Da peer to peer -utlånsplattformer som Prosper og Lending Club først dukket opp, ble folk gale etter dem. Det var en ny ressurs å investere i, og folk analyserte dem for å finne en kant.
Å "investere" i usikrede personlige lån høres risikabelt ut, men siden det er så nytt, visste ingen nøyaktig hvor risikabelt det var. Det var først senere at mange av disse investeringene bare ville være tilgjengelige for akkrediterte investorer med høy formue.
Plattformene hadde sine analytikere og aktuarer til å prøve å projisere standardrenter og prislånene deretter... men ingen vet egentlig.
De minste investeringsminimumene, ofte $ 5 eller $ 10, betydde at du kunne spre investeringen din på flere lån og spre risikoen din. $ 100 i ett lån til en låntaker er mer volatile enn $ 5 lån til 20 låntakere.
Problemet var at standardrentene for disse lånene bare var gjetninger. Personlige lån er notorisk ustabile. Tenk på det - hvis ting går sørover, kommer du til å betale din strømregning, kredittkortregning, lån uten sikkerhet fra banken din, eller et lån uten sikkerhet på en ekstern utlånsplattform? Svaret er ganske klart.
Og når disse gjetningene om standardrater ikke er nøyaktige, og ting går av stabelen slik vi så i 2007 og 2008 (Great Recession), skjer det dårlige ting. I stedet for 5% standardinnstillinger så du 10%+ standardinnstillinger.
Heldigvis fikk jeg ikke lov til å investere i disse notatene som bosatt i Maryland og savnet moroa med stigende standardrater. I dag kan jeg investere i crowdfunded eiendomsinvestering, og mitt håp er at ved å forstå standardrentene kan jeg unngå de potensielle tapene.
Dessverre, når det gjelder eiendomsinvestering, er risikoen for mislighold (bokstavelig talt) en del av ligningen. Men det er ikke alltid det morsomste samtaleemnet. Det gir mening; Tross alt, hvem vil snakke dysterhet og undergang når de tjener penger, er det virkelige målet?
Mine erfaringer med Crowdfunded Real Estate
For å sette denne artikkelen i sammenheng, og for å hjelpe deg med å informere deg om hvordan jeg har tenkt på standardrisiko (det jeg anser som den mest betydningsfulle risikoen ved disse avtalene), ville jeg kort fortelle hvordan jeg har det involvert.
Når det gjelder denne skrivingen, har jeg forpliktet $ 15 000 til to avtaler på RealtyShares (som siden har sluttet å ta nye investorer og gjøre noen nye avtaler). Med RealtyShares investerer du i individuelle eiendommer, det er ikke midler som kjøper eiendommen. Jeg kan ikke snakke med detaljene i hver avtale, det er i strid med tjenestevilkårene pluss at det ikke er superrelevant, men den første var en vanlig aksjeavtale med en holdbarhet på 5 år. Den andre er fortsatt åpen, selv om jeg har forpliktet meg til avtalen.
Den første avtalen har hatt kvartalsvise kontantavkastninger i tråd med anslagene, så jeg har vært fornøyd med den, og de kvartalsvise oppdateringene har vært betimelige og omfattende. Den er på nesten 160 000 kvadratmeter. butikklokaler (et stripe kjøpesenter er det vi vil kalle det å vokse opp i New York) og de gir alt detaljer jeg kunne tenke meg å ønske, inkludert fullt regnskap, balanse og kontantstrøm uttalelser. Jeg føler meg informert.
Hva du trenger å vite om standardrisiko
Uten riktig justerte risikoprofiler kan du ende opp med å bli mer kjent med begrepet standard enn du ønsker. Benytt anledningen til å lære mer om standardene og hvordan du kan unngå det.
For det første, hva er standardrente? Noen ganger kalt en "kohort default rate", er det prosentandelen av lån som långivere avskriver som tap etter flere tapte betalinger. Etter at lån er avskrevet, blir de vanligvis overført til et byrå for innsamling. I noen tilfeller kan en standardrente gjelde, og dette er en høyere rente som påløper på en låntaker som har gått glipp av et bestemt beløp.
Selv om enkeltfirmaer og fond generelt ikke offentliggjør standardrater, gir Federal Reserve rapporterer at det i 2017 var en 0,74 prosent misligholdssats for næringslån booket i amerikanske banker. Med andre ord: ett av hver 135 CRE -lån som ble behandlet av amerikanske banker hadde minst en tapte betaling i fjor.
