De huur vs. het kopen van een huisdebat is een voortdurend debat dat lijkt te stijgen en dalen met de waarde van onroerend goed.
Nu de huizenprijzen op recordniveaus staan, is het debat relevanter dan ooit.
Dit geldt met name in dure markten, waar de huizenprijzen bloedneuzen hebben bereikt en een enorme financiële investering vereisen – als dat al mogelijk is.
First Things First: waar je woont Cijfers in de huur vs. Koopbeslissing
Het zou geen verrassing moeten zijn dat geografie een grote rol speelt in de huur vs. een huis kopen beslissing.
In sommige markten, met ofwel zeer hoge huizenprijzen ofwel een overvloed aan huurwoningen, zal huren de betere keuze zijn. Maar in andere landen, waar de huren hoger zijn dan een normale huisbetaling, valt kopen op als de voorkeursstrategie.
Een CNBC-rapport eind vorig jaar, Op de huidige woningmarkt is het beter huren dan kopen, onthulde dat het kopen van een huis nu goedkoper is dan huren in slechts 35% van de Amerikaanse provincies. Ze melden dat huren een betere investering is dan kopen in 16 van de 23 grootstedelijke markten.
Grootstedelijke gebieden waar het beter is om te huren zijn Atlanta, Dallas, Denver, Houston, Los Angeles, Miami, San Francisco en Seattle. Kopen presteert echter beter dan huren in een groot deel van het Midwesten en Noordoosten, waarbij Chicago en Cleveland de beste plaatsen zijn om te kopen.
San Francisco is een klassiek voorbeeld. Vanaf het midden van dit jaar bereikte de mediane verkoopprijs van een eengezinswoning een ongelooflijke $ 1,7 miljoen dollar en $ 1,3 miljoen voor appartementen. Kopen tegen die prijsniveaus kan voor de overgrote meerderheid van de huishoudens uitgesloten zijn.
Daarentegen is de mediane prijs van een huis in Buffalo $ 115.750, versus een gemiddelde maandelijkse huur van $ 1.100. Zulke aantallen maken het bezitten van een betere investering dan huren, aangezien de maandelijkse betaling voor de mediaan geprijsde woning lager zal zijn dan de gemiddelde maandelijkse huur.
Als u niet in aanmerking komt voor een hypotheek, maakt het niet uit
Dit is een ander fundamenteel feit van het leven als het gaat om het kopen van een huis.
Simpel gezegd, de huur vs. een huis kopen vraag is niet van toepassing als je niet in aanmerking komt met een hypotheekverstrekker voor de financiering.
Dit kan verschillende factoren omvatten, waaronder:
- Onvoldoende of instabiel inkomen.
- Slechte kredietgeschiedenis.
- Buitensporige schulden en verplichtingen buiten de woning.
- Gebrek aan geld voor een aanbetaling.
Als u in de toekomst een huis hoopt te kopen, is het goede nieuws dat elk van deze problemen in de toekomst kan worden opgelost. Het kost tijd, maar het is zeker te doen.
In de tussentijd gaan we dit debat echter richten op de huur vs. koopvraag in de veronderstelling dat je de financiële middelen hebt om te kopen.
Huur vs. Een huis kopen: wat is beter voor u?
Er zijn veel factoren die meespelen in de huur vs. een huisbesluit kopen. Het heeft ook niet allemaal met geld te maken.
Hieronder zullen we elke factor afzonderlijk uitsplitsen, de details bespreken van hoe deze van invloed zijn op huren of bezitten, en vervolgens proberen een winnaar in elke categorie aan te wijzen.
Maandelijkse betaling vs. Werkelijke kosten
Deze is misschien wel de meest gecompliceerde van allemaal. Als je een huis koopt voor $ 300.000, met een aanbetaling van $ 60.000 (20%), heb je een hypotheek van $ 240.000 nodig. Bij 4% voor een lening van 30 jaar zal de maandelijkse hypotheekbetaling $ 1.145 zijn. Onroerendgoedbelasting, met $ 3.000 per jaar, voegt nog eens $ 250 toe aan uw maandelijkse betaling. U moet ook een extra $ 100 berekenen voor de verzekering van de huiseigenaar.
