Hva om jeg fortalte deg at det var en investering med en garantert avkastning fra statsstyret?
Du vil sannsynligvis si - "Takk Jim, men jeg er ikke en dummy, og jeg vet om innskuddssertifikater, og de er super kjedelige." (de er også super trygge!)
Hvis du kunne lese tittelen på dette innlegget, vet du sannsynligvis allerede svaret: skattepant (og de er sikret med eiendom).
Jeg lærte om disse tingene for mange år siden, og jeg deltok til og med på en auksjon for skattelån. Jeg kjøpte ingenting, jeg ville bare suge til meg opplevelsen. For nesten ti år siden deltok jeg på en auksjon for skattelån, også kjent som et skattesalg, som ble holdt på trinnene i Howard County tinghus.
Auksjonen skjer bare en gang i året her, i mai eller juni, og den jeg deltok på var veldig uformell. Jeg er ikke sikker på hva de skal gjøre med 2020 fordi de planlagte har blitt kansellert allerede. Jeg trodde alt som involverte regjeringen og domstolene ville ha en form for formalitet. Den besto av en fyr, bokstavelig talt, som sto på trappene og holdt i et utklippstavle og ropte ut heftelser, tok bud og skrev ned poster.
Folk som freset om var på samme måte uformelle. De visste hva de ville, ventet på å høre pantetallet og kom med bud. Noen mennesker var på telefoner, andre var der med sine egne utklippstavler, og det føltes som om alle kjente hverandre. Det var som Storage Wars, men med folks hjem.
Jeg forlot tenker at dette var en god måte å investere, men sannsynligvis ikke for meg... men jeg lærte massevis.
Hva er Tax Lien Investing?
Statlige og lokale myndigheter trenger sine skatter, og når de ikke blir betalt, må de gjenopprette det på en annen måte. Eiendomsskatter er en primær inntektsstrøm for de fleste lokale myndigheter. Hvis en eier ikke betaler eiendomsskatteregningen, setter det lokale fylket eller byen pant i eiendommen og auksjoner som pantes til investorer gjennom en auksjon for skattelån.
Det kan variere, men de fleste lokale skatteavdelinger auksjonerer ut en skattelån etter to til fem år med ubetalte skatter. Den eksakte perioden avhenger av statlige lover.
Noen lokale myndigheter selger skattelånebevis hvor investorer kan betale det skyldige beløpet. Regjeringen får pengene sine, og investoren kan kreve renter når eiendomsinnehaveren tilbakebetaler sine misligholdte skatter.
Eiendommen kan ha inntil ett år på å betale tilbake pantet. Når de betaler tilbake pantet, avslutter du investeringen og de eier eiendommen igjen.
Hvis eieren faller bak, må du utelukke og ta eiendommen fullt ut. Deretter må du selge huset eller gjøre det til en utleieeiendom for å tjene investeringsinntekter. I virkeligheten skjer dette sjelden, de fleste investorer får betalt renten som er pålagt av kommunen.
Skattelån vs. Skatteskjøte
Skatteauksjonen du deltar på kan være å selge skatteplikt og skattefradrag. Selv om disse to begrepene høres like ut, krever skattefradrag at du kjøper hele eiendommen på forhånd.
Å kjøpe avskærmingsboliger under den store lavkonjunkturen i 2008 for rehab og vende for fortjeneste, er et eksempel på investering i skattebrev. Ikke alle investorer har tid eller kapital til å investere i skattebrev.
Skatteposter krever bare at du investerer i de misligholdte skattene. Bare å måtte investere noen få tusen dollar og ikke reparere et utelukket hjem er mer mulig for de fleste.
Omtrent 30 stater la byer og fylker auksjonere skatteplikt.
Skatteposter er lik et banklån for billån eller boliglån ved at det er en gjeldsforpliktelse. Eieren kan ikke selge eller refinansiere eiendommen før pantet frigjøres. I dette tilfellet betaler de deg lienbeløpet pluss renter.
Hvordan du kan tjene penger på å investere i skattelåner
Det er to måter å tjene penger på ved å investere i skattelån:
- Samle enkle rentebetalinger fra eiendomseieren
- Utelukk eiendommen og selg den eller leie den
Hver stat har et annet rentetak for skattelån. Du kan forvente å tjene mellom 5% og 18% renter på pantebeløpet i de fleste stater. Howard County setter en rente på 18%. Den virkelige (faktiske) renten du kan kreve avhenger av hvor konkurransedyktig skatteauksjonen er fordi alle byr på pantet.