Hvorfor misligholder låntakere? Det er massevis av grunner. Det kan være så enkelt som personlige økonomiske problemer-som om du er over hodet eller har en overbelastning. Med næringseiendom kan de fleste låntakere stole på å ha ressurser til å dekke kontantmangel i slike hendelser (som det fremgår av 0,74 prosent kriminalitetsrate).
Når det er sagt, vil du ikke ha mer enn din rettferdige andel av disse 0,74% -avtalene. 🙂
For å unngå det må du gjennomføre grundig omhu i eiendomssponsoren som vil kontrollere låneenheten - og prosjektets budsjett - før du signerer på den stiplede linjen.
Hvordan vurderer jeg standardrisiko?
Samtidig som det er ingen sikker måte å beskytte porteføljen din mot investeringer i lån som ender med mislighold, er det flere skritt som kloke investorer tar for å beskytte seg selv. Det første og viktigste trinnet er å gjøre grundig due diligence.
Som utgangspunkt er det noen viktige punkter å vurdere:
- Sponsoravtale. Tror jeg på denne forretningsplanen og sponsorens evne til å utføre den dyktig? Har sponsoren tidligere utført denne strategien for denne aktivatypen? Eller i dette markedet? Hvor mange års erfaring har sponsorgruppen?
- Fysisk ressurs. Når ble eiendommen bygget? Når ble den sist renovert? Når ble tak, parkeringsplass, heis eller mekanisk system sist byttet? Hva er sannsynligheten for at eiendommen trenger kortsiktige eller langsiktige investeringer?
- Pressmiddel. Innflytelse kan variere fra så lavt som 50% lån til stabilisert verdi (LTV) opptil 80% eller mer. I noen tilfeller kan det til og med være fornuftig å gå over 80%. Men generelt sett bør flerfamilieprosjekter være på 80% eller mindre for seniorlånet, og andre stabiliserte kommersielle eiendeler bør være på 70% eller mindre. Overbelastning kan føre til kriminalitet, noe som kan føre til mislighold, noe som kan resultere i utelukkelse.
- Gjeldsbetingelser. Tapper sponsoren ut lommeboken på dette prosjektet? Gjenspeiler gjeldsbetingelsene de viktigste styrker og svakheter ved prosjektet og låntakeren? Og er låneperioden passende? Refinansieringsrisikoen øker betraktelig hvis gjelden forfaller i et mykningsmarked og eiendomsverdien har falt.
- Leietakere. Kommer du til å ende opp med å holde posen hvis leietakerne flytter eller unnlater å betale husleie på grunn av konkurransekrefter eller andre uforutsette trender?
- Cap rate. Hvor konkurransedyktig er det nåværende markedet? Ser takstrater (eiendomsverdier i forhold til driftsinntekt) et press oppover, dvs. ser det ut til at eiendomsverdiene synker? Stiger renten? Hvor underbygget er exit cap -antagelsen, det vil si salgsprismålet? Er denne forutsetningen om utgangspris fornuftig?
- Marked og beliggenhet. Er markedssyklusen gunstig for eiendelen din? Er det dessuten lokalisert i et delmarked med positive utleie-, belegg-, befolknings-, demografiske og jobbveksttrender?
- Konstruksjon. Har bygging, enten det er nyutvikling eller forbedringer av verdi for en eksisterende eiendom, potensial til å forårsake kostnadsoverskridelser eller forsinkelser? Hvis ja, hvordan reduseres denne risikoen?
- Leasing. Har sponsoren bevilget tilstrekkelig med markedsføring, forbedringer av leietakere og/eller leasingkommisjoner til å leie ut eiendommen?
Listen er ment som en introduksjon, en ordliste over hva du skal søke etter, men ikke omfattende. Alle disse temaene vil fortjene et eget innlegg!
Risikoprofiler etter investeringstype
Gitt hva vi vet om mislighold og standardrater, hva slags strukturelle risikoer medfører investeringen din?
Det er tre hovedmåter å investere i eiendom i dag:
- Crowdfunding - Hvor du kjøper en liten del av en avtale som gjennom RealtyShares og andre crowdfunding eiendomssider.
- Fondinvestering -Hvor du investerer i REIT (ETFer eller aksjefond) eller gjennom mindre REIT-lignende selskaper (mange av ikke-akkrediterte nettsteder for crowdfunding er strukturert på denne måten)
- Direkte eiendom - Hvor du kjøper eiendom direkte eller gjennom syndikater
Crowdfunding private aksjer i eiendomsprosjekter lar individuelle investorer sette penger inn i en juridisk enhet (LLC) som investerer i et eiendomsprosjekt eller låner penger til det prosjektet. Generelt tilbyr crowdfunding -nettsteder lavere gebyrbelastninger enn de fleste REIT -er. Også fordi disse er private investeringer, er investeringsytelsen relativt mindre korrelert til S&P 500 og andre likvide markeder indikatorer. Som sådan kan det være en attraktiv måte å diversifisere porteføljen din, både etter geografisk marked, eiendel og investeringstype.
