Omgekeerde hypotheken zijn de laatste jaren steeds populairder geworden door een combinatie van factoren. Naast stijgende vastgoedwaarden en hogere kosten van levensonderhoud, willen miljoenen senioren met een vast inkomen in hun huis blijven wonen.
Tientallen kredietverstrekkers nemen deel aan de omgekeerde hypotheekprogramma's, die vaak op tv, radio en online worden geadverteerd. Maar wat is een omgekeerde hypotheek, hoe werkt een omgekeerde hypotheek en is een omgekeerde hypotheek geschikt voor u?
Inhoudsopgave
- Wat is een omgekeerde hypotheek en hoe werkt het?
- Vereisten voor leners
- Eigendomsvereisten
- Leeftijdsvereisten
- Verdeling van de opbrengst
- Voordelen van omgekeerde hypotheek
- Omgekeerde hypotheken elimineren uw maandelijkse hoofdsom en rentebetaling
- Omgekeerde hypotheken kunnen extra geld of een extra inkomen opleveren
- Er zijn geen fiscale gevolgen voor het terugdraaien van het eigen vermogen van een hypotheek
- Het is misschien wel de beste manier om in je huis te blijven
- U raakt uw huis niet kwijt als de waarde daalt
- Omgekeerde hypotheek nadelen
- Vermindering van uw eigen vermogen
- Het leningbedrag wordt beperkt door uw eigen vermogen
- Omgekeerde hypotheken hebben hoge afsluitkosten
- U moet nog steeds onroerendgoedbelasting, verzekeringsreparaties en onderhoud betalen
- Omgekeerde hypotheken hebben een leeftijdseis
- Moet u een omgekeerde hypotheek nemen?
Wat is een omgekeerde hypotheek en hoe werkt het?
Een omgekeerde hypotheek is een speciaal programma dat wordt aangeboden via de Federal Housing Administration (FHA). De technische term voor een omgekeerde hypotheek is: Hypotheken voor het omzetten van naar huis vermogen of kortweg HECM's. Ze zijn ontworpen om oudere huiseigenaren te helpen toegang te krijgen tot de overwaarde in hun huis zonder een overeenkomstige maandelijkse betaling te doen.
De term “terugdraaien” heeft betrekking op de betaling zelf. In plaats van maandelijkse betalingen op de lening te doen, kan de lener maandelijkse betalingen van de geldschieter ontvangen. Hierdoor kunnen senior huiseigenaren toegang krijgen tot het eigen vermogen in hun huis zonder een traditionele hypotheek en de bijbehorende terugbetalingsvoorwaarden aan te gaan.
Vereisten voor leners
Om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek, moet u aan bepaalde voorwaarden voldoen: zeer specifieke programma-eisen:
Je moet minimaal 62 jaar oud zijn.
De woning waarvoor de omgekeerde hypotheek wordt verstrekt, wordt door de eigenaar bewoond als uw hoofdverblijf.
U moet een aanzienlijke overwaarde in de woning hebben; hoe meer eigen vermogen u heeft, hoe meer geld u kunt krijgen.
U kunt niet achterstallig zijn op eventuele schulden aan de federale overheid.
Zodra u de lening aangaat, moet u de betalingen voor onroerendgoedbelasting, verzekeringen, nutsvoorzieningen en reparaties en onderhoud volledig kunnen beheren.
U moet deelnemen aan een consumenteninformatiesessie van een door de FHA goedgekeurde adviseur.
Eigendomsvereisten
De woning moet een eengezinswoning van 1 tot 4 zijn, of een FHA-goedgekeurd condominium of een gefabriceerd huis. Maximale leenbedragen worden vastgesteld en bijgewerkt door de Federaal Agentschap voor de financiering van huisvesting (FHFA). Voor 2021 kan het maximum variëren tussen $ 548.250 en $ 822.375. Het exacte bedrag hangt af van de provincie waarin het huis zich bevindt en het aantal wooneenheden dat het omvat.
