Het is geen verrassing; er zijn op dit moment VEEL verhinderingen op de onroerendgoedmarkt.
Het is ook geen verrassing dat deze huizen met hoge kortingen kunnen worden gekocht.
Foreclosures zijn naar mijn mening zelfs het hotste wat er gebeurt bij beleggen in onroerend goed.
De markt staat er vol mee en de banken houden duizenden tegen, om de markt niet nog meer te laten overstromen. Zoals de meesten van jullie weten, houden banken zich niet bezig met onroerend goed. Ze zijn bezig met het lenen van geld.
Wanneer een bank een Foreclosure krijgt, is het een giftige activa in de boeken van de banken. Nu, meer dan ooit in de geschiedenis, dumpen banken deze giftige activa voor centen op de dollar.
Voordat u uw dagelijkse baan opzegt en besluit dat u rijk gaat worden door Foreclosures te kopen en verkopen, moet u dit weten:
Het woord Foreclosure betekent verschillende dingen en kent verschillende stadia. Afhankelijk van in welk stadium van afscherming een huis zich bevindt, hangt af van de hoeveelheid risico die u neemt. Laten we eens kijken naar de verschillende stadia van afscherming en de positieve en negatieve kanten van het kopen in elke fase.
Voordat u verder leest, moet u begrijpen dat elke staat Foreclosures anders behandelt. De tijdlijnen en voorbeelden die ik hieronder geef, zijn niet per se de standaard voor waar je woont.
De pre-afscherming
De eerste fase van het afschermingsproces staat bekend als Pre-afscherming. Dit betekent dat de persoon die eigenaar is van de hypotheek achterloopt met zijn betalingen. Afhankelijk van de bank kunnen de betalingen 3-12 maanden achterlopen. Ja, sommige banken starten 12 maanden niet met de pre-afschermingsperiode!
Op dit moment woont de eigenaar nog in het huis. Er lopen rente en boetes op hun lening, maar het enige dat echt gebeurt, is: hun kredietscore daalt (snel) en ze krijgen veel brieven per post van de bank. De bank heeft nog niet besloten tot volledige executie, omdat ze proberen iets met de huiseigenaar te regelen en zichzelf de zeer hoge kosten van het executieproces te besparen.
Het positieve van kopen in dit stadium van het afschermingsproces is dat u duidelijk een gemotiveerde verkoper heeft. Afhankelijk van hun situatie zijn ze misschien bereid om hun huis heel goedkoop te verkopen, om uitwinning te voorkomen en te sparen wat ze kunnen van hun krediet.
Het negatieve is dat ze misschien niet veel eigen vermogen in huis hebben, en daarom is hun motivatie misschien geen factor. Het doet een belegger geen goed om een huis te kopen als het waard is wat de verkoper eraan verschuldigd is (of zoals het geval is met veel eigendommen op deze markt, het huis is niet waard wat de verkoper verschuldigd is).
Je zoekt naar motivatie, maar je doet aankopen op eigen vermogen.
Zonder al te diep in de investeringsstrategie te gaan, weet dat het in sommige gevallen de moeite waard kan zijn om achterstallige betalingen te doen en het huis te kopen met creatieve financiering. We zullen dat niet in dit bericht bespreken, maar weet dat het een haalbare optie is en een die we in toekomstige berichten zullen bespreken.
De korte verkoop
De volgende fase in het executieproces is wanneer u het huis op korte termijn kunt kopen. Een Short Sale is wanneer de bank bereid is minder voor het huis te nemen dan wat momenteel op het onroerend goed verschuldigd is. Er is geen vaste periode voor wanneer een huis van pre-afscherming-status gaat naar de bank die bereid is om er een korte verkoop op te doen.
Wanneer de bank heeft besloten een short sale te doen, is ze in feite tot de conclusie gekomen dat de huidige huiseigenaar zal niet in staat zijn om hun achterstallige betalingen in te halen en door te gaan met de hypotheek. De enige reden dat een bank een korte verkoop accepteert, is om af te zien van het lange proces en de hoge kosten om de achterstallige hypotheek af te schermen.
Er zijn een paar positieven en VEEL negatieven aan het kopen in deze fase van afscherming. Sommige investeerders houden ervan om in dit stadium te kopen, maar zoals u zult zien, is het veel werk, kost het extreem veel tijd en levert het zelden een deal op.
Het positieve van het kopen van een huis als een korte verkoop is dit, u kunt een zeer hoge korting krijgen... Daar gaat het om!
De minpunten zijn de volgende: De huidige huiseigenaar moet een Short Sale aanvragen en veel inleveren financiële informatie die de bank er in wezen overtuigt dat ze niet langer in staat zijn om hun hypotheek.
Dit duurt een eeuwigheid!
Zodra het huis is goedgekeurd voor een korte verkoop, moet de huidige eigenaar akkoord gaan met uw prijs en deze vervolgens ter goedkeuring naar de bank sturen. Dit proces duurt ook een eeuwigheid (enkele maanden). Een korte verkoop kan gemakkelijk 6-9 maanden in beslag nemen, en ik heb gevallen gezien waarin het meer dan een jaar duurde.
Hier is de enge realiteit van korte verkopen, het kan tot het einde toe zijn en je denkt dat de deal waar je al maanden aan hebt gewerkt op het punt staat door te gaan en BOEM, de bank wijst het af. Er valt geld te verdienen met Short Sales, maar het is zeker geen methode om uw investeringsactiviteiten op te baseren.