Dat brengt de totale maandelijkse kosten om te kopen op $ 1.395.
Als de kosten om hetzelfde huis te huren $ 1800 per maand zijn, is kopen zeker de betere keuze.
Maar laten we zeggen dat u in plaats van een aanbetaling van 20% te doen, met slechts 5% naar binnen gaat. Dat verhoogt uw hypotheek tot $ 285.000. Bij 4% voor een lening van 30 jaar zal de hypotheekbetaling zelf $ 1.360 zijn. U moet ook $ 350 toevoegen voor onroerendgoedbelasting en huiseigenaarsverzekering, waardoor het totaal op $ 1.710 komt.
Maar dat is niet het einde van het verhaal. Door 5% neer te leggen, moet u betalen particuliere hypotheekverzekering. De maandelijkse premie op een $ 285.000 die 95% van de waarde van het huis vertegenwoordigt, zal ongeveer $ 185 aan de betaling toevoegen.
Dat brengt de totale maandelijkse aanschafkosten op $ 1.895.
Maar er is nog een variabele voor eigenaren: reparatie- en onderhoudskosten.
HGTV meldt dat de gemiddelde jaarlijkse reparatie- en onderhoudskosten voor huiseigenaren tussen 1% en 3% van de aankoopprijs van de woning. Voor een huis gekocht voor $ 300.000, met het middelpunt van 2%, komen de reparatie- en onderhoudskosten op $ 6.000 per jaar. Dat voegt ongeveer $ 500 toe aan uw maandelijkse betaling, of u nu 5% of 20% neerlegt.
Met een aanbetaling van 20% stijgt de maandelijkse betaling vervolgens naar $ 1.895. Met een aanbetaling van 5% stijgt het naar $ 2.395.
Winnaar: Huren
Werk stabiliteit
Dit is een vaak ondergewaardeerde huur vs. koopcriteria. Als je een zeer stabiele baan hebt of in een zeer stabiel carrièreveld werkt, kan kopen logischer zijn. Maar als, zoals veel beroepen vandaag de dag, toekomstige werkgelegenheid onzeker is, kun je misschien beter huren.
Een deel van het probleem met onstabiele werkgelegenheid is de betrouwbaarheid van het inkomen. Als je vaak van baan verandert, is de kans groot dat je op een gegeven moment minder verdient dan toen je je huis kocht. Als dat uw situatie mogelijk beschrijft, is huren de betere cursus.
Winnaar: Kopen voor mensen met een vaste baan, huren voor alle anderen.
Mobiliteit
Dit is een andere kijk op de situatie van de baanstabiliteit. Als u in een kleine stad of op het platteland woont en banen in uw vakgebied schaars zijn, moet u mogelijk verhuizen als u uw baan verliest.
Een ander voorbeeld is waar u in de nabije toekomst mogelijk gaat trouwen en moet verhuizen. Nog een andere mogelijkheid is een zieke geliefde in een andere stad, waarvoor je op een gegeven moment misschien moet verhuizen.
In elk van de bovenstaande situaties geeft huren u de nodige mobiliteit om met zo min mogelijk gedoe te verhuizen. U kunt uiterlijk aan het einde van de looptijd uit een huurovereenkomst stappen, en bij sommige kunt u de huurovereenkomst tegen minimale kosten verbreken. Maar proberen een huis te verkopen om te verhuizen, kost niet alleen meer tijd, maar als u snel moet verhuizen, kunt u geld verliezen bij de verkoop.
Winnaar: Huren
Fiscale implicaties
Er was een tijd dat de belastingcode was uiterst huiseigenaar vriendelijk. Maar de wijzigingen in de belastingcode die eind 2017 werden doorgevoerd, veranderden die vergelijking voor miljoenen huiseigenaren.