De fleste auksjoner tildeler investoren som tilbyr den laveste renten. Auksjonen starter med maksimalrenten og reduseres for hvert nytt bud. For eksempel kan åpningsrenten være 18%, men vinnersatsen kan bare være 5%.
I teorien vil eiendommene med mindre risiko ha lavere rente og risikofyltere eiendommer vil være nærmere den høyere renten. Dette ligner på peer-to-peer-utlån eller investere i kommersielle lån.
De fleste skattepantinvesteringer krever ikke at du utelukker eiendommen, men det er en mulighet. Du bør først og fremst fokusere på din potensielle avkastning på investeringen.
Investering i skattelåner: Trinn-for-trinn
Skattepantinvestering krever mye forskning av to grunner. Først vil du heller at eieren betaler tilbake lånet, og du tjener renten din. For det andre, hvis de ikke gjør det, vil du sørge for at du kan selge eller leie ut eiendommen hvis du må utelukke.
Det beste utgangspunktet kan være ditt lokale eiendomsmarked. Du må vite informasjon som plasseringen av nabolag og skoledistrikter av høy kvalitet. Eiere av eiendommer av høy kvalitet kan også ha større sannsynlighet for å betale tilbake skatteregningen.
Hver by og fylke har forskjellige prosedyrer for å kjøpe skattelån, innkreve rentebetalinger og starte utleggelse. Selv om du trenger å lære kompleksiteten i investeringsmarkedet, er investeringsprosessen den samme. Studer dette fordi du ikke vil lære på farten.
Be om en skyldig skatteliste
Forfalskede skattelister er tilgjengelig fra de fleste by- og fylkesskatteoppkrevere eller kasserer. Disse listene kan fortelle deg hvilke eiendommer som er på auksjon.
Avhengig av hvor moderne avdelingen er, kan du kanskje motta listen på e -post. Flere utdaterte avdelinger får deg til å hente en oppføring personlig.
Du bør undersøke skattelisten for disse detaljene:
- Eiendommens gateadresse
- Skyldig mengde
- Antall år med misligholdte skatter
Disse tre faktorene hjelper deg med å lage en kandidatliste over potensielle eiendommer.
For å unngå konkurransen kan du prøve å kontakte eiendomseieren for å se om de er interessert i å selge. Denne taktikken kan hjelpe deg med å unngå en budkrig hvis du til slutt vil kjøpe skattebrevet.
Du kan kanskje holde kostnadene nede hvis en ubebygd pakke har ubetalte skatter - tenk dyrket mark.
Utviklede eiendommer har en tendens til å ha høyere eiendomsverdier og kan kreve omfattende reparasjoner hvis du ender med å utelukke.
Forskning potensielle egenskaper
Etter å ha funnet ut hvilke eiendommer som er på auksjon, lager du kandidatlisten din over potensielle eiendommer innenfor kjøpsområdet.
Kjør forbi eiendommene for å se hva ditt første inntrykk er. Hvis du liker eiendommen og området rundt, kan du vurdere å legge inn et bud.
Beregn det laveste rentebudet før auksjonen. Ikke hver budkrig er verdt å vinne hvis pengene dine kan tjene høyere avkastning et annet sted.
Delta på en auksjon
Noen auksjoner krever at du deltar personlig for å by. Mange steder går nå til nettauksjoner som lar langdistanseinvestorer gå inn i handlingen.
Begge auksjonsmetodene kan være konkurransedyktige. Du bør kjenne budgrensene dine på forhånd for å unngå overbud.
Den vinnende budgiver betaler disse kostnadene på forhånd for å kjøpe skattelånet:
- Ubetalte skatter
- Straffer
- Påløpt rente
Dette er skatter og avgifter som eiendomseieren skylder staten. Så dette er minimumssalgsprisen.
Samle betaling
De fleste stater krever at du sender beskjed til eiendomsinnehaveren om at du eier skattepanten. Eieren av eiendommen vil betale deg månedlig i løpet av innløsningsperioden.
De fleste innløsningsperioder er minst ett år, men kan være lengre.