Naar de veiling gaan
De derde fase van het afschermingsproces is wanneer het onroerend goed wordt geveild bij de gerechtsgebouwstappen. Dit is de gevaarlijkste tijd om te kopen, en alleen ervaren beleggers zouden moeten proberen te kopen op de gerechtsgebouwveiling!
In dit stadium heeft de bank de wettigheid van het executieproces doorlopen en wordt het huis geveild. De bank zal een vertegenwoordiger sturen om op zijn minst te bieden wat er op het onroerend goed verschuldigd is, en iedereen die bereid is daarboven te betalen, kan het huis kopen.
Het positieve hiervan is dat als er een hoop eigen vermogen in huis is, je misschien een kans maakt om een goede deal te krijgen. Hier zijn de minpunten. De persoon is in dit stadium vaak nog in huis! Zelfs als je het koopt, kunnen ze het weggooien als ze weggaan. U kunt dus niet berekenen wat uw reparaties aan het huis zullen zijn.
Ook verwijdert de bank in dit stadium NIET noodzakelijk alle pandrechten van het onroerend goed. Je kunt het huis kopen en ontdekken dat er een mechanisch pandrecht is, een pandrecht van de stad of verschillende andere pandrechten die JIJ nu hebt geërfd.
Ook heeft elke staat een aflossingstermijn voor de vorige huiseigenaar om de hypotheek en alle kosten in te halen, na de veilingverkoop.
Toegegeven, dit is ZEER onwaarschijnlijk, maar het is iets om over na te denken. Ook moet de koper bij de trappen van het gerechtsgebouw een grote som geld als aanbetaling neerleggen, met een heel klein venster om het resterende saldo te krijgen.
Als u geen contante koper bent, zult u het erg moeilijk hebben om deze eigendommen te kopen. Nogmaals, er is geld te verdienen door huizen te kopen op de gerechtsgebouwveiling, maar het is erg gevaarlijk, en daar zijn verschillende dingen die u kunt ontdekken zodra u het onroerend goed koopt en die de financiële vooruitzichten van de overeenkomst.
Als de uitdrukking "Koper pas op" ooit gepast was, is het bij het kopen op de trappen van het gerechtsgebouw!
REO... Speedwagon? Niet helemaal
De laatste fase van het afschermingsproces is mijn favoriet. Dit is het punt waarop het huis een "REO" wordt. Zodra een veiling op het gerechtsgebouw stappen neemt plaats en niemand biedt meer dan het bod van de bank, het eigendom gaat terug naar de bank en wordt een REO of "Eigendom van onroerend goed" eigendom.
Op dit moment heeft de bank al geruime tijd te maken met dit giftige actief, zonder dat er geld binnenkomt en alleen geld uitgaat! U moet de kosten van de bank begrijpen, om te begrijpen waarom ze extreem gemotiveerd zijn om deze eigendommen te verkopen.
Zoals eerder vermeld, heeft de bank deze non-performing asset al geruime tijd in de boeken staan. Ze hebben geld uitgegeven aan advocaatkosten, eigendomsbehoud, verzekeringen enz. De meeste grote banken hebben duizenden van deze niet-renderende activa en ze hebben ze hard nodig.
De voordelen van kopen in dit stadium zijn talrijk. Ten eerste, zodra het onroerend goed een REO is, wanneer de bank het onroerend goed verkoopt, moeten ze een schone titel leveren en alle pandrechten verwijderen. U komt dus niet voor verrassingen te staan als u het huis eenmaal heeft gekocht.
Ook zal er op dit moment niemand in het huis wonen. De bank heeft gezien dat de vorige eigenaren het pand hebben verlaten, zonder kans op aflossing van hun lening. De nadelen van kopen in dit stadium zijn dat de vorige eigenaren het huis vaak in slechte staat achterlaten. Afhankelijk van hoe je het bekijkt, is dit misschien helemaal niet negatief. Hoe slechter de staat van een woning, hoe hoger de korting. Wanneer u goed wordt in het inschatten van reparaties, is dit gewoon een factor die in uw aanbod zal worden meegenomen.
Dit zal je misschien verbazen, maar als investeerders maakt het huis er weinig uit als het gaat om het krijgen van een cheque.
Ik zeg niet dat de staat van het onroerend goed geen rol speelt bij de beslissing om een investering na te streven, maar de staat van het huis is niet de belangrijkste factor.
Mijn punt is, dwaal niet af van huizen die naar kattenpis ruiken of in slechte staat verkeren, daar is geld! Veel van de huidige huizen op de markt zijn vanwege hun toestand niet via een bank te financieren. Dit dient alleen als bonus voor u, de belegger!
Op het moment van schrijven hebben Fannie Mae, Freddie Mac en FHA (Federal Housing Administration) alleen al bijna 250.000 REO-woningen. Als belegger is de marktafscherming zeker iets waar u ook op moet letten.
Hoewel er verschillende stadia van afscherming zijn en elke fase een ander risico met zich meebrengt, biedt elke fase ook de mogelijkheid om een enorme hoeveelheid rijkdom te creëren. Hoewel er verschillende manieren zijn waarop u zich kunt concentreren wanneer u probeert geld te verdienen in onroerend goed, komen er in deze markt maar weinigen in de buurt van de kracht van het benutten van eigen vermogen uit door banken in nood verkerende REO's.
Concentreer u op uw opleiding en leer het afschermingsproces, en ga dan wat geld verdienen!
Meer weten over hoe u geld kunt verdienen met onroerend goed?
Meld u aan voor onze gratis nieuwsbrief, zodat u de informatie ontvangt zodra deze uitkomt.