Eerst en vooral is de standaardaftrek drastisch gestegen. Voor 2019 is het $ 24.400 voor gehuwde gezamenlijke indiening en $ 12.200 voor enkele indieners.
Als u ons voorbeeld van hierboven voortzet, als u een hypotheek van $ 240.000 heeft van 4%, betaalt u in het eerste jaar van de lening hypotheekrente van iets minder dan $ 9.600. Zelfs als u $ 3.000 toevoegt aan onroerendgoedbelasting, bent u slechts $ 12.600 aan fiscaal aftrekbare uitgaven met betrekking tot uw huis.
Dat kan je een kleine aftrek opleveren - $ 200 - als je single bent. Maar het zal nauwelijks meer bedragen dan 50% van de standaardaftrek voor een getrouwd stel.
Er is ook een andere beperking in de nieuwe belastingcode. Staats- en lokale belastingaftrek (“SALT”) is nu beperkt tot: $ 10.000 per jaar. Als u in een hoge belastingstaat woont, wordt uw onroerende voorheffing gemaximeerd, waardoor u het volledige voordeel van de kostenaftrek ontzegt.
De huurder krijgt de standaardaftrek, die mogelijk ook de huiseigenaar krijgt.
Winnaar: Kopen, zolang u grote gespecificeerde inhoudingen heeft, afgezien van uw huis. Anders gaat de winst naar huren.
Liquiditeit & “gevangen kapitaal”
Geld geïnvesteerd in de aanbetaling op een huis is in feite opgesloten kapitaal. Dat komt omdat het niet toegankelijk is, afgezien van het verkopen van de woning of het afsluiten van een eigen vermogen lening. De ene is helemaal onhandig en de andere draagt bij aan de eigendomskosten. De afhaalmaaltijd is echter dat? aanbetalingsgeld is niet liquide. Het is er, maar het is er echt niet.
Laten we een voorbeeld nemen van twee mensen, die elk $ 60.000 aan spaargeld hebben. De eerste neemt het volledige bedrag en gebruikt het als een aanbetaling van 20% op een huis van $ 300.000. De tweede houdt het op spaargeld en verhuurt haar huis.
Door zijn spaargeld en een huis te beleggen, heeft de koper liquiditeit verloren. Maar door $ 60.000 aan besparingen te behouden, blijft de huurder volledig liquide. Door die liquiditeit heeft de huurder meer keuzemogelijkheden in het leven en een royale buffer tegen financiële onzekerheid.
Winnaar: Huren, als liquiditeit belangrijk voor je is – en dat zou het ook moeten zijn.
Rijkdom opbouwen
Er zijn veel variabelen met deze factor, maar laten we huren en kopen afzonderlijk nemen.
Persoon A zet de aanbetaling van $ 60.000 op een huis van $ 300.000 en betaalt getrouw de hypotheekbetalingen gedurende 30 jaar. Aan het einde van die tijd is niet alleen de hypotheek volledig afbetaald, maar is het huis ook in waarde verdubbeld. Persoon A is in 30 jaar tijd gegroeid van $ 60.000 naar $ 600.000.
Persoon B heeft ook $ 60.000, maar in plaats van een huis te kopen, belegt ze het in een gemengde portefeuille van aandelen en obligaties, met een gemiddeld jaarlijks rendement van 7%. Na 30 jaar is haar portefeuille van $ 60.000 gegroeid tot $ 456.735.
Persoon A heeft een voordeel van meer dan $ 153.000 als gevolg van kopen in plaats van huren. Als zijn huis echter niet in waarde stijgt, zal zijn vermogen na 30 jaar slechts $ 300.000 zijn. Dat zal hem een achterstand van meer dan $ 156.000 opleveren.
Winnaar: Het kan alle kanten op, afhankelijk van de prijs-prestatie van het huis van de huiseigenaar, versus de besparingen en investeringsverplichtingen van de huurder.