Maar hoeveel u precies kunt lenen, hangt ook af van een combinatie van het eigen vermogen dat u in huis heeft en uw leeftijd op het moment van de aanvraag.
Uw eigen vermogen wordt bepaald door de getaxeerde waarde van de woning, verminderd met eventuele bestaande schulden.
Leeftijdsvereisten
FHA publiceert geen specifieke leeftijdsgerelateerde aandelenpercentages voor geleende bedragen. Maar hoe ouder u bent, hoe hoger het percentage eigen vermogen dat u vanuit de woning kunt bereiken. U kunt bijvoorbeeld op 62-jarige leeftijd toegang krijgen tot 50% van de overwaarde in uw huis en tot 80% als u 80 jaar of ouder bent.
Verdeling van de opbrengst
Nadat u bent goedgekeurd voor een omgekeerde hypotheek, heeft u de mogelijkheid om een kredietlijn op te zetten waartoe u indien nodig toegang hebt, of om maandelijkse regelmatige maandelijkse betalingen te ontvangen.
Maandelijkse betalingen kunnen voor een bepaalde tijd of in gelijke maandelijkse betalingen zijn. Minimaal één kredietnemer moet in de woning als hoofdverblijf blijven wonen.
Voordelen van omgekeerde hypotheek
Omgekeerde hypotheken elimineren uw maandelijkse hoofdsom en rentebetaling
Nogmaals, dit is het basisconcept van een omgekeerde hypotheek. In plaats van maandelijkse betalingen aan de geldschieter te doen, ontvangt de lener maandelijkse betalingen (of toegang tot een kredietlijn voor het huis) voor een bepaalde tijd.
U bent nog steeds verantwoordelijk voor het betalen van andere kosten die verband houden met het onderhoud en het onderhoud van uw huis. Maar u bent niet aansprakelijk voor het betalen van de maandelijkse hoofdsom en rente aan de geldschieter zoals u zou doen bij een traditionele herfinanciering.
Als u momenteel hoofdsom- en rentebetalingen heeft op uw bestaande eerste hypotheek, moet u een terugboeking doen hypotheek kan ervoor zorgen dat deze betaling wegvalt als het omgekeerde hypotheekbedrag het saldo van uw huidige overschrijdt hypotheek.
Omgekeerde hypotheken kunnen extra geld of een extra inkomen opleveren
Een van de belangrijkste redenen waarom senior huiseigenaren voor omgekeerde hypotheken kiezen, is om toegang te krijgen tot het eigen vermogen in het onroerend goed. De traditionele hypotheek herfinancieren heeft het nadeel van het creëren van een nieuwe en hogere maandelijkse betaling. Bij een omgekeerde hypotheek is dit niet het geval.
U kunt toegang krijgen tot de opbrengst van de lening via een eigen kredietlijn en u beschikt over fondsen wanneer u ze nodig heeft.
U kunt er ook voor kiezen om de opbrengst in de vorm van maandelijkse betalingen te ontvangen. Op deze manier creëer je een extra inkomstenstroom vanuit je huis.
Deze extra inkomstenstroom stelt senioren vaak in staat om in hun huis te blijven wonen, zelfs als het maandelijkse inkomen de kosten van levensonderhoud niet volledig dekt.
Er zijn geen fiscale gevolgen voor het terugdraaien van het eigen vermogen van een hypotheek
Het geld van een omgekeerde hypotheek kan een bron van belastingvrije inkomsten worden. Aangezien de opbrengst van de lening een voorschot op het eigen vermogen is, worden ze niet als inkomen beschouwd en zijn ze dus niet belastbaar.
Dit is anders dan andere strategieën om inkomsten te genereren of toegang te krijgen tot contant geld. Als u bijvoorbeeld aandelen verkoopt die op een belastbare rekening staan, moet u belasting betalen over eventuele vermogenswinsten.
Evenzo, als u uitkeringen ontvangt van een fiscaal beschermd pensioenplan, kunnen die uitkeringen belastbaar zijn als gewoon inkomen. Als u een groot bedrag opneemt, kunt u zelfs in een hogere belastingschijf terechtkomen.
