De hypotheekrentetarieven zijn in de zomer dramatisch gedaald, tot het punt waarop hypotheekleningen in de meeste van onze volwassen levens nog nooit zo goedkoop zijn geweest. Met tarieven op historisch lage niveaus, hebt u misschien overwogen om hiervan te profiteren, door een nieuw huis te kopen of uw huidige hypotheek te herfinancieren.
Recente cijfers van Freddie Mac laten zien dat de herfinancieringen van hypotheken in het eerste kwartaal van 2020 enorm zijn gestegen, met herfinanciering van bijna $ 400 miljard aan eerste woningleningen. Het blijkt echter dat het oversluiten van uw hypotheek in werkelijkheid duurder kan zijn dan het kopen van een nieuwe woning.
Dit verraste ons ook - waarom zou er überhaupt een verschil zijn?
We hebben onderzocht hoe herfinancieringstarieven en nieuwe hypotheekrentetarieven worden vastgesteld en hebben verschillende redenen gevonden voor dit tariefverschil. Bovenop het renteverschil is het nog moeilijker om voor hypotheken in aanmerking te komen, gezien de huidige economie.
Het oversluiten van uw bestaande hypotheek kan absoluut zinvol zijn in termen van rentebesparing, maar sluit niet uit dat u in plaats daarvan een nieuwe woning koopt.
Voordat u zich haast om uw huis te herfinancieren, leest u verder om de informatie te verzamelen die u nodig hebt om de juiste financiële beslissing voor uw situatie te nemen.
Hoeveel is uw huis waard bij een herfinanciering?
Selecteer uw staat om te beginnen
Vraag een gratis offerte aanPandemische effecten op woningleningen
Net zoals de hypotheekrentes zijn gestruikeld, hebben banken en geldschieters de schroeven voor leners aangehaald als gevolg van COVID-19, waardoor hogere kredietscores en aanbetalingen nodig zijn. Chase verhoogde bijvoorbeeld de minimale FICO-score-eisen voor woningaankopen en herfinancieringen tot 700 met een aanbetalingsvereiste van ten minste 20%.
Lage tarieven hebben ook geleid tot een massale overstap naar herfinancieringen van hypotheken. Volgens hetzelfde Freddie Mac-rapport deed 42% van de huiseigenaren die herfinancierden dit tegen een hoger leenbedrag, zodat ze 'uitbetaald konden worden'.
Helaas kunnen huiseigenaren die willen herfinancieren, te maken krijgen met dezelfde strenge leningsvereisten als degenen die een aankooplening afsluiten. De herfinancieringstarieven voor hypotheken zijn over het algemeen ook hoger dan de tarieven voor de aankoop van een huis om een handvol redenen, die allemaal herfinanciering aanzienlijk minder aantrekkelijk kunnen maken.
Hoe herfinancieren tarieven zijn geprijsd
Hoewel sommige geldschieters het misschien niet duidelijk maken dat hun herfinancieringspercentages hoger zijn, maken anderen de hogere prijzen voor een herfinanciering van een huis duidelijk. Wanneer u bijvoorbeeld naar de hypotheeksectie op de Wells Fargo-website gaat, worden de tarieven voor woningaankopen en herfinancieringen afzonderlijk vermeld, met een verschil van 0,625 in tarieven voor een dertigjarige woninglening.
Er zijn een paar redenen waarom grote banken hogere tarieven in rekening kunnen brengen voor herfinanciering, waaronder:
Toegevoegde herfinancieringskosten
In augustus 2020 kondigden Fannie Mae en Freddie Mac aan dat het vanaf 1 september een vergoeding van 0,5% zou gaan hanteren voor het herfinancieren van hypotheken. Deze vergoeding wordt beoordeeld op cash-out herfinancieringen en niet op cash-out herfinancieringen. Volgens Freddie Mac, werd de nieuwe vergoeding geïntroduceerd "als gevolg van risicobeheer en verliesprognoses als gevolg van aan COVID-19 gerelateerde economische en marktonzekerheid."
Door herfinanciering duurder te maken, kunnen kredietverstrekkers het aantal herfinancieringsleningen dat ze moeten verwerken verminderen, waardoor ze meer tijd hebben om zich te concentreren op het kopen van leningen en andere zaken.
Lenders beperken nieuw aanvraagvolume
De vraag naar herfinanciering van hypotheken is zo hoog dat sommige kredietverstrekkers niet in staat zijn om alle verzoeken te behandelen. Met tegenzin om meer werknemers toe te voegen om een golf aan te kunnen die niet eeuwig zal duren, beperken veel kredietverstrekkers gewoon de het aantal herfinancieringsaanvragen dat ze verwerken, of het stellen van aanvullende voorwaarden die het aantal leningen beperken dat mogelijk kwalificeren.
Merk ook op dat sommige kredietverstrekkers prioriteit geven aan nieuwe aankoopleningen boven hypotheekherfinancieringsaanvragen, aangezien nieuwe huizenkopers deadlines moeten halen. Nu de huizenmarkt in veel delen van het land ook aan het aantrekken is, kunnen veel grote banken en geldschieters het gewoon niet bijbenen.
