Min kone gjorde et vognhjul på badet! Vi kan alltid reise til forskjellige steder, men jeg synes det er vanskelig å gamble på et ukjent når jeg allerede har funnet mitt lykkelige sted.

Disse grunnene gjør å eie en timeshare rett for oss. Det betyr imidlertid ikke at det er riktig for deg.

Som alle kjøp, går litt forskning og noen smarte kjøpsbeslutninger langt.

Den smarte måten å kjøpe en timeshare

• Kjøp på videresalgsmarkedet - Du kan kanskje spare 30% eller mer ved å lete etter tidsdeler på nettsteder som eBay eller Red Week. Å kjøpe direkte fra byggherren betyr at du betaler for all markedsføring og freebies de tilbyr folk bare for å lytte til banen. Det er anslått at 50% av prisen på en timeshare går til å dekke markedsføringskostnader. Dette er den eneste store feilen vi gjorde.
  Den eneste mulige fangsten med dette er at de fleste tidsdeler har en første avvisningsrett. Det betyr at hvis du finner et røverkjøp på $ 30.000 tidsdeler for bare $ 5000, kan selskapet velge å betale de samme $ 5000 og "stjele" det fra deg.
• Velg en eiendom med utholdenhet - Du vil velge et navn som kommer til å eksistere. Vi trodde ikke at Marriott kom til å gå konkurs når som helst snart, så vi stolte på merkenavnet. Det pleide å være et gammelt ordtak om at ingen noen gang får sparken for å kjøpe IBM. Lignende logikk gjelder her.
• Velg en Deeded Timeshare -eiendom - Vi eier Marriotts andel for livet. Vi kan gi det videre til barna våre og barna deres. Det er noen timeshare som bare er "rett til å bruke" og utløper etter et bestemt antall år. Vi liker det faktum at vi egen eiendom på Aruba.
• Velg en med fleksible uker - Noen tidsdeler er for bestemte uker i året og bare den uken. Hvis du kjøper uke 42 og du ikke kan fortsette den uken, må du bytte den, selge den eller miste den. Med timeshare kan vi velge hvilken som helst uke i et seks måneders vindu. Den fleksibiliteten er avgjørende. Vi velger når vi går, ikke omvendt.

Hva synes du om timeshares? God verdi eller sløsing med penger og tid?