Een omgekeerde hypotheek levert hetzelfde geld op zonder dat de opbrengst wordt verminderd met belastingen.
Het is misschien wel de beste manier om in je huis te blijven
Als u een vast inkomen heeft, zoals veel senioren, houdt dit misschien de kosten van levensonderhoud niet bij. Met het extra inkomen uit een omgekeerde hypotheek kunt u in uw woning blijven wonen, ook met een vast inkomen.
U raakt uw huis niet kwijt als de waarde daalt
Met een omgekeerde hypotheek loopt u geen risico uw huis te verliezen als de waarde van het onroerend goed onder het hypotheeksaldo daalt. U kunt de rest van uw leven in het huis blijven wonen.
De geldverstrekker kan je ook niet dwingen om de lening vervroegd terug te betalen.
Het is misschien zelfs mogelijk voor u om een bestaande omgekeerde hypotheek over te sluiten. Als de waarde van het onroerend goed aanzienlijk stijgt, heeft u toegang tot een hoger percentage van het eigen vermogen in het huis.
Andere scenario's waarin u mogelijk in aanmerking komt voor een omgekeerde hypotheekherfinanciering: er is een aanzienlijke daling van de rentetarieven; er is een verhoging van het maximaal toegestane hypotheekbedrag; u wilt een hypotheek met variabele rente omzetten naar een vaste rente, of; als u van lener moet wisselen.
Omgekeerde hypotheek nadelen
Vermindering van uw eigen vermogen
Een omgekeerde hypotheek geeft u toegang tot het eigen vermogen in uw huis, net als een traditionele herfinanciering van een hypotheek. Het nadeel is dat je in de toekomst minder eigen vermogen hebt als je het voor andere doeleinden nodig hebt.
Stel dat u later besluit om naar een andere woning te verhuizen. De verminderde hoeveelheid eigen vermogen betekent minder mogelijkheden om te verhuizen naar een nieuwe woning of een andere locatie.
Het leningbedrag wordt beperkt door uw eigen vermogen
Het eigen vermogen dat u in uw huis heeft, is een belangrijke factor bij het bepalen van hoeveel u kunt lenen. Onvoldoende eigen vermogen betekent ofwel minder opbrengst of zelfs afgewezen worden voor de lening.
Laten we bijvoorbeeld zeggen dat u 62 jaar oud bent, uw huis $ 400.000 waard is en dat uw huidige hypotheek $ 250.000 is. Met een maximaal leenbedrag van $ 200.000 kunt u de herfinanciering niet voltooien. In deze situatie is het saldo van uw huidige hypotheek op 62-jarige leeftijd hoger dan het maximaal toegestane bedrag van de omgekeerde hypotheek.
In het volgende voorbeeld kan de opbrengst van de omgekeerde hypotheek onvoldoende zijn, ook al komt u mogelijk in aanmerking.
Laten we zeggen dat u $ 150.000 verschuldigd bent aan uw huis van $ 400.000. U kunt 50% of $ 200.000 lenen. Maar de netto-opbrengst is slechts $ 50.000 ($ 200.000 minus $ 150.000 om de bestaande hypotheek af te betalen).
Afhankelijk van het doel van de omgekeerde hypotheek, is $ 50.000 misschien niet genoeg.
Omgekeerde hypotheken hebben hoge afsluitkosten
Elke keer dat u een nieuwe eerste hypotheek op uw huis neemt, maakt u afsluitingskosten. Die afsluitingskosten verlagen de opbrengst die u van de nieuwe lening ontvangt. Maar vanwege het unieke karakter van omgekeerde hypotheken zijn die sluitingskosten hoger dan bij traditionele herfinancieringen.