Hvis eieren ikke klarer å betale tilbake pantet innen den juridiske innløsningsperioden, kan du starte utleggingsprosessen. Det er spesifikke prosedyrer og tidslinjer du må følge for å utelukke riktig. Sørg for å se gjennom lovene hvis skattelånet ditt blir til et skattesalg.
Hvem bør investere?
Skatteposter kan være en konsekvent måte å tjene kortsiktig inntekt på uten å ha alle pengene dine på aksjemarkedet. Akkrediterte investorermed investering i eiendom kan også passe godt.
Potensiell avkastning er mellom 12% og 18% avhengig av statens rentetak. Hvor mye du kan tjene avhenger av hvilken stat du investerer i og hvor lavt du byr.
Når det gjelder tid og nødvendig kapital, faller skattepantinvestering et sted mellom å kjøpe et eiendomsindeksfond (eller crowdfund eiendom) og bla hus.
Hvem bør ikke investere i skattelån?
Skattepantinvestering er ikke for de som ønsker en praktisk investeringsmetode. Du må bruke timer på å sjekke potensielle eiendommer, delta på en auksjon og muligens utelukke eiendommen.
Skatteposter er ikke stedet å parkere noen kontanter du trenger om tre år. Imidlertid kan skatteposter være en spennende måte å diversifisere porteføljen din på hvis du kan risikere å ha kapital for en mellomlang sikt investeringshorisont.
Potensielle risikoer ved investering i skattelån
Denne investeringsideen er ikke risikofri ettersom eiendomseieren fortsatt må betale forfalte skatter. I stedet for å betale dem til regjeringen, er du på kroken i stedet. Mens investeringer i skattelån kan være mindre risikofylt enn tidspunktet for aksjemarkedet eller handel med penny -aksjer, må du utføre din due diligence.
Her er noen av risikoene du kan støte på som reduserer din potensielle inntekt.
Lav rente
En budkrig betyr at du kanskje ikke tjener en ønskelig rente. Skattepantinvestering krever mye innsats. Din potensielle avkastning på investeringen kan være lik andre investeringsideer som krever mindre innsats.
Du betaler ekstra skatter og avgifter
Å eie skattelånet betyr at du kan være ansvarlig for fremtidige ubetalte skatter og straffer hvis eieren ikke betaler. Du kan til og med måtte betale bypålagte bøter for hendelser som å ikke klippe plenen.
Eier av eiendommen erklærer konkurs
En dommer kan lovlig redusere renten for skattelånet ditt hvis eiendomseieren erklærer konkurs. Tenk på denne risikoen som en avkastningskutt for din favoritt utbytte aksje.
Skattelåner utløper
Skattepantene du vinner på auksjon kan utløpe etter at innløsningsperioden er over. Hvis du ikke foretar oppfølging etter at perioden er over, kan du miste muligheten til å få tilbake den opprinnelige investeringen.
Sørg for at du blir kjent med de lokale foreclosure -reglene. Du må starte utelukkelsesprosessen innen en viss frist. Du må også sende varsler til eieren om de tapte betalingene. Feil å følge en prosedyre kan spore innsatsen din.
Eiendommen er verdiløs
Å selge et utlegg er ikke en garantert måte å tjene penger på. Eiendommen er kanskje ikke lett å selge hvis strukturen ikke har blitt vedlikeholdt eller ligger i et dårlig nabolag.
I tillegg vet du ikke hvilken skade eiendomseieren vil gjøre når du flytter.
Du kan kanskje inspisere utsiden av en eiendom før auksjonen for skattesalg, men du kan ikke se inn i huset før du har utelukket eiendommen. Det kan være et flerårig gap fra å vinne budet til du går inn i hjemmet. Mye kan forandre seg på den tiden.
Unngå nabolag med høye avskæringspriser eller svekkende eiendomsverdier. Å unngå disse risikoene reduserer sjansen for å kjøpe en "undervannseiendom" som har mindre markedsverdi enn investeringskostnadene.
Skattepantinvestering kan være en god investering, men det kan kreve mye arbeid. Det er en av grunnene til at jeg ikke endte opp med å gjøre det.
En annen ting er at jeg virkelig ikke liker tanken på å utelukke noen og kaste dem ut av hjemmet sitt. Jeg skjønner at dette skjer sjelden, men jeg vil ikke gjøre det en gang. Det finnes andre, mindre følelsesmessige, måter å tjene til livets opphold på.