Opportuniteitskosten
We hebben zojuist een voorbeeld gegeven van hoe een persoon ervoor kan kiezen om geld te investeren in een portefeuille van aandelen en obligaties die anders naar de aankoop van een huis zou gaan. Dat is een vorm van alternatieve kosten die voor of tegen de huiseigenaar kunnen zijn.
Maar er zijn minder bepaalde alternatieve kosten. Als u er bijvoorbeeld voor kiest om in plaats van een huis te kopen het geld in uw carrière of in een bedrijf kopen, kan de stijging van het inkomen - evenals de potentiële wederverkoopwaarde van het bedrijf - u een voorsprong geven op het investeringsrendement op het bezit van een huis.
Self-made miljonair vastgoedinvesteerder Grant Cardone heeft vaak gezegd dat je geen huis moet kopen om in te wonen, maar in plaats daarvan huur, investeer dan je geld in jezelf. (Hij verhuurt zijn huis terwijl hij een portefeuille bezit van huurwoningen die inkomsten genereren.) Het geld gebruiken om een bedrijf te kopen of je carrièrevaardigheden te verbeteren, is grotendeels wat hij bedoelde.
Winnaar: Huren
Persoonlijke voorkeur
Dit omvat een breed scala aan mogelijke onderwerpen, die afhankelijk zijn van uw individuele omstandigheden. Sommige mensen voelen zich bijvoorbeeld gewoon beter emotioneel eigenaarschap. Ze geven de voorkeur aan de duurzaamheid van het eigendom – evenals de mogelijkheid om hun huis aan te passen – boven alle voordelen die mogelijk worden geboden door huren. En als je kinderen hebt, is het waarschijnlijk dat je er de voorkeur aan geeft om ze te bezitten om ze een groter gevoel van veiligheid te geven.
Aan de andere kant, als je een veeleisende carrière hebt, van reizen houdt, of als je hobby's en passies hebt waardoor je niet veel tijd thuis doorbrengt, kan huren de voorkeur hebben. Het is ook de betere keuze voor iedereen die niet betrokken wil zijn bij het praktische onderhoud dat het bezit van een huis vereist.
Winnaar: Het is een gecertificeerde toss-up.
Moet je een huis huren of kopen?
Zoals u kunt zien aan de hand van de verschillende factoren die we hebben geëvalueerd in de huur vs. een huisbeslissing kopen, het is echt een ingewikkelde keuze.
Het begint met de grote factoren, zoals: de markt waarin je leeft. Als het gebied bijzonder hoge huisvestingskosten heeft, is bezit misschien geen optie, hoe wenselijk het emotioneel ook mag zijn.
Er zijn ook financiële overwegingendie het debat domineren. Eerst en vooral is het financiële voordeel op lange termijn van bezitten versus huren. Dat hangt echt vooral af van de kans dat de huizenprijzen in jouw buurt in de toekomst flink zullen stijgen. Dat is natuurlijk een variabele, omdat er een kristallen bol wordt gebruikt die niemand van ons heeft.
Dan zijn er persoonlijke factoren. De eerste in die categorie is of je het je wel kunt veroorloven om een huis te kopen. Dat hangt af van de sterkte van uw financiën, afgezet tegen de betaalbaarheid in uw regio. U moet ook bepalen of bezit een fiscaal voordeel zal zijn, evenals de impact van variabele kosten, zoals reparaties en onderhoud.
Tot slot zijn er problemen met persoonlijke voorkeur. Hoe graag u ook een huis wilt bezitten, huren kan beter bij uw levensstijl passen. Als uw beroep, hobby's of reizen u vaak van huis houden, kan huren de betere keuze zijn, zelfs als andere factoren de voorkeur geven aan bezit.
Als u geconfronteerd wordt met de huur vs. koopbeslissing nu, overweeg zorgvuldig de keuze tegen alle hierboven genoemde factoren. Je zult misschien verbaasd zijn over je uiteindelijke conclusie.