De afsluitingskosten van een traditionele herfinanciering van hypotheken variëren tussen 2% en 3% van het geleende bedrag. Omgekeerde hypotheekafsluitingskosten overschrijden gemakkelijk 4%., te beginnen met de FHA-hypotheekverzekeringspremie of MIP. De MIP is de vergoeding die u aan FHA betaalt voor het verstrekken van een verzekering aan de geldschieter voor het verstrekken van de lening.
U moet een betalen vooruitbetaling van 2% van het nieuwe hypotheekbedrag. Daarnaast is er ook een jaarlijkse MIP gelijk aan 0,50% van het uitstaande saldo van de lening. Als uw geleende bedrag $ 200.000 is, is de jaarlijkse premie $ 1.000 ($ 200.000 X 0,50%). In dit scenario voegt het ongeveer $ 83 per maand toe aan de leningskosten, waardoor uw maandelijkse leningsinkomen daalt.
Er is ook een originatievergoeding. Lenders kunnen het hoogste bedrag van $ 2.500 in rekening brengen, of 2% van de eerste $ 200.000 van de waarde van het huis, plus 1% van de waarde boven $ 200.000. Dat betekent dat een geldschieter maar liefst $ 4.000 (2%) van een geleend bedrag van $ 200.000 in rekening kan brengen.
Er worden extra vergoedingen betaald aan partijen die betrokken zijn bij het aangaan van de lening. Deze omvatten titelkosten, taxatie-, opname- en enquêtekosten, om er maar een paar te noemen.
U moet nog steeds onroerendgoedbelasting, verzekeringsreparaties en onderhoud betalen
Hoewel er geen maandelijkse betalingen zijn voor een omgekeerde hypotheek, moet u nog steeds andere kosten van het eigen huis dekken. Dat omvat onroerendgoedbelasting, huiseigenaarverzekering, nutsvoorzieningen en de kosten van reparatie en onderhoud van het onroerend goed.
Ook al heeft u een omgekeerde hypotheek, het is mogelijk om de woning te verliezen door het niet betalen van onroerende voorheffing.
Omgekeerde hypotheken hebben een leeftijdseis
Omgekeerde hypotheken zijn alleen beschikbaar voor in aanmerking komende huiseigenaren van 62 jaar of ouder. Als u die leeftijd nog niet heeft bereikt, is een omgekeerde hypotheek geen optie.
Zelfs als u in aanmerking komt, wordt het bedrag dat u kunt lenen gebaseerd op uw leeftijd op het moment van de aanvraag. Hoe jonger u bent, hoe lager het percentage eigen vermogen dat u kunt lenen tegen de woning.
Om die reden werken omgekeerde hypotheken meestal het beste voor leners van in de 70 of 80. Op die leeftijd heeft u toegang tot meer eigen vermogen, waardoor de kans groter is dat de lening aan uw financiële behoeften zal voldoen.
Moet u een omgekeerde hypotheek nemen?
Een omgekeerde hypotheek wordt bemoeilijkt door de vele bepalingen waarvan u op de hoogte moet zijn voordat u deze aanvraagt.
U moet beginnen met te evalueren wat u verwacht dat een omgekeerde hypotheek voor u zal doen. Zal het voornamelijk zijn om toegang te krijgen tot het geld in uw huis of om u een voortdurende inkomstenstroom te bieden? Heeft u in beide gevallen voldoende overwaarde in huis om aan die behoefte te voldoen?
Je moet ook rekening houden met de gevolgen op lange termijn. U wilt bijvoorbeeld in de toekomst verhuizen, misschien om dichter bij uw kinderen te gaan wonen. In dat geval kan een omgekeerde hypotheek uw eigen vermogen voldoende verminderen om een verhuizing onpraktisch te maken.
Voordat u een omgekeerde hypotheek neemt, moet u ervoor zorgen dat u op de hoogte bent van alles wat erbij komt kijken. En als u dat eenmaal bent, moet u serieus overwegen om het voorstel met een advocaat, een CPA of een financieel planner te bespreken. Omdat ze te maken hebben met omgekeerde hypotheken, kunnen ze u misschien adviseren over de beste manier van handelen.