Tariefsloten kosten geld
Over het algemeen kost het kredietverstrekkers meer om het tarief voor herfinancieringsleningen te vergrendelen in vergelijking met het kopen van leningen. Dit zorgt ervoor dat kredietverstrekkers niet geïnteresseerd zijn in het toewijzen van middelen aan de recente golf van aanvragen voor hypotheekherfinanciering.
Dit geldt met name omdat veel herfinanciers een tarief bij één aanbieder kunnen vastleggen, maar van kredietverstrekker veranderen en opnieuw een tarief vastleggen als de rentetarieven dalen. Lenders bestaan immers om winst te maken, en het is logisch dat ze hun tijd besteden aan leningen die het grootste rendement opleveren.
Strengere eisen vanwege COVID-19
Volgens de Brookings Instituut, hebben Fannie Mae en Freddie Mac kredietverstrekkers gevraagd ervoor te zorgen dat een eventuele verstoring van de werkgelegenheid of het inkomen van een kredietnemer als gevolg van COVID-19 geen invloed heeft op hun vermogen om hun lening terug te betalen.
Veel kredietverstrekkers verhogen ook de minimale kredietscore die leners moeten hebben, terwijl ze het moeilijker maken om aan andere vereisten te voldoen. U.S. Bank verhoogde bijvoorbeeld haar minimale kredietscore-vereiste tot 680 voor hypotheekklanten, en voerde ook een maximale schuld-inkomensratio van 50 procent in.
Deze combinatie van factoren kan het moeilijk maken om zoveel mogelijk geld te besparen met een herfinanciering, of om zelfs een geldschieter te vinden die bereid is uw aanvraag te verwerken. Met dit in gedachten, voer de wiskunde uit en kijk of herfinanciering geschikt is voor uw situatie voordat u contact opneemt met een hypotheekverstrekker.
Hoe de hypotheekaankooptarieven worden geprijsd
Hypotheekaankooptarieven worden geprijsd met behulp van een vergelijkbare methode als herfinancieringstarieven. Wanneer u een hypotheek aanvraagt, kijkt de geldschieter naar factoren zoals uw credit score, uw inkomen, uw aanbetaling en uw andere schuld om te bepalen of u in aanmerking komt.
De algemene economie speelt ook een grote rol in de hypotheekrente voor woningleningen, inclusief aankoopleningen en herfinancieringsleningen. Hypotheekrentes hebben de neiging om omhoog te gaan tijdens perioden van snelle economische groei, en ze hebben de neiging om te dalen tijdens perioden van tragere economische groei. Ondertussen kan ook inflatie een rol spelen. Lage inflatieniveaus dragen bij aan lagere rentetarieven op hypotheken en andere financiële producten.
Hypotheekverstrekkers kunnen hun leningen ook prijzen op basis van het aantal zaken dat ze binnenkrijgen en of ze de capaciteit hebben om meer leningen te verwerken. Ze kunnen de tarieven verlagen om de zaken op gang te brengen of de tarieven verhogen wanneer ze op of in de buurt van hun capaciteit zijn. Dit is een van de redenen waarom tarieven tussen kredietverstrekkers kunnen variëren en waarom het altijd logisch is om rond te kijken voor een woningkrediet.
Veel mensen denken dat de Federal Reserve de hypotheekrente vaststelt, maar dit is niet helemaal waar. De Federal Reserve stelt de federale fondsenrente vast, die kredietverstrekkers gebruiken om ervoor te zorgen dat ze voldoen aan de verplichte kasreservevereisten. Wanneer de Fed dit tarief verhoogt, moeten banken meer betalen om van elkaar te lenen, en deze kosten worden vaak doorberekend aan consumenten. Evenzo kunnen de kosten dalen wanneer de Fed de Federal Funds-rente verlaagt, wat lagere kosten en rentetarieven voor kredietnemers kan betekenen.
Het komt neer op
Het oversluiten van uw bestaande hypotheek kan absoluut zinvol zijn in termen van rentebesparing, maar sluit niet uit dat u in plaats daarvan een nieuwe woning koopt. Door een nieuw huis te kopen, kunt u geld besparen op rente en krijg de ruimte en de functies die u echt wilt.
Onthoud dat er stappen zijn die u kunt nemen om een aantrekkelijkere lener te worden, of u nu kiest voor herfinanciering of om in een nieuwe plaats te investeren. Je hebt geen controle over de economie of de Federal Reserve, maar je hebt wel controle over je persoonlijke financiën.
Het meteen verbeteren van uw kredietscore en het afbetalen van schulden om uw schuld-inkomensratio te verlagen, zijn slechts een paar strategieën om te beginnen. En als je van plan bent een nieuw huis te kopen, zorg dan dat je een flink aanbetalingsbedrag overhoudt. Deze stappen helpen u uw kansen op het verkrijgen van de beste tarieven en voorwaarden te vergroten, ongeacht of u ervoor kiest om te verhuizen of bij het huis dat u heeft, te blijven.