Det faktum at det bare er én eiendom knyttet til en gitt investering betyr at det er lite å falle tilbake på hvis prosjektet underpresterer. Når det er sagt, utgjør mislighold en lavere risikoprofil her ettersom eiendommen sikrer lånet, og dermed fungerer som forsikring. I tillegg er tvangsauksjoner et alternativ hvis sponsoren eller eiendomsinnehaveren misligholder.
Offentlig handel med eiendomsinvesteringer (REITs) er profesjonelt forvaltede porteføljer av diversifiserte eiendommer; de fleste fond investerer i kommersielle, bedrifts- eller utleie eiendeler. Selv om det er relativt enkelt å handle inn og ut av, kan børsnoterte REIT-er innebære økt kortsiktig volatilitetsrisiko fordi resultatene deres er relativt mer korrelert til aksjemarkedet. Hvis du avslutter under en lavkonjunktur (som mange vil bli fristet til å gjøre), kan avkastningen bli skadet.
Fondinvestering gir en annen risikoprofil enn direkte investering. Fordi et fond er en kurv med eiendommer og prosjekter, hakker det ofte nærmere for å kohortere standardrater og generell markedsytelse. Men det gir mindre kontroll og tilpasning, ettersom investorer ikke klarer å velge hvilke individuelle prosjekter de vil investere i. Når det er sagt, tilbyr disse investeringstypene også likviditet, noe som betyr at du kan bytte aksjer etter at du har kjøpt deg inn.
Direkte eiendom er når du eier individuelle eiendommer direkte, deg selv. Hvis du er interessert i denne investeringstypen, kan du forvente å bruke betydelig tid på dine eiendomsinvesteringer og være veldig praktisk og involvert i hver detalj av disse eiendommene. Du har full kontroll og kan være så konservativ eller risikabel som du vil.
Den typen ansvar kan være tiltalende, men det er viktig å være realistisk om det faktum at når det gjelder å eie eiendom direkte, er den primære risikoen deg. Har du lest markedet riktig? Bygget en oppnåelig forretningsplan? Vil du klare å se det gjennom?
Problemene med daglig eiendomsforvaltning er en stor grunn til at mange investorer foretrekker å utnytte andres tid og kompetanse. Profesjonelle eiendomsinvestorer på kuraterte markedsplasser bruker ofte hele sin karriere på å lære inn og ut av et gitt marked. Passiv eiendomsinvestering gir deg muligheten til å dra nytte av den faglige ekspertisen - alt mens du går i det daglige livet uforstyrret.
Slik håndterer du standardinnstillinger etter investeringstype
Hva skjer når det er standardinnstillinger for forskjellige eiendeltyper?
Med folkefinansiert eiendom investerer du i en notat- eller egenkapitalavtale med sponsoren. Hvis ting går etter planen, stoler du på plattformen for å gjøre ting riktig (eller så riktig som mulig), og derfor må en del av din due diligence være hvordan selskapet planlegger å håndtere disse uunngåelige situasjoner.
Med REITs vil fondet administrere de ulike misligholdene og se etter å gi deg en blandet avkastning som tilfredsstiller dine behov. De kan love 10% (som et eksempel), men det kan inkludere avtaler der de får 15% for å motvirke avtaler som kan misligholde (eller gå på etterskudd på betalinger, osv.). For deg er det en usynlig del av investeringen og bare reflektert i fondets avkastning.
Med direkte eiendomseierskap er du "sponsoren" (for å bruke crowdfunded -vilkår), så når du er standard, er det virkelig deg, så det er virkelig ikke innenfor dette innleggets omfang. 🙂
Til slutt, uansett om du er risikotolerant, risikovillig eller et sted i spekteret, må diversifisering av porteføljen din potensial for å øke avkastningen din og eiendom er en kraftig måte å gjøre det på.
Med disse nye crowdfunding -plattformene er det fortsatt viktig å forstå at standardrisiko er en alvorlig bekymring. Ikke bli forført av løftene om tosifret avkastning, fordi ikke alle avtaler vil fungere. Vet hvordan standardinnstillinger vil bli håndtert fordi de vil skje, og du vil vite hvilken plattform du investerer i som vil ha ryggen din og ikke skjule deg for denne sjeldne uunngåeligheten.