Je hebt misschien gehoord hoe hypotheken komen met “punten” – een beleefd synoniem voor vergoedingen of premies – uw geldschieter rekent kosten voor het aangaan of herfinancieren van leningen.
Klinkt bekend?
Waarom zou je punten willen? Welnu, wanneer u een of twee punten samen met uw hypotheek koopt, krijgt u een lagere rente en lagere maandelijkse betalingen.
Betaal nu $ 3.000 voor een punt, en u kunt later in de loop van de lening zoveel en meer besparen.
Dus, is het een no-brainer? Nou... laten we het daar eens over hebben.
Zijn hypotheekpunten zinloos?
De wiskunde op punten is eenvoudig: één punt is gelijk aan 1% van het bedrag van de lening die u aangaat, twee punten gelijk aan 2%, enzovoort.
Hoewel de wiskunde eenvoudig is, wordt de werkelijke waarde van een punt niet altijd zo eenvoudig berekend.
Maar het lijkt misschien zinloos.
Het probleem is dat punten niet bewegen als je dat doet.
Wie woont er tegenwoordig 30 jaar in één huis?
Als u een lening van 30 jaar heeft en u verkoopt uw huis en verhuist over vijf jaar,
de punten verliezen en de voordelen ervan. Hetzelfde geldt wanneer u herfinanciert.Er is ook het renteaspect.
Laten we zeggen dat u twee punten koopt tegen 6% rente wanneer u uw hypotheek krijgt. Wat als twee jaar later de rente daalt tot 4%? U zult spijt krijgen van uw aankoop.
Soorten punten die u kunt krijgen
Er zijn drie soorten hypotheekpunten die u kunt tegenkomen:
- Korting Punten (waar gaan we ons op focussen)
- oorsprong Punten
- Negatief Punten
Het grootste deel van onze discussie gaat over de voor- en nadelen van kortingspunten. Dit zijn de punten die uw rente verlagen.
Voordat we ingaan op de kortingspunten, ga ik snel de oorsprongspunten uitleggen om u te helpen het verschil te begrijpen.
Het zijn in feite de vergoedingen die u moet betalen voordatde verzekeraar geeft u een hypotheek. Ze zijn in wezen een leuke manier om 'vergoeding' te zeggen.
Moet je punten kopen (of zijn ze oplichterij)?
Wanneer u het aanvraagproces voor een hypotheek doorloopt, zijn er tientallen factoren waarmee u rekening moet houden. Het kan een verwarrend proces zijn.
Wanneer u probeert te beslissen of u hypotheekpunten moet kopen, is er een eenvoudige vergelijking die u moet doen. Je moet berekenen hoe lang het duurt voordat je break-even gaat draaien.
Maak je geen zorgen, de wiskunde is eenvoudig.
Neem de kosten van de punten en deel vervolgens het bedrag dat u elke maand bespaart. Het aantal dat je krijgt is hoeveel maanden het duurt voordat je break-even bent.
Als je die punten de moeite waard wilt maken, moet je in je huis zijn voorbij het break-even punt. Als u niet van plan bent zo lang in uw huis te blijven, dan is het kopen van de punten een geldverspilling.
De gemiddelde huiseigenaar blijft negen jaar in zijn huis wonen. In vergelijking met 2008 is dat zes jaar hoger.
Dit zegt me dat voor de meeste mensen de punten waarschijnlijk niet de kosten waard zijn, maar elke situatie is anders. Voer die snelle berekeningen uit en u kunt beslissen of het de moeite waard is om een punt te kopen.
Zijn hypotheekpunten fiscaal aftrekbaar?
Soms.
Gewoonlijk worden punten afgeschreven over de looptijd van uw hypotheek, dat wil zeggen, afbetaald in termijnen gedurende de looptijd van de lening. Maar misschien kunt u de kosten van deze punten tijdens de belasting aftrekken.
Als u uw hypotheek heeft afgesloten om uw hoofdverblijfplaats te kopen of te herfinancieren, kunt u in het belastingjaar waarin u de lening aanging in aanmerking komen voor aftrek, als uw lening aan bepaalde voorwaarden voldoet.
De IRS heeft een 9-puntentest en de belangrijkste punten zijn:
- Punten moeten een zijn percentage van een hoofdsom duidelijk omschreven op de afrekeningsverklaring
- Punten kunnen niet worden betaald in plaats van afzonderlijk vermelde bedragen elders op de afrekeningsverklaring
- Door de koper verstrekte middelen + door de verkoper betaalde punten moeten gelijk aan of groter dan in rekening gebrachte punten
- Punten die in rekening worden gebracht mogen niet worden buitensporig, en
- Opladen van punten moet “een gevestigde zakelijke praktijk” voor zo’n hypotheek. Als u een woning koopt en de verkoper betaalt eventuele punten, dan kunt u die punten aftrekken.
Als u herfinanciert, is er geen snel belastingvoordeel.
Punten moeten worden afgeschreven, tenzij u een deel van de lening gebruikt voor woningverbetering. Dan is een gedeeltelijke aftrek toegestaan.
De eerste stap naar een nieuw huis is het doen van de cijfers en erachter komen hoeveel u zich kunt veroorloven.
Hypotheekexperts staan voor u klaar om u op weg te helpen bij het kopen van een huis met gedegen advies en onschatbare informatie. Klik vandaag nog op uw staat voor meer informatie.
Bekijk tarievenNegatieve punten
Een minder bekend punt zijn negatieve punten. Deze punten zijn "kredietverstrekkers”, en ze zorgen er zelfs voor dat uw rentetarieven omhoog gaan. Lijkt een vreemde keuze, toch?
Als u negatieve punten gebruikt, betaalt u uw sluitingskosten niet uit eigen zak. In plaats van je afsluitkosten te betalen, ontvang je een hogere rente, de afsluitkosten worden betaald door de hogere maandlasten.
Net als bij hypotheekpunten, moet u beslissen hoe lang u in de woning blijft wonen. Als je 20 jaar blijft spelen, zullen deze punten geldverspilling zijn.
Ze werken als een inverse.
Als u meer informatie wilt over hypotheken en de daaraan gekoppelde financiële vragen, neem dan vandaag nog contact op met een gekwalificeerde hypotheekprofessional.